パークコート白金長者丸 現地訪問レビュー【2LDK】

今回目黒駅徒歩8分のマンションである、パークコート白金長者丸の現地を訪問してきましたのでレビューしたいと思います。

物件概要

  • 所在地:東京都品川区上大崎2丁目7
  • 総戸数:34戸
  • 敷地面積:1,466.53㎡
  • 建物竣工:2021年5月
  • 引渡し:2021年9月
  • 売主:三井不動産レジデンシャル
  • 施工会社:西武建設
  • 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス
  • 駐車場:13台
  • 駐輪場:36台
現地周辺地図(物件公式HPより引用)


駅距離

  • 山手線「目黒」駅 徒歩8分
駅から建設地まで実際に歩いてみたら8分でした。駅までは平坦で歩きやすい道のりですが、目黒通りの信号待ちに思ったより時間がかかりました。(1分30秒くらい)

最寄り駅は目黒駅ですが、本マンションは恵比寿ガーデンプレイスまで徒歩7分程度です。恵比寿ガーデンプレイスから恵比寿駅までは屋根付きの歩く歩道経由で7分程度なので約15分で恵比寿駅まで向かうことも可能です。

日常で使うことはあまりないかと思いますが、道中の半分は屋根付きの動く歩道になりますので距離以上に使い勝手の良いルートになるのではと思います。

主要駅へのアクセス

  • 東京駅:22分
  • 池袋駅:22分
  • 品川駅:9分
  • 新宿駅:13分
  • 渋谷駅:5分
平日8時着想定の目黒駅から各駅へのアクセスです。さすが山手線目黒駅、都内主要駅のどこにでも30分以内かついずれも乗換なしでアクセス可能です。

渋谷駅、品川駅については10分以内にアクセスできる驚異の交通利便性です。

また目黒駅には東京メトロ南北線、都営三田線もあるため、地下鉄駅への移動も便利です。

1日の乗客数

  • 目黒駅:228,540人(JR:113,496人+東京メトロ:61,320人+都営地下鉄:53,724人)
*東京メトロはJRに合わせるため、乗降客数を半分にして計算

JRだけでなく東京メトロと都営地下鉄も乗り入れているため、非常に多い乗客数です。

この数字が表すとおり駅周辺には賑わいがあります。駅周辺の賑わいは、商業や飲食の充実に繋がりますので高評価です。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 目黒駅:562件
飲食店の数は想像より少なかったですが、500件を超えており駅周辺の飲食店の数は十分です。食べログに掲載されている店舗を見てみると焼き鳥、イタリアン、フレンチと大人向けのお店が多く、外食派の方にとっては毎日楽しめる街だと思います。

一方で本マンション周辺は閑静な住宅街で、飲食店は全く見当たりませんでした。

近隣スーパー

  • まいばすけっと
  • 東急ストア
  • アトレ目黒
もっとも近いスーパーは5分程歩いたところにあるまいばすけっとになります。その他規模感のあるスーパーは近所にないため、目黒駅にある東急ストアやアトレ目黒で買い物を済ませて帰るのが便利そうです。

近所に大きなスーパーがないのはマイナスですが、恵比寿ガーデンプレイスにライフができるという話も聞きました(詳細はわかりません)ので、今後の開発に期待です。

学区

  • 日野第三小学校
住まいサーフィンによると第三日野小学校区の平均年収は1,051万円とのことです。これは品川区の小学校でもっとも高いです。

平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。

結果として、高い資産価値を維持すると言われていますので、教育の観点だけでなく、資産価値の観点からも学区の平均年収が高いことはポイントが高いです。

第三日野小学校は非常に人気の学校です。現地を見てみましたが、綺麗で雰囲気も良く、人気校と言われる意味がよく分かりました。第三日野小学校区であることを魅力に感じる方は少なからずいると思います。

第三日野小学校


第三日野小学校区であることは良いのですが、本マンションは小学校まで徒歩17分と非常に遠いです。

子どもの足だと30分近くかかる上に、目黒通りなどの交通量の多い通りを通ることも心配です。特に小さいうちは子どもの小学校の送り迎えに親のサポートが必要になりそうなのは要注意です。

