京都御所南エリア、三井不動産レジデンシャルの「パークホームズ御所南 松風邸」現地【kyoto1192】

パークホームズ御所南 松風邸/三井不動産レジデンシャル

本日は、パークホームズ御所南松風邸、現地へ。

京都の『美しい交差点』というランキングがもしあるなら、確実に上位に入るであろう烏丸御池(からすまおいけ)の交差点。御池通(おいけどおり)の魅力はオフィス街も入り混じった洗練された雰囲気と四条通ほどの繁華街の賑やかさがないため住宅地としての閑静さにあります。


この美しい交差点は「ニチコン本社ビル」のおかげもあるかもしれません。コンタクトレンズの「ニチコン」(日本コンタクトレンズ)ではございません。

ウィキより

京都府京都市中京区に本社を置くコンデンサなどの開発、製造、販売をおこなう企業である。

 

この夜の美しさ。



 



 

京都には世界に誇れる名だたる企業が勢揃いしています。

ニューズピックスより

京都企業たちも、もちろんGAFAほどの派手さはないが、世界のテクノロジーの「重要部分」をしっかりと握っている。

 

そして

一年に一度、夏、『世界の御池通(おいけどおり)』になります。

祇園祭「山鉾巡行ルート」

23基の山鉾が巡行する【前祭】

ルートは四条通→河原町通→御池通→新町通

※【後祭】のルートはこの逆で10基の山鉾が巡行します。



これが御池通の付加価値であり、「路線価、公示価格、不動産相場、最近の取引実績」なんて言葉をひっくり返してしまう世界がここにはあるのです。世界から京都へ京都からイスラエルへ何故に、ここ日本・京都の伝統的なお祭りに『中東』を感じさせる建物とフクロウの絵柄なのか、かなりの違和感を感じますよね。御池通を箱舟が通り過ぎて行きました。遥か彼方へ続くかもしれないロマンがあります、祇園祭には。
しかし今年も「疫病退散」で始まったお祭りが「疫病自粛」になりました。

京都新聞 2021年6月16日 6:30 配信記事

祇園祭「くじ取り式」、2年ぶり実施へ 感染対策徹底「伝統を継承」

新型コロナウイルスの感染拡大を受け、昨年に続いて山鉾の巡行中止が決まった祇園祭で、各山鉾保存会が巡行順を決める「くじ取り式」を2年ぶりに行う方針を決めたことが15日までに分かった。山鉾に代わって各保存会の代表が徒歩で巡行した昨年はくじ取りを行わなかった。今年は感染対策を徹底した上でできる行事を実施し、祭りの継承につなげる狙いがあるとみられる。

くじ取り式は、山鉾巡行の先陣争いを避けるため、応仁の乱後の1500年に始まった。例年7月2日に行われている。近年は京都市中京区の市議会議場に計34の山鉾町の代表が集い、長刀鉾など慣例で順番が決まっている「くじ取らず」を除く24基がくじを引く。

昨年はコロナ禍で山鉾巡行が58年ぶりに中止となり、保存会の代表者は前年のくじ順で八坂神社の四条御旅所(下京区)まで歩いた。関係者によると、今年も徒歩での巡行を予定するが、2年連続でくじ取り式を行わないことで所作や段取りなどが正確に伝えられず、伝統の継承に影響が出かねないとの懸念があったという。

来年こそは。では、烏丸御池から御池通を東へ。インバウンドの熱狂は、20年の間、御池通のランドマークであった『スポーツミツハシ』を移転させました。三菱地所グループのロイヤルパークホテルズアンドリゾーツによる2022年春開業予定「ザ ロイヤルパークホテル アイコニック 京都」になります。祇園祭/山鉾巡行の時の宿泊料はいくらになるのでしょう。


グランブルー御池高倉

御池通北側には2006年建築のグランブルー御池高倉。

現行の高さ制限を越える14階建。64戸。

建築時期からして資産価値がかなり爆上げUP↑したと思われるマンションです。

ダイヤモンド不動産研究所による

「京都府の中古マンション『価格』ランキング」において

グランブルー御池高倉は6位!!  ●坪単価417万円

『価格上昇率』ランキングではトップ10に入っていませんでした。

※参照・引用/ダイヤモンド不動産研究所 2020年9月10日公開(2020年9月9日更新)櫻井幸雄※70㎡換算価格と坪単価は、中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。また、投資用マンションは除く。 ※画像は引用

マンション名『グランブルー』は個人的にカッコいい印象があります。事業主は秋村組(滋賀県)でした。グランブルーの外観は古くさくならない印象がします。内装は知りませんが。

コスモシティ御池富小路

そして、御池通沿い南側のバカでかいマンションは、2003年建築のグランブルー御池高倉

現行の高さ制限を越える15階建。166戸。



 

こちらは「京都府の中古マンション『価格上昇率』ランキング」で堂々2位!!

