【ルジェンテ上野黒門町】近隣サミット開店情報と周辺環境・類似物件のご紹介(キットキャット)

 

今回は「ルジェンテ上野黒門町」のご紹介

HP公開と同時にびっくりしたのが周辺駅の多さとその中心に位置する立地の凄さに、思わずツイートしてしまいました

四方八方に駅と路線が巡り巡りに配置されていて、これ以上ないアクセス性の良さに、記事にしたいとすぐに思った物件でした。現地周辺の環境も併せて確認してきましたので、そちらご覧ください(併せて、近隣にオープンしたサミット2店舗の情報も!)




 

物件概要

 

所在地           東京都台東区上野1丁目4番(地番)

交通

千代田線「湯島」駅徒歩2分

銀座線「上野広小路」駅・「末広町」駅徒歩4分

大江戸線「上野御徒町」駅徒歩4分

山手線・京浜東北線「御徒町」駅徒歩5分

日比谷線「仲御徒町」駅徒歩6分

京成本線・成田スカイアクセス線「京成上野」駅徒歩9分

他(後述のアクセス)

 

総戸数               50戸(内、一般分譲住戸37戸)、他稽古場1区画

構造     鉄筋コンクリート造 地上13階建

敷地面積           529.33㎡

建物延床面積    2,995.66㎡

権利形態           敷地及び建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有

建物竣工時期    2023年6月下旬予定

引渡し時期         2023年10月予定

売主                  東急リバブル株式会社

施工会社           株式会社松尾工務店

管理会社           株式会社東急コミュニティー

駐車場               4台(内、福祉用駐車場1台、月額使用料:未定)

自転車置場        61台(2段ラック式38台、2段ラック式下部スライドラック式22台、平置式1台)月額使用料:未定

バイク置場         3台(月額使用料:未定)

 

住戸以外に「稽古場」という表記がありますね。こちらはもともとこの地にあった日本舞踊の稽古場の建て替え事業ということで成立しているので稽古場はこちらのマンションの2階に位置することになります(マンション用の入口はとは別に入口は用意されます)

日本舞踊とは?https://nihonbuyou.or.jp/pages/about_nihonbuyo

稽古場一覧を見ると、この地の住所の稽古場の記載があります。https://nihonbuyou.or.jp/lessons#%E9%96%A2%E6%9D%B1

公式HPにも稽古場は建て替え中ということが記載されていますが、きちんとした芸術活動をされていることがわかります。なかなか無い例ではあるので、気になるかもしれませんが、建て替えのおかげでこの地に住戸が出来ることになったので、その点は感謝して行ったほうが良いと思います。(公式Twitter

 

アクセス

 

とにかく周辺に駅が多い!(物件概要の「交通」欄を引用)



最寄り駅の多さに、改めて感銘を受けるしかありません

キットキャット的には「東京メトロ銀座線「上野広小路」駅・「末広町」駅徒歩4分という銀座線最寄りが一番おすすめ度高くしています。以前、浅草の物件を取り上げた際に 銀座線沿線のパワーを再開発の多さで表現しましたなので宜しければそちらもご覧ください



 

沿線の再開発情報

上野かいわいは残念ながら具体的な再開発があまりない。。

台東区役所付近などは大きめな土地が低利用されていて、とても残念な状態です。

ここをどうにかスゴイ開発が出来て、上野駅と地下で繋がるようになると、昭和通りで分断された街が地域が、そして区の印象もだいぶ変わると思うので、ぜひとも現在はファミリーマートがある場所の開発が素敵なものになることを願います(Aー1地区の左下が現在はファミリーマートあたりです)



銀座線沿線の再開発は上野より南側で嫌っとなるほどあるので、そちらについてはこちらをご覧ください

「THE ASAKUSA RESIDENCE」(第2期販売価格とオーケーストア出店情報)



実際に、日本橋駅周辺の再開発エリアも歩いてみました

再開発ビルの予定地の広さにただただ圧倒されています


 

