こんにちは、モルモット滋賀です。今回取り上げるのは、大津でいま一番話題のビッグプロジェクト——ブランズシティ大津京です。
あの場所、覚えていますか？大津京駅のすぐそば、みんなが「ジャスコ」って呼んでいた、あのイオンスタイル大津京の跡地です。2024年1月に閉店して「ついに更地か…」と思っていたら、出てきたのが東急不動産の627戸。しかも敷地内にスーパー併設、北側にはさらに362戸の計画まであって、合計989戸という、滋賀県内でもトップクラス規模の開発です。
そして気になる価格。公式サイトに出ている「5階・70㎡台／3,700万円台」という数字を見て、「え、大津京で新築3LDKが3,000万円台？」と二度見した方も多いはず。
今回は公式サイトの情報はもちろん、e-mansionの検討スレ、まとめサイト、マンション解析系サイト、地価データまで総動員して徹底的に調べました。
※なおこの記事は、現時点で公開されているプレ情報のみをもとに書いています。詳しい価格表や設備仕様の全容は、モデルルーム（マンションギャラリー）の情報公開後に判明します。気になる方は、ぜひ資料請求をして最新情報を手に入れてくださいね。
結論から言います。
大津京で「駅近・新築・ファミリー向け」を探しているなら、現時点の最有力候補です。ただし、その”安さ”には理由があって、買う前に知っておくべき注意点もあります。
▲外観完成予想CG（公式サイトより）
1. 物件概要
まず基本情報です。- 所在地：滋賀県大津市皇子が丘3丁目（旧イオンスタイル大津京跡地）
- 売主：東急不動産・西日本鉄道・総合地所・東レ建設・サンヨーホームズの5社JV
- 施工：長谷工コーポレーション
- 総戸数：627戸（地上15階建・鉄筋コンクリート造）
- 敷地面積：13,398.73㎡（用途地域は商業地域）
- 間取り：1LDK～4LDK、専有面積54.16㎡～92.82㎡、なんと全51タイプ
- 予定価格：3,200万円台～9,100万円台
- 予定最多価格帯：5,900万円台・6,000万円台（各18戸）
- 販売開始：2026年12月上旬予定（現在は予告広告の段階）
- 竣工：2028年10月下旬予定／入居：2029年1月下旬予定
ポイントは3つ。
1つ目は敷地内商業一体開発であること。マンションの足元にスーパーが入る計画で、住民専用カートで買い物に行ける仕組みまで用意されています。雨の日に傘なしで夕飯の買い物が完結するのは、子育て世帯には地味に最強のスペックです。
2つ目は規模。627戸は大津市内でも最大級。しかも北側の旧駐車場敷地に362戸の別棟計画があり、エリア合計は989戸。「マンションを買う」というより「新しい街の第一期住民になる」感覚に近いです。
3つ目は売主が5社JVで施工が長谷工という布陣。東急不動産の「BRANZ」ブランドで、ZEH-M Orientedと低炭素建築物のダブル認定を目指すなど、省エネ性能を前面に出しています。全窓Low-E複層ガラス、共用部の太陽光発電、節水型機器。このあたりは「最新のマンションはここまで来たか」という部分です。
2. 立地とアクセス：ジャスコの跡地は大津京の「ど真ん中」だった
立地の話をします。ここ、もともとは1996年に「ジャスコシティ西大津」として開業した、ジャスコの滋賀県1号店でした。2017年にイオンスタイル大津京へ改称し、2024年1月に建て替えのため閉店。つまり約28年間、この場所が大津京の生活の中心だったわけです。その中心が、そのままマンションになる。立地の格としては文句なしです。
▲現地周辺イメージ図（公式サイトより）
2WAYアクセスの強さ
- JR湖西線「大津京」駅まで徒歩3分（約240m）。しかも新快速停車駅
- 京阪石山坂本線「京阪大津京」駅まで徒歩6分（約420m）※ポータルによっては5分表記のところも
京阪の方は、市役所前・三井寺・びわ湖浜大津方面と、近江神宮・坂本方面を結ぶ生活路線。JRが「速達軸」なら、京阪は「市内の細かい移動軸」という使い分けになります。
湖西線だからといってなめたらあかん。昔のイメージほど風でとまったりは最近してない。してたとしても北のほうで大津京までは大丈夫。むしろ京都駅までなら琵琶湖線より安定してるまである。本数は流石に少ないが、琵琶湖線普通停車駅ぐらいはある。新快速は本数少ないので乗れたらラッキーぐらい。
