2023年にマンション購入を考えている方へ【2LDK】

あけましておめでとうございます。本年も宜しくお願いします!

2023年はどんな1年になるでしょうか。私なりに年末年始考えたことをまとめたいと思います。

昨年の記事はこちらです。本記事と切り口は違いますが、記事で書いた考え方については今年も変わりませんので、昨年記事をご覧になられてない方は良かったら合わせてご覧いただけますと嬉しいです!

2022年にマンション購入を考えている方へ【2LDK】



2023年のマンション価格は?

2023年のマンション価格は、「23区はグロス・単価共に上昇、その他(都下・神奈川・埼玉・千葉)は横ばい」と予想します。

23区はグロス・単価共に上昇

個人的にポイントと考えているのは2点です。
  1. 再開発大型プロジェクトの販売多
  2. 子持ち共働き世帯のマンション購入予算増

再開発大型プロジェクトの販売多

まず「再開発大型プロジェクトの販売多」について。

23区では、2023年に再開発大型プロジェクトの販売開始が多く控えており、そのどれもが高額になることが予想されます。

特に以下プロジェクトはどれも坪単価700万を超えてきそうな気配がしますので、高額物件の販売開始による価格の引き上げが予想されます。
その他にも2023年は好立地で規模感のあるマンションの販売開始が控えており、新築マンションがエリア最高値を更新→周辺中古・近隣新築も釣られて価格上昇となる可能性が高いと考えます。

子持ち共働き世帯のマンション購入予算増

一方で価格が上がり続けるマンションを誰が買えるのか?という問題がありますが、「子持ち共働き世帯のマンション購入予算増」によって一定の需要が維持されると予想します。

以下は世帯の種類毎の平均所得金額の年次推移の表です。表の下段にある「児童のいる世帯」の平均所得は「全世帯」の伸びと比べても上昇傾向にあります。特にコロナ以降大きくジャンプアップしています。


「児童のいる世帯」の所得が上昇しているのは、「正社員の共働きが増えた」ことが主要因として考えられます。

以下は児童のいる世帯における母の仕事の状況の年次推移の表ですが、真ん中にある「正規の職員・従業員」の構成割合が増加しています。こちらもコロナ以降大きく構成比が増加しています。

コロナによってリモートワークが普及したことにより、子どもが生まれても仕事を続けることができる母親(子育ては母親に限るものではないですが)が増えたことが正社員共働き比率増に影響してそうです。

コロナによるリモートワーク普及によってもたらされたのは、都心→郊外への大きなシフトチェンジではなく、子育て世帯の所得増だったのかもしれません。

2021年(令和3年)国民生活基礎調査より引用


子持ち共働き世帯のマンション購入予算増という観点だと、マッチングアプリによる出会い→結婚が増えていくことで、高収入×高収入のメガパワーカップル(勝手に命名)が増えていく気もします。


購入予算の引き上げ余地のある「子持ち共働き世帯」に選ばれるか否かが2023年の販売においては重要になってきそうです。

裏を返すと例え23区であっても「子持ち共働き世帯」に選ばれなければ、一気に購入予算は下がりますので、販売に苦戦するマンションも出てきそうです。

その他(都下・神奈川・埼玉・千葉)は横ばい

「子持ち共働き世帯」に選ばれるマンション(主に23区)の価格上昇に対して、その他は横ばいと予想しました。

以下グラフはエリア別新築マンションの価格推移になります。(元データ:不動産経済研究所

不動産経済研究所発出数値を筆者グラフ作成(縦軸:万円)


23区のマンション価格が上昇傾向なのに対して、その他エリアは全体的に横ばい傾向です。(埼玉は上昇しています)

そして過去の価格推移を見ても5,500万に壁があるように見えます。

高収入のサラリーマンがシングルインカムで限界付近まで住宅ローンの融資を受けようとすると

800万(年収)×7倍(年収に対する借入)=5,600万

となります。

800万も稼ぐ高収入のサラリーマンは全国転勤がセットになっている業種も多く、シングルインカムになりがちでしょうし、年収の7倍の借り入れは比較的チャレンジングな借り入れの部類に入るため、大きな賃上げが無い限りは5,500万の壁は今後も大きく変わらないような気がします。

よって、サラリーマンシングルインカム世帯に選ばれるエリアは横ばいとなると予想します。

現在5,500万の壁に唯一到達していないのが千葉になります。神奈川・埼玉と比べて新宿へのアクセスや後背地の大きさなど劣後する要素はありますが、それにしても今のマーケットから考えると価値に対する価格は安いという印象を持っています。

今年販売開始になるかはわからないですが、市川の再開発計画や千葉三越跡地の開発計画が販売開始となれば、それに釣られて価格がグッ上がる可能性は十分にあると思います。

金利上昇によるマンション価格下落は?

年末出た金利上昇のニュースは世間?を騒がせました。

個人的にはマンション価格が下落するレベルの金利引き上げは起こらないと考えていますが、専門的な知識を持ってませんので、あれこれ語るのは控えておきます。

それよりもマンション購入検討者目線で考えておかないといけないのは、「金利上昇によってマンション価格が下落しても、総支払額が安くなるとは限らない」という点です。

仮に金利が1%上昇して、マンション価格が15%減という大暴落が起きたとしても、毎月支払う金額はほぼ変わりません。
  • 借入金額:7,000万 金利:1% 返済期間:35年 → 毎月の支払額:約19.8万
  • 借入金額:5,965万 金利:2% 返済期間:35年 → 毎月の支払額:約19.8万


リーマンショックが起こった時の新築マンション価格下落率が▲5%ですから、1年で15%下がるとなれば歴史的な大暴落です。そんな歴史的な大暴落が起こったとしても金利含めたトータルの支払額は変わりませんし、裏を返すと大暴落が起こらない場合は金利増によってトータルの支払い額が増えることを意味します。

「支払い額を抑えることを目的にマンション価格の下落を待つこと」はリスクがあることを理解しておく必要がありますし、価格下落時にマンション購入を決断することは相当な覚悟を要します。

自分が買いたいと思える時には価格は下がらないですし、価格が下がるときはみんなが買いたくないと思う時です。

まとめ

2023年は23区を中心に高額物件の販売開始が予定されていますが、共働きに選ばれるか否かで販売スピードが大きく変わってきそうです。中古は新築の価格に追随しますので、新築の価格や売れ行きが中古にも波及し、中古もエリアによる価格の高低差が出てきそうです。

その他大きな要素としてはまもなく情報解禁となる晴海フラッグタワー棟の販売価格も注目です。引き続き大抽選となるような価格であれば、周辺に一定の影響を与えそうです。

マンション価格は高止まりの上、金利上昇の可能性など先行き不透明な話題もあり、なかなか一歩を踏み出しづらい環境ではありますが、今が必要な時であれば、今の選択肢の中で最適なマンションを選ぶ努力をすることが最も合理的となる可能性が高いと考えます。

マンションの価格上昇によってマンション選びの難易度は上がってきていますが、万が一の理由で売却が必要になった際に手出し無しで売却できる(=残債割れしない)ラインを意識しつつ、ご自身と家族の幸せが最大化する住まいを選ぶことが肝要だと私は考えています。マンション選びの難易度が上がってきているからこそ前者の目利きが重要になってくると思っています。

マンション購入を検討する全ての方のお力になれるような情報発信を今年も頑張ります!引き続き宜しくお願いします。

次回は新年恒例?2023年気になるマンションを公開予定です。お楽しみに!

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