ロケーション

駅からの距離だけでなく、映画館や百貨店など、ハレの場となる商業施設の多さは特別感を演じる要素の1つ

レイトショーも時間を気にせず見に行けたり、贈答用のお土産を気軽に買えるのは、普段使いの場「だけ」でない街ならでは

上野広小路駅側は松坂屋、パルコ、トーホーシネマズとそんなハレの場がある駅



松坂屋上野店 と トーホーシネマズ





そして、お魚の百貨店とも言える「吉池」、全国区では無いけれども、ビルが新しくなり、スーパーマーケットっぽい印象になりましたが、魚へのこだわりは引き続き。オンラインストアや宅配もやっていますが、直接見て、頼んで、さばいてもらったりする買い物も楽しいものです(ちなみに上階にはユニクロやGUが入っていて、それはそれで便利)





 



 

秋葉原も歩いて行ける範囲です(写真奥のタワーマンションが秋葉原駅付近です)



 

そして、一番近い駅の「湯島」駅

写真後方では賃貸住宅(おそらく)が建築中。。どうしても小さな土地が多く賃貸住宅の供給はそれなりに多いエリアとなります。最寄駅からの所要時間別リセールバリューを見ると、
徒歩3分以内は143.0%(公式HP引用)だからこそ、手放したくない地主さんが多いのは仕方ないものです(が、本心では土地を集約してきれいな建物に建て替えてー!!と心の中では叫んでいます





湯島駅には従来からあったスーパーマーケット「ハナマサプラス」に加えて、駅の西側にサミットがオープン 湯島天神の前ということで、地図上ではわかりずらいのですが上野黒門町から行くと坂を上って行かないといけないかのように見えます。ただこの度、湯島駅と同じ高さから、湯島天神までの高さまでのエレベーターが出来まして、フラットアプローチになりました!



周辺で分譲中だった「シティハウス文京湯島」のHPの高低差のイメージ図がとても分かりやすい。サミット湯島天神南店はシティハウス文京湯島と同じ高台(22m)の位置にあるので、ざっと18mは登らないと行けなかったのが、エレベーターで登れるようになったのは地域住民の方々にはとても朗報でしたね!



もちろんルジェンテ上野黒門町からサミットに行く際も使えるので、坂上だから行けないというイメージは不要です。


その湯島駅では住友不動産が新築マンションを建築予定。湯島駅1分のマンションが出来るのは、競合物件としては頼もしいですね。従来からの傾向としては、住友不動産は相場をあげてくるような値段設定をしている場合が多いので、周辺物件へ好影響を及ぼします。


シティハウス文京湯島は完売した模様。プラウド御茶ノ水よりも後に完売するかなと思っていましたが意外と早かったですね。実際グロス価格帯はプラウド御茶ノ水のほうが上でしたので、総額を重視される方はシティハウス文京湯島を選ばれたのかもしれません。


 

外観

 

隣のデュオスカーラと同じラインで壁面が揃うのは出来て見るとだいぶすっきりしたイメージになると思います。アウトフレームでハイサッシ(2.3m)となり住戸との境はコンクリートになっておりプライベート感あるバルコニーです。



アウトフレームでずっしりとした感がありまして、小規模物件ではあるものの存在感あるデザインです。



そして基壇部の階高が高いので3階住戸が隣の物件の4~5階に位置することがわかります。(下記の写真で作業用の足場が飛び出ているところがルジェンテ上野黒門町の3階)





敷地前の道路がちょうど南北に貫くため、どの階でも午前中は短いながらも日が当たります。10階以上はより周辺建物からの影響を受けにくいので日当たり良さそうです。

敷地配置・構造面

大きく道路からセットバックしています

隣のデュオスカーラと比べて、駐車場が少なめではあるものの、マンション前面に緑地帯が大きく取られているので、緑などが多めで高級感がある印象です。(その分、駐車場の数は少なくなっていますが・・・)

 



 

 

 

お隣は個人で営んでいる飲み屋さんのようです。

 



前面はマンションよりも高いビルが建っています。ビルには窓は最小限で目線は気になるものでは無いという点は良いと思います。また白っぽい建物なので、日が当たると反射で明るいところもあると感じました。




 

 

 





