NAGOYA the TOWERの考察（なぜ地元ウケしなかった？）【なごぐらん】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

こんにちは！なごぐらんです。

前回から1ヶ月ぶりの投稿です。シンプルに魅力的に思うマンションが全然ないのです、、、やはり自分が住みたい（住める）と思う物件を厳選してご紹介したいなというのが正直な思いです。『バンベール千種ザ・レジデンス』などの直近の新築マンションも現地やたまにモデルルーム訪問しているのですが、個人的には価格を見ると(まだ)納得感を得られませんでした。この辺は目が肥えきった名古屋の方もおそらく同じだと思っていて、だからこそ『MID WARD CITY』などの目に優しい竣工済物件の動きが早くなってきているのだと思います。高いといってもその価格しか今後出てこないわけで、竣工済物件が完売した後はスタンダードになりますが。そのときに新築か築浅中古のどちらに人が流れるかは気になるところです。

さて今回ご紹介するのは、竣工済物件のうちの1つの『NAGOYA the TOWER』です！この物件を書くかどうかは本当に悩んだのですが、名古屋圏と県外で評価が真っ二つに分かれている物件もそうないと思い書こうと思いました。前日の通り竣工済物件の在庫が減り始めているわけで、なかなか在庫が減っていないこの物件について地元からの視点や将来性などについて語りたいと思います。それではいきましょう！

1 物件概要
2 なぜ地元ウケしなかった？
3 現時点での考察
4 まとめ

物件概要

所在地　　　　：愛知県名古屋市中村区名駅南２丁目702-1（地番）
交通　　　　　：JR「名古屋」駅徒歩14分、「名古屋」駅ミヤコ地下街4番出入口徒歩9分
用途地域　　　：商業地域、防火地域
敷地面積　　　：5,899.52㎡（登記記録面積・実測面積）
建築面積　　　：1,717.79㎡
建築延床面積　：53,805.34㎡
総戸数　　　　：435戸
構造・規模　　：鉄筋コンクリート造　地下1階地上42階 PH2階建
権利形態　　　：専有部分は区分所有、敷地及び建物共用部分は共有
完成(竣工)予定：2023年4月（竣工済）
入居(引渡)予定：即入居可※諸手続き完了後
駐車場　　　　：218台（タワーパーキング196台、平面式22台）
売主　　　　　：総合地所株式会社、名鉄不動産株式会社、京阪電鉄不動産株式会社、大和ハウス工業株式会社、三交不動産株式会社、住友商事株式会社
管理会社　　　：株式会社長谷工コミュニティ
設計・監理　　：株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部
施工　　　　　：株式会社長谷工コーポレーション

掲示板：NAGOYA the TOWERってどうですか？

竣工は2023年4月でしたので、もう竣工から2年経過しているというのは時の経過は早いものですね。現在は先着順販売中で、ブログ執筆時点では残りは21戸となっていました。3月に名鉄名古屋駅の再開発計画が公表されてからさすがに動くかなと思っていたのですが、おそらく2～3部屋減ったくらい？という印象です。この後に深掘りしていきますが地元ウケしない理由が目立ってしまって敬遠される現状からの脱却がなかなかできていないのかなと個人的には思っております。再開発次第というところですが、名古屋では再開発を狙うような実需のパイがそもそも少ないです。保守的なマーケットであることも要因な気はしますが、そういうところに将来のキャピタルゲインが転がっている場合も多いです。ここまでの規模の物件が今後出てくることは中々ないので、ポテンシャルはありふれていると思っています！！

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なぜ地元ウケしなかった？

今時点で居住されている方もたくさんいらっしゃいますので、もし読みたくないという場合は申し訳ありませんが読み飛ばしていただけると幸いです。良いことしか言わない不動産屋みたいなのもどうかと思いますので、当時の地元民にあまり刺さらなかった要因を考えてみたいと思います。個人的には以下の3つがあるのかなと考えています。もちろん答えはないものですので、あくまでも一個人の主観として捉えていただければと思います。

