【大阪】スムログ・スムラボのコラボ！〜大阪タワーさんと対談！！〜　【後編】「関西マンションすごろく」

目次

この対談 に参加したメンバーは？

すごろく [大阪]さん

◾︎大阪市内を中心とした新築マンション情報を発信しています。
◾︎マンション経験値(2022年11月時点)
- 購入5軒（いずれも新築、内1軒は投資用）
- 売却2軒
- 賃貸1軒
◾︎2021年に3軒目、2022年に4軒目&5軒目を購入しましたが、まだまだ自分自身のマンション探しも続きそうです…
◾︎全国転勤の会社員のため半住半投（転勤時に売りやすい貸しやすい）が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
◾︎対応領域：新築購入/中古購入/自宅売却/マンション投資

[寄稿] マンションコミュニティ：スムラボ派出所スレ

大阪タワー [大阪・神戸]さん

こんにちは、大阪タワーです。スムログからやってまいりました。 スムラボでは関西のタワーマンションのレビューを行います。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の永遠の３０歳です。よろしくお願いします。

[寄稿] マンションコミュニティ：スムラボ派出所スレ

対談 スタート

対談テーマ

1. 最近訪問した大阪市内の大阪市内のタワーマンションについて（前編）
2. 大阪近郊・阪神間のマンションについて（前編）
3. 梅田ガーデンレジデンスとブリリアタワー堂島　どっちが好き？（後編）

両物件のおさらい

梅田ガーデンレジデンス

• 総戸数：584戸
• 規模： 地上56階建
• 高さ：191m（ブリリアタワー堂島に次いで梅田エリアで2番目の高さ）
• 入居予定：2022年7月下旬
• 売主：住友不動産株式会社
• 主な特徴：【利便性追求型】大阪で一番の繁華街に直結&地下鉄梅田駅・JR大阪駅などの主要駅への利便性が抜群

ここより梅田の主要駅までのアクセスが良いタワーマンションは後にも先にも存在しない。

ブリリアタワー堂島

• 総戸数：465戸 (募集対象外住戸55戸含む)
• 規模： 鉄骨造地上49階 地下1階建て
• 高さ：195m（梅田エリア最高峰）
• 入居予定：2024年3月下旬
• 売主：東京建物株式会社
• 主な特徴：【ラグジュアリー追求型】世界的ホテル[Four Seasons Hotel]と日本初の一体型プロジェクト
  

外観からして高級感のあるデザインで大阪駅周辺のビル群の中でも象徴的な存在になる。

梅田ガーデンレジデンスとブリリアタワー堂島　どっちが好き？

第一印象

正直、梅田ガーデンレジデンスは皆が思ってたより高かったなーって印象はあります。
参考情報：35階予定価格・・・　58平米1.1億円(坪624万円)〜87平米2.4億円(坪903万円)

マンションコミュニティ掲示板も価格が高すぎるのか閑散としていますね（笑）。
私も7月頃に訪問して価格聞いた時に心の中で『高けぇ〜、この価格で売るの？売れるの？？』と5回くらい叫びましたよ。

なんか当てが外れたけどそれが住友不動産です、って言ったらそれまで。
借地でくるとは思っていませんでしたけど、70年に引っ張ってるのと地代は安いって聞いてるので、そう思えば許せる範囲の価格なのかなという感じはしてます。

ここからさらに値上がるって言われても住友不動産であれば、まぁなくはないのかな。

一緒くたに語られるのですけど、「ブリリアタワー堂島」と「梅田ガーデンレジデンス」は競合しているように見えるのだけど、全然別モノですよね。
あの2つは。

たまたま同じ時期に同じ北区で発売になった高額物件っていう話だけど、例えるならフェラーリとロールスロイスぐらい違う(大阪タワーさんが欲しいのはテスラです)。

そのくらい別物なので、どっちを買おうかなって悩む人はたぶんいなくて、最初から決まっているか、もしくは両方かだと思います。

「梅田ガーデンレジデンス」　住友不動産史上一番ギラついていると思う。

「ブリリアタワー堂島」　白が貴重な上品で天井も高い空間

ぶっちゃけどっちが好き？（すごろく）

ぶっちゃけ、どっちが好きですか？

「ブリリアタワー堂島」ですね！
住んで高級感がある方が良い。私は地方出身のミーハーなので…
【大規模】・【超高層】・【日本初】などのキャッチフレーズに弱く、今回のラグジュアリーさは刺さりました。

