☆ 本物件は、2022年10月に申込完売となりました。

 

• 本稿の更新情報:

はじめに

• 仙台市の新築分譲マンション紹介の2件目は、野村不動産が分譲する プラウドタワー仙台晩翠通セントラル を選定しました。
• 詳細は、後記に委ねますが、本市では特徴の多いマンションの一つであり、前回の紹介物件であるシティテラス上杉と同様に、特に共用部分や附帯サービスの充実にプライオリティが高い方向けにお勧めできるマンションです。同時に、専有住戸の設備仕様もしっかりしている割には、物件販売価格はお手頃感が感じられる程度に設定されており、この意味でも前向きなご検討がしやすい物件です。

物件概要

• 所在地：宮城県仙台市青葉区二日町9番4 (地番)
• 敷地面積：3,608.32m2 (建築確認対象面積)
• 用途地域：商業地域
• 構造・規模：鉄筋コンクリート (免震構造) 地上24階 、地下1階建
• 建物竣工時期：2022年2月上旬 (予定)
• 引渡時期：2022年3月上旬 (予定)
• 分譲後の権利形態：

1. 敷地：専有面積割合による所有権の共有
2. 建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有

• 総戸数：258戸 (他に管理事務室1戸)
• 駐車場：146台
  機械式：8台、タワーパーキング：138台 (1・2号機: 92台、3号機: 46台)、他に来客用1台
• 駐輪場：326台
  スライド式：85台、2段式：205台、平置式：22台、子供用：14台
• バイク置場：12台
• ミニバイク置場：2台
• バイク置場：10台
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社大林組 東北支店

立地および周辺環境等

立地

• 仙台駅から道なりにおよそ2.4km

公共交通機関等へのアクセス

• 地下鉄 (南北線：北四番丁駅)：およそ380ｍ (エントランス予定地から地下鉄出入口階段付近まで)
• バス：およそ100mにバス停あり
• 車：大通りである晩翠通りで渋滞をしているイメージはなく、比較的スムーズ

周辺環境等

• 医：東北大学病院、厚生病院、クリニック等多数あり
• 食：イオン (敷地内、2022年3月予定)、生協、サトー商会 (業務用スーパー)

• 住：日用品レベルの用件であれば問題なし

• 街並み：街路樹が並んでいるだけでなく、電柱が地中化されている
• 教育施設、文化施設も徒歩圏内に豊富にある

所感

• 当物件の立地は、中心部に近いながらも、車が渋滞するほど混むわけではありません。また、住宅地やオフィス街というほどの周辺環境ではありませんが、何故かとても静寂性があるというとても不思議な場所です。
• 地盤が良く、周辺にはほぼすべての施設等がそろっており、加えて街並みもきれいであり、さらに中心部にも限りなく近いことから、お勧めできる立地および周辺環境等であると判断します。
• 最後に、近隣の分譲マンションの分布を紹介します。

物件の詳細

敷地、ランドスケープ

• 敷地面積 (建築確認対象面積) は、サウスの1,491.91m2を含めると、今回の再開発地全体では、5,100.23 m2です。

建物、構造

• 免震構造
• 長期優良住宅
• 劣化対策等級: 3
• 主要採光: 西リビング、東リビング
• 地下1階: 自転車置場、バイク置場、防災倉庫、受水槽室、ディスポーザー処理槽室、など
• エレベーター数: 3基
• 配棟計画および建物デザイン

• サウス棟の東に位置する⑧は、セントラル棟のタワーパーキングを示しており、北側が1・2号機、車路をはさんで南側が3号機です。

専有部分

間取り (西向き住戸)

想定される眺望

東リビングからの眺望

西リビングからの眺望

代表的構造仕様関係 (標準採用)

