【大阪】「ローレルタワー堺筋本町」タワマン激戦区本町周辺 駅徒歩1分&関西初のゲーテッドガーデン 意外と安い?!「関西マンションすごろく」


今回は大阪市中央区に完成する44階建て、総戸数511戸のローレルタワー堺筋本町のモデルルーム訪問レポートです。

本町駅・堺筋本町駅周辺は駅1分や駅近のタワーマンションが新築・中古ともに供給が多いエリアでタワマン激戦区です。

現在、新築で供給している本町駅・堺筋本町駅周辺のタワーマンションの中ではシティタワー大阪本町に次ぐ大規模物件(階層・戸数ともに)となります。

駅近タワマンが多いエリアで本物件の2つの特徴でどこまで人気が出るか期待したいと思います。

■本物件の特徴
  1. 堺筋線/中央線の堺筋本町駅徒歩1分
  2. 関西初となる【ゲーテッドガーデン】構想
    ※塀と門で美しい別世界をつくり、その中に住民だけが享受できる四季折々の植栽が彩るプライベートガーデンを内包した庭園邸宅
8月21日からグランドオープンして正式な価格や仕様の詳細も確定してくるため、本内容を読んで少しでも気になったらモデルルームに早めにGOしましょう!
※本物件は7月末に訪問しているため、最新情報はモデルルームでご確認ください。

ローレルタワー堺筋本町公式H P参照

エントランスもカッコイイです


ローレルタワー堺筋本町

ローレルタワー堺筋本町公式HPより。 ブリリアタワー堂島も同じような画像があったような・・・

総評

間取りや仕様は単価なりのため割り切りは必要であるものの、価格は思ったより安いため駅近タワマン希望者や一次取得者にはオススメ住戸あります!

まず、特徴の1つであるゲーテッドガーデンは住民の満足度向上には大きく貢献すると思います。

ラウンジから四季折々の景色を見ることが出来るため、ラウンジが単なる移動する場所にならず利用機会は多くなりそうですし、外出時帰宅時の気分が非常に高揚しそうです。

本物件の周辺はオフィス街のため、オンオフの切り替えが出来るゲーテッドガーデンのコンセプトは非常にうまく造ったなと感じました。

価格帯は同じ駅1分物件のプレミストタワー靱本町やクレヴィアタワー御堂筋本町、本物件とも比較的近いポジションのシティタワー大阪本町よりは価格が安いため、予算が7,000万円以下に限られている方は検討する価値はあると思います。

低層階(仕様や間取りは一部微妙)ですが、70平米6,300万円〜(予定価格)のため中央区の駅近タワーマンションとしては安価で低層階〜中層階を中心に人気は出ると思います。

薬局も併設する大型のスーパーライフやスギ薬局、コンビニなども徒歩2分程度で行ける距離にあるので生活利便性も高いです。

休日は梅田に出るより、心斎橋・なんばに出ることが好きな人はこの立地はオススメ出来ます。徒歩でせんば心斎橋筋商店街を通って心斎橋でのショッピングを楽しめる立地は最高です。

周辺物件と比較して買いか…

本物件は専有部より共用部の魅力が強い物件のため、そこが気に入れば駅近で利便性も良いので買いだと思いますが、私なら…
  • 追加500万円程度出すことが可能:プレミストタワー靱本町を選択
西区になりますが、本物件と同じく駅まで1分のタワーマンションです。

四つ橋線本町駅徒歩1分ですが、地下道で中央線・御堂筋線の本町駅にアクセス可能なため、利便性はプレミストタワー靱本町の方が良いかと思います。

また1分で人気の靱公園まで行けることもあり、リセールや賃貸需要も高いです。
※2021年半年で150戸を販売しており勢いもあります。
プレミストタワー靱本町(過去のブログ記事にジャンプします
  • 追加1,000万円程度出すことが可能:シティタワー大阪本町を選択
前回のレビュー時点では高いと感じましたが、徐々に周辺物件が高くなってきているため、中層階はリセール含めてオススメ出来ます。
※住友不動産自体が徐々に値上げしていくスタイルのため、先に購入した人の資産価値は落ちづらい。