立地
価格への納得感
マンション名

まず1つ目は立地です。マンションはとにかく立地が1番という一般論にも合う部分で、これはおそらく多くの方が思っていることでしょう。公式サイトでは地下鉄名古屋駅から徒歩13分という表記ですが、かなり遠く感じる13分だと思います。また名駅通沿いではなく江川線沿いの立地で、名駅通（スパイラルタワー以南）から基本的に視認できないというのも惜しいなと思いました。わたしも一次取得の際に検討したのですが、名駅通沿いの人流が多いところから視界に入るようであれば、検討度合いは確実に上がっていたと思います。また周辺に目立った施設がないので、せめて低層部にスーパーなど何かしらの下駄を履かせてほしかったなとも思いました。（この辺は採算の都合もあり難しかったのかもしれないですが）
ちなみに柳橋新駅についての期待感も当時あったかと思いますが、名古屋市の内部では当初から実現性については期待されていなかったような印象です。とにかく名古屋市交通局が大赤字を少しずつ解消している中での、100億円単位の出費は費用対効果や現在からのオペレーション変化を鑑みても難しかったのではないでしょうか。

アクセス（公式サイトより引用）

名古屋の方は徒歩13分なんてありえないと思う方もいると思いますが、特に首都圏のお住まいの方にとってはそこまでデメリットと思わない方も多いのではないでしょうか。東京では『リビオタワー品川』がターミナル駅として似ていて、品川駅から徒歩13分と数字だけ見たら条件は同じように見えます。ではなぜ東京と名古屋でここまで事情が異なるかというと、それは需要やパイの大きさというところに着地すると思います。東京では新築マンションが大抽選会になって当たらないのが当たり前になっている一方で、名古屋では抽選になる物件というのはグランドメゾンなどのごくごく限られた物件のみです。他にも数多の選択肢があり、かつ都心居住の考え方がまだ浸透していない名古屋でこの立地に進出するのはタイミングとして少し早すぎたかなと率直に感じました。

そして2つ目は価格への納得感です。ここについての捉え方は人それぞれなので一概にいえないと思いますが、売出時点で安い！と感じられた方は少なく、どちらかというと高い！と思われた方が多かったような印象があります。当時はリニアが2027年開業ということで再開発への期待感が今より大きかったですが、平均坪単価400万ほどと周辺相場からするとかなり高く躊躇した地元の方が相対的に多かったと認識しています。これは今の現状となった上での結果論と思われる方がいると思うのですが、似た時期に販売していた『プラウドタワー名古屋錦』より若干高いというのは地元の方であれば引っかかる部分は多少なりともあったのではないかと。名古屋駅から徒歩12分で条件は似ている『ザ・パークハウス名古屋』も第1期の平均坪単価はたしか240万ほどだったはずで、周辺相場に対しての割安感といわゆる「マンマニ砲」もあって爆発した印象です。（とはいえ場所が則武新町なのでそれでも敬遠した地元民は一定数いたとは思いますが）
価格が高いだけで売れないわけでは決してなくそこに納得感があれば問題ないのですが、仕様についても結構辛い部分が多くてなかなか成約までいかなかったのかなと思います。具体的には30階より下のプレミアムフロアの仕様でトイレがタンク式であったりといったところや、共用部もジムやバーのようなスケールメリットを活かした施設が入っていないことで物件の魅力が少しぼやけてしまったように見えました。~~土地の仕入時点で予算オーバーだったのでしょうか。~~周辺物件と比較して仕様で大きく差別化できなかったのも痛かったかなと思います。

最後3つ目はマンション名です。あまりここに言及する人がいないので私の感覚がずれていたら申し訳ないのですが、名古屋でマンション名からブランドが見えないのってわりと影響があると思っています。それくらい名古屋の方はブランドを気にすると思っていて、だからこそグランドメゾンやプラウドが特に人気なのではないかと。戸建て至上主義の文化があるからこそ、ブランドなど戸建てにないものを求めるのが要因かなと考えています。（他の物件にもこれは当てはまると思っています）
首都圏であればJVのタワマンなどで当たり前にあるネーミングかと思いますが、、、名古屋の相場が難しいことの証明にもなっているような気がします。この部分は完全に推測になっていまいますので、何かご意見などあればコメント等でご指摘いただけますと幸いです。

