【大阪】「ウエリスタワー谷町四丁目」オススメ住戸有り 低層階3LDK 5,900万円以下〜「関西マンションすごろく」


今回は大阪市中央区に完成するウエリスタワー谷町四丁目のモデルルーム訪問レポートです。

ウエリスブランドはイメージがつかない方もいらっしゃるかもしれませんが、売主は「NTT都市開発」です。
三井不動産や三菱地所のような知名度はありませんが、売上高自体は不動産業界の中でも11位くらいなので大手です。

大阪でのタワーマンションの実績は2008年のウエリス上本町ローレルタワー、2013年のグランフロント大阪オーナーズタワー、2016年のブランズタワー・ウエリス心斎橋等、共同事業が多いですが信頼のおける実績です。

今回、NTT都市開発の久しぶりのタワーマンション物件として中央区にウエリスタワー谷町四丁目と西区にウエリスタワー京町堀が2023年3月に誕生します。

今回はその内の1つであるウエリスタワー谷町四丁目をレポートいたします。

総評

中央区新築タワーマンションでは最安レベル?!

中央区で新築マンション、特にタワーマンションを探していた方は買い物件です。
眺望/日当たり/騒音などのデメリットを価格でカバーする戦略のため利便性を重視する方に特にオススメです。

元々NTTが保有する土地をNTT都市開発が取得しているため比較的安価な価格設定が可能となったようです。

以前リバーガーデン上町一丁目(過去記事はこちら)の記事を投稿しましたが、リバーよりは高いよな〜と思っていたら、同等価格程度で購入が可能な価格設定です。リバーガーデン上町一丁目は6月12日に一期目の登録が終了しましたが、半分以上を供給している人気物件のため、本物件も値頃感がある住戸は抽選になる可能性もあると思います。

眺望は期待出来ない&少し狭いですが5階65平米角部屋3LDK 5,900万円、9階70平米6,000万円は一時取得者にもお勧め出来る価格帯です。
高層階で周辺建物を超す階層でも70平米6,700万円と中央区価格としては割安感はあります。

更に最寄駅である地下鉄谷町線、中央線の谷町四丁目駅まで徒歩5分なので、梅田・天王寺方面で勤務する方には利便性も良いです。

立地面

人気の上町台地のため、ハザードマップ的にはかなりの安心感があります。
巨大地震時の津波、大雨時の浸水被害のリスクが少ない地域として有名で、リバーガーデン上町一丁目同様に本物件も上町台地をかなりアピールしております。
また、免震構造のため万一の地震の際にも安心感はあります。

買い物利便性としてはマンション隣にスーパーKOHYOがあり、3分以内の場所にイオンエクスプレスや業務用スーパーもあるため買い物には困らない立地です。マンション目の前にはセブンイレブンもありますので買い物利便性も満足できます。というか徒歩3分以内に3つのスーパーは羨ましい!

子育て世代には比較的大きい中大江公園が徒歩3分かからない場所にあるため、近隣で遊ぶのにも困らない申し分ない立地ですし、巨大な大阪城公園までも徒歩圏内で子育て世代だけでなく、DINKSやリタイア世代など幅広い年齢層に支持される物件かと思います。

実際、幅広い年代層から要望書提出も多いようで引き合いもかなり多いとのこと。
7月上旬が販売開始となるため、一期で登録する場合は事前のローン審査も通しておく必要があるので、お早めに資料請求をしてぜひモデルルームも訪問して見て下さい。

