【大阪】【予定価格】大阪のBTT「ブランズタワー谷町四丁目」タワマンが乱立する中央区でも利便性に優れた立地 【すごろく】

今回は大阪市中央区に完成するブランズタワー谷町四丁目のモデルルーム訪問レポートです。
(BTTはブランズタワー谷町四丁目の非公式略称、東京だとブランズタワー豊洲がそう呼ばれていますね)
スムラボで記事にしてほしい物件としてお便りをいただきましたので、遅くなりましたがまとめていきます。

本町・堺筋本町駅周辺はタワマンが乱立してて、本物件は谷町線に近い場所になりますが約10棟のタワーマンションが新築マンションとして販売されることになります。

今回の物件と同じ東急不動産が近場では最上階にスカイラウンジやゲストルームなどの共用施設を集約したブランズタワー大阪本町が販売されています。

その中でも後発物件になるのが今回ご紹介する「ブランズタワー谷町四丁目」です。
更には、既にホームページがオープンして「ジオタワー堺筋本町」が年明けから順次販売開始となります。
(いやいや、どんだけ中央区にタワーマンションが供給されるんだ?!)

正直、中古タワマンも多いエリアなので新築タワーマンションの供給が多すぎではないか?
と思っておりますが、本物件の特徴・オススメ度などをレポートしていきます。

ブランズタワー谷町四丁目

ブランズタワー谷町四丁目 デザイン


物件概要

  • 名称:ブランズタワー谷町四丁目
  • 所在地:大阪府大阪市中央区常盤町2丁目1番3
  • 交通:Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅 から徒歩3分
    Osaka Metro中央線・堺筋線「堺筋本町」駅 から徒歩7分
  • 総戸数:174戸
  • 規模:地上31階 地下1階建
  • 入居時期:2024年3月下旬予定
  • 売主:東京建物株式会社
    関電不動産開発株式会社
  • 管理会社:株式会社東急コミュニティー
  • 施工:日本国土開発株式会社
掲示板:ブランズタワー谷町四丁目ってどうですか?

ブランズタワー谷町四丁目


ブランズタワー谷町四丁目

上町台地に位置するため災害に強いエリアです

総評

「低層階は囲まれ感が強いため中層階以上がオススメ。眺望抜ける部屋は値段が高いが3路線使える駅近の利便性は魅力的」

価格

平均坪単価:350万円

本町エリアのタワーマンションは高騰し続けて坪390万円前後のタワーマンションが乱立しているのもすごい状態となっています。
坪390万円だと70㎡で8,300万円程度することになるので、サラリーマン一馬力だと辛い水準ですよね・・・

マンション価格は2013年頃から年々値上がりはしているものの、1年前であれば70㎡3LDKが6,000万円前後でも結構見かけていましたが今は7,000万円が1つの目安になっていると感じます。
いつまで価格が上がり続けるかは分かりませんが、人件費・資材費、土地代なども高騰しているため下がる気配はなさそうです…

そんな中、本物件は平均坪単価は350万円であるため平均坪単価が390万円前後のタワーマンションが複数ある本町・堺筋本町エリアの相場からすると値段は控えめな設定です。
正直、坪350万円でも個人的には高いと感じていますが、今は新築マンション・中古マンションともに全体的に高騰していますし、梅田(東梅田)まで一本で行ける谷町線の駅まで徒歩3分で行けるのはポイントが高く、利便性と価格のバランスは良い物件です。

更に、最寄りの谷町四丁目駅の改札は本物件から1番近い地下鉄出入口を降りてすぐのため、電車に乗るのもスムーズです。

梅田・天王寺エリアにも出やすい谷町線が徒歩3分で使える、更には中央線も徒歩3分、堺筋線は徒歩7分で行けるため、御堂筋線ではないものの利便性は高い物件でこの価格帯は魅力的です。
利便性・価格のバランスを重視される方には結構ささるタワーマンションだと思います。

また、共用施設はコンパクトなタワーマンションながらも「フィットネスルーム」・「スカイラウンジ・スタディルーム」を設けているので、同規模のタワーマンションの中では比較的充実しております。

