【大阪】「ブリリアタワー堂島」〜PART 3〜 絶好調で2期は大幅値上げ 1期最高倍率37倍に続き人気は今後も継続?! 「関西マンションすごろく」


今回は大阪市北区に完成する大阪駅から徒歩9分の立地に位置する49階建てのブリリアタワー堂島のモデルルーム訪問レポートPART3です。

今回は2022年2月から開始する2期販売住戸の予定価格を確認しましたので、大人気で即日完売した1期と比較して今後の売れ行き等を考察していきたいと思います。
  1. 【1回目】ブリリアタワー堂島のモデルルーム初回訪問 〜全体像・共用部・当時の予定価格など〜
  2. 【2回目】大阪タワーさんとの対談 〜梅田ガーデンレジデンス との比較〜
  3. 【3回目】1期1次 予定価格より値上げ住戸・値下げ住戸の考察
    ※リンクは過去記事にジャンプしますので、合わせてご覧ください。
掲示板:Brillia Tower 堂島ってどうでしょうか

ブリリアタワー堂島

ブリリアタワー堂島

サマリー

  1. 1期は大阪史上最も高額な価格帯になったものの大人気の抽選祭り
  2. 絶好調で2期は大幅値上げ(700万円〜最大6,000万円値上げ)
  3. 周辺の新築/未入居タワーマンションの販売動向を見ると、まだお得と思える水準感で今回も人気になると予想
  4. 半住半投をテーマにするすごろく的には今回もオススメ

1期即日完売の振り返り

販売価格

  • 販売価格:5,280万円~108,000万円(第1期1次・2次)
    ※平均価格(185戸)/約15,390万円、1億円超住戸/110戸、3億円超住戸/17戸
  • 専有面積:38.71㎡~236.06㎡(第1期1次・2次)
半分以上が1億円越えの住戸で、平均価格が1.5億円というのは驚愕ですね。
更には大阪史上最高額の10億8,000万円も大抽選

大阪でも過去1番の高額となった「ブリリアタワー堂島」が1期即日完売になった事実は大阪に住む者として素直に嬉しいですし、大阪の高級マンションの需要の高さを実感しました。

ブリリアタワー堂島

出典:ブリリアタワー堂島 The Skyコンセプトルーム

登録申込者の概要

  • 年齢:50歳台(全体の25.7%)、60歳台(同23.4%)、30歳台(同20.6%)
  • 世帯人数:2人(全体の36.9%)、1人(同31.7%)、4人(同15.3%)
  • 職業:会社役員(全体の37.8%)、会社経営(同15.4%)、会社員(同14.9%)、医師(同10.7%)
  • 居住地:大阪府(全体の63.5%)、うち北区(同17.7%)、中央区(同8.7%)
半数以上が役員・経営者であり、購入者の年齢も高めですね。
一方、会社員や30歳台が一定数いるのも予算的にもすごい・・・

世帯数は1人〜2人までの単身・DINKS層が全体の約7割と子供いる家庭は少なめですね。
子育てしづらいエリアより超高額のため子育て世帯には買いづらい価格水準ということでしょうか。

約4割は大阪以外の方の購入であり本物件の注目の高さが伺えます。

倍率

  • 第1期1次・2次販売戸数:185戸
  • 申込数:982件
  • 平均倍率:4.6倍
  • 最高倍率:37倍
2021年末に同じく人気だった東京のハルミフラッグの倍率までは流石に行きませんでしたが、関西では過去一番倍率が高いマンションになりました。

正直、1億越えのマンションがここまで倍率付くのが単純にすごい!
グロス的に一番安価だった38㎡の5,200万円台の住戸もかなり人気で、185戸の内、無抽選の住戸は数戸のみだったようです。

ブリリアタワー堂島

出典:ブリリアタワー堂島 ホテル上の住民だけが利用可能な43階BARラウンジ


ハルミフラッグと同じく、最終日にモデルルーム対面で申し込む人が多かったようですが、倍率が高い住戸から低い住戸に変更したものの、同じようなことを考える人も多かったのか、結果的に倍率が逆転する住戸もあったようですね。

学びとしては、要望書提出は必須ではなく人気物件は締め切り直前で倍率が入れ替わるケースもあるため、本当に欲しい間取りと階数を少しの倍率の違いで変更する必要性は無いと感じました。
(流石に倍率20倍と2倍なら、2倍の部屋に変更しますが・・・)

ニュースリリースやテレビ取材などのメディア露出も過去類をみない程多かった印象です。
以下のような記事でも特集されており、全国での知名度・人気はTOPクラスと言えるタワーマンションではないでしょうか。

出典:Business Journal:2021年と言わず、過去数年の中でも大阪で一番話題を集めましたね。

2期1次販売戸数(予定)