• 二重床、二重天井
• 下がり天井: プレキャスト工法により少なめ
• アウトフレーム
• 天井高: 2.5m以上
• Low-E 複層ガラス
• リビングサッシの遮音等級: T2
• フローリング等級: ΔLL (II) -3等級
• タンクレストイレ
• フットライト (廊下)
• F⭐︎⭐︎⭐︎⭐︎: 壁紙接着剤、木質建材
• 間仕切り壁: プラスターボード2枚 (居室、キッチン等)
• 給水・給湯管、配管: 防錆、防腐食対策として架橋ポリエチレン管、配管接続は漏水対策として先分岐プレハブ工法
• スムーズ、かつ静音に配慮した排水管
• ヒートブリッジ対策、折り返し断熱  (説明図は、こちら)
• 防水パン: 640mm × 640mm
• 可変フリースペース収納: 底板と扉の着脱が可能 (説明図は、こちら)
• キッチンワークトップ: 調理スペース拡大
• 三面鏡裏収納:フック、コンセント、アルミメッシュトレイ
• 偏芯ボウル (洗面化粧台)
• 玄関収納: トール型 or シューズイン

• 手摺り下地: 玄関、トイレ
• 浴室ダウンライト

代表的機能仕様関係 (標準採用)

• ユーティリティシンク: SK水切りプレートUSE、ミドル水切りプレートUSE
• 食洗機
• 床暖房
• リモコン付レンジフード (一部住戸)
• ディスポーザー
• カラリ床
• 魔法びん浴槽
• 手摺り兼スライドバー
• お掃除ラクラク鏡 (浴室): 表面に膜塗布
• コンロ: IH

• ルーバー面格子
• バルコニー: 水栓、防水コンセント
• 玄関前インターホン：モニターカメラ無

共用部分、附帯サービス

施設

ゲストルームCG (公式ウェブサイトより引用)

2階ラウンジCG (公式ウェブサイトより引用)

設備備品等

附帯サービス等

• 食品宅配受取
• コンシェルジュ (2階)
• 共用部予約システム
• 防犯: 防犯センサー (全住戸の玄関と窓 (FIXガラスを除)) ← 窓は3階のみ、他多数
• 防災: 防災倉庫、対震ドア枠、地震管制装置および停電時自動着床装置 (エレベーター)、防災倉庫 (ポータブルガス発電機、予備電池、ランタンライト、他多数)、防災備品 (各住戸)、非常コンセント (11階以上)、非常用発電機、他多数
• ウェルネスコネクト (図参照、公式ウェブサイトより引用)

その他

• 電気：野村不動産パートナーズによる一括受電方式 (住戸タイプにより電力の使用制限あり)
• ハンズフリーキー (エントランス)
• 敷地内にBATEバイク (仙台市のレンタサイクル)
• ケヤキガーデン (公開空地)
• 駐車場率: 約56% (区画寸法や収容車制限等は、営業担当に確認をお願いします)。
• 店舗 (1階と2階)

(公式ウェブサイトより引用)

(公式ウェブサイトより引用)

所感

• 最初に本物件の特徴をまとめると、共用部分やサービスに重点が置かれているものと察する事ができますが、対して専有部の構造仕様や設備仕様も見劣りはなく、物件を俯瞰的な観点から判断するとバランスが取れていると言えます。すなわち、大きく気になる不満要素がないという視点から購入を判断される方には、特に適していると結論します。
• 専有部について、間取りは一般的な採用ですが、採用面積には大規模ならではの幅があるため、物件の検討をしやすい環境にあります。懸念材料としては、眺望等を気にする方は現地確認等をしっかりとすることを推奨します。対面と距離があるため、少なくとも通風は悪影響がないとか感じますが、希望住戸における採光や対面視線等のシュミレーションをした方が無難です。
• 生活に関わる要素では、2箇所の店舗入り口とメインエントランスが空間的に離れており、さらに公開空地 (ケヤキガーデン) がありながらもコペルニクス的発想で植栽を目隠しとしても利活用し、居住者のプライバシーが配慮されています。加えて、車寄せがメインエントランスと別配置である事も大規模物件の特徴かと思いますが、個人的にはメインエントランスが荷物搬入などでごちゃごちゃしたり、塞がれたりするのは嫌いですし、入居者の動線の分散にもなるため好印象です。

