Brillia京都松ヶ崎(ブリリア京都松ヶ崎)/東京建物 現地&モデルルーム 見学!! 現在の販売状況【kyoto1192】

Brillia京都松ヶ崎(ブリリア京都松ヶ崎)/東京建物

鴨川デルタから高野川を北上し現地へ

ここからBrillia京都松ヶ崎に向かいます。今出川通(賀茂大橋)からの左(西)は賀茂川、右(東)は高野川がここで一つになり鴨川になります。この三角州は『鴨川デルタ』と呼ばれ、散歩をする人、学生サークルの集まり、お弁当を広げる家族、黄昏れている人、跳び石を跳ぶ人達は皆笑顔で、幸せな空気に満ち溢れた空間です。



 

私は賀茂川よりに住んでいますので、賀茂川に思い入れがあり、いまいち高野川への印象・思い出がありませんでした。しかしこの春、『鴨川デルタ』から高野川を北上、一本目の橋(御蔭通)からの、この桜の高野川の景色に魅了されてしまいました。

 

永遠に続くかのような桜のアーチ、この贅沢な散歩道は賀茂川には無い感覚でしょうか。



 

そして高野川を北上して行くと、いつの間にか遊歩道は消え、右手に比叡山が見えてきます。川奥にクレーンが見えてきます。



 

そして左手には五山送り火の『法』の文字が松ヶ崎・東山の山肌に見えてきます。

(写真では少し見えづらいですが)



 

 

Brillia京都松ヶ崎(ブリリア京都松ヶ崎) 計画地

 

北山通・松ヶ崎橋のむこうに建設現場とクレーンが現れます。

(現地撮影写真は全て2021年4月下旬の状況です)



 

南側は北山通に面したマンション計画地です。



 

現地前、北山通にバス停があります。



 

東側は高野川に面しています。



 

建設現場を覆うように緑がワイルドに生い茂っています。



 

こちらの敷地は元々はアピカルイン京都というホテルが建っていました。

(過去撮影2019年4月)



 



 

「近年の異常気象=想定外の洪水」が頭をよぎりますが、それでも気持ち良い自然豊かなロケーションです。



 

西側です。



 

外観の一部が見えてきています。



 

北に細長くマンション計画地が伸びています。



 

現地の西側は敷島住宅(大阪府守口市)の新築一戸建の分譲地「ファインステージ松ヶ崎・河原田町」があります。

土地38坪・3LDK+駐車1台で6480万円です。



 

山々が気持ちがいい、落ち着いた住宅街が広がっています。



 

北山通に面して現地西側にはメルセデスベンツの販売店があります。ベンツのブランドイメージを傷つけない立地とも言えます。



 

 

マンションギャラリーへ

川端通北山下がるにマンションギャラリーがあります。



 

いざ!!飛び込みます!!



 

 

まずは商談ルームのブースで営業マンと質疑応答です。

 

私がこのマンションに関して非常に気になっていた点が2点ありました。

新築分譲マンション口コミサイト『マンションコミュニティ』、Brillia京都松ヶ崎の口コミにこんな投稿が

 

匿名さん 2021/04/06 10:05:18

近辺に住んでいます。
全戸数の半分は、すでに契約済みだそうです。
そのうちの半分はセカンドハウス利用で、京都以外の方が別荘として購入されたらしい。

あと犬は、一階のみ大型犬OKだそうですよ。

 

 

◎セカンドハウスとしての他府県からの購入が多いのか?
◎大型犬が飼育可のため専用庭付きの1階は人気なのか?

 

 

セカンド=別荘としての他府県からの購入が多いのか?