「グランフロント大阪オーナーズタワー」以来の高級感ですし、うめきた2期のマンションが出来ても注目され続けると思っています。

「梅田ガーデンレジデンス」はすごいそっけないですよね。
ファミリーで住む広さを購入するなら1.5億円くらいするのに、外観は「シティタワー梅田東」とほぼ同じ感じです。

共用施設も同じ住友不動産でも「シティタワー梅田東」や「シティタワー大阪本町」の方が、むしろ気合入ってて、この価格出して利便性だけを享受するのはちょっと違うなと。

せめて、住友不動産の中でも大阪初のガーデンシリーズを持ってくるなら、もっと仕様等にも拘って欲しかったです。

「梅田ガーデンレジデンス」3階フィットネス　機器は4台？　ミラーで詳細不明

「ブリリアタワー堂島」　27階フィットネスルーム　　運動だけでなく、アートや景色も楽しめる

もちろん、「梅田ガーデンレジデンス」の利便性はむちゃくちゃ良い！

独身時代は週7で真下のお初天神や東通りで飲んでいましたから、若い時なら絶対欲しいけど(若い時の年収なら絶対買えんけど)、結婚して子供出来たら…まぁ住める場所ではないですね（笑）

ただ、単身やDINKSの方で飲むのが好きで、ショッピングが好きな方はハマる方はいると思います。
1億超えなので購入できるかどうかは別として…

何を求めるかによって変わってきますよね。

ぶっちゃけどっちが好き？（大阪タワー）

大阪タワーさんはどっちが好きですか？

「梅田ガーデンレジデンス」は立地が全てなので。
土地の一般的な評価という意味で言うと圧倒的に希少性が高いのはやっぱり「梅田ガーデンレジデンス」の方です。

だから、好きな方って言われるたら僕は「梅田ガーデンレジデンス」になっちゃいますね。
僕の場合はステータスっていうのはそこまで興味がなくて。

結局、住めば都って感じになってくる気がしていて、そうしてみると「梅田ガーデンレジデンス」の方がある意味、地に足に付いた生活ができる気がするし、逆に「ブリリアタワー堂島」のあの魅力的に思える共用施設を自分がきちんと高いお金を払った分しっかりと使いこなせる自信はないですね。

「ブリリアタワー堂島」で一番心配なのは、管理費です。
今のところブラックボックスに包まれているけど、なかなかすごい金額になる可能性が高いと思います。

例えば、窓が全部FIXじゃないですか。あの窓の維持管理だけで何人スタッフいるんだっていう話です。
コンシェルジュスタッフは1Fにも2Fにも43Fにもいるんでしょう。

防災センターには警備員がいて、43Fとかよくよく見ているとなんか奥にコート掛けとかあって、『何かお預かりしましょうか？』みたいな感じで迎えられ、奥のバーカウンターはバーテンダーだけじゃなくて給仕の人とかもいて、それを200戸に足らないような高層階だけの戸数だけで維持すると。

多分そのしわ寄せっていうのは出てくるのですよ、低層階を選んだとしても。たぶん…

そういう意味でいうと「梅田ガーデンレジデンス」っていうのは良くも悪くも普通のマンション。
基本、特殊なものは何にもないんで。躯体の将来的なリスクも真四角なんで修繕とかも簡単なはずです。

そういう意味で言うと「梅田ガーデンレジデンス 」は簡単でわかりやすい。
だから、僕が本当に買うなら「梅田ガーデンレジデンス」にするかなって感じはしますね。

そうですね…自宅から43Fのラウンジ行くのに半袖ハーパンで行くのに『何かお預かりしましょうか？』と言われたら逆に恥ずかしいかも。
『あっ、すみません。ラフな格好で来てしまって。次回はバッチリコート着てきますね』みたいになるのは嫌ですね。

ただ、それも含めてラグジュアリーな空間・時間を買うんだなと思っています。
それくらい贅沢に金を払える人しか購入できないし、管理費に怯えながら生活する生活は嫌ですしね。

「梅田ガーデンレジデンス」　9階パーティールーム　　1.5億出すならもう少し…

「ブリリアタワー堂島」　43階　バーラウンジ（高層フロア住民専用）　低層フロアに住む場合は高層フロアの友人が欲しくなります

ちなみに、私も今の住んでいるのはタワーマンションですが、高層階にあるラウンジは月に1回も使わないので、「ブリリアタワー堂島」も共用施設に支払う管理費以上には使えないと思います。

