プラウドタワー小岩ファースト 現地訪問レビュー【2LDK】

今回総武線小岩駅徒歩1分の駅近再開発マンションである、プラウドタワー小岩ファーストの現地を訪問してきましたのでレビューしたいと思います。

追記:モデルルーム訪問記事を公開しております。価格情報もありますので、本格的に検討を勧めたい方は以下記事もご覧ください。

プラウドタワー小岩ファースト モデルルーム訪問(価格つき)

物件概要

  • 所在地:東京都江戸川区南小岩六丁目2355
  • 総戸数:233戸
  • 敷地面積:2,904.85m²
  • 建物竣工:2022年3月下旬(予定)
  • 引渡し:2022年6月下旬(予定)
  • 売主:野村不動産、タカラレーベン、清水建設
  • 施工会社:清水建設
  • 管理会社:野村不動産ソリューションズ
  • 駐車場:?台
  • 駐輪場:?台
現地周辺地図(物件公式HPより引用)



 

駅距離

  • JR中央総武線 「小岩」駅 徒歩1分
実際に2階のエントランスまで歩いてみると2分でした。1階のサブエントランスであれば1分で到着します。徒歩1分ということで、小岩駅から出るとすぐ目の前に本マンションが現れます。

本マンションと直結しているFIRSTA経由だとほぼ雨に濡れることなく駅に向かうことができますので、非常に便利です。

実際に歩いてみた様子はこちらです。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:21分
  • 池袋駅:42分
  • 品川駅:34分
  • 新宿駅:40分
  • 渋谷駅:44分
平日8時着想定の小岩駅から各駅へのアクセスです。東京駅へは30分以内、それ以外の駅には30分以上時間を要します。

約30分でアクセスできる東京、品川や乗換なしでアクセスできる新宿を日常利用する方にとってはそこそこ便利な立地になるかと思います。

1日の乗車客数

  • 小岩駅:66,125人
駅前は多くの人で賑わっていました。

人の賑わいは商業・飲食店の充実に繋がりますので、活気のある街は高評価です。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 小岩駅:1,554件
非常に多くの飲食店があります。駅周辺はチェーン店が多いですが、なんでも揃っていてとても便利です。

また本マンションと直結しているFIRSTAに中華料理店やくら寿司が入っています。屋根付きで直結の商業ビルとなる為、雨に濡れることもなく日常使いできるのはとても便利です。

FIRSTAに入っている中華料理屋。美味しそうでした

近隣スーパー

  • シャポー小岩
  • サミット
  • 業務スーパー
  • イトーヨーカドー
もっとも近いのは駅直結のシャポー小岩です。シャポー小岩内には多くのテナントが入っていますが、生鮮食品も取り扱っており、日常の買い物はここで事足りそうです。テナントの中に精肉店も入っています。

駅直結なので、帰り道に寄って帰ることもできますし、FIRSTA経由だとほぼ屋根付きでアクセスできるので、使い勝手が良い商業施設です。

それ以外だとこちらもほぼ目の前にあるサミットも便利です。本マンションから小岩フラワーロード商店街で繋がっているのでほぼ雨に濡れることなくアクセスすることができます。品揃えもかなり充実しています。

駅反対側にあるイトーヨーカドーにも訪問しましたが、サミットの方が綺麗かつ品揃えも豊富です。都内の駅近マンションを探していると近隣スーパーの品揃えは課題の一つですが、ここのサミットは十分に満足できるレベルでした。

学区

  • 下小岩小学校
小岩フラワーロード商店街を南方向に進んで徒歩8分の距離になりますが、子どもの足だと10分以上かかるかと思います。通学路は未確認ですが、商店街を通って通学できるのであれば安心です。

待機児童数

  • 入園決定率:75.2%
  • 待機児童数:170人
保活のミカタより引用

江戸川区の入園決定率は23区平均である71.8%を上回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

公園

  • 南小岩六丁目児童遊園


歩いて5分くらいのところに公園?があります。少々古めかしさはありましたが、子どもが走り回れるほどの十分な広さがありました。

災害危険度

地震、水害共に災害リスクはかなり高いエリアです。地震の災害リスクについては再開発によって今よりは安全になることが予想されますが、それでもリスクは高いと思います。

しかしながら災害リスクが全くない土地を選ぼうとすると価格は高くなりがちで、リスクがあるからこそ現実的な価格で売り出してくることが予想されます。

リスクの許容度は各々異なりますので、リスクと価格のバランスを意識してご検討いただくと良いかと思います。いずれにせよ、いざという時の為の災害対策は実施いただくことをおすすめします。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

  • 建物倒壊危険度:300位 ランク4
  • 火災危険度:95位 ランク4
  • 総合危険度:96位 ランク4
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。

地震情報サイトより引用

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用

桃:液状化の可能性高、黄:液状化の可能性有、緑:液状化の可能性低



本マンション建設地は、液状化の可能性がありますので注意が必要です。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用

上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。



本マンションは洪水・高潮のハザードエリアです。いずれも0.5m〜3mのエリアなので注意が必要です。

特に洪水に関しては、本マンション建設地周辺はギリギリ0.5m〜3mのエリアとなっていますが、3m〜5mのエリアに周囲を囲まれており、3m級の洪水のリスクがあることは覚悟しておく必要があります。

荒川と江戸川に挟まれた立地なので水害リスクへの覚悟と備えが必要です。

公式HPより

清水建設

施工がスーパーゼネコンの1つである清水建設ですので、質の高いマンションが期待できます。また本マンションは売主にも清水建設が入っています。

清水建設は自身も売主となるため、ヘタなマンションを作って販売に苦戦すると自分たちにも実害が及びます。そのためよりきちんとしたマンションを作るモチベーションが働きますので、個人的にはプラスです。

