【グラングリーン大阪ノースとサウス比較】9月アンダー販売、10月一般販売開始！どっちが安い？【すごろく】

こんにちは！

前回はグラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCEの坪1,000万円以下の売り物件の考察を行いました！

ノースを購入出来なかった友人が検討しており問い合わせをしたところ、既に内覧予約が複数件入ってたり、銀行相談進めている方もいるようで、流石に10階台の坪1,000万円以下は安すぎる様子は伺えます。
今後の中部屋のベンチマークの価格になるかわかりませんが、満額で成約するか気になりますね。

また、最近になり

『ノースを売り出ししているけど売れない、いくらだったら売れる水準か？』
『これからノースを売り出しするが早期に売る場合はいくらが良いか？』
『ノースのこの部屋は買いか？』
『サウスとノースで迷っているけどどっちが良いか？』

などの相談を複数いただくようになりました。

ノースの売り出し物件が想定以上に多かったこと、サウスの新築販売が並行で行われていることもあり、売るのも買うのも判断が難しい状況になってきているかと思いますので、今回はノースとサウスの価格比較を行いたいと思います。
（住友不動産がシティタワーシリーズを竣工後も新築で販売中にも関わらず新築未入居の中古物件が多く売り出しされている状況と似た雰囲気を感じます）

サウスは既にアンダー販売が進んでおりますが、

9月下旬：次期アンダー販売
10月下旬：一般販売

がスタートします。

前回のアンダー販売より抽選倍率が高かった部屋を中心に値上げしている住戸もありますが、前回の抽選倍率を考慮すると今回も抽選になる部屋は多いと思いますし、周りでもサウス抽選待ちの方がかなり多いため今回も人気になるでしょう！

とはいえ、最近はノースの一部住戸はサウスより価格が安くなっているのでグラングリーンを1部屋欲しいという方はサウスよりノースの方がオススメしやすいケースもありますので、実際の価格を見ていきましょう。

それではご覧ください。

ノースとサウスの物件概要

物件概要

ノースとサウスは総戸数・階数は似ており、大阪だと500戸ほどの規模感は大規模タワマンとなります。

比較してて思ったのが敷地面積はノースの方がだいぶ大きくゆったりと作られていることがわかります。
ノースの方が周辺の植栽や水景、カフェを楽しむことができるガーデンラウンジなどが別棟になっていますので、その分、敷地が広くなっている感じでしょうか。

サウスは大阪駅とグラングリーン南館に直結しており商業施設や大阪駅までが近く利便性を重視したポジションになりますが、ノースはうめきた公園を超えた先にあり静かでプライベート感を楽しむポジションだと感じています。
（サウスから大阪駅まで濡れずに移動出来るルートがありますので別機会にまとめます）

デザインは外観・共用部共に大きく異なるコンセプトになっているため、どちらが合うかは人それぞれかと思いますが、ノースは【重厚感】、サウスは【先進的】というイメージを持っております。
読者の皆様はどちらの方が好みでしょうか？

大阪では珍しくどちらもアンダー販売がメインの売り方になっており、ノースで約半分、サウスは約6割がアンダー販売となりますので、一般購入者の枠はかなり狭き門と言えます。
（サウスのアンダー枠はノース購入者・落選者も対象になっておりますので、その分でアンダー枠がノースより多いのかもしれません）

施工は竹中工務店と大林組のJVで日本を代表するスーパーゼネコンがタッグを組んでおりますので、安心感がありますね。

ざっくり比較すると以下の内容となります。

共用施設

どちらも大規模マンションになりますので共用施設は充実しておりますし、1つ1つのクオリティが素晴らしいです。

共用施設などのまどめは別記事でも行いたいと思いますので、今回は主な共用施設の違いなどを簡単にまとめていきます。

〜共用施設の数〜

ノース：6箇所
サウス：4箇所

共用施設の数はノースの方が多く、特にラウンジのようにゆっくりする・友人や親族と談笑するような使い方であればノースは非常に多くの共用施設があります。
ノースは貸切利用出来る施設が3つありますのでパーティルームのような使い方をよくする方はノースの共用施設の方が使いやすいかと思います。

一方、サウスにはノースにはないフィットネスがあります。
パースのイメージはHPや冊子にはないのですが、図面を見る限りかなり広いので普段から体動かすのが好きな人には魅力的な施設です。
このフィットネスはグラングリーン大阪南館にある「うめきた温泉蓮」と提携しているため、通常のジムとは異なり本格的なプログラムなども期待できそうですね。