主な比較検討物件

価格的には「ウエリスタワー谷町四丁目」が坪330万円と少し安いので、本物件検討者と検討者層が似てくるかと思います。

「ウエリスタワー谷町四丁目」は最寄駅の谷町四丁目駅が徒歩5分と本物件より少しだけ駅から距離が離れるためその分値段が安くなります。
「ブランズタワー谷町四丁目」よりはマンション周辺は交通量が少なく騒音・排気ガスは多少落ち着きますし、真横がスーパーなのもあり本物件の価格を見て一定数は「ウエリスタワー谷町四丁目」に流れるかなと予想しています。

ただ、「ウエリスタワー谷町四丁目」は高層階ラウンジがなかったり、西向きが多いプランのため、そういった観点で購入を見送りしていた層は「ブランズタワー谷町四丁目」は気に入るかもしれませんね。

ネックは眺望・騒音

〜眺望〜

本物件の最安値は坪単価280万円程度〜になるため目に優しい価格帯の住戸もあるものの、囲まれ感が強い立地であるため眺望はかなりキツくなります。

大阪市内のタワーマンションのため仕方ない事ですが、本物件自体は西側を除いて3接道のため道路を挟むものの、比較的建物との距離も近いため低層階は気になると思いますので、ある程度割り切りは必要です。
特に西と北向きは距離が近いため、出来れば目の前の建物が抜ける高さまで行った方が良い印象です。

なお、眺望が抜けるの高さまで階層をあがると坪330万円〜価格イメージとなります。

GoogleEarthに筆者加筆


〜騒音〜

南向き住戸の目の前には大きな道路と高速道路があるため、南西角・南・南東角は窓を開けての生活は厳しい印象です。
トラックなどの大型車の交通量も多い場所なので外を歩いていると会話の声も聞きづらいレベルだったたので検討中の方は一度現地も訪れることをオススメします。

特に在宅ワークメインの方や家にいる時間帯が長い方は気になるかと思いますので、ご自身の生活スタイルに合わせた方角選びが必要になるかと思います。
夫婦共働きのDINKSがフルタイムで出社しているのであれば、自宅にいる時間が短いのでまだ良いかもしれませんね・・・

なお、騒音だけでなく排ガスも結構多いので、南向きは洗濯物は室内干しがメインになりそうです。

推しポイント

  • 【利便性】2駅3路線が使える利便性(谷町線・中央線3分、堺筋線7分)
  • 【利便性】最寄り駅の谷町四丁目駅まで3分の距離で地下鉄出入口から改札までも近い
  • 【安全性】上町台地に位置するため、他の本町・堺筋本町エリアのタワマンより災害に強い立地
  • 【共用施設】小規模ながらフィットネスルームやスカイラウンジなどを設置。もちろん内廊下・各階ゴミ置き場有り
  • 【サービス】日本初の冷凍・冷蔵の宅配BOXなども設置
  • 【価格】本町・堺筋本町エリアのタワーマンションでは値段は安め(眺望抜ける部屋はそこそこ高くなりますが・・・)

残念ポイント

  • 【眺望】囲まれ感のある立地
  • 【騒音】南向きが大道路・高速道路のため騒音・排ガスなどを懸念
  • 【間取り】全体的に使いづらい間取りが多い印象
  • 【FIX窓】本物件のFIX窓は網入りガラスになるため、眺望が抜ける階層であっても編入り窓がやや眺望の妨げになる
  • 【リセール】エリア的に新築・中古タワーマンションが乱立しているため本物件の価格はリセールを期待は出来ない
  • 【仕様】ディスポーザーや食洗機などの基本的なものはあるが、トイレ、浴室など通常グレード

高速沿いで騒音・排ガスの懸念はありますが、夜は車のライトアップが綺麗に見えます

すごろく期待値

すごろく期待値:55点

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて(売却益)、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※すごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

アクセス

総評でも触れましたが、
  • 谷町四丁目駅:徒歩3分
  • 堺筋本町駅:徒歩7分
メイン利用は谷町四丁目駅になる人が多いと思いますが、梅田・天王寺方面にも電車7分のため通勤利便性も非常に良いです。
御堂筋線の本町駅までも歩けないことはないですが、この距離感なら中央線の谷町四丁目駅から電車で移動する人が多そうですね。

