いつも記事を読んでいただきありがとうございます！
今回は【シティテラス多摩川】について執筆しました！
本件、2022年の販売開始からはかなり時間が経っておりますが、いよいよ建物も竣工し、現地調査をしましたので記事にさせていただきました。
最大の魅力はなんといっても、900戸の規模感と、多摩川が目の前に広がる圧倒的な解放感ですね！！最寄りの調布駅・狛江駅へはバス便となっていますので、アクセス面はどうなのか、価格はどうなのかを検証してみました。
それではどうぞ！
物件概要
所在地：東京都調布市染地三丁目１－８１１、同番９４３（地番）アクセス：小田急線「狛江」駅徒歩20分(B棟エントランスより)/徒歩21分(D棟・E棟エントランスより)/徒歩22分(A棟・C棟・G棟エントランスより)/徒歩24分(F棟エントランスより)
A棟より徒歩6分、C棟より徒歩5分、D棟・E棟・F棟より徒歩4分、G棟より徒歩3分の「シティテラス多摩川」(午後回り)バス停から「狛江駅北口」バス停まで約11分（平常時約11分)
B棟より徒歩4分の「多摩川住宅南口」バス停から「狛江駅北口」バス停まで約8分（平常時約8分）
A棟・C棟・E棟より徒歩4分、B棟より徒歩6分、D棟より徒歩5分、F棟より徒歩2分、G棟より徒歩3分の「シティテラス多摩川」(午前回り)バス停から「調布駅南口」バス停まで約21分(平常時約21分)
A棟より徒歩6分、B棟・C棟より徒歩5分、D棟・E棟・F棟より徒歩4分、G棟より徒歩3分の「シティテラス多摩川」(午後回り)バス停から「調布駅南口」バス停まで約19分(日中時)
敷地面積：37,638.90m2
土地権利：所有権
用途地域：第一種中高層住居専用地域
総戸数：900戸(非分譲住戸244戸含む)
構造・階数：鉄筋コンクリート造 地上12階建
建物竣工(予定)年月：Ⅰ工区：2025年1月16日完成済み、Ⅱ工区：2025年10月上旬予定
引渡し可能年月：Ⅰ工区：2026年3月下旬、Ⅱ工区：未定
駐車場台数：429台（自走式325台・平置99台・身障者用5台）、他に来客用4台、電気自動車充電専用スペース4台
駐輪場台数：1,810台（平置113台、二段式（下段スライド式）1,446台（上段580台・下段866台）、スライド式251台）
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション
売主：住友不動産株式会社、株式会社長谷工コーポレーション
口コミ掲示板：シティテラス多摩川ってどうですか
地図はこちらです。
画像出典：公式HP 現地案内図
本件は、広大な多摩川住宅の建て替えプロジェクトの一部で、ホ号棟が建て替わりました。
多摩川住宅の全体像や建て替え前のホ号棟の様子などは、建て替え計画が発表された際にアップされたこちらの記事で詳しく紹介されています。
ちなみに、ニ号棟は【多摩川シーズンズ】として生まれ変わります。こちらも後日、別記事でご紹介します！
画像出典：調布市HP 多摩川住宅地区地区計画の変更に関する原案説明会パンフレットより
立地
アクセス
本件は、京王線調布駅と小田急線狛江駅へアクセス可能な立地です。23区外ですが、調布駅・狛江駅から都心へのアクセスは良好なのです。
画像出典：公式HP アクセス
ただし、バス便物件ということで、気になるマンションからのアクセスをご紹介します。
徒歩…小田急線「狛江」駅徒歩20分(B棟エントランスより)/徒歩21分(D棟・E棟エントランスより)/徒歩22分(A棟・C棟・G棟エントランスより)/徒歩24分(F棟エントランスより)
1.バス(狛江駅まで)…A棟より徒歩6分、C棟より徒歩5分、D棟・E棟・F棟より徒歩4分、G棟より徒歩3分の「シティテラス多摩川」(午後回り)バス停から「狛江駅北口」バス停まで約11分（平常時約11分)
2.バス(狛江駅まで)…B棟より徒歩4分の「多摩川住宅南口」バス停から「狛江駅北口」バス停まで約8分（平常時約8分）
3.バス(調布駅まで)…A棟・C棟・E棟より徒歩4分、B棟より徒歩6分、D棟より徒歩5分、F棟より徒歩2分、G棟より徒歩3分の「シティテラス多摩川」(午前回り)バス停から「調布駅南口」バス停まで約21分(平常時約21分)
4.バス(調布駅まで)…A棟より徒歩6分、B棟・C棟より徒歩5分、D棟・E棟・F棟より徒歩4分、G棟より徒歩3分の「シティテラス多摩川」(午後回り)バス停から「調布駅南口」バス停まで約19分(日中時)
画像出典：公式HP バス停マップ
▼狛江駅、調布駅への行き方をまとめると…
