今月の気になるマンション（9月）【2LDK】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

先月の記事はこちら！

今月の気になるマンション（８月）【2LDK】

では、参りましょう！

幕張ベイパーク　ブルームテラスタワー

海浜幕張駅徒歩14分、総戸数650戸。

https://www.makuhari-pj6.com/shinchiku/G2571001/map.html　より画像引用

〜のぞむものはここにある、公園の望むラストタワーレジデンス（MRでよく聞く渋い声のナレーションの人の声で）〜

若葉3丁目公園に隣接するタワマンはこれが最後になります。ZOZO PARKの場所がマンションになる可能性はありますが、具体的な次期や計画が決まっているわけではないので、計画上見えているものとしては現時点だと最後のタワマンになります。

最後ということで気合い入ってますね！特徴的なのは幕張ベイパークのタワマンで初めてとなる二層吹き抜けのエントランスです。

本作も同様ですが幕張ベイパークのタワマンは全て1階と2階の間に中間免震装置が入っている免震構造なので、構造上二層吹き抜けのエントランスが作りづらいという背景があります。ところが今回はエントランス部分を突き出すことで中間免震装置の影響を受けることなく二層吹き抜けのエントランスを実現できています（二層吹き抜けの部分だけ突き出ているのがパースからも分かります）。

当然コストは追加でかかったはずですが、既存タワマンにはない差別化ができている点は周辺中古ではなく新築を買おうと思える動機づけにもなります。

https://www.makuhari-pj6.com/shinchiku/G2571001/design.html　より画像引用

幕張ベイパークと言えば、南向きと西向きのオーシャンビューが特徴の一つ（特に西向きは花火も見えるので個人的には西向き推し）ですが、南向きは₄棟目の前作ライズゲートタワーとお見合いで海を感じづらい点は相対的にネガになるでしょう（西向きはうまくスカイグランドタワーからズラしています）。

周辺中古が坪300万程度、最近完売したライズゲートタワーの最終期もほぼ同等水準の価格で抽選にもなっていたことを考えると坪350万程度になってもおかしくないのですが、幕張ベイパークは千葉県から土地を取得した経緯もあってか過去4つのは全体的に弱気な値付けでした。そのトレンドが続くとなると坪320万くらいに落ち着く可能性も十分にあります。平均坪320万だと低層階や北向きは坪200万円台になってくると思うので、かなり買いやすい価格になる反面、抽選は避けられないでしょう。（ちなみに前作ライズゲートタワーは当時の周辺中古坪より安い価格で後発新築が出てきて、私も珍しく「価格で悩むマンションではない！」と強めな推しコメントをしてました）

2作目：スカイグランドタワーと4作目：ライズゲートタワーのモデルルーム訪問レポートもセットでご覧ください。

スカイグランドタワー　コロナ禍で魅力がより輝き出したマンション

ライズゲートタワー　モデルルーム訪問レポート【2LDK】

我ながら良いこと言ってる（自画自賛）

幕張ベイパークの新築販売が終わった時に坪200万円台で一次取得子育てファミリーにおすすめできる新築マンションは残っているのか、という不安があります。買い煽りの意図はありませんが、買おうかどうか迷っている人は「ライズゲートタワーを買い逃すリスク」を考慮したうえで意思決定されることをおすすめします。坪200万円台の希望の星は常にあるわけではありません。

周辺中古成約事例

クロスタワー＆レジデンス　2018年築　海浜幕張駅徒歩15分　坪300万（南向き・1X階）
スカイグランドタワー　2020年築　海浜幕張駅徒歩13分　坪340万（南向き・2X階）
スカイグランドタワー　2020年築　海浜幕張駅徒歩13分　坪300万（東向き・3X階）
ミッドスクエアタワー　2023年築　海浜幕張駅徒歩15分　坪320万（北東角・X階）

物件概要

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ザ・パークハウス目黒不動前レジデンス

不動前駅徒歩₃分・五反田駅徒歩12分・目黒駅徒歩13分、総戸数126戸。

https://www.mecsumai.com/tph-megurofudomae-r/map/　より画像引用

最近発表されたヴィークハウス目黒のすぐ目の前の不動前物件ですが、物件名に「目黒」が入っており目黒価格を意識した企画になりそうな印象です。

外観デザインは板倉建築研究所、地所レジ×板倉建築研究所と言えば、名作ザ・パークハウス鎌倉です。本作も鎌倉程ではないですが126戸の規模感以上に存在感ある仕上がりになりそうな感じがします。

https://www.mecsumai.com/tph-megurofudomae-r/design/　より画像引用

北向きはシティタワー目黒が被りますが、南向きは背の高い建物が目の前にないので眺望が抜けてきます。日常使いは不動前駅ですが、目黒と五反田も徒歩圏内なのは便利ですね。

不動前価格であれば坪800〜850万って感じなのですが、目黒を意識した価格にしてくるでしょうから、シティタワー目黒とプラウドタワー目黒MARCの間くらいの価格を意識してきそうです。現時点の相場だと坪950万前後あたりが一つの目安です。

19階建てということでこれが「タワマン」になっていれば坪100万くらいはプラスになっていたと思うので、タワーにしなかった地所レジの良心に感謝です。（~~18階建てをタワーとしてリリースした某錦糸町すみふ…~~）

周辺中古

ルフォン不動前　2012年築　不動前駅徒歩4分　坪680万
シティタワー目黒　2017年築　不動前駅徒歩4分　坪910万
プラウド五反田　2023年築　五反田駅徒歩6分　坪730万
プラウドタワー目黒MARC　2023年築　目黒駅徒歩9分　坪1,000万

物件概要

資料請求

ブランズ護国寺富士見坂

護国寺駅徒歩2分・新大塚駅徒歩9分・茗荷谷駅徒歩12分、総戸数36戸。

https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/gokokuji/map/　より画像引用

個人的に立地にグッときました！駅近であることはもちろんプラスなのですが、それ以上に眺望が魅力に感じました。タワマンが少ないこともあり眺望が抜ける住戸が少なめな文京区において、北向きは護国寺、南向きはお茶の水女子大学があって（特に北向きは）半永久的に眺望が守られる点は希少です（南向きは大学の間に戸建てが2つある）。

10階からの北向き眺望イメージ

https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/gokokuji/plan/　より画像引用

10階からの南向き眺望イメージ

https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/gokokuji/plan/　より画像引用

外観もめちゃくちゃかっこいい…。小規模マンションながらエントランスアプローチも造り込まれていて「分譲マンション」に住んでる感があるのもいいですね。

https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/gokokuji/design/　より画像引用

文京区は築年数が経っても価格が下がりづらく価格予想が難しいです。周辺中古からの逆算だとざっくり坪800万くらいな感じがしますが、最近の文京区新築はどこもかなり強気な価格設定で坪1,000万に届くものも出てきているので、周辺新築を意識すると価格は一段高くなりそうです。

文京区の新築はどれも小規模なものが多く、リリースされているマンションの数に対して「戸数」で見た時の供給数インパクトは小さいですし、本マンションは36戸と戸数も少ないので、安売りでサクッと売るというよりは高値でじっくり販売になりそうな感じはします。

周辺中古