周辺施設は徒歩圏でほぼ完結
公式ロケーションページの数字を並べると強いです。- 皇子山こどもクリニック：約70m（徒歩1分）
- スーパーマーケットバロー茶が崎店：約250m
- 業務スーパー西大津店：約300m
- スギ薬局大津京駅前店：約320m
- 皇子山総合運動公園：約350m
- MEGAドン・キホーテ大津店：約420m
- 皇子が丘公園：約540m（徒歩7分）
- ブランチ大津京：約700m
- フレンドマート大津京店：約980m
皇子が丘公園は約15.1haの総合公園で、体育館、テニスコート8面、プール（50m・25m・温水・幼児用）、芝生広場に展望広場まであって、桜の名所でもあります。前の記事でも書きましたが、街の中心地にある大規模マンションの魅力って「共用施設」だけじゃなくて、こういう街の施設を庭のように使えることなんですよね。ここはその条件をかなり満たしています。
▲ロケーションイメージ（公式サイトより）
市庁舎移転と地価、街の将来性
さらに面白いのが行政の動き。大津市の立地適正化計画では、大津京駅周辺は大津駅・膳所と並ぶ「都心エリア」の地域拠点に位置づけられています。そして2025年8月に策定された大津市庁舎整備基本計画では、老朽化した市庁舎の移転先が、このマンションから約350mの皇子山総合運動公園の一部に決まりました。6階建て・延べ約25,000㎡、建設費は約200億～245億円の試算で、2032～2033年度の供用開始が目標。マンションの引渡し（2029年1月）のあとに、市庁舎まで新しくなる。街の将来性という意味では、かなり分かりやすい追い風です。地価もそれを裏付けています。2026年の公示地価で、皇子が丘2丁目の標準地（大津京駅から150m）は1㎡あたり196,000円（坪約64.8万円）、前年比+3.7%で、少なくとも過去7年で最高値。「駅前需要は堅調で今後も上昇が見込まれる」という鑑定コメント付きです。
イオンが消えた「今」の買い物はどうなってるか
- 敷地内のスーパーは入居（2029年）以降の話。それまでの大津京の日常は、バロー茶が崎店（約250m）、業務スーパー西大津店（約300m）、スギ薬局大津京駅前店（約320m）、MEGAドン・キホーテ大津店（約420m）が担ってます
- 少し足を伸ばせばブランチ大津京（約700m）。マックスバリュは朝7時から夜23時まで開いてて、通勤前の買い物も夜の駆け込みもここが一番強い。ニトリ、キリン堂、CanDoまで入ってます
- フレンドマート大津京店（約980m、9:30〜21:00）まで含めると、徒歩圏の食品スーパーは実質4つ体制。「ジャスコが消えて不便になったはず」は、歩いてみるとあんまり当てはまりません
学校は「中学校が近くて、小学校が遠い」
- 学区は大津市の公式表で、皇子が丘三丁目＝長等小学校・皇子山中学校です（唐崎小学校やないです、ここ大事なんで声を大にして言います）
- 皇子山中学校は約490m・徒歩7分と目と鼻の先。一方の長等小学校は約1,440m・徒歩18分で、低学年の足やと片道25分コース。夏の暑さと雨の日は、親の送迎問題が現実に出てくる距離です
- 保育園は大津京サンフレンズ保育園（約250m）、アスク大津京こども園（約490m）など駅近にあります。ただ、ここに627戸、将来は北側362戸の入居が重なるエリア。空き状況は早めに確認しておくのが無難です
病院・公園・2路線の使い分け、住んでからの景色
- 駅前のクリニックは皇子山こどもクリニック（約70m）をはじめ、内科・整形外科・皮膚科が徒歩圏に点在。大きな病院は大津赤十字病院が最寄りで、大津京駅から約1.9km。京阪で上栄町駅まで行けば徒歩2分やけど、基本は電車・車前提の距離と思っておく方がいいです
- 皇子が丘公園（約15.1ha、徒歩7分）は体育館2つ、テニスコート8面、50m・25m・温水・幼児プールに、早咲きのハツミヨザクラ約180本。マンションの共用施設がどうあれ、この公園を庭代わりに使えるのはデカいです。ただし公園は高台の上。自転車で行く日は坂と付き合うことになります
- JRと京阪の使い分けは、京都・大阪はJRの新快速、市役所・三井寺・浜大津・坂本方面の細かい用事は京阪、が地元の基本形。湖西線が止まった日に京阪という迂回路が残るのも、この立地の地味な強みやと思います