公式HPでは大通りから一歩奥まったとありますが、その通り大きなビルが防音壁として役目を果たしています

現地の動画をTwitterに掲載していますので併せてご覧ください


一方で、廊下は内廊下ではあるものの、アプローチが全く無く、ドアを開けるときに通過する人がいないか、配慮しないといけないパターンです。。敷地面積の関係で仕方ないところですが、共用部分をあまり重視しない方向けかと思います。



 

 

間取り

こちらのマンションでのメインは1LDKだと思います。2LDKもありますが、低層階の間取りはどこか苦しいところがあり、利便性重視の方向けだと思います。

 

B Type  1LDK

30.29m²  1LDK+SIC

この広さで、しっかりとした収納とカウンターキッチン、トイレ手洗い場、食洗機付きのキッチンと充実な装備です。



赤字の価格が公式発表の予定価格帯。青字はその価格帯から大まかな予想価格帯をキットキャットが出しました。


C Type 1LDK

35.00m² 1LDK

1LDKで3つ口コンロを採用しているのは40㎡未満だとなかなか無いので、他の部屋と比べて差別化になりますね。こちらも食洗機ありです



とてもバランスの良さそうな間取りです。3つ口コンロと食洗機が付く1LDKは少数派なので、貴重かと思います



※赤字が公式HPの予定価格帯。青字は予想価格

D Type 1LDK

37.06㎡ 1LDK

 

 

 



3つ口コンロと食洗機が付きますので、自炊派にはとても魅力的ですね。どうにか2人でも暮らせるかもしれないですが、基本は優雅な1人暮らし想定でしょうか



※赤字が公式HPの予定価格帯。青字は予想価格

 

E type 2LDK

43.46㎡

 



2人で暮らすイメージが沸かない、2LDKです。1人が払える限界グロスは上値が重いです。


A type 2LDK

47.01㎡ 2LDK+WIC

 



こちらの2LDKはまだ2人で暮らすイメージが持てますね。2人で買える値段ではあるので、新築での動きはありそうです。お風呂にも窓あり。洋室はリビングインではあるものの別途窓ありです

 


F type 2LDK

54.82㎡ 2LDK+2WIC



ウォークインクローゼットのドアが引き戸なのが残念です。キットキャットはこのタイプのウォークインクローゼットをあまり好ましくは思っておりません。ドアを開けるスペースが必要で家具配置に影響あるからです。ウォークインクローゼットはやはり引き戸タイプにしてほしいです。



 

類似物件や周辺物件の相場

当物件のようなコンパクトマンションと呼ばれるマンションの売り出しを分析してみます。規模感の違う物件と価格面で比べるのはあまり得策ではなく、規模感の同じくらいの物件で広域で見たときに妥当な価格帯になっているのか、どのくらいの価格帯で売り出しているのか、など、規模感同じくらいのマンションで見ていくと傾向が見えてくると思います。その点で「ルジェンテ」は「リビオレゾン」、「ルフォンリブレ」、「ザ・パークハウスアーバンス」、「パークリュクス」などと同じ傾向を持つブランドだと思いますので、グロス価格の大きい順に主な販売中物件の坪単価をまとめてみます。

 

リビオレゾン三田

 

リビオレゾン三田」は山手線内側、東京タワー、増上寺も日常散歩ルートに出来る立地のマンションです(三田ガーデンヒルズも)



HP記載の予定価格帯



リビオレゾン三田|ハマれば実需、賃貸でも堅い!映像付き【クリスティーヌ】


クレヴィア新御徒町

クレヴィア新御徒町」はルジェンテ上野黒門町と山手線を中心に反対側にあたるエリアにあるマンションです。こちらTwitterで投稿している多喜屋の新店舗が出来て、同じくらい便利な場所なのでクリスティーヌさんがブログにされていますので、上野黒門町の2LDKとの価格差を考えると2LDKをお求めの方はこちらも良いかと思います





【予定価格】クレヴィア新御徒町|天井高270!立地が穴場で、攻めてる間取り・仕様のマンションを発見!シングル女性にもオススメ【クリスティーヌ】



新御徒町ではサミットがオープン予定。新しいスーパーマーケットはワクワクするので楽しみにしております。そして何より日々の生活での利便性が格段に上がりますので、クレヴィア新御徒町にはGoodNewsですね。もちろん「ルジェンテ上野黒門町」にお住まいの場合も多喜屋には訪れることになるでしょうから、きれいなスーパーマーケットと100円ショップは生活の利便性が上がること間違いないです