共用施設ではありませんが、専有部の玄関自動ドアは大事なことなので忘れないうちに…

グラングリーンは大阪のマンションで唯一玄関が自動ドアという珍しい仕様になっておりますが、この仕様がノースとサウスで異なります。

ノースは低層階〜高層階のプレミアムフロアまで同一で「両開き」ですが、サウスは35階までは「片開き」、36階以上の天井高が2.95m〜になるプレミアムフロアがノースと同じ「両開き」となります。
※43階以上は更に天井高が高くなります

片開きが良いか両開きが良いかはあまり実生活では影響ないかと思いますが、サウスの36階以上は両開きになる仕様を見ると両開の方がコストかかっているのは間違いないので、低層階からでも両開きのノースの方がコストはかかった設計になっているかと感じます。

なお、自動ドアはホテルと一緒で扉が閉まったら勝手に鍵がかかる仕組みなっておりますので、鍵を持たずに各階ゴミ捨て場などに行くと、部屋に入れなくなる可能性がありますので要注意です。

ノースの共用施設の内覧記事はこちらからご覧ください。
（サウスの共用施設は別途まとめます）

【グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE 】大阪No1の超高級物件を内覧！唯一無二のタワマン【すごろく】

では、ここからは価格比較をしていきます。

ノースとサウスの価格比較

全体比較

ノースは8月中旬時点でスーモ掲載中物件の売出価格、サウスは9月のアンダー販売、10月の一般販売の予定価格ベースで比較していきます。

ノースは一部重複物件はありますが、ポータル上では全戸数の約20％、90件ほどが売り出しされております。
特に中部屋の売り出しが多く85％が中部屋、15％が角部屋の売り出しになりますので、中部屋が供給過多となり値下げする部屋が多くなってきている状況になっております。

角部屋は高グロスのため一部サウス同等の価格まで下げているケースはありますが、ノースのモデルルームになっていた南西角は20階前後でも6億円ほどで2部屋成約済み、カーギャラリー住戸でも成約が出ておりますので高額でも売れ始めている印象です。

〜ノースの中古売出比率〜

中部屋：85％
角部屋：15％

〜ノースとサウスの坪単価比較〜

ノース最安坪単価：972万円/坪
ノース最高坪単価：3,083万円/坪
サウス最安坪単価：1,192万円/坪
サウス最高坪単価：2,276万円/坪

最安単価・最高坪単価ともにノースの物件となります。
ノースは今年3月に引き渡しされてから多くの売り出しがあり約半年ほど経ちましたが、類似の競合が多い部屋から値下げが多くなっております。

下のグラフをみていただくとわかりますが、サウスの最安坪単価より安い住戸がノースにも増えております（黄色の編みかけ部分）。

ノースの最安坪単価972万円の物件は突出して安く、内覧が複数件入っている状況ですので満額で決まるかと思いますので、中部屋の安い部屋で坪1,000万円前後までになれば比較的早く売れる水準かと考えております。

一方サウスの最安は坪1,192万円になります。
前回のアンダー販売より2,000万円ほど値上げした住戸もありますので、前回と同じような抽選倍率になるかわかりませんが、ノースより価格は高くなっております。
それでもサウス待ちの方が一定いるのは「新築」・「駅距離などの立地」などが優位ということでしょうか…
この価格差であれば中古のノースの方がもっと売れても良いのに、というのが率直な感想ではありますが、サウス完成後の評価も気になりますね。

中古のノースの最高坪単価は坪3,000万円超とサウスの今期販売の最高坪単価よりもかなり高くなっているので、価格だけ見ると少々厳しそうな感じはしておりますが、今後の動きにも注目したいですね。

それではグラフにてご確認ください。

※画像はクリックすると拡大します
※青色がノース、オレンジ色がサウス

上記は坪単価ベースでしたが、続いてグロス価格で見ていきます。

ノース最安価格：16,998万円
ノース最高価格：125,000万円
サウス最安価格：18,500万円
サウス最高価格：138,500万円

坪単価ベースで見るとノースの方が最高坪単価は高かったですが、グロスで見るとサウスの方が高額となります。
これは200㎡を超えるため高額になっているためですが、どうやらこの部屋は既に要望書が複数入っており抽選になる様子です。

坪単価ベースではノースは安い物件多かったですが、グロスで見ると低層階中部屋でもサウスより高い部屋がまだまだ多いようですね。
（ノースの60㎡、70㎡などで単価が安い部屋がありますが、グロスで見ると高額になる等）

