hitoto広島 The Tower 現地モデルルーム訪問(広島でいちばん愛せる家)【ひろしマンション】


はじめに

新築マンションレビュー1件目は「hitoto広島 The Tower」です。

立地・建物規模・ブランドのいずれも抜群で、広島市内で売り出し中の物件では、注目度No1と言っても過言ではないでしょう!

マンションギャラリーと現地モデルルームに訪問して入手した情報をご紹介するとともに、項目別の評価と総合評価をさせていただきます。
※こちらに掲載している情報は2021年3月時点のものです。 hitoto


物件概要

所在地:広島県広島市 中区東千田町1丁目1番66(地番)
交通:広島電鉄宇品線「日赤病院前」電停より 徒歩5分
総戸数:665戸
専有面積:68.46m2~111.55m2
間取り:2LDK~4LDK
価格:44,773,355円~85,935,691円
構造・規模:タワー棟:鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造地上53階建・塔屋1階建、コミュニティプラザ鉄骨造1階建
竣工:2020年4月建物完成済
駐車場:526台(自走式435台、平置91台(身障者用含む))※他に来客用4台、荷捌き用2台
自転車置場:1194台
バイク置場:18台
ミニバイク置場:33台
売主:三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、
JR西日本プロパティーズ株式会社、株式会社トータテ都市開発、広島電鉄株式会社
施工:前田建設工業株式会社
管理:三井不動産レジデンシャルサービス中国株式会社(24時間有人管理)

 

マンションギャラリー訪問

マンションギャラリーは、広電ボウルのそば、しーじゃっく竹屋町店の裏手にあります。

現地・マンションギャラリー案内図 出典:公式HPより

現地・マンションギャラリー案内図 出典:公式HPより


竣工済みの物件かつコロナ渦ということもあってか、訪問者は2,3組でギャラリー内は閑散としていました。

マンションギャラリー訪問時の流れは
  1. アンケート記入[15分]
  2. 紹介ムービー視聴[15分]
  3. マンションギャラリー内の紹介(模型や各種展示の説明)[30分]
  4. ギャラリー内モデルルームの紹介(2タイプ)[30分]
  5. 商談[30分]
といった内容で所要時間は全体で約2時間でした。

ムービーもギャラリーも写真撮影NGのため、ここではご紹介できませんが、とても見ごたえのある内容でした。気になる方は是非訪問をお勧めします。

ギャラリー内モデルルームの間取りは以下の2タイプです。S-110タイプの方は洋室1と3を合わせて1部屋にして、さらにLDKと洋室4をあわせて1部屋にして、2LDKになっていました。

オプション盛り盛りで実物の想像はつきにくかったのですが、かなり豪華な仕上がりで惹かれるものがありました。

モデルルームの間取り① 出典:公式HP SE-80タイプ

モデルルームの間取り① 出典:公式HP SE-80タイプ


モデルルームの間取り② S-110タイプ 出典:公式HP

モデルルームの間取り② S-110タイプ 出典:公式HP

販売状況

低層階の100㎡超え部屋の売れ行きが思わしくなかったです。価格的には7000万円台だと上層階のプランやプレミアム住戸と変わらないので、これは当然の結果と言えるでしょう。

契約済みの物件がかなり多く、現在残っているのは全665戸中の100戸未満といったところで、すでに選択できないプランも多く存在しました。

竣工済みの物件なので現地モデルルームもあるのですが、現地の見学はマンションギャラリー訪問時に予約が必要なので、予約を取って別の日に現地モデルルームを訪問しました。

 

現地モデルルーム訪問

現地モデルルームで見学できたのは、以下の3つの部屋とオーナーズビューラウンジでした。

現地モデルルームの間取り① NE-79タイプ 出典:公式HP

現地モデルルームの間取り① NE-79タイプ 出典:公式HP


現地モデルルームの間取り② SE-102タイプ 出典:公式HP

現地モデルルームの間取り② SE-102タイプ 出典:公式HP


現地モデルルームの間取り③ NE-114タイプ(プレミアム住戸) 出典:公式HP

現地モデルルームの間取り③ NE-114タイプ(プレミアム住戸) 出典:公式HP


オーナーズビューラウンジ 出典:公式HP

オーナーズビューラウンジ 出典:公式HP


事前に書面でプレミアムフロアと共用設備は見られないという説明を受けていたんですが、見学客が少ないからなのかプレミアム住戸1タイプとオーナーズビューラウンジも見学できたのはラッキーでした。