推しポイント

  • 【価格】中央区のタワーマンションとしては最安レベルで3LDK が約6,000万円で購入可能
  • 【利便性】谷町四丁目駅(谷町線・中央線)まで徒歩5分、堺筋本町駅(堺筋線・中央線)まで徒歩7分の利便性
  • 【利便性】主要駅まで7分以内にアクセス可能(東梅田駅7分、天王寺駅6分、心斎橋駅5分、本町駅3分など)
  • 【スーパー】マンション隣にKOHYOがあり、他の2つのスーパーも徒歩3分以内
  • 【災害対策】人気の上町台地で大阪市内でここ以上に安心な場所はない(大阪城や大阪府庁や大阪府警察本部などの官公庁があることも災害対策上のエビデンス)、更には免震構造で信頼性は高い
  • 【公園】大きめの中大江公園だけでなく、徒歩10分圏内に6箇所大阪城公園までも徒歩11分と緑を楽しめる場所
  • 【教育施設】保育園、幼稚園、小学校、中学校が徒歩10分圏内。中大江小学校は全国偏差値よりも高い水準で安心感有り
  • 【設備】内廊下、各階ゴミ置き場、各階宅配BOX、二層吹き抜けのラウンジ、オーナーズサロン(3階)、NTTの最新技術を活用したスマートマンション等、小規模タワマンではあるものの設備は満足するレベル感

残念ポイント

  • 四方面全て囲まれており、低層階は眺望、日当たりも厳しい環境(元々ベランダ干しはNG物件)
  • 西向きがメインで西向きも15階建てのマンションがあり、南向きや東向き希望の方には辛い配置設計
  • 北側に交通量の多い本町通りがあるため、騒音や排ガスは懸念材料
  • 谷町四丁目、堺筋本町は新築/中古物件の競合が多い中、本物件は圧倒的に注目される物件ではなく無難レベル(その代わり価格も良心的)

すごろく期待値

すごろく期待値:75点

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて(売却益)、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

物件概要

  • 名称:ウエリスタワー谷町四丁目
  • 所在地:大阪市中央区内本町二丁目45番1(地番)、大阪市中央区鎗屋町二丁目40番1(地番)
  • Osaka Metro 谷町線・中央線「谷町四丁目」駅徒歩5分(3号出入口)
    Osaka Metro 堺筋線・中央線「堺筋本町」駅徒歩7分(1号出入口)
  • 総戸数:148戸
  • 規模: 地上25階建
  • 入居予定:2023年3月予定
  • 事業主(売主):エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社、積水ハウス株式会社
  • 設計:株式会社日建ハウジングシステム
  • 施工:株式会社浅沼組
ウエリスタワー京町堀

大阪市内の便利な場所に位置しています。出典:ウエリスタワー谷町四丁目公式HP

アクセス

利便性はとても良く、縦横の移動はかなり便利です。
谷町線、中央線、堺筋線が利用可能なので、梅田や本町、天王寺までの移動はかなり優れています。

駅距離

メインの利用駅になる谷町四丁目駅までは一番近い出口まで徒歩5分のため、本町や堺筋本町駅に多い駅直結や1分と比べると見劣りはしますが、十分近い距離です。
次に堺筋本町駅までは徒歩7分なので、こちらも日常使いに出来る距離感です。

交通アクセス

最寄りの谷町四丁目駅から東梅田駅まで7分のため、梅田で勤務する方にも非常に便利です。
同じく谷町四丁目駅から本町駅3分、天王寺駅6分のため、中央区なだけあって電車でのアクセスは非常にスムーズです。

大阪市内はJRより圧倒的に地下鉄の大阪メトロを使う方が移動はスムーズなので、本物件は大阪市内で勤務される方には非常に魅力的な立地です。

京橋駅も勤務地の方も多いかと思いますが、谷町線で天満橋駅下車後、京阪線で京橋駅となるため乗り換えが必要です。

心斎橋には本町駅での乗り換えが必要ですが、5分・・・
私は買い物は95%梅田ですが、心斎橋にたまに行くと梅田にないショップや飲食店も多く面白いんですよね〜!
高級ブランドの路面店も多い心斎橋までのアクセスも非常に良く、ビジネスだけでなくショッピングエリアまでもスムーズにアクセス可能です。