以前から他府県の方がセカンドなり移住なりで『左京区』の不動産を購入をしている事例をよく聞いてました。私としては他府県の方に人気なのは“京都らしい” 西の「嵐山」、清水寺界隈の「東山」、中心部の「田の字地区」かと思っていましたので意外でした。左京区でも平安神宮のある「岡崎」ならなんとなくわかるのですが、『左京区松ヶ崎』はいまいちピンときません。北山通はどちらかというと情緒ではなく高級な洗練された印象があり他府県の方にはメジャーで無さそうに思います。営業マンの方に聞いてみるとやはり他府県からのセカンドとしての購入はそれなりにありそうでした。しかし『契約数の半分が他府県のセカンド購入』という点は確認できませんでした。セカンドハウス=別荘という観点で落ち着きある自然が多く川沿いのゆったりとしたロケーションが人気のようで、私が思う『京都らしさ』はそこまで重要では無さそうとの事でした。現地も見ず来場もせず代理人を通じて購入された他府県の方も。マンションならある程度完成後の内装・外装・品質はある程度予想でき、ロケーションさえ気に入れば即決になりやすいと思われます。第一種低層住居専用地域・風致地区で落ち着いた住環境で自然が残されているのに駅や商店も近くて便利というのも他府県の方にはプラスなようです。

※Googleマップから画像引用・文字記入



 

 

やはり一番のウリはこの川沿いのロケーション・眺望は?

近年の異常気象で川沿いは洪水のイメージがついてしまっており、こちらの物件もそれを危惧してしまいます。過去に高野川が氾濫したのは一度だけあったらしいのですがかなり昔のため詳しい記録が無いような事を言われていました。ただこちらの物件は標高約80mにあり、もしこの辺りが氾濫するような場合は、より標高の低い下流域の被害の方がさらに甚大になりそうですし、賀茂川も氾濫しているかもしれません。どこに住んでいてもリスクはつきものように思えてきます。

※公式HPより画像引用





 

 

川沿いの住戸の眺望に関しては、この生い茂る緑のせいで、住戸から川は見えづらい、見えないようです。『眺望良し!!』とは言い難いようです。この緑もマンションの所有物で、ある程度切ってしまえばよいと思われるかもしれませんが、このマンションは風致地区第3・4種地域にかかっており『都市の自然的景観を維持し,緑豊かな生活環境を形成することを目的』のためにむやみに緑を伐採できないのです。



 

野生な感じのワイルドな緑です。



 

そして、川沿いロケーションの希少性の話で、このBrillia京都松ヶ崎の北山通を挟んで南側に建つ同じく川沿いマンション2014年建築ジ・アーバネックス京都 松ヶ崎90戸



 

川沿いの住戸が新築時よりも高く売れたりしているようです。こちらの物件のほうが眺望は良さそうです。見晴らしの良い眺望は資産価値になると思います。



 

中古物件が2物件SUUMOで掲載されています。※2021年5/1時点の情報です。

1億4900万円 111.02㎡(33.58坪)  坪@443万円

5290万円  73.35㎡(22.18坪) 坪@238万円



 

実際、川沿いのマンションは1995年以降10物件しかなく、

 

『鴨川』沿いで2017年建築、7億円マンションで話題になったザ・パークハウス京都鴨川御所東

坪@430万円



 



 

『賀茂川』沿いの2016年建築、賀茂川邸は全5戸が全て億ションでした。

坪@470万円

 

土手の向こう側です。(左端に微かに映っている建物です)



 

 

1階の専用庭付き住戸は大型犬飼育可で人気なのか?

※イメージ画像です



 

まず、大型犬が買えるから1階の専用庭付きをめがけて購入という方はいなさそうな話しぶりでした。口コミサイトではかなり「大型犬の話題」で盛り上がっていましたが。やはり後ほどのモデルルーム見学で感じたように専用庭の開放感、ファミリーには有り難い自転車まで外から持ち込め何台も駐輪できるスペース、庭前の道はマンション居住者しか通れない道なので防犯面で安心というような点で人気があったようです。実際、購入できる庭付き住戸は『残り1戸』となっていました。価格はでておらず『次期以降分譲、要望受付対象区画』となっていました。※4月下旬時点

※公式HPより画像引用(専用庭付き住戸と赤い枠は追加しました)



 

 