なお、シティタワー大阪本町は35階前後の65平米くらいの広さにはなりますが、間取りの効率性が良いため本物件の70平米前後と同等くらいの生活が可能かと思います。
シティタワー大阪本町(過去のブログ記事にジャンプします

推しポイント

  • 中央区駅近タワーマンションとしては低層階は最安レベル
  • ゲーテッドガーデン構想による住民専用の四季を楽しめる癒しの空間
  • 大規模タワーマンションならではの多数の共用施設
  • 大型スーパー/薬局/コンビニなども普段の買い物利便性は良く、周辺は飲食店も多数
  • せんば心斎橋筋商店街を通り、心斎橋・難波まで徒歩圏内

残念ポイント

  • 間取りが微妙(リビングイン住戸多め、廊下が長く居住スペースが狭いなど)
  • 仕様がタワーマンションとしては低い(タンク有りトイレから水が流れたり、浴室ブランケットライトなど)
  • 恐らく管理費は高くなる(モデルルームでも高くなる旨は言及済み)
  • 三方道接で周辺の建物までの一定の距離感はあるものの、中層階前後まで囲まれ感あり
  • 最寄り駅の堺筋本町駅の駅力が弱い(縦の移動は弱く梅田・難波方面には乗り換え必須)
  • 賃貸相場は安めのため、投資目的や転勤時の買い出しなどには不安要素あり

すごろく期待値

すごろく期待値:60点

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて(売却益)、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

物件概要

  • 名称:ローレルタワー堺筋本町
  • 所在地:大阪市中央区久太郎町二丁目35番(地番)
  • 交通:Osaka Metro堺筋線・中央線「堺筋本町」駅徒歩1分
  • 総戸数:511戸
  • 規模: 鉄筋コンクリート造地上44階地下1階建
  • 入居予定:2024年3月
  • 売主:近鉄不動産株式会社/大和ハウス工業株式会社/名鉄不動産株式会社/九州旅客鉄道株式会社/総合地所株式会社
  • 施工:株式会社長谷工コーポレーション

アクセス

駅距離1分は最高ですが、最寄り駅が中央線・堺筋線の堺筋本町駅というのが少し残念です。

梅田やなんば・天王寺まで電車で一本で行けないため、利便性の点では御堂筋線や四つ橋線、谷町線と比べると使いづらい路線です。

もちろん職場まで一本で行ける方や徒歩通勤の方もいるはずなので、本物件のアクセスの良さは貴重ではあります。

なお、堺筋線で1駅の本町駅などに出ると梅田やなんばにもすぐにアクセス可能なので、雨風が強い時、夏の暑い時期には駅1分は十分便利ではありますが…

ローレルタワー堺筋本町公式H P参照

堺筋本町駅から1回乗り換えれば、キタもミナミもアクセス可能ですし、利便性自体は良いです。


 

ローレルタワー堺筋本町公式H P参照

自宅を出ればすぐに地下鉄の入り口があります

周辺環境

前述の通り、スーパーなどの買い物利便性は非常に良いですが、オフィス街ということもあり公園は徒歩で行くには遠く、幼稚園・小学校も大人の足で10分以上のため子供の足だと結構遠いです。

・公園
頻繁に利用することになりそうなのは中大江公園になるかと思いますが、徒歩での移動は厳しいため自転車での移動が多くなるかと思います。

それだけオフィス街です。

・教育
保育園は徒歩7分圏内に5つほどありますので、多いです。

幼稚園は徒歩11分、小学校は市立開平小学校まで徒歩15分となりますので、少し遠いかなという印象です。

・スーパーなどの買い物施設
徒歩2分の場所に2階建てのスーパーライフがありドラッグストアも併設している大型の店舗で朝8時〜24時まで営業しておりますので、基本的にはここだけで満足するかと思います。

