【番外編】新築マンション建築予定地を巡る!(紙屋町2丁目2番地区市街地再開発(サンモール一帯))【ひろしマンション】

はじめに

こんにちはーひろしです!今回は番外編「新築マンション建築予定地を巡る!」です。

まだ販売されていない、公式Webサイトも立ち上がっていない、でも建築計画のある物件の建築予定地を巡り、一部妄想も交えながら物件を紹介していきます!

今回は「紙屋町2丁目2番地区市街地再開発(サンモール一帯)」についてご紹介します。

 

紙屋町2丁目2番地区市街地(サンモール一帯)再開発

計画の概要

紙屋町2丁目2番地区市街地再開発」は2016年7月に広島の各種メディアで大きく取り上げられた複合再開発計画です。

広島市中区紙屋町の商業ビル「サンモール」は若者を中心とする衣料品・雑貨店・スーパーなどのテナントが入る商業施設です。

若者に根強い人気があるものの、1972年の開業で施設の老朽化に直面しており、郊外を中心に近年、大型の商業施設が相次ぎ出店していることで、一帯の集客力の低下が課題になっています。

2015年末に、広島市中区紙屋町の商業ビル「サンモール」の運営会社などがサンモールだけでなく、周辺のビルを加えたエリアを再開発し、高層ビルを建設するため、「紙屋町2丁目2番地区市街地再開発準備組合」を設立して地権者への説明を始めました。一帯の地権者は20者以上にのぼります。

計画では最大で地上50階を超える店舗やオフィス、ホテル、住宅、公益的施設、駐車場、駐輪場などが入るビルを目指しています。

計画作りを支える事業協力者として、「大和ハウス工業」と子会社の「フジタ」、「三菱地所レジデンス」の3社が選ばれました。

2016年12月に発表されたスケジュールは
  • 2018年 地権者との交渉を終え、都市計画を決定する
  • 2019年 再開発組合を設立
  • 2020年 着工
  • 2023年 竣工
でしたが、その後の進捗状況は明らかになっていません。噂によると地権者との交渉がかなり難航しているようです。

 

計画についてのひろしの考察

サンモールのある紙屋町は、かつては広島の商業の中心地でしたが、以下のグラフのようにどんどん影響力を失っています。

広島市で最も利用する繫華街の推移 出典:中国新聞

広島市で最も利用する繫華街の推移 出典:中国新聞


こうなった理由としては2000年に施行された大店立地法の影響が大きいと思われます。
従来の大店法(大規模小売店法)は店舗面積などの規制が強かったのですが、大店立地法は量的調整機能を事実上撤廃し、形式的な届け出だけで自由な出店が可能となりました。
これによって郊外にイオンモール、ゆめタウン、フジグランといった大規模な商業施設が乱立し、広島市の中心部である紙屋町・八丁堀がどんどん影響力を失っていったのです。(※実際、グラフ内に上がっている郊外エリアのシェア上昇と大規模商業施設の新規出店に明らかな相関関係があります)

こういった事態を重く見て再開発準備組合を設立したのだと思われますが、思うように計画が進んでいない所を見ると、20者以上いる地権者の思いは一枚岩とは言えないのでしょう。

 

建築予定地

建築予定地はこちらです。


いやーいいですねー。紙屋町交差点がすぐそばの立地で複合開発の大規模タワーマンション。

出入り口にはアーケードがありますし、シャレオの地下街にもすぐに入れるのでバスセンター・そごう・本通り駅を雨に濡れずに利用できます。

以下は現在のサンモールの写真です。

サンモール西側入口

サンモール西側入口


サンモール東側入口

サンモール東側入口


サンモール南側入口

サンモール南側入口


店舗内や南側の玄関口は綺麗な感じですし、周りが建物やアーケードに囲まれているのでビルの外観が見えにくいんですが、東西の入口から一部見える躯体は年季が入っていて、かなり老朽化した建物なんだと感じます。

 

ブランド

計画概要でもご紹介しましたが、売主はおそらく「大和ハウス工業」と「三菱地所レジデンス」のJVということになりそうです。
「大和ハウス工業」、「三菱地所レジデンス」ともに広島で分譲マンションを供給していますし、知名度は抜群の1流のハウスメーカーとデベロッパーですね。

2社の広島での主な実績は以下の通りです。

プレミスト上幟町

プレミスト上幟町


プレミスト相生通り

プレミスト相生通り


三菱地所レジデンスの実績

三菱地所レジデンスの実績


 