68%の値上がりです。

※騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11か月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上り、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点※画像は引用



ググるとSUUMOに最上階15階がプレミアムな価格で掲載されていました。専面64.37㎡(19.47坪)ルーフバルコニー:58.05㎡(17.56坪)2LDKが1億2800万円。単純に専有面積で価格を割れば坪単価@657万円、ルーフバルコニー面積も入れると坪単価@345万円。御池通沿いの高さ規制前の15階建マンション最上階はプレミア感が強まっています。他にも億ションがゴロゴロ売りに出されています。※参照:ルネ烏丸御池名だたる話題性のあったマンションが御池通沿いにはまだまだ建ち並んでいます。ローレルコート御所南グランドメゾン京都御池通プラウド京都麩屋町御池

京都の中古マンションの「価格」「価格上昇率」に関してはこちらをご参照下さい。

参照:【KYOTO1192 現地調査!】2020.10京都府の中古マンション『価格』『価格上昇率』ランキング・ベスト10!※参照:ダイヤモンド不動産研究所

コスモシティ御池富小路の向かい御池通北側には京都市立 京都御池中学校があります。日本初の近代小学校とされている上京第二十七番組小学校の記念碑が校内にあります。この京都御池中学のある柳馬場通(やなぎのばんばどおり)あたりが御池通(おいけどおり)のハイライトというべき美しさを放っています。この美しい街路樹。日曜の朝が待ち遠しくなります。創業100余年の京都を代表するベーカリー。スポーツ ミツハシ京都御池中学校の間のタテの通りが柳馬場通です。

柳馬場通(やなぎのばんばどおり)

柳馬場通を北へ上がります。すぐ、スーパーのフレスコがあります。ファミリマートがある押小路通(おしこうじどおり)との角、さらに北にオレンジ色のバリケードが見えました。角には古ぼけた理容室のクルクル。今の時代には「古さ」は街の深み・魅力を増大させる重要な要素となっています。

パークホームズ御所南 松風邸  現地


最寄り駅は地下鉄「烏丸御池」駅歩7分

京都市烏丸線「烏丸御池」駅 徒歩7分
京都市東西線「京都市役所前」駅 徒歩9分
京阪電気鉄道京阪線「三条」駅 徒歩12分

パークホームズ御所南松風邸概要

・京都府京都市中京区柳馬場通二条下る等持寺町31番、35番

・19戸

・鉄筋コンクリート造地上5階

・入居時期/2022年6月下旬入居予定



予定販売価格は4,800万円台~9,100万円台※100万円単位 となっています。

販売予定時期:2021年6月下旬販売予定になります。


間取り

3LDK 専有面積/ 67.77 ㎡(約20.50坪)

LDKにバルコニーがついていませんね。頭でっかちな私はLDKにバルコニーがついていないと採光や開放感がなさそうに見え、微妙に感じましたが、妻に尋ねると別におかしくないと。LDKにバルコニーついてたら中から洗濯物が丸見えになる、との事で男性目線ではなかなか想像つかない答えでした。


2LDK専有面積/ 54.47 ㎡(約16.47坪)

西向きバルコニー

2LDK専有面積/ 60.42 ㎡(約18.27坪)

東向きバルコニー

1LDK 専有面積/ 47.23 ㎡(約14.28坪)

細長い間取です。西向きバルコニー

敷地配置図

変形な敷地です。間取の取り方に苦労したかもしれません。南側にバルコニーが取れなかったようです。

モデルルームはございません。

当物件はモデルルームのご用意はございません。オンラインでの個別商談になります。

これからの時代、モデルルームはいらなくなっていきそうです。ネームバリューのある大手ならなおさらではないでしょうか。『名前と立地』で売る時代の到来かもしれません。今はVRがあり全間取を体感できますし、実際のモデルルームはオプションが付きすぎていて参考にならない場合が多かったりします。デベロッパーにとってもコスト削減になりますしね。

yahoo不動産で資料請求

yahoo不動産で資料請求しましたが、最新情報を優先してお届けとのメールが届きました。実際、公式HP以上の最新情報が届く事はあるのでしょうか?紙の資料は送って来ないのでしょうね。