その他、徒歩3分の場所にスーパーコーヨーもあるため、日常の買い物に困ることはないです。

薬局もスギ薬局とウエルシアも徒歩4分以内にありますので、文句の付けようがありません。
ちょっと足を伸ばせば心斎橋への徒歩アクセスも可能です。

仕様

ゲーテッドガーデン

賛否両論ありますが、水景もあるため癒しの空間になりそうです(私は水景好き派です)。
※ゲーテッドガーデン自体も歩くことは出来ますが、そんなに広くないのでラウンジから見ることがメインになります。

ゲーテッドで調べたら「プラウドシティ池袋本町」がヒットしました。

似たようなものであれば、完売済みですが兵庫県に「プラウドシティ塚口マークフォレスト」、東京に「プラウドシティ東雲キャナルマークス」、タワーだと神奈川に「パークタワー新川崎」等にも住民専用のガーデンはありますが、個人的に住民専用の空間が充実していることはポイントが高いです。

なお、ゲーテッドガーデンがあるので管理費は高くなるとモデルルームのスタッフから伺っていますので、グランドオープンしたら確認したいと思います。

ローレルタワー堺筋本町公式H P参照

ラウンジから見たゲーテッドガーデン。イルミネーションされるツリーもあるようです。


 

ローレルタワー堺筋本町公式H P参照

四季折々の風景を楽しむことが出来ます

共用部

  • 内廊下
  • 各階ゴミ置き場
  • B1:ゴルフレンジ
  • 1階:ゲーテッドガーデン・エントランスホール ・ラウンジ・カーウェイティング・コーチエントランス・コンシェルジュ
  • 2階:アカデミースペース(スタディルーム)、ゲストルーム2室
  • 35階:スカイラウンジ・クラブラウンジ(個室)・フィットネスルーム
ローレルタワー堺筋本町公式H P参照

ローレルタワー堺筋本町公式パンフレット抜粋


 

ローレルタワー堺筋本町公式H P参照

スカイラウンジ・フィットネス・アカデミースペースの完成予想図


エントランスホールは二層吹き抜けで開放感のある空間になっております。

画像からは見えませんが、一段下がった場所にゲーテッドガーデンを臨むことができる大型のソファーが2つありますので、そこでも四季折々の風景を楽しむことが出来ます。

ここを通って外出帰宅が出来るのは羨ましい!

ローレルタワー堺筋本町公式H P参照

二層吹き抜けのエントランスホール


エントランスホールの奥にラウンジスペースがあります。
こちらでも木々を眺めながら寛ぐことが出来ます。
一番奥の一人用のソファーは争奪戦になりそうな気がします。

ローレルタワー堺筋本町

ラウンジ完成予想図


なお、35階のスカイラウンジは北東角に設けられています。
北西側には「48階建シティタワー大阪本町」や「43階建ブランズタワー大阪本町」があるため、そこを避けるようにしております。

北東角だと中古の「37階建MJR堺筋本町タワー」がありますが、高さも同等程度になるかと思いますので良い眺望がスカイラウンジから楽しめるかと思います。

 

ローレルタワー堺筋本町公式H P参照

コーチエントランスは雨風に濡れない乗り降りができる設計です。


なお、セキュリティに関してはエレベーターの着床制限を付けるかどうかを検討中とのことでした(既に確定したかもしれませんが…)。

以前、Twitterでエレベーターの着床制限があった方が良いかどうかのアンケートをとった所、70%の方が着床制限有りを選ばれたので、ぜひ本物件も着床制限がつけば良いなと思います。

専有部

詳細の仕様はパンフレットが未完成の状態だったので、改めて確認をしたいと思いますが、全体的にタワーマンションとしては微妙(その分、単価を抑えている?!)です。

今まで社宅や賃貸にお住まいで初めてマンションを購入される一次取得者であれば気にならないかもしれませんが、タワーマンションから買い替えをしている人は気になる部分が多いかと思います。

■気になったマイナス部分
  • トレイがタンクあり&タンクから水が流れるタイプ
  • 浴室ライトがブランケット
  • 柱の食い込みが多い
  • リビングインの間取りが多い
  • 3LDKタイプでも洗面化粧台幅が100センチなど、朝の時間帯など混み合う可能性あり
  • 廊下が長い間取りも多い
下記図はCBタイプの63平米の間取りです。
玄関から洋室2までの廊下の距離が約10mあり、正直長すぎです…