ウエリスタワー谷町四丁目

交通アクセス
出典:ウエリスタワー谷町四丁目公式HP

自転車アクセス

概ね梅田、なんばまでが2キロほどになります(梅田の阪急百貨店などはもう少し遠いですが)。
電車利用が非常に便利ですが、自転車移動も負けていません。

梅田、なんばまでが約10分ほどで自転車でアクセス可能なので、通勤も自転車の人も多いかもしれません。
私は大阪市内の職場まで1年半程自転車通勤していましたが、仕事帰りに寄り道して買い物や飲食を楽しむことも出来て非常に快適でした。

自転車で特徴的なことが、「ドコモ・バイクシェア」のポートが敷地内に設置されることです。
私が本物件に住むなら、自転車を持たずに月額会員の契約をします。
大阪市内はポート数や自転車台数も多いため、比較的自分の使いたい場所で乗り降りが可能かと思います。

最初の30分までが無料で使える月額会員2,200円ですが、30分以内で梅田やなんばまで移動が可能なため、ほぼ基本料金のみで大阪市内であれば職場や休日の遊び場所まで移動可能です。

マイ自転車の場合、梅田や心斎橋の駐輪場は1回150円ほどする場所が多いため、毎日駐輪場を使う場合は「ドコモ・バイクシェア」を活用する方がコスパが良いかと思います。
※マンションの自転車利用料金もかかりませんし。

★ドコモバイクシェアのホームページ参照
■大阪市内ポート数
250拠点

■料金
<1回会員>
最初の30分まで165円、以降30分ごとに165円
<月額会員>
基本料金2,200円 最初の30分まで0円、以降30分ごとに165円
※参考:「ドコモ・バイクシェア」:https://docomo-cycle.jp/osaka/price

ウエリスタワー谷町四丁目

2キロ圏内で行ける場所
出典:ウエリスタワー谷町四丁目公式HP

周辺環境

徒歩圏内に何でも揃っているので、かなりバランスが取れている立地です。
特にスーパーや公園、小学校なども近く、子育て世代にはかなり満足できる立地ですが、DINKSやリタイア世代の方々にも交通アクセスだけでなく、便利な場所です。

・公園
メインは中大江公園です。
遊具も一通り揃っており、ジョキングも可能であり大阪市内の公園にしてはそこそこ大きいです。
桜のシーズンも花見客が訪れる公園で人気です。

更に大きい公園である大阪城公園や難波宮跡公園にも行ける距離感なので、自転車があれば1日で複数の公園を回って楽しめる立地です。

・教育

保育園、幼稚園、小学校が徒歩5分圏内、中学校までも徒歩7分ほどのためお子様がいる家庭でも安心して通学出来る場所です。
中大江小学校は全国偏差値よりも高い水準のため、教育レベル的にも安心感があります。

・スーパー
マンション隣にスーパーKOHYOがあり、3分以内の場所にイオンエクスプレスや業務用スーパーがあります。
規模はどれも大きくはありませんが、普段使いとしては十分な大きさです。
価格帯も安いスーパーなので家計にも優しいです。

少し残念なのはKOHYOは本マンション東側に位置していますが、マンションの入口が西側になるため、真横に位置しているにもかかわらず1分ほど歩くことになります。せめてマンション北側に出入り口があれば更に便利に使えるのですが…

仕様

建物周辺

仕様ではありませんが、本物件の周辺の建物、囲まれ感は非常にあります
  • 西向き(画像1枚目):15階建ての分譲マンションがあるため16階以上でないと眺望は期待出来ません。バルコニーが向かい合っているわけではないですが圧迫感は多少あります。
  • 東向き(画像2枚目):かなり近い距離のため16階前後までは北東角は圧迫感はあります。南東角は19階からのため抜け感が出てきます。
    ※東側に面しているのは北東角、南東角のみで東の中住戸はありません。
  • 北:本町通り向のため騒音は気になります。こちらも中層階までは眺望を遮られますが、距離が26mあるため圧迫感はないかと思います。
  • 南:10階前後までは眺望が被ります。あまり綺麗なビルでもないので出来れば11階以上を狙いたいです。
ウエリスタワー京町堀

西向き(15階建ての分譲マンション)


 

ウエリスタワー京町堀

東向き(角部屋のみ被り有)


