【パークタワー勝どき】第３期販売開始と次期以降販売の価格予想について（キットキャット）

中央区品川区東京都豊島区

２０２２年の新年１回目の投稿から早９カ月、２期販売を取り上げられずに、ついに第３期になりました「パークタワー勝どきサウス」を取り上げたいと思います。

今回は今までの販売住戸と、今期販売住戸、そして今後の販売がある「はず！？」の「次期以降販売」住戸が売り出されたらいくらになるのか、キットキャットによる独断と偏見での予想価格帯について記載しています。正直、今までの販売住戸の価格は目に毒な部分もありますが、これが現実ではありますので、ご参考までご覧いただければ幸いです。（最近撮影した現地写真も掲載します！）

 

なお、今回取り上げる価格表の表記は、価格を見たときの印象から以下の色分けで記載しています

緑色　　　　：第１期　　　　（心穏やかな色）

オレンジ色　：第２期　　　　（ホットな色）

黄色（赤字）：第３期１次　　（危機？感な色）

灰色（青字）：次期以降販売　（静まり返った色）

まだ、「パークタワー勝どきサウス」ってどんな物件なんだろう？という方は、

ぜひ当記事の下のほうにリンクがあるパークタワー勝どきに関する「スムラボ記事」「スムログ記事」、そして資料請求の上で入れるエントリー者限定サイトで、マンション自体の魅力について調べてみてください＾＾

 

 

 

 


販売スケジュール

直前の投稿で恐縮ですが、10月1週目が第３期１次販売となりますm(__)m

秋分の日の３連休訪問できる方は駆け込み週末になりそうです

※10月1日追記

10月1日に正式価格が発表されました

それによりますと最終的に2タイプの値段が変更になりました。下記のツイートにまとめておりますので最終金額はご覧ください。市況の変化というよりも、単に値上げ幅を縮小したにすぎないかと思います。間取りも魅力的ではないところになるので、実際に住みやすいかというと・・・

 

部屋タイプ名の分類

トライスター型ということで、方角の表現方法が難しいのですが、TYPE名の冒頭につくアルファベット２文字は「ウィング名」を表しています。いろいろな方角が選べますので、選ぶ楽しさと調べる大変さの両面ある印象です。（前回同様）

そして間取りは、「２６階」を境に大きく変わり、残り住戸の多くがその２５階以下になり、上階との価格差を簡単に比べずらい状態になってきます。

 



 

西ウィング（南側）

上階と異なる間取りの販売ということで、簡単な比較は出来ないのですが、上階と下の階で価格の逆転現象が起きています。





緑色＝１期　オレンジ＝２期　黄色＝３期　灰色＝予想

 

西ウィングから見える方面（SW51Bsを例に）

SW51Bs（１LDK)

７４３０万～７５４０万円

間取り図：


SW５７As（２LDK)

８９６０万～９０８０万円



 

SW４６As（１LDK)

６９９０万～７１１０万円



 

SW８７Aｗ（３LDK)

第３期１次は、２２階～２５階が販売（14,790万円～14,880万円）されます。

 



加えて、上階との価格の逆転現象が無い場合の１９階～２１階の価格帯も予想で掲載しています。（１４７２０万円（５４０万）～１４７４７万円（５６０万円）

ただ、この価格帯ですと「ザ・パークハウス 戸越公園タワー」の「８０T2」と言う間取りの「２２階（１３７３０万円）」とそん色ない価格帯になってしまうことになります。まさか三井不動産レジデンシャルも、その販売価格を知らないわけないでしょうから、パークタワー勝どきは戸越公園よりも高値を追求できる中央区ということで次期以降販売では上振れも予想出来ます。

（比較対象）ザ・・パークハウス戸越公園タワー　８０T2

２２階１３７３０万円（坪５６０万円）（８１．１２㎡）　３LDK


今後の販売住戸の予想価格

次期以降販売住戸について、坪単価からグロス価格を逆算する形で予想価格帯を記載します。あくまでもキットキャットの個人的な印象からの価格帯であり、販売時期や同時販売住戸にも左右されるので、読み物としてご覧いただければ幸いです。
SW３６AW（１LDK)
５７００万円台～６６００万円台が予想価格帯、本命価格帯はグロス価格６０００万円前半、坪単価は５４０～５６０万円台と考えております。（希望的観測の）根拠としては、ほぼ同じ大きさのザ・パークハウス戸越公園タワーの「３５H」という間取りが５３９０万円（８階）～５６９０万円（２２階）で完売しているところから、それ以下の販売にはならないと考えます。戸越公園には失礼かもしれませんが、都心距離・共用部分・ランニングコストなどなど、パークタワーが「勝」どき！です