その影響でリビングダイニングも9.4畳と小さくなっており、実際はキッチン横の部分も使えないため、リビングの有効面積は結構小さくなりそうなので、2LDK購入希望者はCMタイプをオススメ致します(後述)。

■CBタイプ63平米

ローレルタワー堺筋本町公式パンフレット

CBタイプ

間取り比較〜シティタワー大阪本町〜

2平米程広い約65平米ですが、以下のような間取りです。
各部屋とリビングも上記の間取りより広く取れている上にウォークイン&シューズインクロゼット、そして3LDK・・・
もちろん、ローレルタワー堺筋本町でも良い間取りはありますので、しっかり目利きできればと思います…


シティタワー大阪本町

シティタワー大阪本町の過去のブログ記事抜粋

販売価格(予定)

※予定価格は7月時点のため、8月21日にグランドオープン以降にモデルルームで最新の価格をご確認ください。

大阪のマンション価格もかなり高騰しており、特に大阪都心3区(北区・中央区・西区)の上昇率は特に高い状況です。
大阪都心3区は直近5年間の人口増加率でもTOP3のため、需要はまだまだ高いですね!

そんな中、本物件は低層階を中心にまだ目に優しい住戸もあるため、大阪都心・新築タワーマンションを探している方にはオススメできます。

低層階(COMFORT)は角部屋3LDKで坪単価300万を切る部屋もあり安価な住戸もあります。
中層階(SUPERIOR)以上は上に行けば行くほど角住戸の単価が中住戸より高くなっております。

高層階にあたる36階以上のEXECUTIVEの中住戸価格がシティタワー大阪本町の35階前後の中住戸と同等レベルの価格になります。

階数

部屋数

間取りタイプ

平米数

販売予定価格

坪単価

3階
COMFORT

平均坪単価315万

1LDK CA 43.41 4,600 350
2LDK CB 角住戸 63.52 5,600 291
1LDK CC 47.52 4,800 333
2LDK CD 58.26 5,200 295
3LDK CE 角住戸 76.06 7,000 304
2LDK CF 53.00 5,100 318
3LDK CG 70.54 6,300 295
2LDK CH 63.99 5,700 294
1LDK CI 45.87 4,900 353
3LDK CJ 角住戸 74.66 6,800 301
1LDK CK 48.94 5,000 337
2LDK CL 57.14 5,200 300
2LDK CM 角住戸 66.63 5,900 292
1LDK CN 44.29 4,700 350

22階
SUPERIOR

平均坪単価357万

2LDK SA 65.99 6,800 340
3LDK SB 角住戸 82.79 8,700 347
2LDK SC 64.97 6,700 340
3LDK SD 角住戸 88.20 10,600 397
2LDK SE 65.81 6,900 346
2LDK SF 63.66 6,700 347
3LDK SG 74.45 7,600 337
4LDK SH 角住戸 100.26 12,900 425
3LDK SI 73.27 7,400 333
3LDK SJ 角住戸 85.94 9,600 369
1LDK+F SK 60.47 6,300 344

36階
EXECUTIVE

平均坪単価422万

2LDK EA 64.81 7,400 377
3LDK EB 角住戸 101.36 14,300 466
3LDK EC 78.45 8,600 362
3LDK ED 角住戸 111.04 17,800 529
3LDK EE 78.61 8,800 369
3LDK EF 78.22 8,800 371
3LDK EG 角住戸 121.95 19,900 538
3LDK EH 76.36 8,200 354
3LDK EI 角住戸 117.71 18,800 527
2LDK+F EJ 70.32 7,800 366
2LDK EK 64.76 7,400 377

