こんにちは！なごぐらんです。
今回はグランドメゾン栄 The Towerの第2弾考察の後編となります！前編では立地やデザインに焦点を当てて書きましたが、後編では専有部の間取りや価格を中心に、資産性も含めて書いていきたいと思います。名古屋No.1ブランドであるグランドメゾンが都心で久々に出すタワーマンションということで期待値も高そうです。それではいきましょう！
前編の内容
- 名古屋市中区栄二丁目に位置しており、地下鉄東山線・鶴舞線の伏見駅から徒歩4分。地上30階建で1LDK～3LDKの総戸数126戸、積水ハウスが売主で、2028年1～2月引渡し予定。
- 立地は栄と伏見の中間でホテルと競合するような超都心。広小路通至近のタワーでは最も栄に近く、立地や規模から見ても希少性が高い。
- 周辺環境についてはスーパーが弱点になりそうだったが、徒歩1～2分の場所にマックスバリュエクスプレスが出店予定で日常使いも完璧になる見込み。
- 名古屋では希少なラウンド型タワーで、共用部デザインはDESIGN STUDIO CROWによるホテルライクでラグジュアリーな仕上がり。
- 共用部は内廊下でエレベーター3基（低層用1基・高層用2基）、駐車場設置率は約50％。各階ゴミ置き場ありでほぼ満点。
専有部
専有部の設備仕様については階数でも異なっていますが、今回は一般販売で中心となる3～13階の低層階の仕様をもとに見ていきましょう。専有部 四種の神器
ディスポーザー ：〇
トイレ ：◎（タンクレス＋高級感ある手洗いカウンター）
キッチン・洗面台天板 ：◎（御影石）
設備仕様 ：◎（DELICIA・フロントオープン食洗機・カップボード ※一部）
専有部の仕様もかなり高いです！特に前作のグランドメゾンThe池下ガーデンタワーでは中層階以下は割と辛い設備仕様になっていたのと、ご近所のパークタワー栄ではスタンダードタイプはとてもタワーとは言えない設備仕様なので、都心のラグジュアリーなタワーマンションらしさが感じられます。グランドメゾンは基本的に細かくグレードを分けてくることがないので、特に1LDKやコンパクト2LDKにおいてはかなり優位性があるように感じています。（浴室が1317とかひどいとディスポーザーなしとかもあるので）
水回りについてもキッチンはこれ以上は食洗機をミーレにするくらいしかないくらいの良さで、さらに壁付けでない一部間取り（A, Bタイプ）にはカップボードが標準です。グランドメゾンのカップボードオプションは100万は優に超えてくるものなので、かなり良心的だなと感じました。池下ガーデンタワーではオプションになっていましたからね。トイレについてもスティックリモコンなどしっかりと高級仕様、洗面所も天板はしっかりと御影石になっています。浴室は低層フロアはすべて1418で統一されています。
ゲストルーム（限定サイトより）
その他設備仕様の詳細については、以下の通りとなります。非のつけどころはないのですが、乾太くんなどのラグジュアリーな設備は29～30階にしかありませんので、これ以上の設備でないと満足できないよという方は近隣のグランドメゾン伏見 The Towerもしくはグランドメゾン伏見 LUXEを検討された方が良いかなと思います。特に天カセエアコンがないのはマイナスに見る方も結構いそうな気がしています。この設備仕様で大満足という方で資産性などを考えるのであれば本物件を選ばれることを個人的には強くオススメします。
- 天井高2,600mm
- LD床暖房（洋室にはなし）
- ZEH、長期優良住宅
- ソフトクローズあり
- 玄関前カメラ
- 浴室ダウンライト
間取り・予定価格
それでは低層フロアの全間取りとその予定価格の一部をご紹介します！私の考察や資産性などは次の章で触れようと思いますので、気になる方はそちらをご覧ください。- Aタイプ 南東角 2LDK 72.11㎡ ★限定HP掲載中
Aタイプ（公式資料より）
5階 ： 9,000万円（坪単価413万）
13階 ： 11,000万円（坪単価504万）
◎：アルコーブ深い、玄関クランクイン、カウンターキッチン（カップボード付）
△：全体的に収納力が低い（LDKに面積を割きすぎな印象）
- Bタイプ 南 2LDK 64.22㎡ ★限定HP掲載中（1LDKセレクト）
Bタイプ（公式資料より）
7階 ： 7,800万円（坪単価402万）※1LDK
13階 ： 8,800万円（坪単価453万）
◎：アルコーブ深い、収納力・面積効率が高い、独立キッチン（カップボード付）
△：全室リビングイン、玄関からLDKがストレート
- Cタイプ 南西角 2LDK 71.30㎡
Cタイプ（公式資料より）
5階 ： 9,000万円（坪単価417万）
11階 ： 10,000万円（坪単価464万）※1LDK
◎：超ワイドスパン、2部屋ともリビングアウト、眺望（南西方向は割と抜けてます）
△：キッチン壁付け、下がり天井強め
