2024年もマンション探しは先手先手が肝心！②（1月2日からマンション探しへGO！）（キットキャット）

前回のブログに続き、１月２日～モデルルームをオープンしている住友不動産の物件をご紹介させていただきます。

引き渡し時期が年末にかけて、１年伸びた物件が見られていたので、２３区内でまだ２０２４年の引き渡しが間に合う物件を中心に取り上げていきたいと思います。

住友不動産は毎年の売上高、利益よりも３カ年で良い成績になるように、特定の月に販売・売上が積みあがらないようにコントロールされています。そのため、２０２４年４月～翌３月の間の売り上げ、利益が確保され次第、２０２４年度中の引き渡しは行わず、翌年度の始めの月（つまり２０２５年４月）に引き渡し日をずらして、売り上げが２０２４年度に計上されないようにしています。

そんな住友不動産独自の販売方法がございますので、徐々に２０２４年度中の引き渡し物件が少なくなってきます。年も明けてしまいましたので、既にカウントダウン始まっております。もし検討されるような物件がありましたら、早めにモデルルームに訪れて欲しいですね

※公式HPに記載の住友不動産の営業日の案内（１月２日から営業開始します！）

Contents

1 東京２３区の販売物件の一覧
1.1 城東エリア物件
1.2 城北エリア物件
1.3 城西エリア物件
1.4 城南エリア物件
2 今年（２０２４年）入居可能な販売物件（抜粋）
2.1 シティハウス平井
2.2 シティハウス綾瀬
2.3 レジデンスコート世田谷桜丘
2.4 シティテラス金町
3 総括
4 編集後記

東京２３区の販売物件の一覧

現在販売中の物件は２８物件（シティテラス桜上水は販売延期中）。それぞれのエリアで売り出し中の物件について確認していきましょう！

城東エリア物件

大規模物件の「シティテラス」ばかりですね、「シティハウス平井も既に同じ駅に「シティテラス平井」が存在するからこのマンション名になったわけで、大規模物件と言っても過言でありません。これだけの竣工済み巨大物件をかかえてても完売を急がない住友不動産はすごいの一言です。（もしくは既に残戸数は少ない）

城北エリア物件

再開発タワーマンションの「シティタワー」から大規模物件の「シティテラス」に加えて、規模感ある「シティハウス」（シティハウス王子、シティハウス竹ノ塚）とこちらも規模感ある物件が揃っていて、住友不動産の規模感の大きさを改めて知ります。と同時に小規模物件は早々に販売している感もありますね。（規模感もあったシティハウス町屋の販売中止が購入者側としては痛い！）

城西エリア物件

規模感が無い「シティハウス」とグランドシティタワー池袋が存在感を示すラインナップですね。シティハウス南大塚レジデンスとシティハウス南大塚テラスは、販売が終盤で家具付きの販売住戸もあるようですが、売り急ぐ感はあまりありません・・

城南エリア物件

城南エリアは他のエリアと比べて在庫不足感ありますね、シティテラス桜上水は掲載枠はありますが、実際の販売は行っておりません（販売休止）し、シティハウス二子玉川ザ・グランドも準グランドヒルズ扱いっぽいので、門戸は広く無さそうです。シティタワー武蔵小山は後発タワーマンションが武蔵小山駅で複数建築予定なのと、眺望に特別感があるので、その価値をわかってくれる方にゆっくり売る戦略のようです。城南エリアのマンション探しは選択肢が少なくたいへんです。。

今年（２０２４年）入居可能な販売物件（抜粋）

２０２４年に入居できる物件は７つありますが、ここでは３物件＋１を取り上げます。販売を長期化させたくない理由がありそうだったり、ライバル物件が強い中での販売で強気に出られない物件を取り上げております。

※2022年5月時点の引き渡し日と、現時点の引き渡し日の一覧表（以前投稿の記事で作成の一覧を更新しました）

シティハウス平井

「シティハウス平井」は、同じ平井駅でプラウドタワー平井が販売中なので、さすがにキャップはめられた感があります。現状販売中のお部屋も、まだプラウドタワー平井を意識した金額帯になっていると思います。ただ、それもプラウドタワー平井が販売している間だけだと思います。プラウドタワー平井が完売後はキャップが外されるので、住友不動産の販売中の物件の中での金額帯調整をしての値付けになってくると思います。

なお、同じ平井駅では「シティハウス平井サウスが販売中ですが、規模感が乏しく、広域で選ぶ方には選択の理由が商店街を通った帰り道というのは訴求力が薄いと思いましたので、そこまで取り上げるテンションは上がりませんでした（平井のことをわかっていない人目線ですと、建物の規模感で建物の魅力で押されないと、街の魅力を探るまで行きつかないことがあります）

「シティハウス平井はより都心側の駅から西方面（亀戸側）に向かいますが、シティハウス平井サウスはその名の通り駅の南側（東大島駅方面）に位置します。

シティハウス綾瀬

シティハウス綾瀬は既に竣工済みですので、現地モデルルームを確認できる物件です。近隣では、シティタワー綾瀬も建築・販売中です。

シティタワーのほうはもちろん高値ではあるものの、駅１分タワーマンションという訴求力があるので、どこまでシティハウスの物件に行って良いかは悩むところではあると思いますが、さすがに両者の物件では価格差がちゃんとついて販売中です。引き渡し日も近く、近隣の中古マンションと比べて、条件が良い部屋が選択できるのであれば、現地モデルルームに行っても良いのでは無いでしょうか。

