【カネーさん来広特別企画(中編)】広島市内タワーマンション内見ツアー感想会【ひろしマンション】

今日は市内の3物件を回ってきました。まず1件目は広島駅前の「シティタワー広島」でしたが、カネーさんから見てこの物件どうでしたか？

広島駅地下広場直結ですもんね

駅直結の大規模タワーマンションって首都圏だと当たり前だと思うんですけど。広島だと実質ここぐらいしかないんですよ。そういう意味では、広島に所縁のあるお金持ちが全員ここめがけて買いに来ちゃうという感じはありますね。

大規模タワーマンション自体少ないですし、駅直結にはなってないですね

首都圏と違って駅直結が作りにくいのは、地下鉄じゃないって所かな。広島は駅が外に露出してるんで駅近くに作っちゃうと騒音被害をもろに受けちゃう。貨物列車とかも頻繁に通って音の問題がどうしても出てくるので、地下鉄にできる首都圏とは差がありますね

できないみたいですね。三角州の中に町があるので地盤も弱いですし、費用がかかり過ぎるというのは聞きますね。

本通り商店街の再開発とかその西側のサンモールもタワーマンションになる予定が一応あるんですよ。あそこの二つは純粋に地価だけなら広島駅周辺より上です。広島市に住んでる人から見るとそっちのほうが魅力的なんじゃないかな？って感じはありますね。

そうですね。市内に住んでる人たちからすると駅近じゃ無くてもいいって方は多いかと思います。

そうですね自転車移動で十分というのは広島市内だとありますね。自転車で中心部は端から端まで行けるので、駅っていうものはあんまり重視しないですね生活する上では

そうですね。町がコンパクトなんでわりと。関東は自転車では難しい？

高架とかも多かったりしてくぐれなかったりとか？

全然感覚が違うんですね

新しくできた町の方が道がきれいなんですね。

そうですね。そんなに歩きにくいと感じたところは市内ではないですね、少なくとも中心部は。なんかそういう歩きにくいとか自転車で走りにくいとかっていう感覚自体があまりないですね。

たしかにそうですね。道の広さの件もそうなんですが、ネットに出てる情報って首都圏の方の記事がほとんどで、地方だと感覚の違いがあって参考にならなかったりするんですよ。まず不動産は立地が九割であるみたいなのって前提としてあるじゃないですか？

で次に立地とは駅距離であるみたいなことをおっしゃるんですけど、もうその時点で広島市民からしたら？が浮かぶんですよ。
エキ・・・キョリ？みたいな(笑)

僕が初めてマンション買おうとしていた時も、その辺が難しくて、ネットの情報を鵜吞みにせず、情報を地域向けに変換しないといけない、それが結構難しくてじゃあ何をあてにしたらいいんだとか何が価値があるんだっていうことを発信してくれる人がいないので自分で考えないといけなくて。これは結構僕がスムラボで広島の情報発信や個別相談をしている意義の１つだと思ってます。

駅力と駅距離でほぼほぼ決まるって感じですかね。

話が脱線してしまいましたが(笑)「シティタワー広島」の話に戻しますと。広島では圧倒的なNo1物件なんですよ、立地的にもブランド的にも質的にも。僕が気になるのはじゃあ関東のマンションを見ている方から見て立地はともかく建物や設備はレベル的にどうなのかな？みたいなのはちょっと気になるんですけど。

「シティタワー広島」の共用施設はそんなに豪華じゃなかったですもんね。ジムとかキッズスペースとか。

その通りで小中学校は結構遠いしあんまり学区的にも評判が良いとは言えない。あとはお隣りがパチンコ店でちょっと南側行くと競馬の場外馬券場があったりして、住環境としてはよろしくないなと思ってます。利便性に特化しているマンションだなと僕は思ってますね。ファミリー層でそれでも住むって人もいると思うんですけど、物件自体はあんまりファミリー向けではない気がします。

まあそれはそうでしょうね。駅前だし再開発で土地も安く手に入ってるしマンション建てることは決定事項だったんでしょうけど。

昔からの地権者が多いですからね、もう下駄ばき部分や別棟にいろんな店舗が入ってますよ。野菜の種売ってるお店とかもありますし。

希少価値は明らかに高いんですよね。専有部のクオリティーはカネーさんから見てそんなにって感じですかね？

廊下がタイルでディスポーザーが付いてるのは良かったですけど、天カセではなかったり、コンロもデリシアじゃなかった。面材のグレードとかもそんなに高くなかったですね。

でもそういう意味じゃ見せてもらった部屋は角部屋じゃなかったから、すみふさん自慢のダイナミックパノラマウィンドウが見れなかったのはちょっと残念でした。

まぁでも眺望はほんとによかったですよねー。

そうですね、広島に縁がある方とかカープのファンでセカンドとしてみたいなのはありそうですよね。んーまぁ東京はやっぱ遠いですけどね、大阪福岡なら2時間かからないので

いえいえ、まーここを超えるようなマンションが広島にも出てきてほしいなっていうのは僕の個人的な希望ではあります。「シティタワー広島」はまあこんなところですかね

では次2件目の「hitoto広島 The Tower」ですが、ここはカネーさんが結構ハマってた感じでしたね。

敷地も広いし、隣りも広い公園ですし、ファミリー向きの住環境という感じですよね。

そうですね眺望が見られますからね。来客があった時とかもいいですね。

そうですよね、実際に住むつもりで比較した時には結構魅力あると思うんですよ「hitoto広島 The Tower」って、でもあんまり売れ行きは良くないっていう(笑)

