こんにちは、キウイ不動産です。志木駅前のイオン新座店跡地で計画されているバウス志木タワーのモデルルームを見てきました。
感想としては「志木でこんなに高いのか」と同時に「埼玉にこんな高級タワマンをありがとう」でしたね。
価格と管理費、向き別の眺望、駅と商業棟への動線、そしてこの物件を検討して良いのはどんな人なのかを、周辺の中古相場と比べながら整理します。
志木で坪500万円って本当ですか?
隣にスーパーができるのかしら？
駅前のタワーなら、それでも買う価値はあるんでしょうか?
不動産
正直に書きます。数字で見ていきましょう
【この記事でお伝えしたいこと】
- 公開された予定価格の平均は坪519万円。未公表の中住戸を含めても坪500万円前後。
- 管理費・修繕積立金は㎡あたり約750円。70㎡で月5万5,000円前後。
- 眺望は向きで条件が大きく違います。北西向きは至近に既存マンションあり。
- 共用施設と設備仕様は文句なし。立地を加味しなければ、外廊下のURAWA THE TOWERよりも上。
- 70㎡で周辺中古との差は約5,600万円。中古を選んだほうが経済的には有利と思われる。
※掲載画像は注記ない限り公式HPから転載させていただきました
物件概要
- 所在地:埼玉県新座市東北二丁目32番110他4筆(地番)
- 交通:東武東上線「志木」駅 徒歩3分(ステーションエントランスより)、グランドエントランスより徒歩5分
- 総戸数:318戸(他店舗1区画)
- 構造・規模:鉄筋コンクリート造・地上22階建(商業棟:鉄骨造地上2階建)
- 敷地面積:7,585.49㎡
- 用途地域:商業地域
- 間取り:1LDK〜4LDK
- 専有面積:46.69㎡〜88.99㎡(トランクルーム面積含む)
- バルコニー面積:9.4㎡〜38.14㎡
- 駐車場:162台(機械式160台、平置き2台:来客用・荷捌き用)
- 工事完了:2028年12月下旬予定
- 引渡可能年月:2029年2月下旬予定
- 売主:中央日本土地建物・東武鉄道
- 設計・監理・施工:長谷工コーポレーション
- デザイン監修:西山建築デザイン事務所
- 販売開始:2026年12月上旬予定
間取りと予定価格 ─ 平均は坪500万円前後
予定価格は100万円単位で、坪単価は下2桁を80万円として算出しています。Aタイプ 78.13㎡ 3LDK 南西・北西角住戸
- 3階 1億1,400万円台（坪486万円）
- 5階 1億1,600万円台（坪494万円）
- 10階 1億2,800万円台（坪545万円）
- 14階 1億2,900万円台（坪549万円）
- 19階 1億3,200万円台（坪562万円）
修繕積立金：17,590円／月
インターネット使用料：1,925円／月
修繕積立基金（引渡時一括）：1,563,000円
Cタイプ 72.39㎡ 3LDK 南西向き
- 3階 9,300万円台（坪428万円）
- 5階 9,500万円台（坪437万円）
- 10階 1億500万円台（坪483万円）
- 14階 1億700万円台（坪492万円）
- 17階 1億900万円台（坪501万円）
- 20階 1億1,900万円台（坪547万円）
修繕積立金：16,290円／月
インターネット使用料：1,925円／月
修繕積立基金（引渡時一括）：1,448,000円
Fタイプ 88.99㎡ 3LDK 南東・南西角住戸
- 3階 1億2,800万円台（坪478万円）
- 5階 1億2,900万円台（坪482万円）
- 10階 1億4,300万円台（坪534万円）
- 14階 1億4,500万円台（坪542万円）
- 20階 1億6,400万円台（坪612万円）
- 22階 1億7,900万円台（坪668万円）
修繕積立金：20,030円／月
インターネット使用料：1,925円／月
修繕積立基金（引渡時一括）：1,780,000円
Hタイプ 82.96㎡ 4LDK 北東・南東角住戸
- 5階 1億2,700万円台（坪509万円）
- 10階 1億2,900万円台（坪517万円）
- 14階 1億3,200万円台（坪529万円）
- 20階 1億4,400万円台（坪577万円）
- 22階 1億5,400万円台（坪617万円）
修繕積立金：18,680円／月
インターネット使用料：1,925円／月
修繕積立基金（引渡時一括）：1,660,000円
Jタイプ 58.42㎡ 2LDK 北東向き