『残り1戸』R1棟/専用庭付き住戸の間取り

RCgタイプ 専有面積69.84㎡(約21.12坪) 販売価格5890万円(税込)  坪単価@278万円

公式HPより:RCgタイプ間取り


 

 

売行き・販売価格に関して ※4月下旬時点での状況です

売行きとしては口コミサイトにあったように全109戸中、約半分が売れている状況でした。販売価格としてはS棟(北山通側)が5000万円台後半から8000万円台、高野川沿いR1棟・R3棟は5000万円台・6000万円台、西側のW棟、西向きが一番リーズナブルな4000万円台となっていました。

(文字の色が薄くなっている)R2棟は1階は完売、2・3階は「要望受付対象外区画」となっていました。「対象外」とは要望を受け付けない、売るのに自信がある区画なのでしょうか?(質問するのを忘れていました)

公式HP:敷地図イメージイラストより


 

※写真は西側住戸W棟



 

全ての棟で1階と最上階がよく売れている印象を持ちました。



 

 

他にプラス点と注意事項として

最上階は天井高が3m以上と非常に広々とした空間を実現しているとの事。注意事項としては西側W1棟・川沿いR1棟の1Fは玄関の上がり口に段差があり(二重床のため)、バリアフリーの観点からご老人、車椅子などの方は注意が必要との事でした。

公式HPより画像引用:約2.45〜3mの天井高※1 約2.45〜3m※1の高さに設定した天井高。さらに天井からカーテンを吊り下げることで、すっきりとした室内空間を実現(※一部住戸除く)。開放感を高め、住まいに畳数以上の広がりをもたらす。


 

営業の方から説明は無かったのですが共用部に『露天風呂付客室』があります。共用部の充実は購入時には付加価値に見えるのですが、居住が始まると思った以上に維持・管理に想像以上にコストがかかって、閉鎖なんて事もあったりしそうですが。友達、両親を呼ぶ場合には有り難い施設になりますね。維持管理コストとしては「部屋・風呂釜の掃除・庭木の手入れ」と「風呂釜交換」ですね。



 

※余談ですが・・・私の持ち家マンションの屋上は住人に開放されていて五山の送り火が一望でき、石の造作ベンチ設置してあり購入時は本当に素晴らしい付加価値でした。しかし大規模修繕の時期になり屋上防水工事費が予想以上に高額と判明し、年に1回か2回しか使用しない屋上に多額のコストをかけれるのか? 屋上を閉鎖するか、否か、という議論になっています。共用設備の充実は有り難いですが維持管理コストがかかりすぎると何の為の共用部分?  になってしまいます。

 

モデルルーム見学へ

モデルルームは2タイプ用意されていました。ファミリー向けのナチュラルな色合いのスタンダードな専用庭付きモデルルームとアクタスの家具を配しオプションだらけの富裕層向けなゴージャスなモデルルームです。

解説をしたい所ですが公式HPで360°モデルルームでも十分雰囲気をつかめると思います。

 

※写真は公式HPより

 



 

天井高が3.5m(3m?)と専用庭でこの開放感、そしてフローリング・キッチン・建具がウッド調でナチュラルな風合いです。



 

専用庭のデッキに置かれた自転車。普通の分譲マンションなら専用駐輪場は1台・2台ほどしか持てませんが、+αで置けるのはファミリーには嬉しいです。



 

ここまで360°でパソコン上で見学できるのなら、コストをかけてモデルルームも作る必要も無くなるかもしれません。



 

そして、よりゴージャスなタイプのモデルルームへ。家具は全てアクタスとの事でした。



 

一枚板のカウンターが富裕層な感じです。オプションが付きすぎていますので、一般の方には参考にならない雰囲気です。自分好みにリノベといった感じです。



 

北山通側の最上階角住戸からの眺望です。但しその住戸は契約済でした。



 

実際のモデルルームはもう少し派手な感じがして、様々な色がぶつかっている感じがしました。



 

 

追加記事/緊急速報が流れた朝、高野川の水位 2021.5.21

朝6:00、スマホから緊急速報が流れ続けました。昼には雨が上がり高野川の水位を見に行きました。

 