44階
THE SKY

3LDK

最上階6室 全て100平米以上 価格未定

※坪単価も記載しておりますがスマホで表示されない方は横向きで価格表をご覧ください。

本物件で私が狙うなら・・・

  • 3LDK CJタイプ 6,800万
  • 2LDK CMタイプ 5,900万
いずれも角部屋で間取りも比較的使いやすく、1階にはゲーテッドガーデンがある向きのため、ベランダに出てゲーテッドガーデンを望むこともできるかと思います(眺望シミュレーション必須で)。
※CJタイプのリビングFIX窓から望めるかと思いましたが庇があるため部屋からは見えないかも。

CJタイプは角部屋にしては比較的廊下も短く、収納も多く用意されています。
約75平米にしては少しリビングは狭い印象ですが、子供が小さい間は洋室2を開けてリビングを活用すれば良いかな。

ローレルタワー堺筋本町公式パンフレット

CJタイプ


CMタイプも角部屋ですが、比較的廊下も短くリビングダイニングの広さも大きく取れています。

ローレルタワー堺筋本町公式パンフレット

CMタイプ

賃貸相場

賃貸相場は堺筋本町駅周辺は安いようですが、モデルルームで聞いた以下の価格よりは本物件の共用施設等のクオリティを考慮するともう少し取れそうな気はします。
  • CEタイプ3階7,000万:22.5万
  • CGタイプ3階6300万:20万
  • CJタイプ3階6,800万:22万

比較対象となるタワーマンション

新築マンション

中古マンション

中古価格もかなり高値で出ていることも多いので、これなら新築の本物件を買う方が良いかと思います…
  • MJR堺筋本町タワー
    堺筋本町駅直結のタワーマンションです。エントランスの目の前に地下鉄に向かうエレベーターがありますので、駅までの導線は本町駅周辺では一番です。
  • プレサンスレジェンド堺筋本町タワー
    堺筋本町駅まで2分、スーパーライフが隣で利便性は良いです。
  • ブランズタワー御堂筋本町 本町駅直結のタワーマンションです。直結レベルだとMJR堺筋本町タワーの方が利便性が良いですが、小雨程度であれば濡れずに地下鉄までアクセス可能です。

まとめ

堺筋本町駅徒歩1分&住民専用のゲーテッドガーデンのコンセプト&大規模タワーの共用施設が気に入れば、安価な住戸もあるためオススメできます。

しかし、本町駅周辺は新築・中古のタワーマンションともに競合が多いため中古売却時のリセールは一定の不安がありますので、リセールも意識される方は特に低層階を中心とした坪単価がお得な住戸を狙うことをオススメします。

なお、大阪は2025年に大阪・関西万博を控え、大阪IRも同じ夢洲で計画が進んでおり、中央線で夢洲まで乗り換え無しで行ける堺筋本町駅の価値が今後上がる可能性は高いと考えています。

大阪IRの決定は恐らく来年ですが、カジノ事業者のMGMが一兆円規模の投資をすることが注目されていることから、大阪は全国の中でも有力候補であり、決定後は大阪市内の更なる開発も期待出来ますので、大阪でマンションを検討するなら数年後ではなく【イマ】だと思います。

昨日、うめきた二期のホテルにヒルトンの最上級である「ウォルドーフ・アストリア」ブランドのホテルを万博に合わせて開業するニュースもあり、海外の投資マネーは着実に大阪市内に落ちているかと思いますので、先を見越したマンション選びをしていきたいです。

また、大阪メトロは大阪・関西万博にむけて駅のリニューアルも順次行っておりますので、こちらも本物件を選ぶ際のプラス要素になるかと思います。

ローレルタワー堺筋本町公式H P参照

大阪メトロがリニューアルして更に使いやすくなります


最後になりますが、本物件のモデルルームは完全個室スタイルで86インチのモニターで説明を聞くことができるので、ぜひ8月21日から始まるグランドオープンに合わせてモデルルームに足を運んでみてください。
※価格の更新があれば教えてください!

ローレルタワー堺筋本町公式H P参照

モデルルームは全室個室でコロナ対策もバッチリです


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ローレルタワー堺筋本町

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報を発信致します。 ◾︎2021年に3軒目のタワーマンションを大阪で購入。 ◾︎2024年頃に住める(引っ越しする)4軒目のマンションを検討中。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。 ◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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