パークホームズ仙台卸町 (おったまげ予定販売価格帯等の最速レビュー) 【トミー】

  • 更新情報:
  1. 2021年9月19日: 全体的に情報を追記
 
  • 本物件に関する動向について
  1. 9月の中旬頃より、モデルルーム等の優先案内会が始まります
  2. 販売予定時期:2021年10月下旬予定
 
  • 本物件に関する追加記事の情報
① 仙台市中心部以外に属する7物件を、本物件を含めて情報を整理:2021年10月5日更新

ライオンズ台原フォレストフォート、サーパス薬師堂、パークホームズ仙台卸町、シティタワーあすとレジデンシャル、プレミストあすとテラス、アドグランデ南仙台ステーションマークス、クレアホームズ南仙台駅前 (中心部以外の物件をズバッと整理) 【トミー】

 

② 補足編:2021年8月1日更新

パークホームズ仙台卸町:類似物件から専有部分を予想する (パークタワーあすと長町の写真紹介)

 

③ 周辺環境等の現地確認調査リポート:2021年9月27日更新

パークホームズ仙台卸町 (更なる発展に期待: 現地確認調査リポート)

 
  • 過去記事の更新情報:
プラウドタワー仙台晩翠通セントラル:価格表を追加、東リビングの供給情報を追記

シエリアタワー仙台青葉通:西側の写真を追加

 

はじめに

  • 仙台市の新築分譲マンションの紹介の7件目は、三井不動産レジデンシャルが分譲する パークホームズ仙台卸町 を選定しました。
  • 本市においては、中心部に近郊よりの郊外に位置する大規模物件になります。郊外と言っても、仙台駅までは5kmを超えません。
  • 今回は、プロジェクト発表会 (2021年7月) 時点による速報版として、予定販売価格帯等の情報を含めて共有をします。正式価格や物件情報の追加 (ランニングコストや共用施設の使用規定等) は、当ページ上で随時更新していく予定ですので、定期的な情報のキャッチアップをお勧めします。なお、掲載情報については、明記がなければ、本記事掲載時点に基づくものとします。
 

物件概要

  • 所在地:宮城県仙台市若林区卸町2丁目1-8 (地番)
  • 総戸数:286戸
  • 敷地面積:5,836.50㎡
  • 建築面積:3,019.62m2
  • 延床面積:31,154.17㎡
  • 竣工時期:2023年2月中旬予定
  • 引渡時期:2023年3月下旬予定
  • 構造・階数:鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上24階
  • 分譲後の権利形態:敷地は共有、建物は区分所有
  • 用途地域:商業地域
  • 専有面積:72.13㎡ ~ 96.90㎡ (3LDK ~ 4LDK)
  • 駐車場:288台 (駐車場率100%)、平置39台、自走式248台、来客用2台
  • 自転車置場:379
  • バイク置場:15台
  • 売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
  • 施工会社:株式会社大林組東北支店
  • 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス東北株式会社
 

立地および周辺環境等

立地

  • 仙台駅から道なりにおよそ3.9km

仙台駅との位置関係


 
  • 地震時の揺れやすさ:揺れやすい

  • 液状化の可能性:やや高い (国土交通省)
  • 浸水の可能性:0.5~3.0m未満 (国土交通省)
仙台市による排水幹線工事済

 

公共交通機関等へのアクセス

  • 地下鉄 (東西線:卸町駅):出入口階段までおよそ110m (前面道路から地下鉄出入口階段付近まで)
  • 車:前面道路の県道137号は、混雑時間帯は控えめに言っても混みます。目的地に応じた迂回ルートを作っておくことをお勧めします。
 

周辺環境等

  • 医:東北医科薬科大学若林病院、他多数
  • 食 or 日用品:イオン、西友、つかさ屋、コンビニ、ドラッグストア、ユニクロ、ダイソー、など多数
  • 住:銀行、郵便局
  • 教育機関、文化施設、娯楽施設、公園等多数
  • イベント:ふれあい市、夏まつり (花火あり) (陸上自衛隊 仙台駐屯地)
  • 公式ウェブサイトにて、非常に分かりやすくまとめられていますので、資料として引用します

周辺環境の位置図、公式ウェブサイトより引用

 

所感および本項のまとめ

メリット

  1. 街並みはきれいに区画整理されており、極端な曲がりやひねりが少ないので、動線が良く、結果として移動がしやすい
  2. 周辺環境等はかなり充実しており、選択肢の多い日常生活が可能
  3. アクセス良好: 中心部と逆方向にはアウトレットモール等があり、こちらも大賑わいです。ちょうど中心部とこれらの中間点に位置し、本市の景観的特徴である都会らしさと田舎らしさを、共に身近に感じ取れる
  4. 発展の可能性: 平成26年4月に本市より策定された仙台市都市再開発方針によれば、2号再開発促進地区の一つとして位置づけられており、計画的発展を期待しやすい。さらに、近隣では、仙台市六丁の目元町・六丁目土地区画整理組合による再開発が始まっています。約16.6万ha、総事業費は約120億円という大規模であり、西松建設による施工とのことです。