 

 

11:22 雨がやんだ高野川の状況です。



 

マンションの岸壁はこんな感じです。



 

 



 

 

南側のジ・アーバネックス京都 松ヶ崎の状況です。



 

 

 

では、

 

 



 

 

では、

周辺を見て行きましょう。

 

マンション計画地から西へ

ポルシェセンタ—、



 

VOLVOと、高級外車の販売店がその地域性を現しています。



 

地下鉄「松ヶ崎」駅までは徒歩13分です。



 

北山通は結婚式場が建ち並ぶウェディングストリートです。



 

 

マンション計画地から東へ

徒歩3分でスーパーフレスコ、その隣には



 

叡電「修学院」駅



 

その近く、アーケードの商店街プラザ修学院があります。



 

テナント募集中があちこちに貼られたシャッター商店街です。



 

そんな寂しげな商店街に京都の銘店、アメリカ人オーナーが経営する本場ニューヨークチーズケーキ専門店「パパジョンズ」があるのには驚きました。京都に4店鋪あります。これは嬉しいです。



 

昨年オープンしたパン工房的なタナカパン製作所。次々とお客さんが来てましたのでそれなりに地域に根付き人気がありそうでした。



 

街中の店鋪がテナント料高騰に伴い収益性の高いドラッグストアなど大手寡占・均一化で街の面白さが失われつつあります。シャッター商店街とはいえ、これからの時代はテナント料が安いマニアックなエリア性をも個性に取り込み、独自性のあるお店が人気が出る時代だと思っています。駅近でもあり、ポテンシャルがある商店街だと思います。



 

シロクマがいます。興味をそそられるお店です。



 

さきほどスーパーフレスコがあった東大路通北山を下がると、高級スーパー「ikariライクス」があります。



 

パンコーナーの雰囲気が違いますね。



 

「神戸生まれ、芦屋育ち。」ikariを南へ、東大路通を下がって行くと



 

 

一乗寺ラーメン街道があります。

 

極鶏



 

キラメキ



 

夢を語れ



 

高安

 

珠玉の京都ラーメンを開拓できます。

 

おわり!!

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京都在住20年超(他府県出身)、新築分譲マンション購入から16年、京都御所まで徒歩10分圏内に生息中、家族6人(うち犬1匹)。現在手狭になったマイホームから住み替えを検討中。2016年から『京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト kyoto1192.com』を運営中。宅地建物取引士の資格有、不動産実務は勉強中です。

2 件のコメント

  • とくこ より:

    スムラボの存在を知り一気読みしています。
    私もクチコミを熟読してからモデルルームに行くタイプなので共感しちゃいました。

    周辺写真も多くて、このマンションで暮らすイメージがしやすかったです。
    特に川の増水!
    リスクとして頭ではわかっていても、実際の様子を見るとガツンと来ますね…

    コロナ禍で公式HPも充実してきてはいますが、こういうのはブログならではで、読んで良かったなーと思いました。

    これからも楽しみにしています!

    • kyoto1192 より:

      コメント有り難うございます!!

      物件情報や物件概要はネットたたけば簡単に出て来ますが、現地へ行かないとわからない事はたくさんあります。私が川沿いのマンションを買うなら緊急速報の鳴る大雨の日の水位を絶対見ておきたいですね。自分の目で見て問題と向き合うと冷静になり、より現実的な判断ができるようになります。

      私は自分のマンション購入した際はまだ口コミサイトもなかったので周りの空地の敷地の所有者を調べたり(目の前に新たな建物が建ったりしないか)マンションの近所の人に声をかけたり(勇気いりますが)地域の人が集まりそうな近所の喫茶店に行って地元の雰囲気をつかんだり、近所の不動産屋さんにヒアリングしたり、徹底して自分の目で耳で聞いて購入しました。「納得いくまで」といっても大きな買い物ですのでどんだけ調べても「納得いかない感じ」でした。最後は「いてまえ!!35年住宅ローン!!」って思い切りでしたが。(笑)

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