”ザ・パークハウスグラン三番町26”の「私の印象」→惹かれる理由は、一段と解放感のある四方接道の立地にあり!個性的な重厚感ある外観も完成後の「特別感」が期待できる【けろけろ准将】

今日は、ザ・パークハウスグラン三番町26の「私の印象」です!

所在地: 東京都千代田区三番町26番1(地番)
交通: 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅(5番出口)より徒歩8分。東京メトロ有楽町線・南北線、都営地下鉄新宿線「市ケ谷」駅(A3出口)より徒歩8分。東京メトロ東西線・半蔵門線、都営地下鉄新宿線「九段下」駅(4番出口)より徒歩11分、同駅(2番出口/利用可能時間/始発~22:00)よりサブエントランスまで徒歩10分。JR中央総武線各駅停車「市ケ谷」駅(駅舎)より徒歩11分。
総戸数: 102戸(募集対象外住戸24戸含む)
入居(予定)日: 2024年8月下旬
構造/規模: 鉄筋コンクリート造・地上17階地下2階建

掲示板:ザ・パークハウスグラン 三番町26(旧スレタイ 千代田区三番町26計画)ってどうよ?

公式サイトより。


●ここに惹かれる理由はどこに?!

さて、以前、2021年の”麹町・番町物件”の「私の印象」 | スムラボ (sumu-lab.com)でも書いたとおり、番町アドレス自体には特別の思い入れはない私です。

ですが、ここザ・パークハウスグラン三番町26の立地には、まだどういうものが建つかよくわからない頃から、大いに惹きつけられていました。番町エリアの中で、断トツに。

それはなぜか。

・・・なぜだろう、とふと疑問を感じました。

この立地、番町エリアの他物件と比較し、特段交通利便性に優れているわけではない(最寄りは半蔵門駅、市ヶ谷駅各徒歩8分)。

最近の新築他物件と比較しても、パークコート千代田一番町や、番町アドレスではないけど近隣のザ・パークハウス 麹町レジデンス、ザ・パークハウス 麹町テラスのほうが最寄り駅に近い(それぞれ最寄り駅徒歩3分)。

昨年完売したパークコート千代田四番町も、最寄りの麹町駅徒歩4分、JR市ヶ谷駅徒歩5分、中央線快速停車駅のJR四ツ谷駅にも徒歩8分と、交通利便性ではやや上だったかな。

ザ・パークハウスグラン三番町26は、多路線利用できる九段下駅にも歩けるし、市ヶ谷駅へもフラットアプローチな点が魅力。だけど、単純に駅距離で比較すると、どこへもやや離れることに・・・

買い物利便性も、特段不便なわけではないけれど、特筆するほど便利でもない。周囲にこじゃれた店が特段多いわけでもないし。

靖国神社に近いからでもない(神聖な場所だが、ことさらに近くなくとも・・・)。

本物件予定地前より。街並みは、どこにでもある感じ(と思う)。突き当りが靖国神社。


前の写真の逆側。左手が本物件。周囲はむしろオフィス街。


千鳥ヶ淵には近いけれど、面しているわけでも、千鳥ヶ淵ビューが大いに見込める感じでもない(千鳥ヶ淵側は他の建物で立て込んでいる。部屋によっては見える??だけど、見えても一部高層階だけだろうなあ)。
「千鳥ヶ淵に近い」というだけなら、番町エリア他物件も十分歩ける距離だし。

もちろん女子大の隣であるからでもない(むしろ学校隣接はもしかしたら、やや「かしましい」かな・・・とも)。

右側の建物は大妻女子大学関連のもの。


三番町の「地ぐらい」ゆえ?いやいや、番町エリア内の「地番マウント」に私は興味ない。

・・・・

そうだ!「開けた敷地」だ!!



これらの画像で「開けた立地」が伝わるかはわかりませんが・・・間口の広さは伝わるよね。


番町エリアは、マンションや学校の多い立地。千鳥ヶ淵に面したようなごく一部の最高立地マンション以外は、割と建て込んだ感じの立地が多いのです。

パークコート千代田四番町も、パークコート千代田一番町も、麹町の近隣2物件(ザ・パークハウス 麹町レジデンス&ザ・パークハウス 麹町テラス)もそうだった。

ところが、ここザ・パークハウスグラン三番町26は、前面の道に面した間口は広く、かつ、全ての面において敷地は接道している!

公式サイトより。これでわかるでしょう!四面とも接道しているのです!