きっとよそ（他県に住む）の人が買うマンションじゃないんですよね。おそらく広島に住む人しか検討できない立地でタワーがいいとか環境が好きだっていう人が対象。

あとはやっぱ戸数が多すぎたのかなとは思います。広島という地方都市で665戸を一気に供給するっていうことにちょっと無理があったのかなあ。

「シティタワー広島」は350戸くらいだったかと（あとで調べたら513戸でした・・・💦）これはすみふさんがいつもやる長期売却戦略で5年くらいかけてじっくり売ったんですけど、「シティタワー広島」で時間がかかるってことはやっぱり購買力が広島にないんですよね。大規模タワーを検討する購買層が少ない。

おおーそうなんですね！なんか最近思うんですけど広島って他所から人が入ってくる街じゃないんですよ。仙台とか福岡とかって東北地方の人が集まって来たりとか九州の人が集まって来たりっていう、地方の人を集める力があるんですけど。広島って別に中国地方の人が集まってこないんですよね、広島の田舎から広島市に出てくるっていう町だったりするんでちょっとそこが・・・。

来ないんですよ、大阪か福岡に行っちゃうんですよね。山口(岩国)と愛媛(松山)の方とかは出身ですっていう人がたまに職場とかでもいますけど、あんまり他県から広島にって方いないんですよね。

そうですね。大阪・福岡が近すぎるでしょ？広島来るぐらいならそっちっていうのはありそう。あと広島が駄目なのは大学がそれこそ街中にないからかもしれないですね、結構郊外に大学があるんで、大学進学で広島に来たとしてもそのまま広島に残らないのかもしれないです。

確かにそうなんですよ、大学を町中に作れるかっていうとそれは難しいですね。

海ががっつり見えますしね。

残っているんですが、広い部屋で高層階の値段が高いとこしか残ってないんですよね。7,000万超える感じです。多分7,000万以上の部屋を買える人が広島はかなり少ないんですよね。

大体新築の価格表を見てると、グロスを5,000万円台におさえようとしている感じがひしひしと伝わりますからね　そこを超えると一気に買える人が少なくなるんでしょうね。

といってもカープの選手ぐらいじゃないですか？

全国区の有名人というと有吉さんとか綾瀬はるかさんとか？あーいう人達が広島に住居を持ちたいと思ってるのかですよね？まーそれこそ「シティタワー広島」とかなら、ああいった有名人も1部屋ぐらい持ってるのかもしれないですけどね、どうなんでしょうね

そうですね、やっぱりちょっとステータスが高い方？ですよね経営者とか士師業の方とか

そうですね、「hitoto広島 The Tower」は元々は3,000万円台のお部屋なんかもあったので普通のサラリーマンの方も買われてると思いますよ。「シティタワー広島」は同時期に販売された物件とは単価が随分違ったのでお金持ちしか住んでない気がしますね。

結構対照的ですからねギャップがありましたね。

ウチは子供が小さいんでそういう意味でやっぱり「hitoto広島 The Tower」ですかね。犬も飼ってるんで公園も利用しますし。「シティタワー広島」だとちょっと通学とか気になりますね。あとは僕ら夫婦があんまり電車も使わないし、出張も少ないので広島駅のそばであることのメリットは薄い。2025年に駅ビルができるとまた違うとは思いますけどね。

そうなんですよ、「シティタワー広島」はセカンド向きなんで「hitoto広島 The Tower」は逆にそういう需要が望めなかったんだろうなと思います。で戸数が多かったんでなかなか・・・

まあでも中古の価格は上がっていくでしょうね、結局希少性が高いので。

今時点でも結構上がってる感じがします・・・

まあまだ再開発が盛んですからね。あれらが落ち着いてどうなるかっていうとこですかね

観光は力入れてますね

そうそうインバウンドで結構盛り上がってたんですよ
最近はコロナで厳しいですけども、そろそろまた復活してくるだろうというところですね

埼玉は何もやらなくても、東京に近いっていうそこだけで戦える感じが(笑)

カネーさんの埼玉ディスが入ったところで(笑)、じゃあ最後の物件いきましょうか

じゃあ最後3件目は「アーバンビューグランドタワー」です。こちらは僕は個人的に凄い思い入れがある物件なんですよ。もしかしたらマンションに興味を持ったきっかけがこの物件だったかもしれないです。

