「パークタワー勝どきサウス」1期1次の振り返りと1期2次販売住戸のご紹介(キットキャット)

パークタワー勝どきサウス」第1期2次の案内が先日あり、モデルルームの訪問が10月9日から再開されます。

それを記念して(?)、買い逃した方、抽選に外れてしまった方、新たに検討してみようとされている方向けに、キットキャットがパークタワー勝どきサウスの第1期1次で実際に訪問から申し込みの過程を確認しまして、感じたこと、知り得たこと、そして2次の販売概要と住戸についてご案内をしたいと思います。


第1期1次の振り返り(ご参考用の抽選倍率表)

 

1期1次に販売された住戸は233戸。全戸にお申込みが入ったとのこと。
最高倍率は34倍、平均倍率は約2.6倍でした!(スゴイ)

ただ、価格帯の低い高いに関わらず1倍の住戸もあり、まんべんなく申し込みが入った感も否定できません。今回、抽選倍率表をきちんと営業さんのほうで作成されているようで、きちんと情報提供されていたと感じます。(マンションによっては、その都度、気になる住戸について倍率を確認しないといけなかったりしますが、パークタワー勝どきはさすがに組織的に動かれていました)

マンションマニアさんのおすすめ住戸の抽選倍率は高かかったですが、復習も兼ねて、1期1次の倍率表を掲載いたします。(最終日前日朝の情報のため最終の土日で大きく動いている部分もありますのであくまでも参考程度に)

①SNー76An

パークタワー勝どきサウス 最高倍率のお部屋 (坪単価追加)3LDK角部屋 北向き(都心ビュー)のお部屋です

締め切り日、前々日時点の倍率表を記載しておりますが、三井不動産レジデンシャルによる公式発表によると最高倍率は34倍、おそらく50階の部屋だと思われますが、だいぶ最後の追い込みがあったのだと思われます。

PTK 3LDK SN 76An 倍率

PTK 76 3LDK

 

 

 

 

 

 

 

PTK 76 3LDK眺望

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

②SSー57Fse

パークタワー勝どきサウス 2番目の倍率のお部屋(坪単価追加)

PTK 2LDK SS 57FsePTK 57 2LDK眺望

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

③SSー77ASw

黄色のお部屋はトランクルームを専有出来るためグロス価格が高くなっております

PTK 77Asw

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PTK 77Asw 図面

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

④SWー72Fe 

3LDK 72.49平米 供給の少ない間取りでしたが、意外と1倍のお部屋もありました。



 

 

 

 

 

 



 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

SWー73Cn 

3LDK      73.94平米 52階と50階の価格差が100万円と、他の階数よりも差が大きくなっています

そのため割高感のある52階が倍率1倍となり、確実に買いたい人はこのようなちょっと割高な部屋に販売当初から申し込みしていると後から購入者を寄せ付けない気がします。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

他にもご希望住戸掲載されたいなどありましたら、コメント頂ければそちら優先で掲載追加いたします()

前回の記事でも少し異なる住戸を取り上げておりますので併せてご確認いただけますと幸いです。

 

 

第1期1次の振り返り(モデルルーム予約から申し込みまで)

今後、とても購入希望度合いの物件が販売開始された際の動きの参考として、ステップごとの注意点や感想などをまとめたいと思います

① モデルルーム訪問予約

最近、モデルルームの予約が取れないことが多くなっています。(パークタワー勝どきを筆頭に)コロナの影響なのか、それとも物件の人気があるのか、理由は様々ですが、まずは予約を取ることから始まります。今回はその予約の取り方の中で、ちょっとした工夫が出来ると思いましたので少し記載します。

事前にデベロッパーのメンバー会員になっておくと、個人情報の入力がログインにより省ける場合があります。例えば野村不動産や三井不動産レジデンシャルなどのサイトは会員ログインをすると個人情報の入力が省けます。時に1秒を争い予約をすることになる場合もあるので、事前にメンバー会員になっておくことをおススメします。

また、これは必ず当てはまることではないのですが、ある期間が満席にすべてなった場合に次の期間の予約開始を間をあけて行う場合がありますが、予約開始の時期を教えてくれる場合があります。全部のモデルルームで出来るとは限りませんが、次の予約開始を確認してみても良いかもしれません。

物事が好転するにはコミュニケーションが必要だと思います。良いコミュニケーションは良い結果を導くカギになることがあるので、自分で引き寄せられるように動いてみるのも良いと思います(ただ、あまり本気で無いのにモデルルームでも電話しすぎるのも控えましょう!)