気になる方は一度現地を歩いて見られることをおすすめします。

待機児童数

  • 入園決定率:77.7%
  • 待機児童数:12人
保活のミカタより引用

渋谷区の入園決定率は23区平均である71.8%を上回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

公園

  • 三田丘の上公園
恵比寿ガーデンプレイスの隣に公園があります。規模はさほど大きくないですが、小さな子どもを遊ばせるには丁度いい広さです。

災害危険度

地盤も安定しており地震の揺れに対する危険度は低いです。液状化や高潮等の水害リスクも低く災害については安心できるエリアです。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 建物倒壊危険度:4038位 ランク1
  • 火災危険度:4191位 ランク1
  • 総合危険度:3710位 ランク1
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用

桃:液状化の可能性高、黄:液状化の可能性有、緑:液状化の可能性低



本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用

上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。



本マンションは洪水・高潮のリスクも低いです。

公式HPより

高い交通利便性

山手線内側かつ目黒駅徒歩8分という立地は非常に魅力的です。

都内主要駅であれば1本で行けてしまいますし、都心に位置するため、タクシー利用も便利そうです。

白金長者丸立地のパークコート

「白金長者丸」と呼ばれるこのエリアは古くから歴史がある閑静な住宅街です。周辺には豪邸が並びます。

さらに「パークコート」ブランドは三井不動産が展開するマンションブランドの中でも高級物件に付けられるブランドです。ブランド立地でもある白金長者丸エリアに建設される三井不動産の上位グレードマンションのパークコートは期待大です。

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらです。(カメラが結構ぶれてます…すみません)


東側の首都高

本マンションの東側にはすぐ目の前に首都高が通っています。壁が設置されているため視線が気になったりすることはなさそうですが、騒音や排気ガスなどは心配です。

マンション東側と首都高の距離感


また首都高下の一般道も車通りはほどほどあり、周囲を歩く際は注意が必要です。

恵比寿ガーデンプレイスが徒歩圏内

恵比寿ガーデンプレイスが徒歩圏内であることのメリットの一つはウェスティンホテルまで歩いて行けるということです。

ウェスティンホテルのザ・テラスというレストランで提供しているビュッフェのクオリティは非常に高いです。私が今まで食べたビュッフェの中で一番だと記憶しています。

味もさることながら、品揃えや雰囲気も抜群でこのビュッフェに歩いて行けるのは個人的にかなりのプラスです。平日ランチだと5,400円/人なのでたまのご褒美にぴったりです。

周辺相場

中古

  • ザ・パークハウス白金長者丸 築4年 目黒駅徒歩11分 坪600万前後(新築時坪550万前後)

新築

  • オープンレジデンシア白金長者丸 竣工2019年 目黒駅徒歩11分 坪465万円前後
ザ・パークハウス白金長者丸の中古販売価格である坪600万が一つのベンチマークになりそうです。

是非現地訪問をされた際にはすぐご近所にあるこのマンションをご覧いただきたいです。これぞ「邸宅」と呼べる圧倒的な存在感があります。

本マンションと比べても落ち着いた雰囲気かつ恵比寿ガーデンプレイスも近いことから目黒駅と恵比寿駅の両方が使いやすい立地にあります。

ザ・パークハウス白金長者丸外観


正直、ザ・パークハウス白金長者丸を越える単価になると本マンションを買うモチベーションが下がってしまうのですが、本マンションは比較的小さめの部屋を多くしています。

面積を刻んだ分、単価を上げても総額で周辺中古と勝負する価格設定にしてくる可能性は十分にあると思います。

まとめ

目黒駅徒歩8分という交通利便性の高い立地でありながらもマンション周辺は閑静な住宅街で静かな環境です。都心までの絶対距離も近いのでタクシー等の利用も便利だと思います。

また目黒駅まで足を伸ばせば多くの飲食店がありますし、たまの贅沢にウェスティンホテルのビュッフェを楽しむこともできます。外食中心のご家庭だとよりこの立地を楽しむことができると思います。

2021年9月引き渡しにも関わらずまだ販売が開始されておりません。あっという間に売る気なのかそれとも完成後ものんびり販売を続けていくのか三井不動産の方向性は不明ですが、現実的な価格で販売されることを期待したいと思います。

販売開始は7月予定とのことですので、少しでも興味を持った方は販売に乗り遅れないように資料請求をしてエントリーし、いつでも申込ができる状況を作っておかれることをおすすめします。

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小さな2LDKで妻と娘の3人暮らしをしているアラサーリーマンです。 自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。 ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

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