第2期1次の販売戸数は44戸と1期1次・2次の合計数185戸からするとかなり少ない売り出し戸数です。
これは人気がなくなった訳ではなく「単純に売れ行きが良すぎて販売ペースを落とす!」ためです。

特別な顧客に販売済みである募集対象外住戸が全体の11%を占めており、2期1次が終わると残戸数は40%程度
うーん、ハイペースで竣工前完売は余裕で、販売ペースを落とすために更なる値上げ等もあり得そうですね。

販売戸数・残戸数(予定)

戸数

割合

全戸数

463

募集対象外住戸数

53

11%

1期販売済戸数

185

40%

2期1次販売予定数(予定)

44

10%

2期1次終了時残戸数(予定)

181

39%

38階以上のホテル上の残戸数

  • 38階〜48階のホテル上の高層階住戸の総戸数:120戸
  • ホテル上の高層階住戸の残戸数:7戸
  • ホテル上の高層階住戸の2期1次販売戸数:1戸
ホテル上は特に人気で抽選倍率も高かったのですが、47階・48階「The Sky」、44階〜46階「Premium」はなんと完売
ホテル上で残っているのは38階〜43階「Executive」の7戸のみ・・・明らかに売れすぎですね(笑)

そんなこともあってか、回販売されるホテル上の高層階は1戸のみ・・・それはそれで少なすぎる。
値上げしても今まで落選した方々が殺到する予感がします。

よって、今回販売される44戸の内、ホテル下の低層〜中層階は43戸の販売となります。


ブリリアタワー堂島

出典:ブリリアタワー堂島 Executive アルコーブ

2期販売予定価格

まずは2期の販売住戸の予定価格です。
階数毎の細かい金額は決まっておりませんが、以下の表のO-66Aを見ていただくと11階と17階でも100万程の違いしかありませんので、この価格差であれば可能な限り上に行きたいですね。

O-66Aの坪単価441万は値上げしても坪単価としては非常に魅力的です(あくまで本物件のみを対象として)。
逆に2期で1番グロスが安いO-37Aは結構値上がりして、とりあえず狭い部屋でもグロスは6,000万弱と少々厳しくなったなという印象です。※クリックすると拡大します。

ブリリアタワー堂島

ブリリアタワー堂島2期 販売予定価格


モデルルームでパッと見ても値上がりしたなぁと感じ、自宅に戻り1期の価格表と見比べることに…

値上げ額

値上げ額:700万円〜6,000万円
坪単価値上げ額:29万円〜244万円

1期で大抽選祭りになったと言えど、『ここまで値上げするの?』と心の中で叫んでしまいました。
同じ住戸での比較が難しかったので似た広さ階数での比較になりますが、ザックリと・・・
  • 1期と2期のグロス最安値の部屋O-38AとO-37Aで比較すると、階層が下がり部屋も小さくなりましたが+700万円(坪単価+83万円)
  • O-85Aは1期と2期で階層が15階から12階に下がったにも関わらず+1,700万円(坪単価+66万円)
  • Executiveの1戸は同じ階層であるがプランが異なるため坪単価で割り戻すと+6,000万円(坪単価+244万円)
    (81.11㎡÷3.3×坪単価244万円)
※クリックすると拡大します。

ブリリアタワー堂島

ブリリアタワー堂島 1期と2期の価格比較


ブリリアタワー堂島

ブリリアタワー堂島 坪単価比較と値上げ率

Ocean値上げについて

約10%の値上げです。

グロス最安値の部屋の坪単価83万円の値上げは結構きついですが、それでも売れるの間違い無いでしょうね。
元々、本物件は投資購入多いのですが、1LDKは利回りも3%切るのでどこまでリセールが跳ねるかは楽しみではあります。

もちろん単身の1LDK実需利用も非常に魅力的です。
飲み屋も多く、地下道で大阪梅田の主要駅、百貨店にアクセス出来るのは羨ましいですね。

Executive値上げについて

約30%の値上げです。

テル上のExecutiveの6,000万円値上げ相当はすごいです・・・
(先日、東急不動産のブランズタワー豊洲のキャンセル住戸が最高5,500万円値上げでも驚きましたが、更に高くなるとは・・・)

戸数が少ない分、ホテル上の高層階のフロアはだいぶ強気な価格設定です。
とは言え、今回のホテル上の販売は1戸のみのため、この値上げでも抽選になり売れると思います。
今回の売れ行きを見て、残り6戸の価格が据え置きか、更なる値上げになるか・・・

なお、ホテル上の残り住戸6戸のうち2戸はE-81Aより45㎡広い126㎡の角部屋のため、次期以降の販売時の値上がりは更に凄そうです。

いずれにしろ、1期で購入出来た方は既に含み益を得た形となりましたので、実需で住む方もいらっしゃると思いますが本当におめでとうございます!

結局2期も買いなの?