- 22階 1億400万円台（坪593万円）
修繕積立金：13,160円／月
インターネット使用料：1,925円／月
修繕積立基金（引渡時一括）：1,169,000円
Kタイプ 64.02㎡ 3LDK 北東向き
- 5階 8,800万円台（坪459万円）
- 14階 9,300万円台（坪484万円）
- 20階 9,900万円台（坪515万円）
修繕積立金：14,420円／月
インターネット使用料：1,925円／月
修繕積立基金（引渡時一括）：1,281,000円
Lタイプ 68.53㎡ 3LDK 北東向き
- 5階 9,300万円台（坪452万円）
- 14階 9,900万円台（坪481万円）
- 20階 1億600万円台（坪515万円）
修繕積立金：15,430円／月
インターネット使用料：1,925円／月
修繕積立基金（引渡時一括）：1,371,000円
Nタイプ 69.77㎡ 3LDK 北東・北西角住戸
- 22階 1億2,700万円台（坪606万円）
修繕積立金：15,710円／月
インターネット使用料：1,925円／月
修繕積立基金（引渡時一括）：1,396,000円
Oタイプ 56.84㎡ 2LDK 北西向き
- 5階 7,500万円台（坪441万円）
- 14階 7,800万円台（坪458万円）
- 20階 8,200万円台（坪482万円）
- 22階 9,300万円台（坪546万円）
修繕積立金：12,800円／月
インターネット使用料：1,925円／月
修繕積立基金（引渡時一括）：1,137,000円
Pタイプ 46.69㎡ 1LDK 北西向き
- 5階 6,200万円台（坪445万円）
- 14階 6,500万円台（坪466万円）
- 20階 6,900万円台（坪494万円）
- 22階 7,900万円台（坪565万円）
修繕積立金：10,510円／月
インターネット使用料：1,925円／月
修繕積立基金（引渡時一括）：934,000円
B・D・E・G・I・Mタイプは予定価格が公表されていません。管理費・修繕積立金はモデルルームで提示された予定額です。
3LDKでも9,000万円前後から
公開された住戸の平均は坪519万円、全体では坪500万円前後になると見ています。3LDKで一番安いのは5階Kタイプ64.02㎡の8,800万円台。志木の新築3LDKが低層でも9,000万円前後という時代になりました。
不動産
志木で3LDKが9,000万円。ちょっと驚きました
階が上がっても価格はあまり上がらない
Kタイプは5階から20階まで上がっても12%、Lタイプでも14%しか上がりません。1フロアあたり0.8%前後です。それなら、第1期で選べるうちに眺望の良い高層階を買いたいですね。
方角と眺望 ─ 北西向きに隣接マンションあり
※Appleマップより引用(筆者一部加筆)
建物は敷地の南西側で、北東側に2階建の商業棟がきます。周辺を歩いてみると、北西向きだと至近に既存マンションがあることがわかりました。← 左右にスクロールできます →
| 向き | タイプ | 正面の状況 | 眺望が開ける目安 |
|---|---|---|---|
| 南東 | G・H | コインパーキングと低層住宅。東側に向くと15階程度のマンション群あり | 低層から |
| 北東 | I〜N | 自敷地の商業棟(2階建)。東側に向くと15階程度のマンション群あり | 低層から |
| 南西 | A〜F | 古めの6階建程度のマンション | 7〜8階以上 |
| 北西 | O・P | 13階建程度のマンションが至近 | 14階以上 |
※筆者が現地と地図で確認した目安です。
▪️北西側に隣接するマンション
※筆者撮影
眺望の違いは価格にもきちんと反映されていました。5階で比較すると、手前が開けている北東向きのK・Lタイプが坪452〜459万円、6階建が正面に来る南西向きのCタイプは坪437万円。低層では北東のほうが高くなっています。それが14階では逆転し、20階ではCタイプ坪547万円に対しK・Lタイプ坪515万円。どちらも正面に遮る建物がない高さになると日当たりの良い南西が高くなっています。北西向きを選ぶなら14階以上が無難です。間近に隣接するマンションがありますので、モデルルーム訪問の際に眺望シミュレーションで必ず確認しましょう。
共用施設と室内設備 ─ 埼玉では別格
▪️20階スカイラウンジ
