パークホームズ日本橋時の鐘通り・パークホームズ日本橋本町の「私の印象」→「日本橋の魅力」に至近!【けろけろ准将】

本日はパークホームズ日本橋時の鐘通りパークホームズ日本橋本町についてです!

物件概要:
<パークホームズ日本橋時の鐘通り>
所在地:東京都中央区日本橋本町4丁目4番3(地番)
交通:総武本線「新日本橋」駅 徒歩3分
東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅 徒歩4分
東京メトロ銀座線「三越前」駅 徒歩7分
総戸数:122戸(販売総戸数118戸、事業協力者個数4戸含む)

<パークホームズ日本橋本町>
所在地:東京都中央区日本橋本町4丁目10番1他(地番)
交通:東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅 徒歩3分
総武本線「新日本橋」駅 徒歩5分
東京メトロ銀座線「三越前」駅 徒歩9分
総戸数:129戸



◆推しポイントは中央区で一番華やか(個人的感想)な、「中央通り」(三越やコレド室町とかのある通り)からの近さと、新日本橋駅からの激チカ!

なぜこちらに興味を持ったかというと、三井物件ということで「一定水準ではあるよね」感、日本橋はいいけど浜町は違うんだよね~のニーズに合致すること、駅距離が近そうなこと・・・などなど。

とはいえ、以前、近くの物件を見に行った際の印象で、昭和通りを超えると、とたんに「ザ・雑居ビル群!」な、「住むところとしてはどうだろう??」的なムードだよな・・・との先入観もありました。
でも、先に訪問された方々の「割安」とのコメントに期待して、現地調査することに!

今回は銀座に用事があったので、そこから20分ちょっとの「お散歩」で現地を確認後、モデルルーム(マンダリンオリエンタルホテルの入ったビル)へ。
この辺を休日に歩くのは、いろいろ新たな発見あって楽しい!裏路地にこんな店あったんだ~とか。

特にコレド室町の裏の福徳神社あたりは「都会のオアシス」的なムードで、居心地良さそうなカフェとかもあって、好ましい雰囲気です。あと、いわゆる「デパ地下」でお惣菜とか買ったりも、夕方とかだと値引いてたりしてお得感もあって・・・いや~楽しいなあ!

でも・・・昭和通りを越えるとなあ、と思いつつ、中央通りに面した「コレド室町」から現地まで移動。
桜並木の横道を横目に通り過ぎ、こじんまりした隠れ家的レストランやオフィスなどを眺めつつ歩いていくと・・・あっという間に出た!昭和通り。ここからが・・・あれ、近い!

そう、よくも悪くも、両物件、昭和通りから驚くほどすぐです!特に「時の鐘通り」のほうは面しております!!

確かに昭和通りに面している=首都高に面している、なので、騒音や排気ガスは不安があるものの、コレドとか三越とかのあるエリア(中央通り沿い=日本橋の魅力※個人的見解です)から「ものすごく近い!」華やかさの余韻を楽しんで歩くうちに、すぐ物件到着です!昭和通りからあまり中に入っていかないので、このエリアの他物件と比較して、雑居ビル群を歩かされてる感が少ないのです。

あと、新日本橋駅の出入り口にも思った以上に近い!表記は3分となってますけど、最寄りの入口はほんの目の前です。

そして周辺環境ですが、いや、確かに最高とは言えないですよ!雑居ビル群の中です。でも、「どうにも救われない」感じではなかったですね・・・。これもひとえに昭和通りからほとんど中に入っていかないゆえかと。

◆個人的には「時の鐘通り」VS「本町」→「日本橋の魅力」にやや近くて値段もやや安い(多分)「時の鐘通り」

「時の鐘通り」と「本町」は、両物件大差ない環境ゆえ、どちらかといえばやや「日本橋の魅力」に近くなる「時の鐘通り」かなと思いました。でも、好み分かれるところかと(例えば、高速から近いのは嫌という人、「時の鐘通り」にない各階ゴミ出しに重きを置く人は「本町」かと)。

「時の鐘通り」も、いわゆる「壁ドン」なのは北側だけだし、南側は別マンションの北側バルコニーと「こんにちは」状態ながら道1本分は離れているし、西側は昭和通り×首都高ビューだけど自物件の植栽のある通路で奥まっており、東側は向い低層オフィスだけど雰囲気はさほど悪くない!