 



 
（比較対象）ザ・・パークハウス戸越公園タワー　３５H
２２階５６９０万円（坪５２０万円）（３６．１８㎡）



 

西ウィング（北側）

既に販売済みのお部屋と同じ間取り、同じ方角の下の階の販売となりますが、いずれも上階のほうが高いという逆転現象が起きています。。。



 

 



SN-６５ANw（２LDK）

間取り図：９５１０万円～９７１０万円（坪490万）

なお、今期は未発売の１９階～２５階について、価格の逆転現象が起きない場合の価格帯も参考まで記載しております。ただ、あくまでも参考として「見るだけ価格」と見てもらえると良いと思います。。（この価格で出てきそうにない）



眺望



外観：（直近の建築現場）凹んであるあたりのお部屋になります



駐車場の入口の特徴的なカバー部分も仕上げ段階になってきています。



SW７３An（３LDK)

１０８６０万～１０９８０万円

間取り図：



眺望：



 

今後の販売住戸の予想価格

SW７３CN（３LDK)
希望的観測も含めて　SW７３ANとほぼ条件が同じで間取りも同じため、同じ階であれば、同じ坪単価での販売価格を出してみました。

予想価格：１０９８０万円～１１１１０万円（坪４９７万円）



ただ、この単価ですとBrillia（ブリリア） Tower 池袋 Westのより大き目の広さの部屋の坪単価を下回っておりますので、多少の上振れは可能な範囲と思われます。
（比較対象）Brillia Tower 池袋West　Type　N
２６階　１２，１００万円　坪５１６万円（７７．４９平米）



 
SW５７Bn（２LDK)
２５階を切りが良い「坪５００万円」、そこから１階下がるごとに坪２万円ダウンの場合を想定して価格帯を出してみました。しかし、記事を書いている最中に、予想価格帯を上回る単価で中古物件が販売されてしまいました・・・・（価格予想は絶望的にハズレル気がします）

予想価格：８４３２万円～８６８０万円（坪５００万円）

 




（比較対象）クリオ学芸大学ザ・クラシック　B1
同様の大きさの新築マンションとしては、ブログでも取り上げたクリオ学芸大学ザ・クラシックがございました。学芸大学駅徒歩9分の世田谷区物件の２階がこちらの価格となりますと、勝どき駅徒歩２分の中央区物件、２０階以上のお部屋の値付けはどうすべきかを考えてみると、答えは「より高値で次期は出てくる」ということになりそうです

55.05㎡　８５９３万円



ただ、間取りはクリオのほうが圧倒的に良いのですけれどね！

どうしてもデベロッパーの販売だと、同時に２LDKを売る場合に間取りの悪いほうを下げないといけないので価格差つけるのですが、中古の場合はそんなしがらみは無いので、好き勝手な価格を付けられるので怖いところありますね。。。

 

【クリオ学芸大学ザ・クラシック】最終２邸販売中、残り物には福がある？（キットキャット）



 

 



 

北ウィング（西側・東側）

改めて見ても、期が進むにつれて坪単価が上がっていくのが目に見えてわかって、お腹いっぱい状態になってきそうです。



※「倍率」は、販売当時の値です（ご参考）

 

 

SN７６AN（３LDK）

間取り図



眺望：



眺望イメージでも出ていた、ミッド棟（左側）とサウス棟（右側）の距離感はこのような感じです





北ウィング（東側）

SN７１Beの高層階の販売価格情報が手に入らず、空白となり申し訳ございません。（ご存知の方、こっそり教えてください。m(__)m）



 

SN４０An（１LDK）

今回の販売で唯一、上層階よりも安いお値段で販売されるお部屋です。ベッドルームへ入るドアとウォークインクローゼットのドアが、引き戸で無いのが残念・効率悪いところがありますが、柱の食い込みも無いお部屋になります。参考までに坪単価逆転した際の価格帯で１９階～２５階についても記載しておきます

間取り図：



 

眺望：



右側のサウス棟、真ん中がバルコニーになっているところが　SN４０An。



 

SN５７Ee（２LDK）

収納も小さくて、窓面も狭め、柱の食い込みも目立つ間取りも、上階より高値で販売開始です。

間取り図：



 

眺望：


今後の販売住戸の予想価格

SN７２DN（３LDK)
仮に１LDKと同じくらいの坪単価になった場合の価格帯を想像してみました（グロス１１０００万円～１２０００万円）角部屋ということもあり、感覚値で違和感ないものではないでしょうか。（個人的印象）