ルジェンテ池袋立教通り

池袋の相場がタワーマンションにより上がっている中で、小規模物件、竣工済み販売ということでグロス価格帯を意識した坪単価になっています。ブリリアタワー池袋Westの2LDKと比べて1000万円くらいの差になっています。





 

「ブリリアタワー池袋West」(次期予定価格紹介)1期1次に間に合わなくても諦めてはいけない!!(キットキャット)


ルジェンテ駒込六義園リビオレゾン

山手線内側の「ルジェンテ駒込六義園リビオレゾン」はルフォンリブレ駒込と比べると、徒歩1分山手線に近い位置にあります。お値段帯的には2LDKもグロスをきちんと意識した価格設定にされているように見えます





 

ルフォンリブレ駒込六義園

山手線内側の「ルフォンリブレ駒込六義園」は1LDK残り3戸がは倍中で、2LDKは完売のようです。競い合う物件があることは買い手側には間違いなく有利であり、もしやもありうる位置関係です(あるとも限らないです)


リビオレゾン王子

山手線内側の「リビオレゾン王子」も残りは1LDKのみ。クリスティーヌさんがこちらも記事にまとめて頂いていますが、山手線の外側になるといきなりお値段帯が下がるイメージ感です。



リビオレゾン王子 -北区の中心地になる王子の「駅近・駅から平坦」物件!映像付き【クリスティーヌ】


リビオレゾン三ノ輪パークフロント

リビオレゾン三ノ輪パークフロント」は台東区物件になりますが、こちらもだいぶ上野黒門町や新御徒町と比べるとお値段帯が下がります。公園目の前ということで、階数による差も小さいことも考えられるます。





こちらのマンションはマンションコミュニティですまいよみさんがレビューを記載されています

 

リビオレゾン町屋

リビオレゾン町屋」はプラウド町屋とは町屋駅を隔てて反対側に位置していて、山手線から歩けなさそうな距離感のためか、さらにお値段的には抑えめですね




同規模新築物件の総括

お値段の順番は三田→黒門町→池袋→新御徒町→駒込→町屋・三ノ輪 の順になっています。ただ、1LDKはグロスの絞り込みにより立地の違いによる価格差がそこまで大きく出ていないと見えます。やはり購入検討者側が出せる金額になるようにある程度のコストコントロールしている部分があるのではないかと思います。そのコストコントロールの大きなところは専有面積です。設備仕様は専有部分は落とさず、共用部分で見えないところを削るところは少なからずあるのだと思います(玄関前アプローチの無さ、内廊下エアコン無し、駐車場機械式の用意無しなど)。

それだけ消費者寄りに目線を持って値段や設備設計を考えているのが、上記であげた一般消費者マンションだと思います。値段に強気になれないところもあるのでランドマーク中古と比べてもそこまでの価格差ついていない状況にはなっています。もちろんランドマーク中古や新築を購入すれば間違いないものの、それが購入できるかは別問題。たとえランドマーク物件を買えても、都心から離れた地になってしまう、そんなことが一般消費者の中ではあるはずです。

そんな時には自分の感性、行動パターンを信じてみたほうが良いと思います。たくさん都心に出かける、人に会いに行くことが多い、その相手が東京のいろんなところに住んでいる、そんな場合には、郊外ランドマーク物件よりも都心に出来る限り近い場所が良いと思います。そんな際に選択肢となるのが、お値段的に実需者に寄り添いつつあるマンションなんだと思いました。

周辺中古(イニシアイオ文京仲坂)

同じ黒門町では、ライオンズタワー上野黒門町、リストレジデンス上野黒門町、デュオスカーラ上野、くらいしか分譲マンションがございません。他は山手線外側か文京区の湯島エリア、もしくは千代田区の外神田エリアになり、相場が高いエリアに近接しています。

周辺中古(オープンレジデンシア文京本郷台) 