高層になれば眺望もよいものの、その辺はきっちり価格に反映されており・・・予算と価値観での選択ですね。

◆「時の鐘通り」VS「パークタワー勝どき」→引き分け?!

さらに、「時の鐘通り」について、せっかくなので、同じ中央区かつ三井の「パークタワー勝どき」(以下、「勝どき」と省略)とも比較してみますね!

まずは設備仕様について、「勝どき」は、ネットではイマイチと書かれている方が多く、確かに満足とは言い難かった(必要なものはオプションでね、というスタンスですかね)。
でも「時の鐘通り」は、「勝どき」でオプションである玄関前カメラ付きインターフォンは「当然」標準だし、キッチンや浴室の仕様も、まあこれなら、という「都心のパークホームズ標準仕様」。
特に水栓がマシ!キッチンはリビングから見えたりもする部分なので、あまりに安い感じだと、テンション下がる(「勝どき」は・・・)けど、「時の鐘通り」のなら個人的にはOK!

天井高は「勝どき」に軍配!(「時の鐘通り」245cm、「勝どき」265cm。相当違う!!)。

あと、共用部も、タワーかつ大規模な「勝どき」に軍配!比べるまでもなく、「時の鐘通り」は屋上デッキくらいしかなく、各階ゴミ出しもなし(本町はある)。後から変えられない部分がイマイチということになる(泣)。

さらにさらに「時の鐘通り」は、間取りがね・・・例えば2LDKだと、相当微妙なものばかり!



並べたので見づらくてすみません。

うーん、間口狭い!柱出っ張りまくり!!
「勝どき」の間取りは、いずれもかなり良かったからなあ・・・

さて、じゃ、総合的に見たらどちらか、というと、これはもう好みというか、人それぞれの優先順位ではないでしょうか!

立地について言うと、好みはあれども、勝どきの街並み×「都営大江戸線直結(通路結構歩く)」と、雑居ビル群入口で首都高至近だが華やかな日本橋至近×「JR新日本橋3分(山手線神田へも10分程度、メトロ駅徒歩3分」を比較したら、私的には本物件の「勝ち」(勝どきの街の魅力に疑問が・・・※個人的見解です)。

資産価値も、「勝どき」は、既にタワマンが乱立しており、ちょっと将来に不安を覚える(駅直結で、オフィスも入り差別化されて、おそらくはまあ大丈夫なのでしょうけど)。それに対し、「時の鐘通り」は、東京駅近辺から連続するエリアが再開発満載で、かつ本エリアに良物件は多くはないので、どう見ても安泰!・・・のような気がする(素人目線ですが)。少なくとも「賃貸需要」では、「時の鐘通り」が優位かなと思ってしまう。



「将来の売却」を視野に入れると、「勝どき」には物件自体に総合開発の魅力あり「唯一無比」性で「勝どき」かもと思う(「時の鐘通り」にはこれはない)。でも「時の鐘通り」もこのエリアでは珍しい規模感・ブランド感で、希少性はあるかな。少なくとも暴落するような感じではないよね・・・。

・・・資産価値は引き分けかなと。

最後に、お値段については、それぞれ期を重ねるごとにお得度が下がっている気がしますが、とはいえ、現時点で残っている部屋でも、いずれも割高とはいえないと思うので、引き分け?!(タイムリーな情報収集必須)

いずれも1期1次は超絶ゲロ安な印象でしたが、順次値上げされてきており、今後残っている部屋を検討する場合には、ややシビアな分析が必要でしょうね。

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けろけろ准将です!約15年前、事前調査ほぼゼロで都内下町自己居住マンションを契約、「このマンションで良かったかなあ・・」と引渡し前に悶々と悩み(手遅れ!)、マンション情報収集が趣味になってしまいました。 その時購入したマンションは大大満足、大成功でしたが、もはやマニアになってしまったので、日々情報収集を続ける人生に!

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