 
SN７１Be（３LDK）
角部屋よりも控えめな坪単価にしてみたところ、特段高く見えない価格帯になってしまいました（１０６００万円～１１６００万円）


（比較対象）ザ・浅草レジデンス　A1ーType
過去の取り上げた「ザ・浅草レジデンス」の３LDKが１０５００万円前後で販売が確認出来ておりました。住友不動産特有の長期販売想定の価格ではあるものの、パークタワー勝どきのお値段に違和感が無いと感じられる比較対象だと思いました。



「THE ASAKUSA RESIDENCE」（第2期販売価格とオーケーストア出店情報）



 

南ウィング（東側＋西・南側）

まだまだ未販売が多い方角となります。これまで紹介してきた予想価格帯から大きく変わらない範囲で価格帯を埋めてみました。高層階も残っているため、SS-72Cneは坪６００万円としてみましたが、先般取り上げたブリリアタワー池袋Westの高層階の価格帯と同価格帯となるため、驚きを感じる方は少ないのでは無いでしょうか



今後の販売住戸の予想価格

（比較対象）Brillia Tower 池袋West　Type　O
価格予想の根拠としてはこちらの住戸の価格帯が参考になると思います。70平米の３LDKが２８階で坪５９９万円でした

「ブリリアタワー池袋West」（次期予定価格紹介）１期１次に間に合わなくても諦めてはいけない！！（キットキャット）







南ウィング（西・南側）

ほぼ売り出しされてしまった方面のため、ご参考まで過去の販売住戸をご覧ください。（「倍率」とあるのは当時の販売状況です！今の時期にこの価格帯で販売されていたらどんな倍率になるでしょう！！）

 



外から見た南側はこんな感じで、ラスボス感ある感じに育ってきました


 



南ウィング（西側）

最後の方角も今期売り出しは無く、次期以降の住戸が残るだけです。

 

今後の販売住戸の予想価格

SS５７Cs（２LDK)
販売がこれまで無い間取りになるため、比較対象が無いのですが同じ階の他の方面の価格帯と揃えて予想してみましたが、中古物件の売り出しを見て、三井不動産レジデンシャルがどう考えるか注目したい、そんな直近の相場観ではあります。

８２００万円～８５００万円（予想　坪単価５００万円弱）

キッチンのカップボード置場が無く、洋室の窓面が無い、足りないところがあり、正直苦しい住戸なので、このくらいの価格帯が妥当だと思いたい！


総評

もともとザ・パークハウス戸越公園タワーの記事を書こうと周辺写真や動画を取りまとめていたのですが、価格表のお値段帯をよく見ると、パークタワー勝どきのお値段帯と変わらないことに気づき、急遽記事化してみました。不動産というものが、供給量と需要のバランスで価格帯が決まるものだということが、まざまざとわかる価格相場だと感じました。

勝どき駅エリアは大規模物件も多く、中古も含めて供給が多い、一方で戸越公園駅エリアは、小規模物件が多く、供給量が新築・中古共に少ないです。そこから形成される販売環境は、勝どきエリアは買い手市場、戸越公園駅は売り手市場と言っても過言ではありません。

参考として取り上げた、「ザ・浅草レジデンス」、クリオ学芸大学ザ・クラシックも、地元の方から見ればわかるのですが、駅１０分以内の供給がとても少ないエリアで、現地の状況わかる方から見れば、神立地とも言える場所のため、売り手のほうも希少性を訴え、高価格帯になってきています。逆に言うと、当該駅に魅力を感じていない、エリアを絞られていない方から見ると、選択する理由が乏しいとも言える価格帯と思います。不動産は他に同じ商品が無い「１品もの」なので、万人が買う値段で売る必要は本来無く、その価値を認めてくれる方が買える価格で売り出されています。それが供給少ない、人気の駅だと顕著に表れて、「ザ・浅草レジデンス」、クリオ学芸大学ザ・クラシックの販売価格に反映されているのだと思います。

 

つまり、「パークタワー勝どきサウス」は徐々に値上げはしているものの、周辺建物との離隔や眺望面、バス便の使いずらさなども含めると　勝どき駅で一番の場所でもない、周辺で中古も新築（晴海フラッグとか）もたくさん販売あるということで、まだまだ広域検討の方が検討出来る範囲の価格帯で収まっていると思いました。

販売開始までの期間が短いので駆け込める期間が申し訳ございませんm(__)m　少しでも勝どき駅はまだまだ買い手市場になっていることがご確認出来れば嬉しいです。

 

編集後記

前回のブログから比較的何度もキットキャットは勝どきエリアを訪れておりますが、毎度開発の大きさ・量に驚くと共に、どんどん住みやすさが向上していると感じます。

パークタワー勝どき自体の成長も日々変わっていて、現地はクレーンが外れる寸前まで出来上がってきています。基礎が出来て低層部が出来たくらいから見ていると、その成長に親心を持ちかねないくらいです。＾＾