〇狛江駅へのアクセス方法
・徒歩…20分～24分です。気候が良ければ歩けなくもないです。
・バス…狛江駅へ行く場合は、「シティテラス多摩川」または「多摩川住宅南口」バス停のどちらかから乗車できます。基本的にはシティテラス多摩川バス停の方が近いです。多摩川住宅南口は東側に新設される多摩川シーズンズ寄りにあります。B棟の方はこちらの利用が便利でしょう。それぞれのバス停の通勤時間帯のダイヤはこちらです。
画像出典：小田急バス公式HP シティテラス多摩川から狛江駅北口への時刻表
画像出典：小田急バス公式HP 多摩川住宅南口から狛江駅北口への時刻表
〇調布駅へのアクセス方法
・徒歩…約33分です。歩くのは少し現実的ではないですね。
・バス…「シティテラス多摩川」バス停から乗車できます。午前回りはF棟付近のバス停から乗車できますが、午後回りになると道路を渡って反対側のバス停に行く必要があるので注意が必要です。
こちらは午前回りのダイヤです。通勤ラッシュ時は５分間隔にバスが来るのは良いですね。
画像出典：京王バス公式HP シティテラス多摩川から調布駅南口への時刻表(午前回り)
調布駅へはバス利用が基本で、狛江駅は徒歩でもアクセス可能ですが、どちらが便利かは使い分けが必要でしょう。
狛江駅はバスで約10分で到着しますが、時刻表を見ると通勤時間帯で約10分の間隔ですので、10分待つくらいなら歩いた方が早いかなと私は思ってしまいます。さらに、900戸という戸数の住人が一気にバス利用するので、10分以上の間隔があると非常に混み合いそうです。一方で、調布駅方面は混み合ったとしても5分間隔ですし、特にF棟の方は目の前がバス停なのでとても便利ですね！
現地写真
▼北西角から撮影 西向きのF棟です。
▼エントランス 大胆な車寄せとエントランスホールがかっこいいです！
▼敷地内には中庭が多く設けられています。調布市が公開している多摩川住宅地区計画によると、これらは建て替えに伴い地区施設として整備されたもので、地域の住民が利用できる公園や避難が可能な開放性のある広場として公共機能を備えたものになっています。
▼9月に現地に行った際は、E棟G棟のII工区は外構工事をしていました。
▼こちらがF棟の目の前にあるシティテラス多摩川バス停です。奥に写っているのはF棟です。非常に近いですね。午前回りはここから乗れ、午後回りは道路を挟んだ北側にバス停があります。朝は写真のバス停から乗車します。
▼こちらはB棟付近にある多摩川住宅南口バス停です。狛江駅から乗り、降りる際はこちらのバス停になります。奥に写っているB棟です。降りる際は近くて良いですね。
▼多摩川の河川敷から本件を見た写真です。非常に開放感があることがわかります。
▼本件目の前の多摩川の河川敷です。撮影日は非常に暑い日だったので人通りはほとんどありませんが、季節の良い時期など散歩すると気持ちよさそうです！
▼こんなエモい看板を見つけました。建て替わる前の多摩川住宅の案内図です。これからも撤去されないでほしいですね。
周辺利便施設
＜スーパー・生活用品＞・コープみらい調布染地店(徒歩3分～7分)…日常使いで買い物するならここ一択ですね。下記サンドラッグやセリアも入っており、生活用品が揃うところが魅力的です。駐車場も145台あるので、子連れや雨の日でも安心です。
・サンドラッグ調布染地店(徒歩3分～7分)
・オーケー狛江店(徒歩13分～17分)…消費者の味方オーケーストアもありますが、こちらは駐車場がありません。
高級スーパーに関しては、調布駅前のトリエ京王調布にレストラン融合型の成城石井があったり、調布パルコに北野エースが入っています。家電はトリエ京王調布ビックカメラが売り場面積も広くて良いかと。ユニクロは調布パルコに。調布駅まで出れば何でも揃いますね。
日用品は徒歩もしくは自転車で済ませることができますが、それ以上の買い物には調布駅へのバス利用が必要です。
＜公園・文化施設＞
多摩川がすぐ目の前ですので、まずは多摩川の河川敷を散歩するのが日常になりそうですね。
・多摩川五本松公園…河川敷を歩くだけでなく、遊べるスペースのある公園があるのは良いですね。
・神代植物公園…少し距離がありますが、壮大な広さを誇る植物園は公園とは一味違う自然を味わうことができます。
▼現地を歩いたむさしの的感想
・圧倒される規模と外観：まず、敷地の広さ、規模感に圧倒されました。特に立派な車寄せのあるエントランスは壮大でした。敷地が非常に広く、南北に長いため、最南端のA棟B棟から最北端のF棟そしてバス停へ歩くとかなり距離があるように感じました。