ウエリスタワー京町堀

奥側が南向き(約10階相当の建物)。セブンイレブン近すぎ。


ウエリスタワー京町堀

左側が北向き。中層階までは高い建物あり。北向きは前の建物まで約26mあるため、圧迫感はあまりないかも。

共用部

  • 内廊下
  • 各階ゴミ置き場
  • 各階宅配BOX
  • 二層吹き抜けエントランスホール&ラウンジ(1階)
  • コンシェルジュカウンター(1階)
  • カフェコーナー(1階) ※有料ドリンク
  • オーナーズサロン(3階)
1階のエントランスラウンジは二層吹き抜けで豪華です。
またカフェコーナーがありドリンクを購入して出勤したり帰宅することも可能ですが、目の前にセブンイレブンがあるので使うことはほぼないかと…
個人的には共用部でドリンク飲んでソファーなどが汚れる方が嫌ですね…

ウエリスタワー京町堀

エントランスイメージ。大阪城の石垣をモチーフにしており重厚感があります。出典:ウエリスタワー谷町四丁目公式HP


ウエリスタワー京町堀

1階のエントランスホール&ラウンジお洒落です。出典:ウエリスタワー谷町四丁目公式HP


タワーマンションらしく内廊下、各階ゴミ置き場があります。
また、1階の宅配BOXだけでなく各階に各住戸専用の小さい宅配BOXもあります。大きい荷物は入らないようですが、わざわざ1階の宅配BOXまで荷物を取りに行かなくても良いのは楽ですね!
運送会社さんの手間は余計かかりそうな気はしますが…

内廊下のアルコーブも広く取られてて高級感があります。
住友不動産のシティタワーはワイドスパンな設計で間取りは綺麗ですが、内廊下の面積が狭いのですが、本物件は十分は広さがあります。

ウエリスタワー京町堀

アルコーブは広めの設計。出典:ウエリスタワー谷町四丁目公式HP


総評でも記載しましたが、小規模のタワマンでありながらもそこそこ満足できるレベル感です。
本来であれば、タワーマンションを名乗るのであれば中層階〜高層階にラウンジが欲しい所ですが、規模感的には仕方ない部分はあるかと思います。

なお、本物件は3階にラウンジを設けており、Wi-Fi環境ありのためテレワークにも活用できます。
3席の半個室ブースと電話やWEB会議にも対応したソロブースも用意されているため、在宅勤務の方で部屋が狭くて仕事がしづらい方や気分転換しながら仕事するには重宝される施設です。

また、ドコモのdマガジンをサロン内で無料で利用可能なため、読書の場としても活用が可能です。

ウエリスタワー京町堀

3階オーナーズサロン 出典:ウエリスタワー谷町四丁目公式HP

専有部

物件価格にしては良い方です。
  • 70平米以上はタンクレストイレ手洗いカウンター付き
  • キッチンフィオレストーン天板(1LDKを除く)
  • ディスポーザ
  • 食器洗い乾燥機
  • 浴室ダウンライト
  • Low-E複層ガラス
  • 玄関前カメラ付きモニターホン
  • 天井高255/260センチ
  • NTTグループのICT活用
トイレは3LDK は全てタンクレストイレで頑張って欲しかったですが、単価的には頑張っている方です。

なお、本物件はバルコニーでの物干しは禁止となっております。
先述の通り囲まれ感もあるし、本町通りに面している北向きは排ガスなども懸念されるためです。
主婦目線だと、結構キツイ方もいそうですね…

■ICT技術活用
NTTグループのICT技術を活用したスマートライフサービスです。
  • dearis(先進インターホンシステム)
    不在時の来客でもスマートフォンを通じて外出先から通話や共用部のオートロック解除が可能です。
    子供が鍵を持っていない状態で帰宅しても遠隔で1階オートロックを解除してラウンジで少し待ってもらうなど、お子様がいる家庭は重宝するかと思います。
  • ツナガルde給湯器
    外出先からお湯を沸かしたり、床暖房のON/OFFなどが可能です。
    これ結構便利なので欲しい機能です。
  • Wi-Fi環境
    1階ラウンジや3階のオーナーズサロンではWi-Fiが利用可能です。
    また、オーナーズサロンではドコモのdマガジンが住民は無料で利用可能です。
ウエリスタワー京町堀