また、この付近は再開発案件も期待ができる場所です。
  • 中央線は2025年大阪・関西万博の開催に合わせて地下鉄のリニューアル化と夢洲まで中央線が延伸(大阪IRも開業が期待される)
  • 谷町四丁目駅の1駅横の森ノ宮で2025年に大阪公立大学の開業が予定されており、更に商業施設なども複合開発予定
通勤利便性が良いだけでなく、新しく開発されるエリアにも最寄り駅から乗り換えなしで行けるため、住んでも楽しいエリアだと思います。

ブランズタワー谷町四丁目

周辺環境

大阪市中央区ではありますが、本町・堺筋本町より東に位置するため今までブログで記事化してきた本町エリアのタワーマンションより徒歩で行ける公園が増えます。

また、スーパーも徒歩圏内に複数あるため、通勤利便性が良いだけでなく商業利便性も悪くはない立地です。

■スーパー・商業施設
  • CoDeli(ミニスーパー):徒歩1分
  • スーパーKOHYO:徒歩3分
  • ライフ(大型店):徒歩10分
  • イズミヤ:徒歩10分
  • ドンキホーテ:徒歩10分
  • 京阪シティモール:徒歩13分
  • キューズモール:徒歩19分(自転車だと6分程)
■教育機関・公園など

ブランズタワー谷町四丁目

共用部

31階建て174戸とコンパクトなタワーマンションですが、共用施設は高層階にスカイラウンジ・スタディルームを用意するなど、1番近い新築タワマンである「ウエリスタワー谷町四丁目」と差別化を図っています。

この規模でフィットネスルームを用意したのは驚きです。
マシンの数も世帯数的には十分ですし関西発の設備を導入していますので、実際住んだら頻繁に利用したいもんですね。
  • エントランスラウンジ
  • フィットネスルーム(3階)
  • スカイラウンジ・スタディルーム(23階)

エントランス

南側に位置するエントランスですが、歩道まで庇が設けられており高級感があります。
エントランス付近も植栽が多いのも良いですね。

ブランズタワー谷町四丁目

エントランスパース


2階が駐輪場のため二層吹き抜けではありませんが、大阪城の石垣をイメージしたデザインウオールが印象的なエントランスホールです。

コンシェルジュカウンターのようなものはありますが、本物件自体にコンシェルジュはおりません。
奥が管理人室になっているので、管理人さんと話をする場合はこのカウンターで話をすることになりそうです。

そういえば「クラッシィタワー靱公園」もコンシェルジュカウンターがありましたがコンシェルジュの設置はありませんでした。
その時に聞いたのは『管理組合で今後コンシェルジュ設置要望が上がった時に対応することが出来るように設計している』と伺いましたが、入居後に管理組合でコンシェルジュを新設した事例ってあるのでしょうか?
ご存知の方がいらっしゃったらぜひ教えてください。

私は過去のマンションで数年住んだ後に「コンシェルジュの滞在時間と人数が減る」ケースを見てきましたので、新設するケースがどれだけあるのか興味あります。

ブランズタワー谷町四丁目

エントランスホール


エントランスホールの横には小さめのラウンジがあります。
ここからはマンション南側の植栽が見えますので夜はライトアップなどもしてあり外の景色も綺麗に見えそうです。

ブランズタワー谷町四丁目

エントランスラウンジ

フィットネスルーム

3階南西角部屋にフィットネスルームが用意されます。
本町界隈の新築タワーマンションでは「シティタワー大阪本町」、「ローレルタワー堺筋本町」、「ブランズタワー大阪本町」にもフィットネスルームがあります。

ランニングマシーンは無さそうですが、マシーンの台数は世帯数からすると十分だと思いますし、この規模感でフィットネスルームを設置しているのは良いですね。

ブランズタワー谷町四丁目

フィットネスルーム


特徴的なのがコレです。

MIRROR FIT!
関西分譲マンションでは初採用です。

ミラーに自分が映るだけでなく、YouTubeやオンラインレッスンを目の前で見ながら体を動かすことが出来ます。
ただ、ヨガやフィットネス好きの方にはハマるかもしれませんが、実際、マンションの共用施設にあってあまり使われないんじゃないか・・・というのが正直の感想です。
(鏡として使う利用シーンが多くなりそう)