その解放感に惹かれていたのだ、と気づきました。

参考までに、他物件は・・・

右手のクレーンの場所がパークコート千代田四番町。接道しているのはさほど広くない前の道(画像中央の道)のみ。


右手がパークコート千代田一番町。落ち着いたムードの番町らしいエリアだが、接道は画面中央の道のみ(裏の小道には出れたかな。車は通れないけど)。


左手がザ・パークハウス 麹町レジデンス。接道は画像真ん中の道のみ。


左手がザ・パークハウス 麹町テラス。接道は画像の道のみ。ここはむしろこの「隠れ家感」が持ち味だと思う。奥の細道、的な。


●番町なりに高級感ある物件。物件価格は一番町、四番町より一段上か?

外観は、好みが分かれるところでしょうけど、個性的で、重厚感が出そうなデザイン。実際にあの敷地にバーンと建ったら、ひときわ高級感を感じられそう。

公式サイトより。


公式サイトより。重厚感あるエントランスが素敵!


公式サイトより。コンシェルジュのあたり。


仕様は結構良いものになると聞きました。

現時点の公式サイトでわかる範囲でも、リビングのみならず、主寝室・キッチンにも床暖房はある(パークコート千代田四番町と同じ。これがこのエリアの標準というところかも)。

公式サイトより。Type80c。リビングダイニング、洋室1,キッチンに床暖房があることが見受けられる(が、洋室2にはなさそうなので、全室完備ではないかなと)


公式サイトより。Type60a、67.99㎡で1LDK!これが最小の部屋と思われる。


●総評

・三菱地所の最上ブランド「グラン」だけど、前面以外、他の建物が近接しており、千鳥ヶ淵ビューはほぼ見込めない(かな)。
・(少なくとも私は)「グラン」ならなんでも良い「グランコレクター」ではない。
・(「番町最大敷地」とか「温泉」ほどに)わかりやすい差別化要素があるわけでもない

・・・じゃ、買われないのか、というと、それでも買われるでしょうね!

広い世の中、「グランコレクター」「番町物件コレクター」的な方々が結構いるとのこと、そういう方々でさーっと売れてしまうのかな。

そういう方々は予算の制約もあまりなく(60㎡代が1億2~3000万だろうが、1億5~6000万だろうが、大勢に影響ない、気にしない方々)・・・

「番町で、グランで、全面接道で、間口広め」という点で、すでに差別化されている。

ということでしょうね。外観も、ある意味差別化要素と言っていいくらい個性的だし。

それに、これを逃したら、規模感ある番町物件は、すぐにはなさそうだしなあ・・・

個性的な外観と、それが引き立つ開けた立地、完成したらきっと、大いに魅力的でしょうね。

ところどころ、去年に早期完売したパークコート千代田四番町を意識していることが伝わる・・・カスケードラウンジとか、コンシェルジュのあたりの雰囲気とか。

こんな感じが番町を好む方に訴求するってこと?

公式サイトより、ガーデンラウンジ。庭園と親しむ感じを推しているのが、早期完売したパークコート千代田四番町を意識しちゃってるんじゃないの、と、邪推。


公式サイトより。飾られるアートも、なんとなくパークコート千代田四番町のと似ていた感じが・・・


でも、重厚感を好む方には、本物件の外観やエントランス周りが他より響くことでしょう。

なんといっても、先に挙げた近隣新築物件の中では一番千鳥ヶ淵に近く(パークコート千代田一番町も同じくらい千鳥ヶ淵に近い。けど、本物件のほうがルート的に出やすそう)、靖国神社にも近いわけで、重厚感ある外観・内装は「このあたりの空気感」に合っている気がします。

なお、パークコート千代田一番町はこれから千鳥ヶ淵ビューの部屋を売り出すようなので、ビューを求める方はそちらへどうぞ!?

”パークコート千代田一番町”の「私の印象」→「ザ・番町」の上品な立地で、余分をそぎ落とした物件【けろけろ准将】 | スムラボ (sumu-lab.com)

四方接道で千鳥ヶ淵に近い独特の空気感がある「ピン立地」、立地は本物件、ザ・パークハウスグラン三番町26に軍配ありかな!(私見です)

(風水・地相的には四方接道は「微妙」という説もあるようです。気になる方はググってみては。とはいえ、不動産としての評価は高いし、私はこの辺は「良い気」が立ち込めてる気がするのだけどね・・・何かを感じる能力はございません、念のため。)

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けろけろ准将です!約15年前、事前調査ほぼゼロで都内自己居住マンションを契約、「このマンションで良かったかなあ・・」と引渡し前に悶々と悩み(手遅れ!)、マンション情報収集が趣味になってしまいました。 その時購入したマンションは大大満足、大成功でしたが、もはやマニアになってしまったので、日々情報収集を続ける人生に!

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