最新ICT活用イメージ 出典:ウエリスタワー谷町四丁目公式HP


 

災害対策

リバーガーデン上町一丁目と同じく、本物件も大阪市内でも限られた高台である上町台地に位置しており、歴史的に洪水などの自然災害が少ない上町台地として有名です。
マンション購入において、浸水や津波の心配をされる方も多いかと思いますが、大阪市内に住む場合、ここ以上に安全な地域はあまり無いかと思います。いつ起こるかわからない災害対策をどこまで考えるかはありますが、安心して良いと考えて良い立地です。

更には免震構造のため、南海トラフ地震などに備えても災害対策はしっかり行っている物件です。

ウエリスタワー京町堀

人気に上町台地のエリアイメージ 出典:ウエリスタワー谷町四丁目公式HP

販売価格

全住戸の平均坪単価は約320万円で中央区、谷町四丁目駅まで徒歩5分、タワマンであれば良心的な価格設定です。
同じ中央区でここよりは駅から離れるリバーガーデン上町一丁目(過去記事はこちら)と遜色ない価格帯のため、本物件は更に駅距離や買い物利便性が良いため人気が出ると思います。
※リバーガーデン上町一丁目は一期で約半分は販売されているようです。

ただ、先述の通り、周囲の建物からの囲まれ感はあるため、利便性を取る方には特にお勧めできます。

なお、本物件の一期は7月上旬からのためそれまでに見学しに行き、ローン審査なども通しておくことをお勧めいたします。
資料請求はコチラから

一部住戸は正式価格が決まっておらず、〜万円台の表記もあるようですがご了承ください。

2LDK

  • Cタイプ/約61平米/5階/西向き:5,100万円(坪単価276万円)
  • Iタイプ /約61平米/9階/西向き:5,200万円(坪単価279万円)
  • Iタイプ /約61平米/19階/西向き:5,900万円(坪単価317万円)

3LDK

  • Aタイプ/約76平米/5階/北東角向き:6,600万円(坪単価285万円)
  • Aタイプ/約76平米/9階/北東角向き:6,700万円(坪単価290万円)
  • Aタイプ/約76平米/19階/北東角向き:7,500万円(坪単価324万円)
  • Bタイプ/約65平米/5階/北西角向き:5,900万円(坪単価297万円)
  • Hタイプ/約71平米/9階/北東角向き:6,500万円(坪単価302万円)
  • Hタイプ/約71平米/19階/北東角向き:7,100万円(坪単価330万円)
  • Jタイプ/約70平米/9階/西向き:6,000万円(坪単価283万円)
  • Jタイプ/約70平米/19階/西向き:6,700万円(坪単価316万円)
  • Gタイプ/約75平米/5階/南西角向き:7,000万円(坪単価307万円)
  • Gタイプ/約75平米/9階/南西角向き:7,100万円(坪単価312万円)
  • Gタイプ/約75平米/19階/南西角向き:7,800万円(坪単価343万円)
  • L2タイプ/約72平米/19階/南東角向き:7,400万円(坪単価341万円)
全体的に中住戸は間取りはイマイチ、角部屋は間取りは良くても低層階は眺望が期待できないという状況ですが、
利便性、価格重視の物件だなという印象です。

ちなみに私が購入するならJタイプ/約70平米/19階/西向き:6,700万円(坪単価316万円)部屋です。
この間取りは全部屋リビングイン、リビングイン洗面室のため好き嫌いは好みが分かれる間取りですが、廊下幅が狭く、室内空間は非常に優れております。
また、収納も多いため子供が小さいうちは4人〜5人家族でも行ける間取りです。
お得さで言えば5階の方がお得ですが、リセール時には19階の方が差分の700万円分は高く売れる可能性もあると思いますのでQOLが高い高層階を選択しました。