3. 価格の考察：「3,700万円台」の正体
さて、本題の価格です。ただし先に断っておくと、ここで扱うのはすべて予告広告段階の予定価格です。住戸ごとの詳しい価格表はモデルルームの情報公開後に出てきますので、確定情報は資料請求で確認してください。公式に出ている数字は、予定価格帯3,200万円台～9,100万円台、最多価格帯は5,900万円台と6,000万円台（各18戸）。そして公式サイトに掲載されている価格例が「5階・70㎡台／3,700万円台」です。ちなみにSUUMOやHOMESの正式な価格欄はいまだに「未定」表記で、予告広告段階らしいバラつきがあります。
この3,700万円台、坪単価に直すと約175万円/坪（70㎡で計算）。滋賀の新築相場からすると、かなり攻めた数字です。さすがに客寄せパンダ部屋ですがまじで安い。「滋賀で3700とか普通ってか高くね？」と思った人はアップデートができてないです！5000万超えとか余裕であります！
e-mansionの検討スレでもこの価格は大きな話題になっていて、当初4,000万円台で提示されていたものが3,700万円台に見直された経緯（※掲示板の書き込みベースの話です）が共有され、「今時3,700万とか破格」「シエリアシティ並みの安さ、むしろシエリアより安い」という声が複数上がっています。同じスレでは8階・70㎡台が4,600万円台、80㎡台が6,600万円台という数字の引用もありました。階数が上がると坪200万円台前半になっていくイメージですね。メインどころでは70平米5000万円台ですが、安めの部屋も用意されてるので、1期で絶対狙っていきたいです。
競合物件と並べてみる
- シエリアシティ大津におの浜（関電不動産開発）：総戸数708戸、膳所駅徒歩7分、竣工済み・即入居可、価格3,639万円～5,839万円。ブランズの5階とはほぼ同価格帯。ただしこちらは「今すぐ住める」完成在庫です
- プラウドシティ大津京（野村不動産）：総戸数357戸、大津京駅徒歩11分、2023年竣工。中古の参考相場は中央値5,301万円・坪約218万円（ノムコム）。琵琶湖の眺望と花火が見える住戸が強みで、すでに中古相場が形成されている「実績組」です
- ファインヒルズ石山駅前ステーションプライムゲート（石山駅前）：総戸数982戸、石山駅徒歩1分、販売開始は2026年11月上旬予定。ブランズの検討スレには「東向き2階・眺望なし70.8㎡が5,200万円台」という価格情報の投稿（※個人の投稿情報です）があり、これが本当なら、ほぼ同じ広さでブランズの5階より約1,500万円高い計算になります
第三者サイトの推定相場（マンションナビ）では、売却相場4,290万～4,590万円（58.8万～62.9万円/㎡）という竣工前の推計も出ています。低層階を3,700万円台で買えるなら、この推計との差がそのまま「割安感」の根拠になっている、という構図です。
まとめると、価格の構図はこうです。
低層階は「相場より明確に安い」攻めの価格、最多価格帯の5,900万～6,000万円台が本来の主戦場。そして上層階・広い住戸は滋賀としては高額ゾーンに入る。
「ブランズシティ大津京は安い」と一括りにするのは間違いで、「住戸によって評価が真っ二つに割れるマンション」だと思います。もちろん安い部屋は眺望などデメリットもあることでしょう。
4. 間取り・設備・共用施設
間取りは1LDK～4LDKの全51タイプ。627戸もあると、ここまでやらないと逆に売り切れないという事情もあるでしょうが、選ぶ側としては楽しいです。代表的なプラン
- AAタイプ（4LDK+WIC／92.82㎡）：三面開口の角住戸。LD約16.1畳、全居室5.0畳以上、バルコニー16.71㎡にサービスバルコニーまで付く最上位プラン
- AJタイプ（3LDK+納戸+2WIC／77.35㎡）：南向き、バルコニー12.86㎡
- DEタイプ（3LDK+WIC／70.06㎡）：LDK約15.1畳の標準ファミリープラン
- DBタイプ（3LDK+WIC／67.80㎡）：LDと洋室をつなげると約15.7畳になる可変プラン
- DIタイプ（1LDK／54.16㎡）：洋室を開け放つと約18畳のワンルーム的空間になる、1LDKとは思えない広さ
▲AAタイプ（92.82㎡）のイメージ（公式サイトより）