・敷地内や周辺環境：敷地内は緑地が多く、多摩川沿いはもちろんですが、ここを歩くだけでもリフレッシュできそうです。人工芝の広場では、子どもが遊べるスペースがあるのも良かったです。巨大な多摩川住宅の一部なだけあり、マンションの周辺は団地だらけです。多摩川沿い以外は歩いてもあまり景色が変わりません。東隣の多摩川シーズンズが出来上がれば、緑地や公共空間が増え、彩りのある景色になり楽しみなところです。周辺道路は平たんで道が広く歩行者も車も通行しやすいです。平日の正午ごろの現地は車通りが少なく静かでした。
・買い物：コープみらいまで歩いてみました。中は売り場面積が広く、ドラッグストアや100円ショップが入り日常使いできる複合施設がこの距離にあるのはとても便利だと感じました。
建物
外観デザイン
住友不動産といえば、グレー、ブラック、ガラス手摺のバルコニーという外観が多い一方で、今回は珍しく明るめのブラウンです。多摩川沿いの自然豊かな周辺環境に調和するような色合いを選んだのだと思われます。バルコニーについては、3階部分までは薄いベージュのタイルと摺りガラスを組み合わせた立ち上がりで、部屋の中が見えづらくなっています。4階以上はお得意のガラス手摺です。ところどころ、オレンジ系やブラック系のマリオンがアクセントに入れられています。
画像出典：公式HP 外観
画像出典：公式HP ファサード
画像出典：公式HP 竣工フォトギャラリー エントランス
住友不動産は物件の顔となるエントランスに力を入れることが特徴ですね。まるで高級ホテルのような幅広いスペースの車寄せ。雨に濡れないよう大きなルーフも設置されています。こちらも落ち着いたダークブラウンでかっこいいですね。エントランスホールはガラス張りで高級感があります。現地を通った際、こちらでテレワークや読書をしている方が見えました。
共用部
こちらはオープンラウンジです。こんなに広いラウンジ見たことありますか？
画像出典：公式HP 竣工フォトギャラリー オープンラウンジ
こちらはエントランスホール。二層吹き抜けですが、こちらも高級ホテルかと思うくらい、天井高がありますね。
画像出典：公式HP 竣工フォトギャラリー エントランスホール
こちらはキッズスペースです。子どもが遊びながら親も近くで座って見守ったり、友人と話したりできる空間です。マンションの中に広々とした遊べる空間があるのはとてもありがたいです！
画像出典：公式HP 竣工フォトギャラリー キッズ＆ペアレンツスペース・コミュニティールーム
こちらはゲストルーム。２部屋用意があります。遠方から家族や友人が遊びに来た際に、駅から離れているため、ホテルまで行かずともここで宿泊できるのはありがたい…。
画像出典：公式HP 竣工フォトギャラリー ゲストルーム
画像出典：公式HP 竣工フォトギャラリー ゲストルーム
こちらはすみふが大好きなテレワークルームです。PC作業のみであればラウンジでも行えますが、会話が必要な際は個室もあるので使い分けることができます。
画像出典：公式HP 竣工フォトギャラリー テレワークルーム
しっかりと時代のニーズを拾っている充実した共用施設のラインナップですね。基本的に住友不動産はエントランス壮大、共用部は少な目というのが主流ですが、ここまで充実した共用部を設けているのは、住友不動産としては珍しいですし推しポイントです！特に、エントランスホールやラウンジなどはかなり空間を使っており、大規模マンションかつ、すみふにしかできない解放感のあるつくりとなっているところは、さすがだと思います。
設備仕様
エントランスホールをはじめ、共用部には力が入っていますが、設備仕様は控えめです。・床暖房〇
・ミストサウナ〇
・天然石カウンタートップ〇
・食洗機×
・ディスポーザー×
・トイレ手洗いカウンター×
その他
・オール自走式駐車場(平置き・立体)…設置率も47％と高いです！
・アウトフレーム設計
・天井高2500㎜～2550mm
・引越し無料パック…住友不動産の物件であればほとんどこのサービスがついています。自分達の作品に傷を付けたくないということから、すみふ専任の引越し業者が決まっており、その費用はすみふ持ちというありがたいサービスです。
坪単価からすると違和感はないですが、900戸の規模感なので食洗機とディスポーザーは設置してほしかった…。くうう…残念ポイントです。
価格
敷地配置図はこちらです。6階建てのA棟・B棟のすぐ北側にC棟・D棟があり、こちらは最高12階建てです。そのため、7階以上であれば多摩川が見えると想定されます。