敷地の後ろに見えるのはリソシエ レスティーナ御所南。高さ制限前、2004年建築のため11階建(31m)です。現在の高さ制限なら。パークホームズ御所南松風邸と同じ5階建(15m)になります。このあたりの風景のでこぼこ感は2007(平成19)年9/1より実施された「新景観施策」を現しています。新景観政策『高さ制限』により戸数のとれなくなった新築分譲マンションの販売価格は高騰し、子育て世代が到底手が出せない超高級・富裕層エリアに京都中心部はなってしまいました。

中心部から子育て世代(若い世代)の流出・オフィス不足という課題に対して、高さ規制緩和のニュースが2021年3月に流れました

2021年3月29日 19:57 京都新聞

京都市の高さ規制緩和、民間への拡大承認 オフィスビルやマンション建築促す


京都市都市計画審議会はこのほど、高さ規制を超える建物を一定の条件下で認める市の「特例許可制度」について、民間まで対象を拡大することを承認した。従来は病院や学校など公的施設が主だったが、オフィスビルなどにも広げ、実質的に高さ規制を緩和する。4月中にも都市計画決定し、運用可能になる見通し。

特例許可は、病院などがその機能を確保する上で欠かせない場合に高さ規制を緩和する制度で、2007年の新景観政策スタート時に導入された。今回の対象拡大は、厳しい高さ規制に伴うオフィス不足や子育て世帯の流出が課題となる中、オフィスビルやマンションなどの建築を促す狙いがある。

市は新たに追加する許可対象を、市のまちづくり方針や地域の将来像に適合し、緑地や公共スペースなどを設けた「まちづくりに貢献する建築物」と規定。特例許可に当たっては、事業者に建築の構想段階で市や地域住民と協議して、住民意見を計画に反映させることを求める。

『地域住民と住民意見を計画に反映させる』とあり、なかなか一筋縄ではいかないようにも思われます。柳馬場通をさらに北上すると

シャリエ御所南柳馬場二条

競合するとなるとこちらの物件でしょうか?

・京都市中京区柳馬場通二条上る六町目269番(地番)

・京都市営地下鉄烏丸線「丸太町」駅徒歩7分
・京都市営地下鉄烏丸線・東西線「烏丸御池」駅徒歩10分

・14戸

・鉄筋コンクリート造地上5階建

・入居時期/2022年3月入居予定

・販売価格

5,880万円(55.54㎡/16.80坪) 坪単価@350万円

8,380万円(76.70㎡/23.20坪) 坪単価@361万円

12,680万円(90.24㎡/27.29坪) 坪単価@464万円

シャリエ御所南柳馬場二条の北、竹屋町通に
御所南小学校です。

パークホームズ御所南松風邸からは徒歩6分/約460m

シャリエ御所南柳馬場二条からは徒歩3分/約220m御所南小学校の北、裁判所を越えれば、

京都御苑

京都御苑の緑の木々が見えてきます。柳馬場通のどんつきです。カラフルな日傘を持つマダムは堺町御門がよく似合います。

 

気持ち良すぎる小道。分け入っても分け入っても青い緑門から御所南が見えました。

この堺町御門から南に伸びる堺町通には、『パークホームズ』が至る所に建っています。

パークホームズ堺町御門 2014年建築



1階に家具屋が入っています。

格子の向こうに灯籠が見えます。

京都市内に数々の分譲実績を誇る三井不動産レジデンシャル



他にもまだまだありますが堺町通には

パークホームズ烏丸御池  2010年建築

パークホームズ堺町御池   2013年建築

 

 

おわり

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ABOUTこの記事をかいた人

京都在住20年超(他府県出身)、新築分譲マンション購入から16年、京都御所まで徒歩10分圏内に生息中、家族6人(うち犬1匹)。現在手狭になったマイホームから住み替えを検討中。2016年から『京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト kyoto1192.com』を運営中。宅地建物取引士の資格有、不動産実務は勉強中です。

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