サウスも北向き・北東角などが眺望デメリットから極端に安かったりするので方角による価格補正は必要ですが、予算上限を見ながらサウス・ノースどちらを検討するのかを整理しても良いかもしれませんね。

※画像はクリックすると拡大します
※青色がノース、オレンジ色がサウス
※サウスの価格は1,000万円単位の予定価格のため真ん中の500万円で仮置きしております（18,000万円台→18,500万円で記載）

100㎡超・角部屋比較

続いて、経営者や投資家の方から需要が高い100㎡超・角部屋の価格比較です。
大阪市内のタワマンでも高層階100㎡超は5億円前後する部屋もありますが、それらの部屋と同等程度の価格でグラングリーンの角部屋100㎡超が検討出来ます。

ノースでは100㎡以下の角部屋はありますが富裕層の方からは『100㎡超でないと狭い』という声があるようで、ノース90㎡台の角部屋を内覧された後に100㎡超の部屋を内覧されるなど、ノース・サウスともに100㎡超の部屋を希望される方が多くいらっしゃいます。

個人的にサウスは120㎡の広さを作りすぎている感はありますが、富裕層ニーズが高い100㎡超・角部屋を見ていきます。

〜ノース・サウスの100㎡超角部屋の販売価格抜粋〜

【ノース】最安　南東角　49,800万円（坪1,363万円）　※中層階
【サウス】最安　49,500万円（坪1,361万円）　※低層階
【サウス】北東角　51,500万円（坪1,416万円）　※中層階
【サウス】南東角・南西角　57,500万円（坪1,580万円）　※中層階
【ノース】2番目に安価　北東角　59,800万円（坪1,662万円）　※中層階
【ノース】南西角　54,000万円（坪1,728万円）　※ノースのモデルルームと同タイプ

ざっくりですが、ノースの100㎡超角部屋の中古売り出し件数は10件程と戸数はかなり少なくなります。

ノース中層階南東角とサウス低層階の角部屋が同等価格。
ノース中層階南東角はサウス中層階北東角より1,500万円ほど安く、南東角・南西角よりは8,000万円ほど安くなります。

サウス中層階北東角は単価的には魅力的ですが、北側がウィルドーフアストリアホテル、東側がグランレスパイアホテルと眺望が被っているので他の方角より坪1,416万円と価格が安く設定されておりますが、眺望が抜けるサウス中層階南東角は坪単価1,580万円と一気に価格が上がっておりますので眺望による価格差はかなり大きい物件と言えます。

ノースの南西角は南向きがグラングリーンのうめきた公園viewの価値が高く低層フロアでも坪1,728万円と高額になっていますが、中層階南東角は一部分はキャノピーホテルと被るものの、南はうめきた公園viewとグラングリーン大阪ならではの景色を楽しめる眺望にしては坪1,363万円の価格は控えめだと感じます。
ノース100㎡超北東角は59,800万円（坪1,662万円）、広さ・間取りは南東角と同じですが価格が1億円近く異なりますので、100㎡超角部屋の中ではノース南東角が最安となります。
※ノース南西角中層階は坪1,800万円で成約事例あり

サウスの前回のアンダー販売では角部屋の倍率は1〜3倍。
角部屋は次期販売でも値上げはしていないこと、一般販売ではアンダー販売落選者&一般販売の方が対象となるため倍率が上がる可能性はありそうなので、サウスの次期販売も注視していきましょう。

なお、坪2,000万円超の部屋、カーギャラリー住戸などの部屋も複数ありますが坪2,000万円超の価格は未知の領域のため今回は割愛します。

※画像はクリックすると拡大します
※青色がノース、オレンジ色がサウス

まとめ

今回はグラングリーン大阪ノースとサウスの価格比較を行いました。
来月はサウスの次期販売開始となるため、サウスもノースも目が話せませんね！

なお、新築のサウスは勿論値引き交渉などはできませんが、ノースはスーモやアットホームなどに出ている価格から一定程度は指値交渉が可能な物件もあるかと思いますので、今のポータル上の値段ではなく、気になったら一度内覧して、気に入ったら指値交渉をしながら申し込むのも良いかと思います。
複数内覧が入っている物件は厳しいかもしれませんが、競合が多いので値引き交渉はしやすいタイミングだと考えております。

今後の開発物件も含めてグラングリーン大阪ノースとサウスは大阪最高級物件になるのは間違いありませんので、検討中の方は是非良い部屋をご購入できることを応援しております！

ご相談がございましたら、以下の公式LINE・スムラボ相談カウンターよりご相談ください。

それでは今回はここまで！
次回もお楽しみに！！

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