本体価格自体は20万円程度、月々の料金が6,500円程度なので、もし気に入ったら購入するのも良いかもしれませんね。

ブランズタワー谷町四丁目

ブランズタワー谷町四丁目

スカイラウンジ・スタディルーム

23階北東角部屋に用意されているため、特に北向きの景色は綺麗だと思います。
恐らく北東側には大阪城もギリギリ見えそうですね。

席数はそこまで多くありませんが、落ち着いた空間です。

ブランズタワー谷町四丁目

スライラウンジ


スタディルームは半個室風な造りです。

ラウンジとの境目はないため静かな環境で仕事や勉強をするのは難しそうですが、テーブルの幅も広いので使い勝手は良さそうです。
最近増えてきたリモートワーク対応の個室タイプはないため、数席は完全個室タイプの席も欲しかったなぁと思います。

ブランズタワー谷町四丁目

スタディルーム

日本初導入の設備など

  • 冷蔵・冷凍宅配BOX:日本初
  • 10ギガ高速インターネット:大阪市中央区初
  • 実質再生可能エネルギー100%利用の分譲タワーマンション:関西初
本物件の1つのコンセプトである「ウェルビーイング」な暮らしの実現を目指していることもあり、新しい設備を導入しています。

この中でも特に冷蔵・冷凍宅配BOXは日本初ということで結構嬉しい方は多いのではないでしょうか。
対応出来る宅配事業者は限られるようですが、DINKSなどでなかなか宅配を受け取ることが出来ない家庭も増えているでしょうし、要冷蔵の食品は今まで注文しづらかったと思いますがこのような設備があれば気軽にECサイトでの購入も出来そうです。

10ギガインターネットサービスも在宅勤務の方もいらっしゃると思いますので、嬉しい設備です。
最近は大阪の物件でも徐々に見かけるようになった速さですが、ネット環境は早いに越したことはないので今後発売されるマンションは10ギガが標準になると良いですね。

ブランズタワー谷町四丁目

販売価格

平均坪単価:350万円

低層階は坪280万円〜となっていますが、全体的に囲まれ感が強いので、どれくらい上の階層まで上がるかは悩ましい所です。
眺望的にも満足度が高い階層は凡そ・・・
  • 北向き:13階以上
  • 西向き:18階以上
  • 南向き:8階以上
  • 東向き:高層階でも抜け感は少なめ
となるため、予算がある限り上記の階層を超えた方が良いかとは思います。

後は価格とのバランスですが、平均坪単価350万円はこのエリアにしては少し安めの設定ですが、大阪市内で販売される新規タワーマンションの価格帯としては標準的な価格帯なので高くもなく・安くもなく・・・という水準です。

利便性が良い立地のため価格的には妥当だとは思いましたが、最近の本町・堺筋本町を最寄りとするタワーマンションは売れ行きは鈍化しているのでもう少し安くても良かったなとは感じます

とは言え、ここより安いのは「ウエリスタワー谷町四丁目」くらいになるため、「ウエリスタワー谷町四丁目」より駅に近いことを考慮するとやはり妥当だと納得せざる得ないですね。
本当は「ウエリスタワー谷町四丁目」と同じ価格帯であれば検討者はもっと増えそうなので期待はしていたのですが…
(ちなみに棟内モデルルームをやっている「シエリア大阪上町台パークタワー」は残りは低層階の数戸のみになって逆に値上げをしましたので、どこも値上げ傾向ではありますね)

なお、本物件自体はリセールを狙うマンションではないため実需向けのマンションです。
売却を視野に入れるなら10年程度での売却であれば残債割れリスクも少ないかとは思います。

以下の価格表は1期販売分の価格のため、一部住戸は既に販売済みとなっていますので最新版の価格はモデルルームにてご確認ください。
※価格は100万円台を全て真ん中の50万円で記載しています → (例)4,700万円台 → 4,750万円
※クリックすると拡大出来ます