ただ、それでもたまに行くと『ええ所やな〜』と思える空間があるのはタワマンを購入するなら大事な事だと思っています。

もちろん、共用部は大切な要素だと思いますが、どこまで求めるかでしょうね。
個人的には、「梅田ガーデンレジデンス」の共用部でも充分かな。

話は変わりますが、両物件とも梅田あたりで飲んで酩酊状態でも普通に家に何の気もなく帰れるって言うのはもうこんなにありがたい話はない（笑）。

特に「ブリリアタワー堂島」は北新地が目の前で、穴場なグルメが多い福島も近いので飲むのが好きな人は特にオススメできますね。

また、「梅田ガーデンレジデンス 」は新大阪に行くのも御堂筋線でもすぐです。タクシー乗ってもたぶん1,000円ぐらいかな。
この金額のマンション買える人は1回1,000円のタクシー代ならケチらないのでそういう意味でも多分すごい便利。

価格についての議論

「梅田ガーデンレジデンス」に初回訪問した時に販売員から伺った価格イメージが【「グランフロント大阪オーナーズタワー」以上、うめきた2期マンション未満】だったので、『坪550万程度で思っておきますね〜』とモデルルーム後にして、数ヶ月後に『参考価格が決まったから来てください』と連絡があり行ったら、まさかの坪780万(35階の平均)ですよ。

それで『どうでしょう？この価格でも購入の検討はしていただけますか？』って言われても、記載している年収と自己資金で買える金額を超えまくっていますからね（笑）

「ブリリアタワー堂島」も同じでこれは誰が買うんだろうっていうのはすごい思う。
いや、もうファミリーは相手にしないとしても、例えば今出てる中で一番安い5,800万円の38m2。
あの38平米に5,800万も払って誰か買うのって。

利回りだと表面３％くらいと伺いました。

そこから経費引いたら、利回りで考えたら投資としては論外。それなら、リートでも買った方が、、、

それでも戦えると思います。
利回りではなくリセールも狙って。

中古相場との比較では「グランフロント大阪オーナーズタワー」の低層階で売り出している価格より、むしろ安いくらいです。
築年数も8年くらい経ってきたから住み替えを近場でしようかな、とかそういう需要はあると思います。
「ザ北浜タワー」や「グランフロント大阪オーナーズタワー」など、そういう人は売却益も含めて、一定いるとは思います。

まあそうですね。確かに。

それからそんな次元とは比較できないお金持ち・資産家。
エグゼクティブやザ ・スカイの住戸は売却益だけで買える金額じゃないので本当の金持ちしか買えない。

「梅田ガーデンレジデンス」　32階スカイラウンジ　共用施設最上階

「ブリリアタワー堂島」　49階ザ ・ペントハウス　50階にはスカイデッキもあり、最上階を共用施設にしている贅沢な造り

ぶっちゃけ買うの？買わないの？？

ぶっちゃけ、すごろくさん買えます？

買えま・・・す！
ただ、自分の年収だけだと間違いなく無理です。

「ブリリアタワー堂島」のオーシャンのファミリーでも住める部屋で計算しましたが、
過去の売却益と現在住んでいるマンションの含み益を加味すれば、残りは「クラッシィハウス尼崎」を買うくらいのローンになるのでほぼいけると思います。

マジですか！？いっちゃいますか？？
でも新しいマンション購入していますよね。

そうなんです。
今年に新しいマンションを購入をしてて、そこどうするんだ？問題もありますので、現時点ですぐに買うのは無いかな…

「ブリリアタワー堂島」が完成するまで、今年買ったマンションに数年住んで【すごろく】することも、ほぼいけそうですが、家族増えていくのに、マンションは住み替える度にどんどん狭くなる（笑）

どんどん狭くなる、今のマンションの造りと一緒（笑）

「梅田ガーデンレジデンス」があれだけ高かったから、当然「うめきた2期のタワーマンション」はもっと上がるだろうということで買っとくか、とは考えましたけどね。

1年ほど前は「うめきた2期のタワーマンション」は坪600万くらいと色々なモデルルームで聞きましたが、最近は坪700万と聞くようになり、話が変わってきています（笑）
70平米でも2,000万以上値上がりする計算ですからね・・・