② モデルルーム訪問前

個人的には現地は事前に確認したうえで、モデルルーム訪問されたほうが良いと思います。眺望イメージも紹介してもらえる場合もありますが、実際に自分の目で見た周囲の印象とモデルルームの情報が合わさったほうが実際のイメージ近いものがイメージできると思います。また、周辺環境で気になった点を営業担当者に質問することで、どれだけ物件に興味があるのかが伝わりますし、営業担当者の知識の有無も判明すると思います。
パークタワー勝どきの場合、建設地目の前に保育園が建設されることがわかりました。入居人数も多いので、1軒くらいの開業では、まだまだ足りないということもあると思いますが、街の変化を感じられるのはその場を訪れてだからこそだと思います。

あまり現地を知らないと心配ばかりが後に残るようになってしまいますので、現地は自分で行ってみましょう!


③販売スケジュールの振り返り

パークタワー勝どきサウス」の第1期1次の場合、モデルルーム案内中の期間の中に夏休み期間が間に入っておりました。モデルルーム案内開始が7月上旬、申し込み締め切りは9月上旬。うち8月11日~20日が夏休み期間でした。お休み中は伺うことも、ローン審査などの手続きも出来ません。

今後につながる対策としてはモデルルーム訪問が長期休暇の直前になる場合は、ローン審査書類なども持参して、長期休暇中も進展が行えるようにされたほうが、本気で検討されている場合は良いと思います。

今後の長期休暇は年末年始。新築マンションの年末は早くクリスマス前くらいから成人の日くらいまでお休みが続きます。(住友不動産のマンションギャラリーは1月2日から営業ガンバっていること多いですが!!)

ちなみに、営業担当者の良く言う「お盆休み明けのローン審査は混み合うので時間がかかる」「銀行の担当者も夏休みで審査のスピードが落ちる」と言ったことが、実際に起きている感は受けたことはありません。審査のスピードが影響するのは、一番は審査を行う内容であることが多いと経験からは感じます。

④ローン審査

個人ごとの要素に左右されることが多いローン審査ですが、パークタワー勝どきサウスにおいては注目できることがありました。それは本審査の時期です。

パークタワー勝どきサウス」のように引き渡し日まで2年以上あることで心配なのが、申し込み時の年収と引き渡し前年の年収の増減です。いくら申込時にローンが通っていても、引き渡し直前の年収が下がっていたら、融資が下りず、場合によっては手付放棄せざるを得ない事態になりかねないです。ご自身の年収推移を予想することは大事ですが、何が起きるかわからない時代に、予想通りいかない場合もあるので、引き渡し日が先の物件はリスクがあることは十分理解していかないとなりません。

ただ、「パークタワー勝どきサウス」の場合、本審査の時期は、「売買契約後速やかに行える」ので、既に確定している年収でローン審査が確定出来るのです。これはモデルルームで初めて聞きましたし、他社の物件では引き渡し日の半年くらい前に本審査を行うところが多かったので、ここは意外な発見でした。

この審査スケジュールにより、例えば2021年9月契約の場合、2020年までの年収で本審査完了。2022年、2023年の年収額は審査対象外、引き渡し直前の金消契約の際は、属性情報や信用情報の調査が行われるだけで済むとのこと。

もちろん職場が変わる、借金が増えているなどは引き渡し直前に確認するそうではありますが、年収要件は購入申し込み時点で確定するのは、とても安心して申し込める要素だとキットキャットは思います。(他の物件、他社さんもお願いしたいです@@)

 

⑤購入申し込み

ローン審査が無事通ったところで(※)、ようやく申し込みです。部屋の選定をどれにするのか悩ましい選択をすることになります。特にパークタワー勝どきの場合部屋ごとの条件にあまり差が無く、値段も少しずつの差でしたので悩ましいと思います。