ディスポーザはありませんが、周辺が開けている土地が中々無いこのエリアでは、かなり開けているほうなので、さすがに仕入れ重視の会社ならではの立地

ライオンズタワー上野黒門町

築年数は経っていますが、このエリアの駅ちかマンションの代表格。建物周囲をバルコニーで囲むタイプは、利便性は高くて個人的には◎です(見た目で好まない方もいらっしゃいますが)

 

総評

とくにかく足回りの良さは、実際使いやすい路線が揃っていて、良く外に出かける若い方の一人暮らしにはとても向いていると思います。

お値段的にも4000万円台~5000万円台の前半で1LDKを考えられるのは現実的。一番小さい部屋でも空間効率の良い間取りと、設備仕様(食器棚備え付け、良水工房、食器洗い機標準設置)も相まって社会人歴浅い方でも素敵なシングルライフが過ごせそう

小規模物件では、立地と購入価格が一番大事です。リセールバリューは、物件自体の魅力もさることながら、購入価格が次に影響する部分が大きいと思います。実際、中古の相場的にも1LDKで5000万円以下と言うlineを意識した売却は、立地が良ければそこまで苦戦して長く販売続いていない傾向があります。

1LDKであれば、一人暮らしの方が住んで楽しいこと、職場へのアクセス、友人を訪ねやすい、友人を招きやすいといった視点が大事だと思います。その点であれば5000万円以内の価格帯で販売中のB Type C Type は価格帯に納得できる価格帯なのではないかと思います。

もちろん販売価格から大きく値上がっていくようなイメージがあるかと言うとそういう意味でのリセールバリューではないと思います。ただ、適切なお値段(家賃と比べてお得感あるか)であれば売れる物件であり、中古になると購入申し込みが入ってもローンキャンセルによりキャンセルも出やすいことは出やすい(小さな部屋だと特に賃貸目的を疑われて、ローンが下りるべき人でも下りない場合がある)ですが、値段次第で購入希望者は出てきますので、下値の下振れ感は大きくないと考えます。

一方で2LDK以上のお部屋については高層階ではあるものの、抜け感は無い(向かいのビルのほうが高い)ことから、相場観通りではあるものの、少し買い手を選ぶような気がします。築年数が許せば周辺中古を、新築であれば同種類物件で取り上げた物件のほうが値段がこなれていたり、構造・設備類(ディスポーザ、玄関前アプローチ、専有床面積の広さなど)が良かったりするので、余裕のある生活が出来ると思いましたので、その点はお伝えさせていただきます。(もちろん8500万円台の2LDKが購入出来る方にとっての余裕です)なお、販売戸数が合計4戸しかないので、その希少性から売れるとは思います

ただ広域組であれば2LDK以上の8500万円台の物件であればこちらも選択肢になりますね!あとは、予算が伸びるなら「プラウド御茶ノ水」も!

【クリオ学芸大学ザ・クラシック】最終2邸販売中、残り物には福がある?(キットキャット)



「ブリリアタワー池袋West」(次期予定価格紹介)1期1次に間に合わなくても諦めてはいけない!!(キットキャット)



同じ値段で3LDKも選ぶという選択肢もあり

「ジオ品川天王洲part2」品川区の新築マンション販売状況と間取り&予定価格帯の追加紹介(キットキャット)


編集後記

百貨店にすぐアクセス出来たり、手土産になるような品物を気軽に買えるってやはり良いですよね。

何か人に会う時とか、ちょっと気持ちを伝えたいときとかに、気軽に買える近さ

インターネット通販はあるけれども、急に会えるようになったりとかする時にパッと買えること

いつもなじみのお店の商品を出せると、話も繋がりますよね

そんなお店があるようなところでもあるので、そんな街に住めると充実しますよね

上野界隈はそんな老舗でお土産も買える街。美術館や博物館、そして映画館と文化に触れららる街。

そんな便利だけれども、独特の空気感もある街の便利な立地が気になり始めて、住んでも良いなーと思えたら、資料請求から始めてマンションを街を見てみてはいかがでしょうか




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猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心(山手線内側)+城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は都内自己居住用(中古・新築)と海外で投資用不動産を購入した経験があります。
不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。
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