マンションギャラリーのモデルルームに比べるとオプションは控えめで、実際の暮らしを想像しやすいものになっていました。

現地モデルルーム①、②は30階の部屋だったんですが、30階の高さでも広島の街を一望できる抜群の眺望でした。

47階オーナーズビューラウンジからは宮島を一望でき、広島ではこれ以上ない眺めでした。ブログ主はテレワークが増えてきているので、「ここで仕事できたらいいなあ」なんて思いながら見学していました。

 

項目別評価

ここからは各項目別に評価をしていきます。※あくまでブログ主の主観的な評価です

立地

周辺環境は以下の通りです。

周辺環境

周辺環境


広島市の中心部と銘打っていますが、紙屋町・八丁堀・広島駅まではそれなりに距離があるので、ここを中心部と呼ぶかは人によって意見が分かれるでしょう。

ただし、約30,000㎡の「東千田公園」に隣接し、マンションの敷地内に、約3,500㎡の緑地帯を持ち、ショッピングセンターや商店街も徒歩圏内にあるので周辺環境は非常に良好であると言えます。

広島市役所、中国電力、広島電鉄、赤十字病院など市を代表する企業・施設が周辺にあるので、これらの企業・施設にお勤めで職住近接を重視する方にも良い立地かと思います。

また、学区も評判が良く、有名私立中高へのアクセスも良好なため、お子様の教育を重視されているファミリー層にも良い立地でしょう。

交通の便に関していえば、バス停・電停までは徒歩5分程度で、これらを利用して紙屋町・八丁堀まで10分以下、広島駅まで15分程度とまずまずの利便性です。

建物規模・外観

中四国地方では2番目となる、高さ178.08m、地上53階建てで建物規模は広島市内で最大級です。外観は広島駅前のグランクロスタワー広島とかなり似ています。

個人の好みにはなると思いますが、ブログ主はシティタワー広島のほうが高級感があり見栄えがすると思っています。

hitoto広島TheTower

hitoto広島TheTower


グランクロスタワー広島

グランクロスタワー広島


シティタワー広島

シティタワー広島

間取り

アウトポール工法ではないため、部屋に柱が食い込んでしまっています。ブログ主はオープンキッチンで横長のリビングが好きなのですが、そういった間取りは角部屋の高額な住戸に限られます。

間取りは好みの部分はありますが、正直どうしてこうなったんだろうと思ってしまうような間取りがいくつか存在します。

例えばこの間取り(SW-74Aタイプ)ですが、廊下がほとんどなく、トイレと洗面室の出入り口が玄関に面しています。リビング・ダイニングも11.5畳となっていますが、キッチンと洋室3の間は通路としてしか使えないので実際利用できるのは10畳もないでしょう。正直ここで暮らす方のことを真剣に考えた間取りとは思えません。

間取り参考SW74Aタイプ 出典:公式HP

間取り参考SW74Aタイプ 出典:公式HP

ブランド

売主は「三菱地所レジデンス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、JR西日本プロパティーズ株式会社、株式会社トータテ都市開発、広島電鉄株式会社」と1流デベロッパーと地元の有名企業がJVに名を連ねており、ブランド力は抜群です。
管理会社も顧客満足度上位に名を連ねる「三井不動産レジデンシャルサービス」とこちらも素晴らしいです。

共用施設

内廊下、24時間階別ゴミ置き場、自走式駐車場、ゲストルーム、ラウンジ、コミュニティプラザなど大規模タワーマンションならではの共用施設が目白押しです。
ゲストルーム、ラウンジ、コミュニティプラザは来客の多い方は重宝するのではないでしょうか。

個人的には自走式駐車場が広島市内の他の大規模タワーマンションにはない設備ですし、機械式駐車場に比べて待ち時間も少なく、修繕費用を安く抑えられるので良いですね。ただ、自走式駐車場にエレベーターがついていない点は要注意です。

設備・仕様

プレミアム住戸の設備・仕様は見事でしたが、一般住戸の方は質が高いとは言えず、並程度です。周辺物件と差別化できる点は全戸ディスポーザーが付いていることくらいでしょうか。

安全・防災

大規模タワーマンションは災害に弱いと言われますが、こちらのマンションは基礎免振構造で地震の揺れを逃がしますし、停電時は非常用発電機で14時間程度は非常用エレベーターと給水ポンプが動作するので地震への対策は万全です。

価格

マンションギャラリーでいただいた価格表の内容を以下に掲載します。平均坪単価は214万円でした。※プレミアム住戸は含まず計算

価格表

階数 タイプ 価格

(万円)
坪単価

(万円)
35 SW-68 4478 217
17 SW-74A 4487 200
29 SE-75 4823 212
10 SE-77 4598 197
42 NE-79 4852 203
20 SE-80 5086 210
26 NE-84 5361 211
2 SE-87 5177 196
28 SE-102 7078 229
3 S-103 6874 220
18 S-110 8523 256
25 SE-111 7158 213
上記以外のタイプ・階層についてはマンションコミュニティに売り出し時の価格表が公開されています。それぞれの価格表を比較すると、売り出し時からほぼ価格は変わっていないようです。