(※)野村不動産などローン審査が通り前に申し込みを行える不動産会社もありますが、三井不動産レジデンシャルは審査結果判明後の申込になります)

抽選の必勝法はくじ運の悪いキットキャットが説明できる幕ではありませんが、一般的に言えるのは 1⃣早めに申し込みをして営業担当者に抽選倍率が上がらないように配慮してもらうか、2⃣スケジュールの後半で申し込みをして、一番倍率が低そうなところに申し込みをする、2案かと思います。

前者について成功するのはあくまでも、超人気住戸ではなくある程度の人気がある部屋で出来る技です。人気住戸の場合、営業担当者も守り切れません。

後者については、申し込み締め切りの直前に購入申し込みの予約が取れるかがカギだと思います。パークタワー勝どきのように営業担当者も多い物件の場合、倍率が大きく変動する可能性があります。

実際、キットキャットがもらった締め切り日前々日の倍率表と比べると、最終的なだいぶ倍率が上振れしており、最終日にどのように動くかはわかりにくいところがあります。

 

ちなみに、申し込み時には重要事項説明の抜粋版を提示されて、読み合わせみたいなものが行われることが多いです(「パークタワー勝どき」でも行われるようです)

本物の重要事項説明書はとてもページ数も多いので、数ページくらいに特に重要(購入有無の判断可否に係る事項)などにまとめられて、その抜粋事項を確認していきます。抽選当選後のキャンセルを少なくすること、説明不足のクレームを避けることなどを目的とされていると思いますが、とても重要なことばかりなので、申し込み前の検討中の段階でも見せてもらえたら良い内容だと個人的には思います。(物件によっては重要事項説明書を配布されるところもあり)

⑥抽選結果発表

申込住戸が抽選となったことを経験されている方ならわかるかと思いますが、抽選日の抽選時間の前後のそわそわ感は何とも言えません。

営業担当者から電話での連絡が来る場合が多いと思いますが、パークタワー勝どきの場合も電話でした。電話を待っている間は、人によってはいろんなことに手が付かなくなる部分もあると思います。出来ればお仕事はお休みされたほうが、変なミスを仕事でしないと思います(個人差あり)

 

第1期2次販売について

①販売スケジュール

10月9日(土)案内開始

11月7日(日)ご希望住戸受付締め切り

11月中旬~下旬 登録受付

11月下旬    抽選会

12月上旬~中旬 購入申し込み会 重要事項説明 手付金入金 ご契約会

②販売住戸(総評)

今回も高層階の大きめのお部屋の販売となり、1K・1LDKの販売は次期以降の販売となります

値上げが予想されておりましたが、目に見えるような感じではなく、条件の悪い・間取りの悪い部屋がほぼ同じ坪単価で販売と言った印象です。そのため、「パークタワー勝どきに住みたい!」と言う方には総額を上げずに購入できる部屋も出てきており、「値上げでもう買えないだろうなぁ」と諦めていた方には朗報かもしれません。

③販売住戸(2LDKの例)

まだ、モデルルーム案内開始前の段階で、差し支えるかもしれませんので、まずは1つのお部屋を例として掲載いたします。(順次間取りを追加して講評を加えていきます。ご要望のコメント頂きましたらそちらを優先で掲載いたします)

ちょうど、南向きの2LDKが同じ階数を販売していたため、1次と2次を比べてみました。(左が1次、右が2次販売)

単価的にはどっこいどっこいではありますが、2次のほうが間取りが良くありません(個人の観点ですが・) 収納が少ない、間口が狭い、入り口がクランクしていない、柱がめり込んでいる、、、、、 10人中10人が1次販売の間取りが良いと言うのではないでしょうか。。リセールに影響しそうなくらいの差です。(これが値上げかぁ。。)

一方で1階上がるごとに20万円の増額になっており、1次の30万円ずつ上がっているのと比べて傾斜が緩やかです。

そこで思うのは「1次で落選した方々への配慮」ということもあるのかもしれません。下層階は坪単価アップで値上げする一方で高層階は価格が上がってきていないのであれば、1次で条件良い住戸を購入したかった方に、「条件悪いからその分値段の安い住戸を購入できるようにしました」と言いやすい面があるのかもしれないです。