買いです!

1期の大抽選祭りを見ると値上げはすると思っていました(ここまでの値上げとは思いませんでしたが…)。
Oceanは前回より多少倍率は下がりそうですが、Executiveの1戸は6,000万円近い値上げではあるものの1期で落選した方が多すぎるので2桁の倍率はいく可能性あると思います。

これだけ値上げしても買い・売れ行きは良いと思った理由は以下の通りです。
  1. 1期で800人程の落選者がいる
  2. 2021年12月に販売開始した定期借地の「梅田ガーデンレジデンス」が超高額にも関わらず売れ行きが良かった(1期は52戸中40戸契約)
    ※リンクは過去記事にジャンプしますので、合わせてご覧ください。

梅田ガーデンレジデンスの1期販売価格の振り返り

以下の表が「梅田ガーデンレジデンス」の1期価格表です。

階数と立地は違えど、デザイン・共用部分・専有部クオリティを考慮すると、「ブリリアタワー堂島」の1期の価格は「梅田ガーデンレジデンス」より元々割安な価格設定だったと思います。
なお、今回の「ブリリアタワー堂島」の2期値上げ額は「梅田ガーデンレジデンス」の価格も意識した値付けになっているような気がします。

梅田ガーデンレジデンス

梅田ガーデンレジデンス 1期価格

ブリリアタワー堂島と梅田ガーデンレジデンス価格比較

以下の表は「ブリリアタワー堂島」の1期・2期を階数グレード毎に「梅田ガーデンレジデンス」の価格と比較したものです。

階層は違えど、Oceanの坪単価は「梅田ガーデンレジデンス」よりまだまだ安価なことがわかりますし、2期の価格帯でもOceanは多くの住戸で抽選にはなりそうですね。

Executiveの2期の価格はPremiumより坪単価で100万円以上高くなっているのは辛いですが、今回は1戸のみの販売のため1期でホテル上の落選者を中心に人気が殺到しそうです。

ブリリアタワー堂島

ブリリアタワー堂島・梅田ガーデンレジデンスの価格比較

まとめ(今後のブリリアタワー堂島の考察)

それでも私はブリリアタワー堂島は予算が合うなら『購入して損しないマンションである』と、2期の予定価格を見てもそう思っています。

それでもブリリアタワー堂島を推せる理由

  • 同時期に販売中の「梅田ガーデンレジデンス」が高額でも売れ行きが良い
  • グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE」の新築未入居転売物件が新築時+1,300万円程度で成約済み、最上階は5,000万円以上値上げの3億円で販売中
  • うめきた2期、新駅等の大阪駅周辺の再開発による周辺不動産の価値上昇
  • 万博・大阪IRなどの大型事業による更なる大阪の発展(更なる再開発・労働人口増加・富裕層/インバウンドの投資マネー増加など)
  • 「ブリリアタワー堂島」は2期の販売状況に応じてはまだまだ高くなる可能性があること(特にExecutiveは残戸数考慮すると可能性は高い)
  • 現時点で予定されている後発の高級新築マンションは「うめきた2期」のみのため、売却時の同価格帯の競合も少ない
    ※南東の三井不動産レジデンシャルの情報は早く欲しいです・・・

(参考)大阪IRの初期投資額1兆円超え、更に年1兆円超えの経済効果

2021年12月の日経新聞の記事の抜粋です。

カジノ事業者が投資をするだけでなく、在阪の大手企業など20社も出資することが確定しており、大阪の再開発が更に進むことが期待されています。

既に経済波及効果も年1兆円以上の試算…
開業は2029年とかなり先ですが、大阪の不動産価値の向上にも影響しそうです。

出典:日経新聞


「ブリリアタワー堂島」はここ数年で大阪で一番の人気物件なのは間違いありません。

気軽に購入出来る価格帯ではありませんが、予算があるなら投資の観点でも、半住半投の観点でもオススメは出来ます。
一次取得者が購入するには非常に高額ではありますが、当ブログの読者の一次取得者の方で本物件を購入された方もいらっしゃいます。

マンションすごろくを意識した場合、『本物件の次はどこを買うんだ?(ここ以上にレベルが高いマンションはそうそう無い)』と少し思ったりはしますが、単身・DINKSの間に住んで子供が産まれた後に売却してマンションの住み替えが出来たら良さそうだな、と妄想をしています。
(実際、7割の方は1人〜2人の購入者)

大阪の超都心のタワーマンションはまだ高騰しています。
2月下旬に正式価格発表、2期1次の登録受付開始が始まりますので、まだモデルルーム訪問出来ていない方、前向きに検討中の方はぜひ早めに動くことをオススメします!

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コーナーのデザインカッコ良いですね! ※2021年12月頃撮影

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年4月時点)
-購入3軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
2022年内に追加1軒新築マンション購入予定。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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