画像出典：公式HP 敷地配置図
▼D棟7階南西向き B4タイプ
１LDK＋２S 72.39㎡ 6,100万(坪278万)
画像出典：公式HP
▼D棟7階 南西向き A1タイプ
3LDK 75.09㎡ 6,400万(坪281万)
画像出典：公式HP
▼C棟7階 南西向き B4bタイプ
3LDK 72.39㎡ 6,200万(坪283万)
画像出典：公式HP
▼F棟3階 西向き A2タイプ
3LDK 70.12㎡ 5,300万(坪250万)
画像出典：SUUMO
▼F棟 4階 南西向き Hタイプ
４LDK 82.62㎡ 7,200万(坪288万)
画像出典：公式HP
2LDKタイプは55.76㎡4,700万と4,200万なので平均坪264万。
価格公開中の売り出し中の部屋の平均坪単価は、約274万です。
周辺事例
中古マンション【パークホームズ調布桜堤通り】
所在地：東京都調布市染地二丁目8－5他
交通：京王線布田駅徒歩18分、調布駅下車調布駅南口バス停からバス7分徒歩1分
総戸数：325戸
築年：2016年7月(築9年)
バス便×大規模というマンションが少ないですが、こちらが一番近しい周辺の中古物件になります。こちらは、①目の前に桜並木や多摩川が広がり自然豊かで開放的な住環境②調布駅からバス便③総戸数325戸と大規模マンションという点が本件と近しいですね。
・5,580万 72.68㎡ 坪単価253万(2025年9月28日成約)
・5,780万 74.64㎡ 坪単価256万(2025年8月30日成約)
・5,000万 73.84㎡ 坪単価223万(2025年4月29日成約)
・5,780万 74.81㎡ 坪単価255万(2025年4月27日成約)
・4,500万 74.81㎡ 坪単価198万(2025年1月19日成約)
・4,380万 74.78㎡ 坪単価193万(2025年1月13日成約)
・4,750万 82.08㎡ 坪単価191万(2025年1月11日成約)
▼その他、調布駅徒歩15分以上の大規模物件はこちら
【調布ザ・センチュリー】
所在地：東京都調布市多摩川一丁目
交通：京王線西調布駅徒歩10分、調布駅徒歩20分
総戸数：220戸
築年：2023年1月(築2年)
・5,600万 67.80㎡ 坪単価273万(2025年5月25日成約)
【アトラス調布杜の棟】
所在地：東京都調布市富士見町3丁目
交通：京王線調布駅徒歩15分
総戸数：331戸
築年：2015年3月(築10年)
・7,600万 77.76㎡ 坪単価323万(2025年3月22日成約)
・6,200万 67.77㎡ 坪単価302万(2024年11月7日成約)
▼狛江エリアはこちら
【グランドメゾン狛江】
所在地：東京都狛江市和泉本町1丁目
交通：小田急線狛江駅徒歩8分
総戸数：524戸
築年：2013年7月(築12年)
・10,000万 84.69㎡ 坪単価390万(2025年10月13日成約)
・9,480万 88.35㎡ 坪単価354万(2025年10月11日成約)
・7,750万 73.32㎡ 坪単価349万(2025年9月21日成約)
・7,930万 74.50㎡ 坪単価351万(2025年9月1日成約)
・8,100万 78.10㎡ 坪単価342万(2025年3月24日成約)
・8,580万 74.50㎡ 坪単価380万(2025年3月22日成約)
・7,780万 74.50㎡ 坪単価345万(2025年2月8日成約)
近似の新築マンション事例
シティテラス多摩川と比較するべき新築マンションは、調布エリアや狛江エリアではなく、駅距離があるものの、大規模で多摩川のような解放感溢れる環境や、マンションとともに複合開発がされるなど、駅距離もしくは駅力をカバーできる要素がある物件が比較対象になるかと思います。なぜなら、本件とともに東隣地にて分譲中の多摩川シーズンズを含めると約2100戸近くの分譲がされるため、これらを調布や狛江エリアの周辺住民住み替えだけで売りさばくことは到底難しく、坪300万以下という条件で都下エリアにおいて広範囲で探している方がターゲットとなります。まず同じ属性として挙げられるのが、【グレースガーデン小平小川東】です。隣地の【TOKYO LINK WITH TOWN PROJECT】という小川住宅の建て替えプロジェクトとともに分譲中で、これらを合わせると約1200戸の大規模分譲です。イオンフードスタイルとディスカウントスーパーのOKに囲まれた立地で、買い物には非常に便利な立地です。一方で最寄り駅は西武多摩線の「八坂」駅が徒歩8分、西武国分寺線と拝島線への二路線が通っている「小川」駅には18分と距離があります。