懸念事項

  1. 「卸町」という名前の通り、物流施設が多いことに加えて、直線で2.6knの距離に仙台東インターがあります。それゆえ、車通り、特にトラックの多さの覚悟は必要です
  2. 前記に付随して、空気や騒音等の環境面、横断歩道等においては交通弱者にとって交通安全面の注意や対策も要します
  3. 自然災害リスク: 海抜は10mにも満たない地域であり、浸水の可能性があります。また、地質も柔らかく液状化の可能性もあり得ます。本市や本物件でも対策等は講じられていますが、各自での備えが不可欠である事は言うまでもありません。
 

本項のまとめ

  1. 選択肢の多い日常生活が送れる
  2. 街の発展が持続する要素はあり、近隣の築浅分譲マンションは1件のみであるため、希少性が極めて高い物件になる可能性がある
  3. 環境、交通、自然災害に対する懸念がある
  4. 余談ですが、本物件の近くには、日本一大きい交差点があります

日本一大きい交差点


 

物件の詳細

敷地、ランドスケープ



 

 

建物、構造

  • 免震構造
  • 劣化対策等級: 3
  • 断熱等性能等級: 4
  • コンクリート耐久設計基準強度: 30N/mm2 (一部は、42-60N/mm2)
  • 主要採光:東リビング、南リビング
  • 建物デザイン:

公式ウェブサイトより引用

  • ルーフバルコニー住戸:4戸あり (東リビング)
  • プレミアム住戸なし
 

専有部

間取等

I、東向き住戸)

Bタイプ


 

Fタイプ


 



 



 

Lタイプ


 

II、南向き住戸

Hタイプ


 

Dタイプ


 



 

Jタイプ


 

想定される眺望

I、 東向き住戸



 

II、南向き住戸



 

III、西向き



 

代表的な構造仕様 (標準採用)

  • 二重床、二重天井
  • 天井高:2.5m
  • サッシ高:およそ1.95m
  • フローリング等級:ΔLL (II) -3 ← not good!!!
  • エコガラス (Low-E) (一部)
  • サッシ遮音等級:T2
  • 建材: F⭐︎⭐︎⭐︎⭐︎
  • トイレ: タンク有
 

代表的な機能仕様 (標準採用)

  • 床暖房
  • コンロ: IH
  • (食洗機は、オプション対応)
 

(専用使用)

  • 住戸前インターホンカメラ:有
  • バルコニー:水栓等無
  • 格子:面
 

主な共用部分と附帯サービス

  • 共用施設:オーナーズラウンジ (キッズスペース有)、パーソナルスタディルーム (扉付き、6ブース)、電話ブース、ゲストルーム
  • 共用設備備品等:ランドリー、EV充電器、ペット足洗場、トランクルーム (希望者のみ、有料、全152庫、北側敷地の端にあるため使い方の注意を要す)
  • 附帯サービス:
  1. 食品配達、新聞配達
  2. イオン専用カート
  3. 防災関係: 防災倉庫 (各階、ポータブルトイレ等)、対震ドア枠、非常用発電設備、エレベーターにおける地震と火災管制装置および停電時の非常運転等
  4. 防犯対策: 顔認証 (ハンズフリー)、防犯センサー (全住戸の玄関ドア、一部住戸の窓)、エレベーター内の非常用通報ボタン、住戸内の非常コールボタンなど
  • その他:
  1. 無料オプション:ワークスタイルセレクトプラン、高さセレクト、カラーセレクト
  2. エレベーター (3基):非接触式 (ボタンに指を近づければOK)
  3. 電気一括供給 (最大割引11%)
 

所感

  • 共用部分や附帯サービス等について、顔認証セキュリティはすでに導入している物件もいくつかありますが、比較的目新しいサービスと言えます。また、個人用スタディスペース、電話ブース、広めのオーナーズラウンジ等は、時代や社会背景を踏まえた対応ができている事を意味する
  • 大規模物件の割には、共用部分の施設設備を抑えめにしており、単に詰め込めば良いという短絡的でない点も評価できる。個人的には、脚立や台車等のシェア備品は、本物件には望ましいサービスであったと思う
  • 物件づくりに対する姿勢: メールでの要望ヒアリングや座談会等を行い、“声”をしっかりと聞こうとする姿勢が素晴らしい
  • 専有部の設備仕様は、詳細に明らかにされていませんが、本売主における過去物件と同等のレベルと考えられる → 類似物件と予想される パークタワーあすと長町 の写真を参考として追加記事を作成済 (2021年8月1日)
  • 懸念事項:
① 東棟における南寄り住戸は、リビングの採光リスク