建物規模・外観

こちらが外観イメージになります。

再開発ビルのイメージ

再開発ビルのイメージ


 

再開発ビル周辺の商業施設のイメージ

再開発ビル周辺の商業施設のイメージ


現在はこちらの二つのイメージしか公開されておらず、全容はまだ明らかになっておりません。
地上50階を超えるビルを目指しているということで外観デザインにも期待がかかります。
同じアングルで写真を撮った現地の様子は以下の通りです。

再開発ビルのイメージ(現在の状況)

再開発ビルのイメージ(現在の状況)


再開発ビル周辺の商業施設のイメージ(現在の状況)

再開発ビル周辺の商業施設のイメージ(現在の状況)


この一帯がこれからどう変わっていくのか楽しみですね!

 

眺望

GoogleEarthを使用した、現地高層階からの眺望イメージです。

ひろしが載せている眺望イメージは、いつも1階あたりの階高を3mとして最上階の景色を載せています。

今回は50階建てなので150mです。(実際はおそらくもっと高くなります)

東側 出典:GoogleEarth

東側 出典:GoogleEarth


西側 出典:GoogleEarth

西側 出典:GoogleEarth


南側 出典:GoogleEarth

南側 出典:GoogleEarth


北側 出典:GoogleEarth

北側 出典:GoogleEarth


ここまでの高さになると街の端まで見渡せるのでどの方角でも圧巻の眺望ですね。

リーガロイヤルホテルが近くにあることで広島城が完全に隠れる北側は少しだけ残念ですね。価格的にはチャンスになるかもしれません。

 

販売時期

2016年に発表された計画では、2020年に着工し2023年の竣工を目指すということでしたが、その後の進捗は公表されておらず、サンモールは現在もこれまで通り営業しているため、現時点では全くの未定です。

価格予想

同じような立地、規模感の物件はありませんが、条件が近い物件は以下の2つになります。
  • アーバンビューグランドタワー 築17年 33階 92.1㎡ 6,590万円 坪単価236万円
  • ザ・パークハウス広島タワー   築6年 12階 77.32㎡ 5,980万円 坪単価255万円
ただ、令和3年の広島市の地価公示価格によると、建設予定地の紙屋町2丁目は上記2物件の建つ上八丁堀あたりと比較しても地価は2倍以上です。
  • 中区上幟町3-24 86万1000円/m2  284万6280円/坪 
  • 中区紙屋町2-2-20 194万0000円/m2  641万3223円/坪 
諸々加味すると、数年先で相場がどうなるかわかりませんが、平均坪単価300万円超えは確実で、部屋によっては400万円台もありそうです。

果たしてひろしはモデルルームに入れてもらえるのでしょうか・・・。

 

さいごに

番外編「新築マンション建築予定地を巡る!」いかがでしたでしょうか?

今回は2016年に広島の各種メディアでも大きく取り上げられた「紙屋町2丁目2番地区市街地再開発」についてひろしなりに調べてまとめてみました。

広島都心部での再開発マンションは他にも「YMCA一帯」と「本通り3丁目一帯」の2つの計画がありますが、本計画が他と異なるのは5年前に発表された計画にもかかわらず、その後全くもって進捗やスケジュールが公表されていないことです・・・状況は芳しくありません。

いやーはっきり言って欲しいです!住みたいです!(笑)。紙屋町に家があるなんて広島市民からしたら夢みたいですね。

実はひろしにはスムラボにおける個人的な目標というか夢がありまして、それは
  • 2030年までレビュー記事を書き続けること
  • 上記3つの再開発マンションのモデルルームに行ってレビュー記事を書くこと
  • 上記3つのいずれかに住み替えること
の3つです。長くブログを続けることも大変ですが、再開発マンションを買えるだけの与信を作るのはもっと大変そうです・・・。
というわけで夢の実現に向けてスムラボの更新も、本業のお仕事も、ひろし頑張ります!

 

今後も、毎月3回、10日・20日・30日に広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に今回のような番外編をまじえつつ投稿を続けていきますので、よろしければ引き続きご覧ください。
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広島でシステムエンジニアをしています。マンション管理会社の基幹システム構築をきっかけにマンション沼にハマってしまいました。 スムラボでは広島市内の新築マンションをレビューします。広島でマンション購入を検討されている方々の力になりたいと思っています。

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