画像出典：公式HP グレースガーデン小平小川東 敷地配置図
画像出典：公式HP TOKYO LINK WITH TOWN PROJECTの敷地配置図
所在地：東京都小平市小川東町三丁目2708番6、2719番7（地番）
交通：西武多摩湖線「八坂」駅徒歩8分、西武多摩湖線・拝島線「萩山」駅徒歩11分、「八坂駅前」バス停まで徒歩8分、JR中央線「立川」駅まで西武バス・立34利用時45分、西武国分寺線・拝島線「小川」駅徒歩18分
総戸数：628戸
建物竣工予定時期：第1街区：2026 年10月中旬(予定)、第2街区：2027 年10月中旬(予定)
引渡し可能時期：第1街区：2026 年12月中旬(予定)、第2街区：2027 年12月中旬(予定)
価格：平均坪単価約280万
総括
＜シティテラス多摩川とグレースガーデン小平小川東、どちらを購入する？＞坪300万円以下かつ都下エリアで新築マンションを探されている方は、シティテラス多摩川もしくはグレースガーデン小平小川東が候補に挙がると思います。まず、グレースガーデンについては、アクセスが西武多摩湖線「八坂」駅徒歩8分です。八坂駅はあまり聞き慣れない駅ですが、マイナー駅でも構わないので、とにかく駅は徒歩圏内が良いという方に向いていると思います。もちろんイオンフードスタイルやオーケーなどスーパーが隣接という点も魅力的です。一方でシティテラスは、目の前に多摩川が広がる開放的な住環境はもちろんですが、バス便でも構わないからメジャー駅を利用したいという方に向いている物件です。
＜シティテラス多摩川の魅力＞
改めて本件の魅力は、バス便とはいえ、商業施設が充実している調布駅周辺を日常生活圏することができます。さらに、調布駅からは新宿へ約29分、狛江駅からは表参道へ約25分と、23区外ながら都心アクセスは良好です。また、大規模マンションがゆえに、エントランス部分のこだわりや共用部が充実しています。また、この立地であれば車は必須になりますが、オール自走式駐車場かつ高い駐車場設置率は、この立地・敷地規模がゆえに実現できたことでしょう。
＜バス便物件の気になるポイント＞
バス便となると気になるポイント1つ目は資産性ですが、周辺中古事例を見ると、2016年築のパークホームズ調布桜堤通りが直近で坪253万で取引されています。パークホームズの取引相場は年々上昇しており、調布駅からのバス便物件であっても資産性が担保されていることがわかります。一方で、本件は900戸とかなり規模が大きいため、既に中古として再販に出されている部屋が複数あります。将来的なリセールバリューを保つためには、新築の時点でより条件の良い部屋を購入することが大切です。
気になるポイント2つ目はアクセスです。隣地の多摩川シーズンズを合わせると約2100戸の住人が調布駅・狛江駅に向かうとなるとバスが非常に混雑しそうです。調布駅には本数が多いものの約20分の乗車、狛江駅への本数はラッシュ時で8分~10分に1本です。これらはアクセス重視の方には苦しいポイントと思われます。一方、フル出社でない勤務形態やリモートワーク中心の方にとっては、ワークスペースが充実しているので、快適な環境ではないでしょうか。
＜その他気になるポイント＞
もう一点挙げるとすると、住民コミュニティの形成です。建て替えプロジェクトですので、当然、建て替え前の住民(地権者)の方もいらっしゃいます。非分譲住戸が244戸/900戸あるということは27％が地権者が住んでいることになりますので、この点は新規購入者が理解しておくべきポイントでしょう。
いくつか気になるポイントを挙げたとはいえ、この価格・この条件で購入できる都内の新築マンションは超稀少です。バス便物件であっても、メジャー駅を利用したい方や多摩川の開放的な住環境が魅力的と思う方にはおすすめできる物件です！
次回、【多摩川シーズンズ】についても記事を出しますのでお楽しみに！！！
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
スムラボ記事
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- シティテラス多摩川【予定価格】多摩川住宅の壮大なドラマの幕開け！価格に期待！眺望や共有施設から見たおすすめ住戸は？【クリスティーヌ】
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