• ところで、物件そのものの紹介とは少し異なりますが、特記したい事があります。

• 本市における分譲マンションとの複合開発は、それほど多くの実績はありません。小生の知る限りでは今回が9例目であり、さらに、多棟型となれば5例目であると思われます。
• 現在の社会的、経済的条件下において、本市では極めて希少性の高い複合型かつ多棟型のプロジェクトに挑戦した姿勢を評価すべき点として考えています。そして、現時点の本市では商業、医療、ホテル、オフィスが主たる用途ですが、将来的に野村不動産独自の積極的な用途開発が進んでいく事にまで期待をしているところです。今後も住民の生活利便性を上げるだけにとどまらず、人、物、金の流れを作り出して地域の活性化にも貢献してくれる企業として野村不動産を応援したいと思わさせられました。

• もう一点の視点は、「個」を発展させていこうとする姿勢を示唆していることにあります。附帯サービスの一つであるウェルネスコネクトに代表されるように、コミュニティサポートを支援する取り組みがあります。住民一人一人である「個」を「線」としてつなげ、さらにそれらの「線」を「ネットワーク」にすることは、「個」が重視されやすいマンションでも重要になる場面はあります。時代背景的にも「個」が強調されつつあるように感じますが、マンションであれば集合住宅という原点に立ち返ることを忘れてはならないというメッセージが行間から読み取れる気がしますが、大袈裟でしょうか。コミュニティ形成費を計上しているのも本気度の表れかもしれません。

• 本項のまとめ

販売価格、ランニングコスト等

販売価格

本物件 (2021年10月時点)

本物件 (2022年8月時点)

他物件との比較 (参考)

• 諸条件は、処女記事であるシティテラス上杉と同様です

物件価格の比較表、(訂正: シティテラス仙台上杉→シティテラス上杉)

ランニングコスト等

本物件

• 管理費：233円 / m2 / 月
• 修繕積立金：131円 / m2 / 月

• 駐車場：18,500円 ～ 26,000円 / 月
• 駐輪場：100円 ～ 900円 / 月
• バイク置場：2,000円 ～ 3,000円 / 月
• enecoQ使用料：1,584円 / 月 ← インターネット使用料等

• コミュニティ形成費：150円 / 月

他物件との比較 (参考)

• 諸条件は、処女記事であるシティテラス上杉と同様です

ランニングコスト等の比較表、(訂正: シティテラス仙台上杉→シティテラス上杉)

比較の結果

• 物件価格は、類似物件に比して、安いあるいは同等程度
• ランニングコスト等は、類似物件と同等程度

総まとめ

1. 立地および周辺環境等は、良い
2. 専有部について、面積にバリエーションがあり、比較検討しやすい。間取りは一般的であり、構造や設備仕様等は遜色がないが、眺望にプライオリティがある場合は詳細な確認をする事が望ましい
3. 共用部分の施設や設備等、附帯サービスが充実している
4. 目立ったデメリットが無く、物件の全体的なバランスが良い
5. 物件価格は類似物件よりも安いあるいは同等程度であり、ランニングコスト等は同等程度である

おわりに

• 前回と今回は、仙台市内では大規模戸数であり、かつ共用部分等も豊富な物件を紹介しました。
• 次回は、ザ・中心部に位置し、かつ共用部分等がシンプル寄りの中規模程度の新築分譲マンションを選定する予定です。今後とも、よろしくお願いいたします。

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• 分譲マンションの選定等に関する有料相談を行っています。相談料等は、後記のフォームを参照下さい。

新築マンションの資料請求（無料）

記事に出てくる新築マンション

• シティテラス上杉
• 5,200万円～7,400万円
• 宮城県仙台市青葉区上杉二丁目
• 仙台市営地下鉄南北線 「北四番丁」駅 徒歩7分
• 1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 70.23平米～70.44平米
• 20戸／総戸数 336戸