なので「ブリリアタワー堂島」の坪450万〜500万の住戸なんかは正直期待感あります。
それでうめきた2期が完成する頃に売って、大阪市内の別のタワーマンションかうめきた2期のマンションに住み替える…
まぁ私には難しいですね（笑）

その当てが外れたら逆にみんな困っちゃうわけね（笑）
でも、これは抜けるような値段ですか？そこが疑問です。

ブリリアタワー堂島ってよく見ると弱点いっぱいあるんですよ。
まず間取りとあの立地。

周りに建物が多すぎるから、どの方角だったらいいのかなっていう方角が無いんです。
どこか難があります。

リセールも近傍の「堂島ザ・レジデンスマークタワー」がそこまで伸びきってない感じがあるんで、その辺を比較するとどうなのかなっていう心配。

ただ、中津とか見ていても「ザ ・セントラルマークタワー」があの値段だったから、それに対して「ブランズタワー梅田ノース」や「ザ ファインタワー 梅田豊崎」がどうなのって言ったら、それなりにきちん差はついて出てるので、そこまで心配しなくても良いのかも知れませんけど。

ただ、うめきた2期が出てきたときに、値段的にどうかというのはあって‥
うめきた2期のマンションは1,200戸ぐらいあって、それが景気動向等で弱含みしたときのリスクっていうのはあるよねって感じがする。

やっぱり、「ブリリアタワー堂島」だから住みたいんですって思える人じゃないと買っちゃいけないマンションだなという印象をすごくもっていて。
そういう意味では人を選ぶよねと思います。

まとめると、『愛が、長続きするタワー。』ですね！

「ブランズタワー豊洲」！！
「ブリリアタワー堂島」の場合、『人がわざわざ泊まりに来る場所に私は住んでいる』って感じかな…

ブランズタワー豊洲公式HP。『人がわざわざ憩いに訪れる場所で、私は毎日癒される』は有名なキャッチコピー。

あと川沿いに三井が来るでしょう（参考リンク：https://www.constnews.com/?p=78922）。

賃貸マンションは考えにくいし、今アセット的にも住宅じゃないもの、例えばオフィスを作るっていうのもこのご時世ありえないと思うので。
三井不動産レジデンシャルということだそうですし。

そうなったらパークコート堂島ザタワー(仮)なのかな？
流石にパークホームズでは無いだろうし、ブリリア意識したらパークコートくらい持ってこないと厳しいと思います。
楽しみですね。でも、それが本当にできたら「ブリリアタワー堂島」の眺望に影響がでますね。

今出ている最上階の1つ下のフロアの85,000万円とか、プレミアムな住戸は東京建物はもう買う人のあてはついてると思うんだけど、上層階の60平米とかはセカンドハウスでも狭いよなーってお金持ちはなりそう。

では、買わずにホテル利用にするかと思っても、物件価格の1億6千万円分をフォーシーズンズホテルの宿泊で使うのって結構しんどい。
そういうのは修行って言うんで。飛行機のマイレージとかと一緒ですよね。

結局、何が言いたいかと言うとあの値段はそんなに安くないですよ、と。
一見すると単価は少し安いように見えるかもしれないけど、極めて順当な価格なんじゃないかな。
維持管理も含めてある程度払ってくれる人じゃないと手が届かない物件であるのは間違いないですよ。

結局 only one だと信じられるかどうかだと思いますよ。
言ってみれば、ここは西岡本のオーキッドコートみたいなものだと思うのですよ。

それは言い過ぎじゃないですか。そんなに管理費するのかな。
※参考情報：築２５年のオーキッドコートの190平米で管理費・修繕積立金合計で18.8万円/月。さらに、それとは別に法人施設維持費、クラブ施設維持費等が６万円/月かかる。

例えば、一番高い85,000万円のなんか236平米の維持費はそこまで変わらないと思う。

あとは面積で比例分配していくのでやっぱ冷静に考えて修繕との合計で最初は70平米で最低でも5万円。普通に考えたら7、8万ぐらいは行くと思います。

まあでも、そういうことを考えてる時点でもうお呼びじゃないっていうのが自覚している今日この頃ですって感じです（笑）

まぁ、そういう意味では私もお呼びではないと思います（笑）。

ですね（笑）！

ですね（笑）！

とはいえ、注目物件のため第1期の様子を見ながら「ブリリアタワー堂島」に突っ込むか再検討したいと思います。

結論

「梅田ガーデンレジデンス」派

「ブリリアタワー堂島」派

まとめ