周辺の価格相場はマンション売り出し時点(2018年)より上がっていますので、周辺の新築マンションに比べて価格の優位性を持っています。値下げは現在行っていないようですが、住戸数が残りわずかになってきたらどうなるかわかりません。

 

総合評価

良い点

お買い得な物件であることは間違いないです。すでに広島市のランドマークとなっていますし、エントランス・ロビー・共用部のスケールには圧倒されます。購入者はこのマンションに帰るたび誇らしい気持ちになれるのではないでしょうか。

お子様がいる世帯やペットを飼われている世帯は広大な公園が隣接していて多くの共用施設があることもうれしいと思います。

交通・買い物の便も良く、売主・管理会社のブランドも申し分ないです。基礎免振構造を持つので地震にも強い建物です。

これらの理由からおそらく資産価値も安定するでしょう。

悪い点

気を付けなくてはならないのは、専有設備のグレードはそれほど高くないということです。水回りなどの基本的な設備は並の分譲マンションのレベルです。また、アウトポール工法ではなく、間取りも使いにくそうなプランがいくつか見受けられますので、実物を見学して家具の配置や生活動線などのシミュレーションをしっかり行うことをお勧めします。

修繕費については、共用設備の所で説明した通り、自走式駐車場を持っている分、有利には働くと思いますが、多くの共用設備と広大な庭園を持つため、管理費については周辺物件に比べてかなり高額になっています。

住宅ローン・購入費以外にも維持管理にかかるお金を意識して資産計画を立てる必要があります。

 

さいごに

いかがでしたでしょうか。広島市内で最注目の物件「hitoto広島 The Tower」のご紹介でした。

ブログ投稿を通じて皆様へ情報発信していくとともに、自分自身も知識をつけて成長していければと思っておりますので、厳しいコメントもどんどんお待ちしております。

今後も、毎月3回、10日・20日・30日に広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に投稿を続けていきますので、よろしければ引き続きご覧ください。

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ABOUTこの記事をかいた人

広島でシステムエンジニアをしています。マンション管理会社の基幹システム構築をきっかけにマンション沼にハマってしまいました。 スムラボでは広島市内の新築マンションをレビューします。広島でマンション購入を検討されている方々の力になりたいと思っています。

2 件のコメント

  • あすかぱぱ より:

    初記事、楽しく読ませていただきました。
    今後も楽しみにしています。

    ここの問題点は専有面積が広い部屋が多すぎることですね。
    昨今の「物件価格を抑えるために専有面積を縮める流れ」の逆を行ってます。
    面積が広いと坪単価は安くてもグロスが張る。
    坪単価的には十分な仕様なので70平米4200万なら納得なのですが、低層の100平米の部屋だと「7000万出してこの仕様?」となってしまうのもしょうがないです。
    逆に、50~60平米はかなりお買い得部屋でした。(もう残っていませんが)
    管理費については平米200円と高額ではありますが、最近の管理費は人件費の高騰で軒並み上昇トレンドなので「ディスポーザー」「各階ゴミ捨て」「24時間有人管理」などを考えれば割高感はありません。
    車を持たないのであればむしろ割安に感じるでしょう。
    一癖も二癖もある物件ですが、それでも現在売り出し中の物件の中ではNo.1の物件と言えるでしょうね。

    • ひろし☆マンション より:

      コメントいただきありがとうございます。
      今後ともよろしくお願いいたします。

      >ここの問題点は専有面積が広い部屋が多すぎることですね。坪単価的には十分な仕様なので70平米4200万なら納得なのですが、低層の100平米の部屋だと「7000万出してこの仕様?」となってしまうのもしょうがないです。
      ⇒全く同意見です。間取りプランをもう少しどうにかしていればここまで販売に苦戦していないと思います。

      >管理費については平米200円と高額ではありますが、最近の管理費は人件費の高騰で軒並み上昇トレンドなので「ディスポーザー」「各階ゴミ捨て」「24時間有人管理」などを考えれば割高感はありません。車を持たないのであればむしろ割安に感じるでしょう。
      ⇒確かに管理費が周辺物件に比べて高いと書きましたが、そもそもサービスの質が違うので、そこに納得できれば割高感はないですね。

      >一癖も二癖もある物件ですが、それでも現在売り出し中の物件の中ではNo.1の物件と言えるでしょうね。
      ⇒私もそう思います。

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