共用施設は埼玉の分譲マンションでは別格でしたね。1階のグランドエントランスラウンジとコンシェルジュカウンター、2階のブックラウンジ、フィットネスルーム、キッズスペース、ワークラウンジ、和洋2室のゲストルーム、そして20階のスカイラウンジ。スターバックスのコーヒープログラムを導入したコーヒーサーバーまであります。
設備仕様もディスポーザー、食器洗い乾燥機、床暖房が揃っていて、内廊下です。内廊下は嬉しいですね。埼玉県でもっとも高い坪単価で販売されているURAWA THE TOWERは外廊下タイプですから。
その他、浴室のダウンライト、ローシルエットトイレ、トイレの手洗いカウンターが標準装備で付いていて、コストダウンを感じることがありませんでした。
そのかわり管理費は高い
これだけ共用部を頑張ったので管理費は当然ながら高くなっています。㎡あたり管理費が約526円、修繕積立金が約225円、合わせて約750円。駅前の既存タワーである志木パークタワーの約470円と比べて約1.6倍で、70㎡なら月5万5,000円前後になります。駐車場は機械式で普通乗用車サイズで月22,000円とのこと。
ステーションエントランスとグランドエントランス
公式の「駅徒歩3分」は、駅に近いステーションエントランスからのものです。ステーションエントランスから住宅棟は屋根付きの回廊でつながっていますが、ここからのエレベーターは2階までしか行きません。住宅棟の2階で、各階へのエレベーターに乗り換えが必要になります。
そのため、出かけるときは各階から1階まで直接降りてグランドエントランスから徒歩5分で駅へ向かうのが自然でしょう。帰宅時は商業棟で買い物をしてから2階の連絡通路で住宅棟へ移動するか、買い物をしないならグランドエントランス1階から直接各階に帰るようになるのではないでしょうか。ステーションエントランスは、天候の荒れた日になるべく屋根のある通路を通りたいときに使う、という位置づけになりそうです。
商業棟は正式決定ではないもののスーパーが入る可能性が極めて高いようです。ただし2029年秋以降開店での計画です。引渡しは2029年2月下旬ですから入居から半年以上は商業棟は開店前の状態になります。
「立地の価値」と「建物の価値」を分けて考える
あらためて、バウス志木タワーの良い点を挙げてみましょう。駅前で、商業棟とつながり、立教大学新座キャンパスや慶應志木高校が近い文教地区。共用施設と設備仕様は文句なしです。ただ、これらは二つに分けて考えたほうがいいと思います。駅に近いこと、文教地区であること、駅前に商業施設が揃っていることは立地の価値で、周辺の中古マンションでも同じです。一方、新築であること、内廊下、充実した共用施設と設備は建物の価値でバウス志木タワーでしか手に入りません。
駅前の中古マンションで志木パークタワーがあります。2003年竣工、志木駅徒歩1分、21階建のタワーで、分譲時の坪単価は201万円でした。現在の相場としては坪220〜250万円あたりで動いています。
建物の価値に5,600万円を払えるか
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| 70㎡の場合 | バウス志木タワー | 志木パークタワー |
|---|---|---|
| 坪単価 | 坪500万円前後(予定) | 坪235万円前後(実勢) |
| 価格 | 約1億600万円 | 約5,000万円 |
| 管理費・修繕積立金 | 月約5万5,000円 | 月約3万3,000円 |
新築であることと共用施設と設備仕様に5,600万円を支払うかどうか。立地の良さはどちらでも同じように手に入りますから、これを天秤にかけることになります。
私ならどうするか。
不動産
その5,600万円が余剰資金であれば株式投資で運用します
私なら中古物件を選びますが、これは人それぞれの判断になります。浪費と割り切ったうえで高級なタワーマンションでの暮らしをしたいと感じるのであればそれで良いと思います。
10年後の価格予想
築23年の志木パークタワーの実勢を坪235万円とし、10年後のバウス志木タワーの価格を予想してみます。13年分の築年数を補正すると築10年時点で坪290万円ほど。そこに、大規模で共用施設が充実し商業棟と直結するというこの物件ならではの価値を加味します。さらには、高額な新築タワーができると地域の相場全体が引き上げられることもよくあります。これらも加味して築10年時点で坪330万円とします。