※価格表「オレンジ色」の列が1期2次販売住戸の価格表。「緑色」の列の1期1次のお部屋と比べて、上階に行くにつれて上がる単価が緩やかであることがわかります。





 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

眺望は、50階の場合は空が広く感じられる向きだと思います。

 





 

④販売住戸(2LDKの例2)

1階あたり20万円増のカウントにより、こちらの住戸も高層階ほど坪単価が1次と比べてお安めです





 

⑤販売住戸(3LDKの例)





 

※公式HPより眺望予想

 

 

 

 

編集後記

前回の投稿にて人気物件の抽選倍率をひそかに予想しておりましたが、見事に外れてしまいました。

「ブランズタワー豊洲」予想(46倍)⇒実際(60倍)

パークタワー勝どきサウス」予想(15倍)⇒実際(34倍)

ブランズタワー芝浦」予想(10倍)⇒実際(5倍)

それぞれ営業さんに倍率推移を伺っておりましたが、豊洲は唯一の1LDK売り出しということで8月上旬から9月上旬にかけて順調に申し込みを積み重ねていった結果である一方で、勝どきは販売戸数も多い中で選択肢は豊富にあったにも関わらず、最終日に最高倍率住戸にさらに申し込みが積み重なったと思われます。一方でブランズタワー芝浦の場合は、最終日の申込件数を見て、無抽選の部屋などにばらけた方がいらっしゃると伺っています。(抽選倍率のあったお部屋はお安めながら、向かいのマンションとこんにちは!なお部屋だったので予算伸びる方は条件良い部屋にしたのでしょう)

一部の住戸に人気が集中するのはキットキャットの個人的な予想としては「記念購入」的な申し込みが入ったのではないかと思われます。

前回の記事にパークタワー勝どきの倍率を記載しましたが、最終日前日の段階で「申込済み数」+「申し込み予定数」を足した数を倍率表示しておりました。「申し込み予定数」は営業さんが掴んでいる申し込みの人数でしたが、最終日に変更された方がいらっしゃるようです。

営業さんの予想倍率表をもとに当該住戸を見ると他の階数はそこまでの倍率になっていないことがわかります。他の階数に申し込みをすれば、そこまでの倍率になっていないにも関わらず、倍率高い住戸に申し込む気持ちとしては「絶対住みたい」ではなく、「一番の部屋だったら買いたい」という票が少なからずあったのかもしれないと感じました。

こちらの物件は引き渡しが先になり、かつ手付金の金額も高額となり無利息で預ける形になります。もちろん手付金は保全措置が講じられますし、三井不動産レジデンシャルにもしもがあると疑う方はいらっしゃらないでしょう。しかし、相当の金額を預け、入居も先になる住宅を購入するのであれば、相当現状の住戸に満足されていながらも、新たに買いたい(買い増したい)という層の受けが良かったと思われます。

逆に言いますと現在、賃貸住宅などにお住まいで現状の住戸に満足されていない方には、あまりおススメ出来ないマンションではあります。

パークタワー勝どきと比べると多少割高感あったとしても、すぐ住める近隣住戸を探すことが日々の生活が満足いくものになると思います。ただ、近隣の「ベイサイドタワー晴海」は竣工済みですが、入居は来年7月になるとのこと・・・( 一一)

もうすぐ竣工の「ブリリアタワー有明ミッドクロス」、「ブランズタワー芝浦」などを見てはいかがでしょうか! (ブリリアタワー有明ミッドクロスの記事はこちら

 

 

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猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心(山手線内側)+城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は3軒の都内2LDK自己居住用(中古・新築・新築)と英語圏にタウンハウス1戸(新築3LDK+2Bath+2Car投資用)を購入しています。得意分野はローン(住宅・投資どちらも)、確定申告(青色・白色)、集中訪問エリアのマンション(新宿区・文京区・目黒区・台東区)、そして都市計画、建築基準法です。30代の普通の文系会社員ではありますので、素人の目線を忘れずにわかりやすい、ためになる記事をご提供していきたいです! 

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