 

建物の建築の様子

こんな状態から、、、


ここまで成長しました！



 

 

周りの建物に埋もれていたころから


 

 

周りの建物を超えるようになるまで！


晴海フラッグ方面からパークタワー勝どき方面を見る

 


勝どき橋交差点から現地を見るとタワーマンションの連なる都会的な風景が楽しめます


駅周辺の新規開業、施設開発

マンション単体での開発だけでなく、駅や周辺施設がどんどん新しく開発されているのがこのエリア、新しいお店を訪れる楽しみを感じられる街だとつくづく感じます

東武ストア　晴海店　建築中


https://goo.gl/maps/2t2axTSFUf1qKKbJ7

人道橋が出来ると、５００ｍくらいの距離に出来る予定！



勝どき駅に向かう通路も建築中


周辺エリアではスーパーマーケットの開店が相次いでいます

ライフ豊洲店もそんなニューオープンの１つ


 

勝どき駅からのアクセス

勝どき駅と言う場所の便利さも何度も行っていてわかってきました。　どうしても新橋、銀座方面からタクシーを使いがちになってしまうところありますが、勝どき駅からどこかに行くときはスムーズな乗り換えで便利さを実感できる立地と感じました。そしてバス便もひそかに使いやすい、使って楽しい路線が使えて、住民になったときの日常生活が潤いそうです。

 

 

実際、勝どき駅は「大江戸線で地下深い」のは確かですが、地下鉄同士の乗り換えはそこまで深さを感じられませんでしたので、Twitterには掲載した門前仲町での乗り換え映像をご参考にご覧ください。


都営バスも使いこなすと、車窓を楽しみながら使えるので便利。ただ、パークタワー勝どきからバス停は信号を渡らないとたどりつかない位置関係なので、その点はマイナスではあります。



 

銀座からの距離の近さ

銀座の近さを、住んでみたらより実感するだろうな

そこまで銀座を使ってこなかった方も、実際降り立ってみると、その高揚感は現地に行ってみたから感じられる震え

最後は銀座周辺の写真で締めくくります

ハレの日が日常になる。そんな街が勝どきにあるんだと気づけたら、資料請求から始めてはいかがでしょうか！

 



 















 

Twitterでは、より旬なマンション情報を発信していますのでTwitterもよろしくお願いいたしますm(__)m

「#ブログ用現地写真・映像 」＋物件名　ex「 #パークタワー勝どき 」

で検索すると現地写真・映像なども随時載せています。（クオリティはブログ水準では無いのはご容赦を）



これまでのパークタワー勝どきのブログはこちら

 

４回目：１期３次販売開始

「パークタワー勝どきサウス」第１期３次　売り出し住戸の予定価格紹介（キットキャット）



３回目：サウス２次販売住戸分析

「パークタワー勝どきサウス」第１期２次　売り出し住戸の価格分析（キットキャット）



２回目：サウス１次振り返り＋２次販売紹介

「パークタワー勝どきサウス」１期１次の振り返りと１期２次販売住戸のご紹介（キットキャット）



 

１回目：サウス１次　抽選倍率速報

先着順販売住戸を買うという選択（「プラウドタワー亀戸クロス」と「プラウドタワー芝浦」で先着順販売開始！）【キットキャット】



 



マンション周辺の状況を動画で紹介するYouTubeチャンネルを開設しました！

分譲マンションの建築地周辺の様子 – YouTube

勝どき・晴海周辺の様子はこちらのチャネルから

徐々に掲載物件を増やしていく予定です。ご覧になりたいマンションの表題の動画をご覧いただければ幸いです。



 

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  • パークタワー勝どき　ミッド/サウス
  • 8,100万円・8,130万円
  • 東京都中央区勝どき4丁目
  • 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩1分 ～2分
  • 1LDK
  • 61.38平米
  • 2戸／総戸数 2,786戸
  • THE ASAKUSA RESIDENCE
  • 4,900万円～1億4,000万円
  • 東京都台東区浅草一丁目
  • 東京メトロ銀座線 「田原町」駅 徒歩4分
  • 1R～2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
  • 28.52平米～67.14平米
  • 5戸／総戸数 113戸

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ABOUTこの記事をかいた人

猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心（山手線内側）＋城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は自己居住用（中古・新築）と投資用不動産（新築）を購入した経験があります。不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。
Twitterで速報的な不動産情報を随時発信しているので、こちらもよろしくお願いいたします(^^)/　
※追記
スムラボへの寄稿のおかげで雑誌記事へも寄稿が叶いました！（Web版はHPリンクより読めます）
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