そうですね、広島で大規模タワーはここが最初だと思います。もう18年前になるので。

そうですね、八丁堀交差点からちょっと北に行ったところで、広島城と縮景園が見えるんですよねー。

「シティタワー広島」といい勝負かもしれませんが、地価はここかもしれません。最近広島駅周りがどんどん上がってるんですけど、まだ八丁堀・紙屋町周辺の方が高いんですよ。

そうなんですよ、今でこそタワマンが立って広島駅も新しくしてますけど、前は本当にさびれてたんで

ですね、あとアーバンコーポレイションっていう会社が作ったんですよこの物件、この会社ってご存じですか？

知らないかー。カネーさんが不動産屋になる前かもしれない。広島のマンションデベロッパーでそれこそ東証一部上場とかしたぐらいものすごい角度で急成長した会社で、そこが満を持して建てたのが「アーバンビューグランドタワー」なんですよ。建てて数年後ぐらいにいろんな問題が起きてまぁ倒産しちゃったんですけど。

そうなんですよ、でもそういう勢いがあった広島発の会社が建てた初のタワーマンションでこの立地なのでなんかこうドラマがあるんですよね。で商業施設ゲタ履きのタワマンなんですけど、テナントも結構高級感があって面白いんですよね

僕も学生の時ですね、当時のことはあんまりよく分かってないんですけど

じゃないかと思いますね。ネットとかもまだあんまり発達してない時代なので情報もあまり拾えないんですけどね

確かに単純に地価で考えるとそうですね。ただ実際に部屋の中を見ると年季を感じましたね(笑)

設備のグレードとかはあんまり高くなかったですよね。正直水回りとかは普通でした。当時の広島のマンション自体がそういうグレードなのかもしれないですけど

新築分譲マンションであの感じは最近見ないですもんね。
広島の新築と見比べちゃうと少なくともあのグレードだと勝負できないです。

がっつりトイレもタンク付いてますし、お風呂もちょっと狭い感じがしました。多分1317かな？部屋の広さのわりにちょっとひと回り狭く感じたんですよね

あれどうなんですか吹き抜け外廊下って人気あるんですか？

あの空気がこもらない感じは良かったです。カーペット掃除も空調もいらないので管理費はおさえられそうですよね？

最近見ないですよね。流行らないんですかね？高級感は劣りますけど、僕は思ったより悪くなかったですね。普通の外廊下よりプライベート感はあるし。まぁでもちょっと蒸し暑かったですけど(笑)

建築費的にはどうなんですか？

そうなんですね、ちょっと珍しいですよね吹き抜け外廊下

あとここはエレベーターが良かったですね。あれちょっとバブリーな感じしますよね

お金かかってる感を出さないといけなかったみたいなところはあるんでしょうか？

そうですね。そういう意味だと「シティタワー広島」はもっとおさえてないのかなと僕は思ってたので、実際中に入るとそうでもないなと思いました。すみふさんって東京だとエントランスがめちゃくちゃ豪華でホテルやデパートみたいなエスカレーターがあるとかっていうじゃないですか？ああいうのもないですし結構無難にやってる感じはありました

あーなるほど

確かに小規模マンションでも郊外の方が設備が良かったりしますね、なるほどそんな感じですか

それじゃあ、まとめに入りましょうか。今日は3物件の内見をしましたけど、二人とも自分が住むなら「hitoto広島 The Tower」ってことですね。内見したお部屋がプレミアム住戸で部屋のグレードが高かったっていうのはありましたけど、あとは広島に思い入れがあると良く見える要素が多いんでしょうね

「アーバンビューグランドタワー」はあれですね築年数的に不利

私普段電車のらないんだけどってうちの奥さんも言いそう(笑)まあターミナル駅なのでJR使わなくても便利なんですけどね、バスとか路面電車的にも。ただ「hitoto広島 The Tower」もバス停と電停ならすぐ側にあるからなあ

そうですね隣にあります。学区もいいらしいファミリー的にはそこもいいですね

まあでも他の2物件も15分あれば紙屋町・八丁堀・流川までは行けますからね。

それこそ自転車でいけちゃうんで

だから途中で話が出ましたけど立地がいい悪いっていうのが結構難しいんですよ。それこそ僕の生活圏だと西広島駅より東側だったらいいじゃんになっちゃう

そういう感じなんですかね？僕は浦和のことはよくわからないけど(笑)

今日はこんなところですかね。またカネーさんが広島に来られる機会があればまたやりたいですね

お願いします！カネーさんの奥様ごめんなさい(笑)

できますよね。カネーさんは地縁もあるからちゃんと紹介もできますし

そうかー、でもかなりご存知でしたよね、やっぱりそのカープの試合観戦で度々こられてるみたいですし

なるほど(笑)といったところで、それでは次回もお願いします！次は今回行ってない物件に行きたいですね。広島駅周辺もまだ2件タワマンありますし、あとは「hitoto広島 The Tower」の横の「ひろしまガーデンガーデン」とか

僕も「シティタワー広島」は初めてだったので貴重な体験でした。それではまた次回ということで！ありがとうございました！