▲DBタイプ（67.80㎡）のイメージ（公式サイトより）
全プラン共通の推しが、出幅約2.0mのバルコニー。「アウトドアリビング」という訴求で、椅子とテーブルを置いても余裕のある奥行きです。在宅ワークの気分転換にも使えますし、これはモデルルームで実際に立ってみると体感差が出るポイントだと思います。
間取りとしてはよくある量産型でコストカットも目立ち、テンションが上がるところはないです。大規模地方マンションはしかたないですけどね。
設備・仕様（公開情報で確認できた範囲）
設備・仕様で現時点の公開情報から確認できたのは、ディスポーザー、食器洗い乾燥機、浄水器（活水器）、浴室乾燥機、床暖房、そして水回りの統一コンセプト「BRANZ Well」。ZEH-M Orientedと低炭素建築物の認定取得を目指していて、全窓にLow-E複層ガラスを採用。光熱費の面でも、10年20年と効いてくる仕様です。そして車社会・滋賀の味方、自走式駐車場492台（月額2,000円から！）。EV充電対応も10台分あります。都市部の機械式タワーで「月3万円・出し入れ15分」とは別世界で、これは滋賀でマンションを選ぶうえでかなり大きな加点です。駐輪場1,254台、バイク置場34台、来客用駐車場あり。宅配ボックス、24時間ゴミ出し可（普通ゴミのみ）、防犯カメラ、キッズルーム、ペット飼育可。自走式はでかいですね。石山駅のほうは機械式なので。
ただし、正直に書いておくと、パーティールームやゲストルーム、ワークスペースといった共用施設の詳細や、管理費・修繕積立金の額は、現時点の公開情報ではまだ確認できていません。ここはモデルルームの情報公開後に判明する部分です。
5. 議論が割れている点：商業一体の「ダイレクトイン」
e-mansionの検討スレで一番紛糾していたのが、スーパーと住戸をつなぐ動線、いわゆる「ダイレクトイン」のセキュリティ論争です。批判派の言い分は「買い物客と住民の動線が近すぎて、オートロックをすり抜ける『共連れ（尾行入館）』のリスクがある」。擁護派の言い分は「通常のエントランスとオートロックの扉の数は同じだし、人目が多い分むしろ安全」。
私の見立てとしては、これは設計の良し悪しというより「実際にどう運用されるか」の話で、モデルルームが公開されたら動線模型を見ながら「店舗側から住戸エリアに入る扉は何重か」「エレベーターの行き先制限はあるか」を直接聞くべきテーマです。雨の日にスーパー直結で帰れる便利さは本物なので、セキュリティの実装次第で評価が決まります。正直住人以外が入ることは普通のマンションでもあるので入られること前提でどう対応するのか？どこまで認めるのか？のが大事です。セキュリティって多くても日々の生活で面倒だったりしますしね。
6. 正直な懸念点・検討時の注意事項
良いことばかり書いてきましたが、ここからはいつもの本音コーナーです。湖西線は「本数」と「風」に弱い
解析サイトの総評でも「湖西線の本数の少なさや遅延の多さ」が懸念材料に挙がっています。日中は京都方面へ1時間に4本程度という感覚で、時間帯によっては30分間隔になるという指摘も。もっとも、地元住民の反論もあって、「強風運休の影響が大きいのは堅田駅以北で、大津京まではほとんど影響がない」という声もあります。実態は「京都まで10分、ただし乗り遅れると痛い」。風はほんと大丈夫。琵琶湖線の神戸線での人身事故の影響のがでかい。小学校が遠い
学区は大津市立長等小学校で、距離は約1,440m・徒歩18分。一方の皇子山中学校は約490m・徒歩7分と近いのに、小学校だけが遠い。さらに627世帯（将来989世帯）の流入で、保育園・小学校のキャパシティを心配する声も。地元からは「大津マリー竣工時も学校は対応できた。少子化の中で小中学校は大丈夫だが、保育園は現状でも不足気味」という冷静な声もありますが、未就学児のいるご家庭は、近隣の保育園（大津京サンフレンズ保育園約250m、アスク大津京こども園約490mなど）の空き状況を先に確認した方がいいです。供給がとにかく多い
滋賀県全体の新築分譲マンション発売戸数は、年間1,000戸前後の規模感です（2025年度上半期で484戸）。そこに大津京だけで989戸。しかも同じ大津エリアのシエリアシティ大津におの浜（708戸）は、竣工後もまだ完売していません。裏を返せば、焦って飛びつかなくても選び放題の期間が続く可能性が高く、買い手にとっては「急がない交渉材料」にもなります。売り出しが2026年12月、入居が2029年1月という長いスケジュールも含めて、慌てず構えるのが正解だと思います。ハザードは自分で確認を