眺望などは全く気にしない方であれば、Jタイプの5階かAタイプ5階は角部屋がお勧めです。

比較対象となる新築マンション

以下の5つのマンションを主に比較することになるかと思いますが、私なら本物件かグランドメゾン上町一丁目タワーを選びます。
※ただ、グランドメゾン上町一丁目タワーは間取りが良く割安な角部屋が早期に完売したため、残っている部屋はここより単価が高くなるため、少々手が出しづらいかもしれません。

【主な比較候補物件〜周辺のタワーマンション〜】

まとめ

中央区、谷町四丁目駅まで徒歩5分、スーパーや公園などの利便性が高く平均坪単価320万円は魅力的です。
特に眺望を気にしない方は坪単価280万円台の住戸もあるため、大阪市内(北区・中央区・西区・福島区)で見れば割安です。


利便性が良い立地のため、賃貸需要や中古のリセールも結構強いエリアです。
坪単価が300万程の住戸を選んでおけば、残債割れする可能性は少ないかと想定していますので購入検討しやすい物件です。

7月上旬から第一期が販売開始となるため、ぜひ資料請求の上、検討をお願いします。
資料請求はコチラから

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報を発信致します。 ◾︎2021年に3軒目のタワーマンションを大阪で購入。 ◾︎2024年頃に住める(引っ越しする)4軒目のマンションを検討中。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。 ◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

4 件のコメント

  • 隔て板はハイタイプ より:

    本物件の記事化をありがとうございます。大変有意義な内容で、感謝いたします。
    本物件はいろいろな面(環境、価格、仕様面など)で程よい感じがしました。懸念は仰せられるように部屋からの景色かと思います。そこは割り切って低層階のCタイプ(我が家的には2LDK希望)が良いかと思ったりしますが、現住がそこそこ高層階なため、寛容できるかが悩みの種です(連れ合いが ^^;

    同デベの京町堀も気になっております!
    (P.S. パンフ写真の出典元が京町堀になっているようでした。もしやご準備中かと。(笑)

    • 関西マンションすごろく より:

      コメントありがとうございます。
      まず、出典が京町堀になっていた件、大変失礼しました。
      先程修正しました。
      ※京町堀の物件との違いをHPで確認しながら作業していたら完璧に間違っていました、ご指摘ありがとうございます。

      本物件は利便性重視のため、間取りや眺望は割り切りが必要ですね…京町堀も眺望の面では似たような課題にぶち当たります。
      現在、高層階でお住まいなら眺望シミュレーションなどを念入りにしてご家族が納得できるかは慎重になった方がベターかと思いますが、妥協できるならお勧めです。
      ※私は高層階から低層階に引っ越しましたが、家族共々特に気にはならなかったです。

      京町堀も追々記事化していきますので、今後ともよろしくお願いします。

  • 隔て板はハイタイプ より:

    ご返信いただきまして、ありがとうございます(誤植の指摘的な感じになり、恐縮です。)
    MRでは得られない充実情報ばかり、本当にありがとうございます。アドバイスまでいただき、ありがとうございまます。マンション購入で家族とのコンセンサスは需要事項ですね。

    中央区ではこれからブランズタワー大阪本町、ローレルタワー堺筋本町、(仮称)中央区常盤町2丁目計画もあり、大激戦ですね。
    西区でもウェリスタワー京町堀に続き、(仮称)西区江戸堀一丁目計画もあるの、目移りしてなかなか決めれない心配も(笑)
    また記事を楽しみにさせていただきます!

    • 関西マンションすごろく より:

      レスが遅くなり失礼しました。

      まだリリースされていない物件情報までかなりお詳しいですね!
      中央区常盤町2丁目計画は存じ上げませんでした・・・

      いずれにしろ、本町の新築・中古の競合は激しいですね!
      購入層も似てくる立地のため高掴みすると出口は厳しい環境だとも思っていますので、よくよく分析したいと思います。

      記載いただいた物件ではブランズタワー大阪本町はかなり興味があります。

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