南向きの住戸の開放感はなかなか良さそうな感じです。特に現状の中古マンションの蓄積が、駅の北側に集まっているので、余計に駅の南側に立地することは良い条件だと思います。

レジデンスコート世田谷桜丘

レジデンスコート世田谷桜丘は、小田急線千歳船橋駅が最寄りのマンションです。住友不動産株式会社・住友商事株式会社・日鉄興和不動産株式会社、という複数の会社が分譲主となっており、住友不動産のブランド「シティ」の名前は付きませんし、モデルルームも新宿住友ビルに独立して販売中です。建築上の出戻り工程が発生したようで販売活動はそこまで盛んでない印象です。ただ、環状八号線から離れた住戸については城南エリアではまずまずの駅ちか物件で規模感もある物件なので、前々から気になっておりました！

城南エリアのマンションらしい雰囲気を出している物件ですね

西側は環八通りになりますので、トラック等も通る形になります。そのためより東側に位置することが条件が良い形になりそうです。公園隣接もかなりホットスポットです！

プラウド世田谷砧ガーデンテラスと共に砧公園が生活圏になりますね！

どのマンションも同じような間取りばかり作っている住友不動産ですが、今回は工夫があります。バルコニーが深めで、窓が両面にあるコンサバトリーがあります。ここも複数デベロッパーが参加されている感がありますね。

また、先日キットキャットも取り上げたプラウド世田谷砧ガーデンテラスとは、１駅都心側になります。プラウドのほうは自動車での現地アクセスに難ありでしたが、レジデンスコートのほうは大通り沿いということもあり、断然良いドライブアクセス環境です

【プラウド世田谷砧ガーデンコート】砧公園の緑を感じつつ小田急線の利便性を享受できる立地（キットキャット）

過去にクリスティーヌさんが、個別物件で取り上げられています！

レジデンスコート世田谷桜丘｜住みやすさなら千歳船橋！駅徒歩7分で公園の隣現地映像【クリスティーヌ】

シティテラス金町

シティテラス金町)は過去ブログで掲載していますので、マンション自体についてはこちらをご覧ください。当時の予想通り下層階のほうが値段が高い状態で販売中です。もうすぐ完売か？という話もありますが、隣接地でショッピングモールが建築中なので、どこまで本気で販売されているのかという疑いもありますが、２０２４年中の引き渡しということでちゃんと売れる値段で売っているようです。

【シティテラス金町】デベロッパー各社の販売手法の傾向①（キットキャット）

ショッピングモールの建築は既に始まっており、基礎を作っている段階のようです。６階建て程度＋鉄骨造ということで、出来上がりは２０２５年には出来そうですね

手前にあるのがショッピングモール建設地と現自動車教習所、その後ろがプラウドシティ金町、およびシティテラス金町、シティタワー金町。教習所の場所には三井不動産レジデンシャルがタワーマンションを建築予定です。

手前の真っ黒なエリアが再開発エリア

総括

ホームページを見ていて、新しい情報がアップされており、パース画像の種類が増えていたりして新しいマンションの一面が見えて新鮮でした。一方で竣工後販売になっている物件も多くあり、きちんと供給数と売上高をコントロールしている姿勢は継続されているようです。

実際に分譲中の物件一覧を俯瞰して見てみても、特に「この要素があるから販売を先伸ばす」みたいな相関性はキットキャットには見つかりませんでした(笑)　ただ、個別の物件を見ると理由は何となく理由がわかる気がしましたので、今回取り上げてみました。キットキャットが考える引き渡し日が近い理由は下記の２つです。

①明確なライバル物件が存在する中での販売中の物件

・シティハウス平井（VS プラウドタワー平井)

・シティハウス綾瀬（VS シティタワー綾瀬)

②住友不動産の単独物件ではない

・レジデンスコート世田谷桜丘

買い手側としては、①については比較して選べるうちについては、より条件の良い物件のほうを選んでいきたいですね。そして②についてはデベロッパー側が自社単独で決められないことによる金額や引き渡しへの反映のためであり、問題があるわけではないことは理解しておいたほうが良いですね

②の例ではシティテラス新小岩がありまして、かつてブログで取り上げておりました。かなりの値上げでしたがいつのまにか売れておりホームページが無くなっていました。

「シティテラス新小岩」《お便り返し》住友不動産っぽくもあり、ぽくもないマンション（キットキャット）

編集後記

今回は２０２４年中に引き渡しの物件を取り上げましたが、それ以外の物件ではシティテラス中野と、シティテラス赤羽の２つですね。

中野のほうは厳密には東中野駅物件ではあるものの、中野駅前の再開発によりだいぶ相場が上がっている中で、まだ１億円以下の部屋がある模様です。安くはないですが今後このエリアでの再開発の影響を考えると未来を見すぎていない感がキットキャット的にはあります。

赤羽のほうは竣工済み物件ではあるものの住友不動産が後発物件を建築中であり、そこの好影響が出てくる可能性と、赤羽駅前のタワーマンションの建築による相場の上昇がありえそうな印象を持ったからです。

プロモーションビデオからも力の入り様がわかります！

https://x.com/tori_manshon/status/1743936730842194006?s=20

あとはもう２度と出てこないような立地や規模感のTHE ASAKUSA RESIDENCEとシティハウス下目黒の２物件はキットキャットの個人的な趣向もあって好きですね！（~~もっと昔におススメしてなくて申し訳ございません！！！~~）