皇子が丘一丁目の山側には土砂災害警戒区域の指定があるエリアが確認されています。現地（皇子が丘三丁目）が各種ハザード区域に該当するかどうかは、今回の調査では確定できませんでした。滋賀県は2026年3月に洪水浸水想定区域を更新済みで、大津市も新しいハザードマップを作成中です。モデルルームに行ったら、重要事項説明で現地の該当有無を必ず確認してください。ここは「大丈夫でしょう」で済ませていい話ではありません。あと細かいところでは、駅側道路の横断歩道に信号がない点や、南側の消防署のサイレン音を挙げる声もありました。小さなことですが、毎日暮らす場所なので現地で一度立ってみる価値はあります。
大津京は膳所草津と比べると、なんというか、地方やな〜感があります。でっかいパチンコとかドンキとか。ちょっとヤンキー感があるというふうに思う人もいるかもです。よくいえばテンプレ的な便利さは間違いなくあります。
7. モデルルーム公開後に確認したいチェックリスト
この記事はプレ情報のみで書いているので、詳しい情報はモデルルームの公開を待つ必要があります。公開されたら、私はこのあたりを真っ先に確認しに行きます。- 共用施設の全容（ラウンジ、ゲストルーム、ワークスペース、防災備蓄の有無）
- 管理費・修繕積立金・修繕積立基金の額と、将来の値上げ見通し
- スーパー（商業施設）のテナント名と開業時期。イオンリテールの再出店が「計画」段階なのか「決定」なのか。売場面積はブランチ大津京のマックスバリュの8割程度という掲示板の見積もりが当たっているのか
- ダイレクトイン動線のセキュリティ実装（扉の重数、エレベーターの行き先制限）
- 西側・商業棟向きなど、日照が気になる住戸の日当たりシミュレーション
- 北側362戸の販売時期と、自分の住戸の窓の前に何が建つのか
- ハザードマップ上の現地の該当有無
- 5階3,700万円台の住戸が「実際にまだ選べるのか」、抽選倍率の感触
8. 総評とこんな人におすすめ
長々と書いてきましたが、総評をひとことで言うなら——「ジャスコの跡地」という大津京の心臓部に、駅徒歩3分・新快速・商業一体・989戸の街づくりを持ち込んだ、滋賀では久々のビッグプロジェクトです。価格は、低層階が相場を割る攻めの設定、主戦場は5,900万～6,000万円台。掲示板の熱気と「破格」という言葉に引っ張られすぎず、最多価格帯の中身が出てから冷静に判断するのがいいと思います。一方で、立地・交通・生活利便性の基礎スペックは文句なしに高く、「交通」スコア8.6という解析結果にも納得です。
こんな人に特におすすめ
京都・大阪方面に通勤していて、新快速の駅近を最優先したい人。小学生以下のお子さんがいる、またはこれから家族が増えるファミリー層（保育園・クリニック・公園・スーパー、生活の足回りが異常に強いです）。車を毎日使う人（自走式・月2,000円台～・出し入れ自由は滋賀では正義）。「街がこれから良くなる過程」を含めて資産を考えられる人（市庁舎移転、地価上昇基調、989戸の街づくり）。これらに当てはまるなら、まず資料請求とモデルルーム情報のチェックから始めましょう。少し慎重になったほうがよい人
琵琶湖ビューを絶対条件にしている人（プラウドシティ大津京など眺望組の方が向いています）。電車の本数が命の人（湖西線のダイヤは要確認）。短期での売却・住み替えを考えている人（供給過多エリアでの転売は、同じエリアの新築・中古と常に競合します）。個人的に一番楽しみにしているのは、イオンが本当に戻ってくるのか、そして市庁舎移転まで進んだときの大津京の姿です。マンション単体の話を超えて、街の10年を見届ける物件。12月の販売開始と本広告の価格確定、そしてモデルルームの公開情報を、引き続き追いかけます。
この記事は公開されているプレ情報のみで作成しています。詳しい価格や設備についてはモデルルーム公開後に判明しますので、ぜひ資料請求をして、最新情報をいち早く手に入れてください！
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