現時点での考察

さてマイナスなことばかり話して書いている私の気分すら暗くなっていましたが、今となっては状況が変わってきていると感じています！！直近の名古屋における新築マンションは板状でも平均坪単価が400万円近くになったりと、建築費高騰の煽りを受けた物件が徐々に販売開始されてきています。そうなると『NAGOYA the TOWER』の平均坪単価400万円というのは大規模タワーであることを踏まえると立地を差し引いても妥当なラインになってきたのではないかと思います。たとえば職場が名駅南やささしまライブなどで職住近接で立地のデメリットを軽減できる方や、半投半住や投資などで長期的にキャピタルゲインを狙いたい方にとっては個人的には有力な選択肢になりつつあるのではないかと思い始めています。

この物件の最大のメリットはなんといってもその規模感でしょう！飛び抜けた共用施設はないものの、二層吹き抜けのエントランスは他のタワーマンションと比較しても頭1つ抜けていますし、スケールメリットが活かされています。またコンシェルジュなどの人による管理についても24時間有人管理というのも他の物件と比較したメリットかと思います。（以下は一例）

NAGOYA the TOWER

コンシェルジュ：8:00～24:00（毎日）

グランドメゾンThe池下ガーデンタワー

コンシェルジュ：11:00～19:00（月・水・金）

エントランス（公式サイトより引用）

また名駅南エリアの再開発次第といった背景はあるものの、割高感が薄れつつある今は投資としてのキャピタルゲインに期待できるようになってきたのではないかと思います。まだ安いまでは行っていないかもしれませんが現時点で妥当な価格帯となると、再開発によって上乗せされた分からがキャピタルゲインになるイメージです。昨年までは価格も周辺相場より高く再開発計画も公表されていなかったですが、今は状況も変わってきています。長期的な視点で見れる方にとっては、投資という面での期待も再度できるようになってきたのではないでしょうか！？

名古屋には東京タワーのような○○ビューがないのですが、資産性を狙うならやはり名駅ビューとなる北西向きを狙うと良いかと思います。ただし当物件の西側には2棟目の計画もありますので、モデルルーム訪問時には2棟目が建つことによる眺望リスクについては必ず聞いて確認しましょう。~~聞かないと何も言われずにいいことばかり言われます~~
価格の記載がなかったので現在販売中かの裏が取れていなくて申し訳ないのですが、H-2タイプとかは名駅ビューが楽しめるので個人的にはおすすめできます。間取りもきれいな物件が多いので、予算内に収まるのであればPP分離された間取り（リビングを通らずに部屋に行ける間取り）を選択しておくと、もし売却する時にも好印象になるのではないかなと思います。

H-2タイプ（公式サイトより引用）

まとめ

売り出し当時はただの一市民だった自分でも高いなと思っていましたが、直近の新築マンションの価格を見ていると再評価の流れが来るのではないかと思い始めています。特に名鉄名古屋駅の再開発は名古屋においてもほとんどない超大規模なものですので、第1期が開業する2033年度というのは1つのマイルストーンになるのではないでしょうか。周辺にもオンワード跡地を住友不動産が取得して寝かせていたりしますが、ささしまライブ方面への地下道が完成する頃に計画が出てきたら名駅南エリアの盛り上がりは必至です。足元ではまだ動いてきていないですが、『MID WARD CITY』などグロスの低い物件が完売次第、次はこの辺りが動くのではないかと踏んでおります。立地の面からすべての人におすすめは難しいですが、職場が名駅であったり、キャピタルゲインを狙いたい方で気になる方がいらっしゃいましたら1度モデルルームなどを訪問してみることをおすすめします。それでは！

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[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。