再開発

小岩駅周辺はかなり大規模な再開発が進んでおり、特に駅南側に開発が集中しています。

本マンションの位置する六丁目地区は既に完成しているFIRSTAが一街区、本マンションが二街区、その後ろに三街区が控えています。

三街区も本マンション(二街区)と同様に商業+タワマンとなる予定ですが、本マンションが22階建てに対して三街区のタワマンは33階建ての予定で、六丁目地区では最も大きな建物となります。

右から一街区、本マンション(二街区)、三街区となります。

2019年5月13日野村不動産ブレスリリースより引用


詳細は野村不動産のニュースリリースをご確認ください。

尚、小岩駅の他再開発計画並びに総武線近隣駅の再開発についてはこちらの記事でまとめておりますので、気になる方は合わせてご覧ください。

シティテラス新小岩 総武線を使い倒したい人向けのマンション

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらです。


FIRSTA直結

FIRSTAと直結しているため、各種テナントが共用施設感覚で使えそうなのは非常に魅力的です。

上でも触れた中華料理屋やくら寿司があるのも便利ですが、1階にはドトールコーヒーがあります。外から見た感じだと席に電源も準備されており、PCを利用している人が多くいました。カフェ兼ワーキングスペースとして利用することができます。

またFIRSTAの6階〜8階にはメガロスというジムが入っています。3フロア全てを占めている規模の大きいジムで、トレーニングスペースだけでなく、SPAやサウナ(+水風呂)もありました。家の目の前にサウナがあるというのはサウナーである私にとっては大きな加点要素です。仕事終わりにジムで汗を流してサウナをキメて家に帰るのが定番のパターンになりそうです。

FIRSTAのテナントガイドです

高い買い物利便性

すぐ目の前にある駅前のシャポー小岩は多くのテナントが入っていて、ここだけで多くの買い物が事足りますが、小岩駅周辺には複数の商店街があります。

主要なのは小岩フラワーロード商店街、小岩昭和通り商店街、小岩サンロード商店街の3つでいずれも本マンション側である駅の南側に広がっています。

一つ一つの商店街は正直寂れた感も多少あり、シャッターが下りているテナントも見受けられるのですが、それを差し引いても多くのテナントがあって便利だと感じました。また歴史のある街だからこそ多様なテナントや飲食店が存在していて、暮らしていて飽きない街だという印象を持ちました。

個性豊かなお店が沢山あって飽きそうにない街です


個人的に魅力的だったのは、本マンションと繋がっている小岩フラワーロード商店街にあるTSUTAYAです。ここはコミック定額レンタルサービスを実施しているTSUTAYAで、月1,100円で旧作コミックが借り放題です。アーケード経由で雨に濡れることなく利用できますので、TSUTAYAを本棚代わりにできるのは非常に魅力的に感じました。

街の雰囲気

街に賑わいがあり、歴史があるというと聞こえはいいのですが、駅周辺の町並みは古く、狭い道が多いので歩き辛いと感じるシーンも多いです。自転車の量も多く、ベビーカーでの移動は不安もあります。街の雰囲気も好き嫌いが分かれそうな印象を持ちました。

ただ街の雰囲気を否定するものでは全くなく、この雰囲気が生活しやすいと感じる方も多くいるはず(だからこそ今も多く人が小岩駅周辺で生活している)なので、合う合わないだと思いますが、周辺エリア外から本マンションを検討される方は、現地を見られることをおすすめします。

また街並みについてはこれから再開発が進んでいくので、見違えるように綺麗になっていくことも予想されます。綺麗に開発されたFIRSTA周辺をご覧いただくと再開発後の街並みがイメージしやすいかもしれません。

再開発後はガラッと雰囲気が変わります

周辺相場

中古

新築

小岩駅より都心に近く、商業一体開発の亀戸(坪365)よりは下回り、瑞江(坪315)を上回る価格になりそうです。

駅力は総武快速も止まる新小岩が優位ですが、シティテラス新小岩は線路沿い・外廊下というネガティブに対して、本マンションは商業一体・内廊下という優位点がありますので、シティテラス小岩と同等かそれ以上になるかと思います。

まとめ

非常に楽しみなマンションです。

元から買い物利便性が高く魅力ある街に、大規模再開発が加わったことで、その魅力にブーストがかかっている印象です。再開発によって街並みが綺麗になり、使い勝手の良いテナントも新たに参入することで生活は便利になり、より多くの人が魅力に感じる街になるはずです。

今決まっている情報だけでも2026年まで継続的に開発が進んでいきます。当然ながら開発が進み、街の魅力が増していくと価格に転嫁されてきますので、再開発途上の今のタイミングはある意味狙い目と言えます。(販売価格次第ではありますが)

また本マンションの後ろにさらに大規模なマンション開発が控えていることもポイントです。売主も施工会社も同じ布陣となるはずなので、後発のマンションもスムーズに販売を進めるために本マンションで躓くわけにはいけません。

このような連続再開発の一発目は過去同様のケースを見ても、比較的お求めやすい価格での販売になるケースが多く、本マンションも期待できます。恐らく条件の良い住戸は第一期で抽選になる可能性が高いです。

販売開始は6月予定とのことですので、少しでも興味を持った方は販売に乗り遅れないように資料請求をしてエントリーし、いつでも申込ができる状況を作っておかれることをおすすめします。

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小さな2LDKで妻・子どもと3人暮らしをしているアラサーリーマンです。 自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。 ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

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