パークホームズ初台ザレジデンス 現地訪問レビュー【2LDK】

今回初台駅徒歩2分の駅近マンションである、パークホームズ初台ザレジデンスの現地を訪問してきましたのでレビューしたいと思います。

物件概要

  • 所在地:東京都渋谷区初台1丁目48-1
  • 総戸数:116戸
  • 敷地面積:1,280.46㎡
  • 建物竣工:2022年9月下旬(予定)
  • 引渡し:2022年12月下旬(予定)
  • 売主:三井不動産レジデンシャル、ワールドレジデンシャル
  • 施工会社:西松建設
  • 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス
  • 駐車場:32台
  • 駐輪場:228台
現地周辺地図(物件公式HPより引用)



 

駅距離

  • 京王電鉄京王線「初台」駅 徒歩2分
駅から建設地まで実際に歩いてみたら2分でした。駅までの道のりの大半は緑道となっており、歩道も広く緑も豊かでとても歩きやすいです。

四季折々の自然を楽しみながら駅まで向かうことができるのは、気持ちがいいです。

実際に歩いてみた様子はこちらです。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:28分
  • 池袋駅:19分
  • 品川駅:32分
  • 新宿駅:3分
  • 渋谷駅:20分
平日8時着想定の初台駅から各駅へのアクセスです。新宿へのアクセスのしやすさは圧倒的です。

新宿駅まで3分の印象が強いですが、他主要駅にも基本30分以内で到達できる交通利便性は魅力的です。

新宿まで出ればバスを含めて多くの交通手段があらゆる方向に出ていますので、どこに行くにも便利な場所です。

1日の乗降客数

  • 初台駅:65,172人
現地訪問した際はさほど駅前が賑わっている印象を受けませんでしたが、東京オペラシティがあったりとそこそこの活気はあります。

人の賑わいは商業・飲食店の充実に繋がりますので、活気のある街は高評価です。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 初台駅:515件
本マンションの位置する駅南口にある初台商盛会には様々なジャンルの飲食店が並んでいました。

また駅を挟んで反対側にある東京オペラシティにも飲食店がテナントとして入っています。53、54階の展望レストランからの眺望はとても素敵なものと思われますので、ちょっとした贅沢にはピッタリかもしれません。

近隣スーパー

  • 成城石井
  • まいばすけっと
もっとも近いスーパーは駅反対側の東京オペラシティ内にある成城石井です。近くにある歩道橋を経由すれば信号を気にする必要はありません。

メインで使うスーパーとしては少々物足りない品揃えでしたが近場に代わりとなるスーパーもありません。自炊派の方はスーパーの品揃えに問題ないかご確認されることをおすすめします。

学区

  • 幡代小学校
小学校までは距離も近く、緑道沿いを歩いていける位置関係なので通学は安心です。

待機児童数

  • 入園決定率:61.2%
  • 待機児童数:92人
保活のミカタより引用

渋谷区の入園決定率は23区平均である71.8%を下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

公園

  • 新宿中央公園
  • 代々木公園
徒歩10分で新宿中央公園、徒歩16分で代々木公園があります。距離自体はどちらも決して近いと言えるものではないですが、どちらの公園も非常に有名で規模の大きい公園です。

この2つの公園が日常使いできるというのは大きなメリットであり、本マンションの特徴だと思います。

新宿まで電車で3分という都心に位置しながら大きな緑も近所にあるという稀有な環境です。

災害危険度

地盤も安定しており地震の揺れに対する危険度は低いです。液状化や高潮等の水害リスクも低く災害については安心できるエリアです。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 建物倒壊危険度:2273位 ランク2
  • 火災危険度:2243位 ランク2
  • 総合危険度:1543位 ランク2
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用

桃:液状化の可能性高、黄:液状化の可能性有、緑:液状化の可能性低



本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水・高潮のリスクも低いです。

公式HPより

バランスの良い立地

駅まで歩きやすい緑道経由で徒歩2分、新宿駅まで電車で3分という交通利便性に加えて大規模公園も徒歩圏内と、都心駅近にありながら自然も豊富な立地は魅力的です。

公式HPより引用


駅反対側には東京オペラシティがあり、文化芸術施設が身近にあるのもバランスが良いかと思います。

眺望の良い南側住戸中心

本マンション南側は戸建てをはじめとした背の低い建物が多い為、高層階になると眺望の抜け感があります。

一方で低層階は眺望の抜け感はないものの、目の前の緑道の緑を拝むことができる為、低層は低層の良さがあります。目の前が緑道で前の建物との距離も十分に確保できていることから日当たりも問題なさそうなのも高評価です。

マンション南側の緑道


エントランスのデザインも高級感があり、完成すると周囲からも目立つ存在になりそうです。

公式HPより引用

充実した仕様

内廊下・リビング天井高2600mm・天井カセットエアコン標準となっています。板マンで2600mmの天井高は珍しく、エントランスの気合の入れようからも設備のグレードは高いものを出してくるのではと想定されます。

新宿駅周辺再開発

新宿駅周辺は複数の再開発が予定されており、今後も発展が見込まれます。中でも東京オペラシティのすぐ東隣で進んでいる「西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業」は本マンションにも大きく影響するプロジェクトになると思います。

野村不動産をはじめとした計5社の共同事業で、MAX65階建てかつ約3,200戸という非常に大規模な商業一体のツインタワマンとなる予定です。初台駅からも徒歩5分圏内の距離感になることから、完成すれば間違いなく初台駅NO1マンションになります。

当然とんでもない高値での販売が予想されるので、本マンション含めた周辺中古マンションの相場が上がることが期待できますし、商業一体のため近所に新たな商業施設ができることで生活利便性も向上します。特に本マンション周辺はスーパーの品揃えが懸念事項の一つなので、スーパーが入れば非常に便利になりそうです。

野村不動産のニュースリリースより引用


詳しくは野村不動産のニュースリリースをご確認ください。

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらです。


北側の首都高と甲州街道

本マンションの南側は非常に魅力的です。現地訪問の際も南側の開放感は高評価でした。

一方で北側はすぐ目の前に首都高と甲州街道があります。気になるレベルの騒音や空気の悪さを感じることは個人的にはありませんでしたが、車通りの多い道路でしたので、現地を確認されることをおすすめします。

マンション北側

周辺相場

中古

ピアース初台 築15年 初台駅徒歩3分 坪360万前後(新築時坪295万前後)

パークホームズ初台 築7年 初台駅徒歩3分 坪400万前後(新築時坪380万前後)

新築

クレヴィア渋谷初台 竣工2019年 初台駅徒歩5分 坪415万前後

アトラス笹塚駅前 竣工2022年 笹塚駅徒歩2分 坪440万前後

ほぼ同時期に販売中のアトラス笹塚駅前が坪440万前後ということを考えると初台駅の方が都心に近く、設備仕様が充実していること・アトラスが線路目の前であることを考慮すると、坪500万近い価格になるのではないでしょうか。

まとめ

バランスの良いマンションという印象を受けました。新宿駅まで頑張れば徒歩でもアクセスできる都心に位置しながらも緑豊かで大規模公園も徒歩圏内という環境は魅力的です。

北側の首都高と甲州街道は残念ですが、それが許容できれば日当たり・眺望も良く住環境は悪くないと思います。

近所で再開発が控えているのも個人的には楽しみなポイントです。

販売開始は6月予定とのことですので、少しでも興味を持った方は販売に乗り遅れないように資料請求をしてエントリーし、いつでも申込ができる状況を作っておかれることをおすすめします。

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小さな2LDKで妻と娘の3人暮らしをしているアラサーリーマンです。 自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。 ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

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