- Dタイプ 北西角 2LDK 64.63㎡
Dタイプ（公式資料より）
5階 ： 8,000万円（坪単価409万）
13階 ： 9,900万円（坪単価506万）
◎：玄関収納が複数、玄関クランクイン、面積効率が高い
△：キッチン壁付け、洗面室リビングイン、アルコーブ浅い
- Eタイプ 北 1LDK 52.37㎡
Eタイプ（公式資料より）
6階 ： 6,800万円（坪単価429万）
12階 ： 7,500万円（坪単価473万）
◎：洋室収納力が高い、広い玄関
△：謎の納戸（洋室リビングアウトできたはず）、
なごぐらんのヨミ
さて各間取りを紹介しましたが、一般販売の低層フロアの坪単価は400万～500万のレンジとなっています！平均坪単価が630万ということをふまえるとおよそ65～80%ほどの単価設定になっています。本物件は30階建のランドマーク性もあり高層フロアにプレミアムが乗っていましたが、その販売が想像以上に好調だったので低層はまだ比較的良心的な単価ですね。グランドメゾン伏見 The Towerやグランドメゾン伏見 LUXEは高さがなく高層階にプレミアムがここまで乗らないので、低層階はもう少し単価が高くなると予想しています。グロス価格や坪単価を意識される方はあまり様子見せずに検討していった方が良いのではないかと感じています。
さて、各間取りごとの状況をアンダー販売の状況から見てみると、まず3～4階の最下層フロアについてはアンダー販売で全間取り完売となっています。これはグロス価格や坪単価の低さ（坪400万を下回り割安感ある）が要因かなと思われます。さすがにこの平均坪単価で坪400切ってくるのは安いですからね。そのうえで間取りごとの個人的な印象としては以下の通りです。
- Aタイプ：Cタイプに流れている印象、眺望抜ける13階付近がよさそう
- Bタイプ：アンダーは低層が好評（6階まで分譲済）、13階はかなりよさそう（11,12階は1LDK）
- Cタイプ：アンダーで最も人気、2LDKは一般販売でも抽選必至では
- Dタイプ：やや割高感を感じる、グロス低いところから売れていきそう
- Eタイプ：低層階の単価が割高、予算が届くならBタイプから考えたい
パークタワー栄（HPより）
現在は第2期2次の予定価格が出ていますが、北西角の2LDK（56.82㎡）が5,100万台とパンダ部屋を用意してかなり
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立地やブランドではグランドメゾン栄 The Towerが大きく上回りますが、こうなるとEタイプ（52.37㎡）の1LDKは個人的には割高感を感じてしまいますね。ただ栄・伏見エリアの他のタワーマンションと比較すると、徒歩4分と徒歩8分ではかなりの差があると思います。（間にプラウドタワー名古屋栄、タワーザファースト名古屋栄など）
パークタワー栄のパンダ部屋も新築としては激安ですが、中古になったときのキャピタルゲインは手数料も考えると結構微妙な気がしています。それくらいこの2物件が過去の物件より飛びぬけて高いということですので、周辺中古と比較して強みがあるかはよく検討された方が良いかと思います。
ただここからは完全に個人の主観ですが、グランドメゾン栄 The Towerのベンチマークはやはり”グランドメゾン御園座タワー”になってくるのではと思います。立地や規模では大きく劣りますが、来年で御園座タワーも築10年ですので築浅を好む方はこちらにも一定の需要は出てくるのではと思います。
グランドメゾンは今後、栄駅から徒歩3分のところにびっくり価格の物件が出てくる予定です。個人的にさすがにあの価格では売れんだろ…と思いますが、グランドメゾンは池下ガーデンタワー、そして本物件と高いという下馬評を2連続でひっくり返して人気になっているのも事実です。ほかのブランドとはリセールも一線を画していますので、グロスが低い or 眺望が抜けている2LDKは結構おすすめでできるなと。前編で触れたように目の前にマックスバリュエクスプレスもできますし！
さいごに
さて前編とあわせて最後までご覧いただきありがとうございました！計画が2024年6月に出てからもう2年以上たっていますが、竣工までまだ1年以上ある中ですでに完売が見えてきているのは圧巻の一言に尽きますね。2024時点では坪600なんて正気か？という雰囲気すらありましたが、今となっては売れるかは別として新築は本当に高くなってきましたからね。再現性は低いというところで唯一性はあると思います、”グランドメゾン栄 The Tower”って名古屋でNo.1を感じさせられるネーミングではないでしょうか！一般販売は11月下旬に控えていますので、気になる方はまだ駆け込めますのでぜひモデルルームにいかれてみてはいかがでしょうか。それではまた！
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