② Bタイプ南側とE1およびE2タイプ玄関側 (北側) における開口部の位置関係



 

③ 1階部分の動線図 (後記図を参照) からは、ゴミ置場へのアクセスの不便さが考えられます。距離は妥協点としても、メールコーナーでの小回りの悪さが想定され、長物は気をつけないと壁を傷つける可能性があります。

④ 駐車場の出入りは、北側と南側に設けられており、分散化を狙っている点は、評価できます。しかしながら、南側からの侵入路は、歩行者、自転車、車との明確な分離がされておらず、残念に感じます。おそらく自転車の利用者は、歩行者と同じ通路を使う事になると予想されます。東側エントランスには、イオンカート置場もありますので、一定の歩行者が考えられます。また、イオンカート置場の近くには、ペット足洗場もあるため、不安要素が多くあります。

⑤ さらに、車の南側からの侵入については、荷物搬入等で東側エントランス前で停車し、後続車等に影響する可能性があります。カーゲート近くに縦列駐車がある事も、懸念事項です。すなわち、明らかな動線分離と車寄せは、クリアして欲しかったと感じます。

 



 

販売価格、ランニングコスト等

販売価格 (第一期予定価格帯)

本物件

(単位: 万円台)


 

⭐︎ 相対価格 (万円 / 坪):

I、東向き住戸:

Bタイプ, 72.15m2 (角住戸):約169万円 – 201万円 / 坪
Fタイプ, 81.48m2 (中住戸):約162万円 – 194万円 / 坪
A2タイプ, 72.13m2 (中住戸):約137万円 – 183万円 / 坪
Cタイプ, 75.03m2 (中住戸):約153万円 – 180万円 / 坪

CWVタイプ, 75.03m2 (角住戸、1戸のみ):約193万円 / 坪
Gタイプ, 85.62m2 (角住戸):約169万円 – 192万円 / 坪

(ルーフバルコニー付住戸)

Kタイプ, 94.27m2 (角住戸、1戸のみ、21階):約203万円 / 坪

Lタイプ, 96.90m2 (角住戸、2戸、20階、22階):約197万円 – 200万円 / 坪

Iタイプ, 90.58m2 (角住戸、1戸のみ、24階):約211万円 / 坪

 

II、南向き住戸:

Hタイプ, 90.18m2 (角住戸):約175万円 – 212万円 / 坪
E1タイプ, 76.19m2 (中住戸):約168万円 – 203万円 / 坪
Jタイプ, 92.54m2 (角住戸):約189万円 – 224万円 / 坪

 

他物件との比較

販売価格の比較表


 

ランニングコスト等

本物件

  • 未定 (18,000円程度が最低ラインのようです)
  • 公には公表されていませが、資金計画を作ってもらえば、希望住戸の予定価格が分かります。
 

他物件との比較

ランニングコスト等の比較表

 

結果

  • 物件価格は、類似物件に比して安い傾向にあり、近隣物件と大きな乖離はない
  • 予定価格帯には、最低階と最上階住戸が含まれていないため、物件全体の価格幅はさらに広がるものと思われる
 

総まとめと結論

  1. 生活利便性はとても優れており、多方面へのアクセスも容易な周辺環境である
  2. 自然災害リスク、環境、交通安全面に対する特段の配慮が必要
  3. 専有部分の間取りや設備仕様は一般的であるが、面積の点では選ぶ材料が多い
  4. 共用部分や附帯サービスは、駐車場率100%、個人型スタディスペース、電話ブース、ランドリーの採用などが特徴的である
  5. 販売価格帯は、近隣物件と同等程度
 
  • 結論
「住宅に係るグロスを抑えたいなら、買い!!!

そうでないなら、今は様子見が無難!!! ← 焦って買い急ぐ必要はない」

 

おわりに

物件紹介の7例目にして、やっと場所的な変化をもたらすことができました。次回の物件選定は未定ですが、おそらく再び中心近郊部に戻ることでしょう、、、

 

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・仙台市およびその周辺エリアにおける新築分譲マンションを中心として、中古マンション、都市計画やまちづくりなども紹介していきます。 ・仙台市またはその近郊に属する新築ないしは中古分譲マンション、福島市および郡山市の新築もしくは築浅分譲マンションを対象として、有料相談を行っています。また、購入相談だけではなく、セカンドオピニオン的な位置付けとしてのご依頼も受け付けています。 本サービスをとおして、購入契約をされた場合は、特典が附帯される可能性があります。 ・本サービスを希望される方は、下記の依頼フォームより受け付けております。 https://ssl.form-mailer.jp/fms/5e9f6e89720926

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