ブランズタワー谷町四丁目 1期価格表

比較対象となる新築マンション

本町・堺筋本町エリアの価格一覧

まずは本町・堺筋本町エリアの新築タワーマンションをGoogle MAPにプロットした図をご覧ください。
  • 1番安い物件は坪330万円
  • 1番多い価格帯は坪390万円前後
  • 1番高い物件は坪450万円
となっております。
※クリックすると拡大出来ます

ブランズタワー谷町四丁目

本町・堺筋本町エリアの新築タワーマンション価格一覧 GoogleMapに筆者加筆


俯瞰的に見ても「ブランズタワー谷町四丁目」より安価なタワーマンションはこのエリアだと「ウエリスタワー谷町四丁目」(平均坪単価330万円)となり、立地も非常に近い場所にあるため両方を比較検討される方も多いのではないでしょうか?

それ以外の本町・堺筋本町エリアのタワーマンションはもう一段階値段が上がるため本物件の検討者からすると少々検討は難しくなるかもしれません。
ちなみに「シティタワー大阪本町」だけでなく、「ローレルタワー堺筋本町」・「プレミストタワー靱本町」・「クラッシィタワー靱公園」も販売が進むにつれて値上げしています

今まで販売が進むに連れて値上げするのは住友不動産がほとんどですが、今は多くの物件で2期目から値上げする傾向のため、気に入った物件は1期の早い段階で購入することをオススメ致します。
(もちろん、棟内モデルルームで値引き打診があるマンションも存在はしています、この中だと…)

本町エリアの新築マンション一覧

まとめ

価格はエリア的には妥当な価格水準であり、駅近であり使える路線も魅力的なので交通利便性も十分な立地です。
ただ、眺望が抜ける階数になるとやはり結構高く感じてしまうことと、良くも悪くも交通利便性が良い分、大通りに面しているため騒音・排ガスなどは気になります

本町・堺筋本町エリアは新築タワーマンションが乱立しているため、この価格はリセール的にも期待値は少ないため実需メインでの検討がほとんどになりそうですが、他の新築タワーマンションが販売途中でまだ順次値上げしているため、今後更にこのエリアが高騰する可能性もあるため購入するなら早い方が良いかとは思います。

また、後発の「ジオタワー堺筋本町」の価格や、今後建て替えが予定されており分譲マンションにもなる可能性がある谷町四丁目駅真上の「大阪銀行協会」が何になるのか次第で本物件の価格は1年後には安く見えるかもしれません…

1期の販売では30戸程が成約していると想定されるため、すごい早いペースで売れているわけではありませんが条件の良い部屋から売れていくため、気になる方は資料請求・モデルルーム訪問を早めにお願い致します!

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ブランズタワー谷町四丁目

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年4月時点)
-購入3軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
2022年内に追加1軒新築マンション購入予定。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

2 件のコメント

  • Mano より:

    記事化ありがとうございます!
    ジオタワーはともかく、本物件とウエリスは本町エリアではないような…
    谷四は天満橋大手前エリアに括られる気がします。
    1期は提示価格より若干安くなっておりました。
    2期以降値上げ確定と聞いていますが販売長期化を前提で銀行協会跡地の再開発を待つようなスタンスだそうです。

    • Mano様

      コメントありがとうございます!

      エリアについてはTwitterでも同様のコメントをいただきましたので今後の参考にさせていただきます。

      谷町線が最寄駅なので天満橋のイメージはつきやすいかもしれませんね。
      ただ物件自体は堺筋本町へのアクセス性も訴求しているので、どこまで厳格にエリアを捉えるかは少々悩ましいとは思っています。
      いずれにしろ、マンション価格の高騰により多くの方が広域での検討に切り替わっていますので、エリア毎の価格イメージをお伝え出来ればと思った次第です。

      価格についてもありがとうございます。
      銀行協会跡地がタワマンになると坪400万円想定と伺いましたので、間違いなく段階値上げはするはずですし、検討者は早めの購入が良さそうですね。

      今後とも宜しくお願い致します!

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