ここから先の10年で相場がどう動くかは、3つのシナリオで考えます。
- 下振れ(年0%):金利の上昇などで価格の上昇が止まり、横ばいが続く場合。リーマン・ショック後の数年間のような相場です
- 標準(年2%):物価の上昇と同じくらいのペースで上がる場合。日銀が目標とする物価上昇率で、志木パークタワーの近年の売出事例の推移(年1.7%前後)と近い数字です
- 上振れ(年5%):全国のマンション価格の直近15年間の上昇ペースが志木でもこのまま続く想定です
出典:国土交通省「不動産価格指数」
国土交通省の不動産価格指数(区分所有マンション)は、2010年を100として2025年12月には225を超えました。15年で約2.25倍、年率にすると5%台です。▪️バウス志木タワー10年後価格予想
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| シナリオ | 年率 | 10年後の坪単価 | 70㎡換算 | 新築比※ |
|---|---|---|---|---|
| 下振れ | 0% | 坪330万円 | 約7,000万円 | −34% |
| 標準 | 2% | 坪400万円 | 約8,500万円 | −20% |
| 上振れ | 5% | 坪540万円 | 約1億1,400万円 | +8% |
※新築時価格：坪500万円、1億600万円との比較
10年後に新築価格以上になるのは、相場が年5%のペースで上がり続けた場合だけです。標準的な上昇でも20％、相場が横ばいなら30％以上下落する計算になります。一つ付け加えると、この物件が志木の相場全体を押し上げるなら、その恩恵は周辺の中古にも及びます。志木パークタワーのような駅近中古も一緒に値上がりするはずです。経済合理性を考えればやはり周辺中古の方が有利になります。
不動産
大規模物件の誕生により地域全体の相場を押し上げることがあります
まとめ ─ 検討して良いのはどんな人か
この物件を検討して良いのは次のような方だと思います。戸建てなどを売却して住み替えるシニア世代。売却資金や手持ち資金で一括で購入し、終の棲家として住み続けるなら10年後の値下がりは実際の損にはなりません。駅前で、スーパー予定の商業棟とつながり、内廊下。ローン返済がなければ、高めの管理費も支払っていけるでしょう。
志木に地縁があり、資金に十分な余裕のある世帯。資産価値よりも、充実した共用施設と設備の新築タワーで暮らすことに価値を感じるなら、この物件は逃すべきではないでしょう。
反対に、住宅ローンを目いっぱい組む方にはおすすめしません。仮に1億円を35年・金利1%で借りると、返済は月約28万円。管理費等を足せば月33万円を超えます。また、将来の値上がり期待で購入する物件でもありません。
① 資産価値※を重視するなら
周辺の中古マンション
駅前・文教地区という立地の良さは同じ。経済合理性なら中古が有利とみます。
70㎡で約5,000万円(志木パークタワー実勢)
② 資金に余裕のある世帯なら
バウス志木タワー
共用施設と設備は埼玉で別格。眺望の良い高層階を第1期販売で購入したい。
70㎡で約1億600万円(平均坪500万円)
※資産価値:購入価格から値下がりしにくく、値上がりも期待できること
- 予定価格は公開住戸の平均で坪519万円、全体では坪500万円前後の見込み
- 3LDKは5階64.02㎡の8,800万円台から。階による価格差は小さめ
- 北西向きは至近にマンションあり。眺望シミュレーションで確認必須
- 共用施設・設備仕様は埼玉では別格。管理費・修繕積立金は㎡あたり約750円と高額
- 帰り道は商業棟経由が便利。ただし商業棟の開店は入居から半年以上先
- 新築価格を10年後も維持するのは相場が年5%上がり続けた場合だけ
販売開始は12月上旬の予定です。共用施設を実際に確かめたい方、眺望シミュレーションを確認したい方は、資料請求のうえモデルルームを訪問してみてください。以下のボタンから資料請求していただけると私の活動の励みになります。
この記事が皆さまのご参考になれば幸いです。最後までお読みいただきありがとうございました。
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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