かつて温泉地に建てられたリゾートマンションが築35年程度経ち、現在では100万円に満たない価格でも買い手がつかないとのニュースを目にします

この価格なら別荘として買ってもいいのではと思うかもしれません

買い手がつかない理由は、毎月かかる管理費修繕積立金にあります

近年では普通の新築マンションでも管理費の高額化が顕著となり、マンション取引の足枷にならないか懸念しています

販売価格の高騰よりやっかいですね

この記事では、資産価値を重視したマンション選びが主流となるなか、管理費など毎月かかる固定費にスポットをあてて解説しています

• 販売中の新築マンションでは近年のインフレを織り込み管理費が高騰している
• タワーマンションは共用施設が多いこともあり割高
• 中古売却時に高い管理費を敬遠されるおそれあり

ぜひ最後までお読みください

管理費の値上げは続いていく

玄関から出た内廊下はエアコンが効いていて快適、毎日共用部分を清掃してくれるスタッフが何人もいる、生ゴミを処理してくれるディスポーザーは便利

これらには当然毎月のコストがかかります

• 電気代
• 人件費
• 汚水処理費

2017年から2023年の７年間で管理費の平均値が３割値上りしたとの記事があります

「マンション「管理費」値上げ相次ぎ平均３割増　相談は過去最多」朝日新聞デジタル、2023年10月13日

私の本業の建築資材業界では、2022年からはじまった円安と世界的なインフレにより輸入原材料が30～50％値上げとなり、販売価格に転嫁できなければ赤字に転落する事態となりました

30年近く携わってきていますが正直これほど急激なことは経験がありません

この値上げを飲まなければ今後販売できませんという強硬なものだったり、採算が取れないので販売を取りやめるということもあり一部混乱も招いたのです

2024年、2025年と日本でもインフレを実感できるようになり管理費値上げがさらに進むものと思われます

私が購入したマンション例

• 管理費 11,500円
• 修繕積立金 6,700円
• 合計 18,200円

• 管理費 26,000円
• 修繕積立金 7,000円
• 合計 33,000円

タワーマンションは豪華な共用施設が多く管理費が高くなりがちです

現在販売されている新築マンション例

• 管理費 13,300円
• 修繕積立金 12,300円
• 合計 25,600円

• 管理費 15,000円
• 修繕積立金 7,000円
• 合計 22,000円

• 管理費 30,700円
• 修繕積立金 24,900円
• 合計 55,600円

• 管理費 26,000円
• 修繕積立金 7,000円
• 合計 33,000円

その共用施設ほんとうに必要ですか？

管理費は何に使われるのか

マンションに入居する人たちで構成する管理組合が管理会社にマンション管理業務を全面委託し、管理会社がそれぞれの専門業者に再委託するケースがほとんどでしょう

パーティルームやスカイラウンジがあれば空調や照明に電気を使います

コンシェルジュがいれば人件費がかかります

内廊下のマンションなら空調の電気代や清掃スタッフの人件費がかかります

駐車場は機械式であれば電気代が嵩みます

ディスポーザーがあれば、汚水処理の維持管理費、人件費がかかります

新築販売時には豪華な共用施設を販売戦略に使われる

マンション販売会社は、豪華な共用施設をアピールし購入者側の購買意欲を掻き立てようとします

• フィットネスジム
• スカイラウンジ
• パーティルーム
• キッズルーム
• ゲストルーム
• コワーキングスペース

2010年以前では温泉施設付きの物件もありましたね

私は現在タワーマンションに住んでいますが、パーティルームなどの共用施設を入居してから利用したことがありません

キッズルームは築10年もすると利用していた子供が成長して卒業してしまうそうです

利用しない共用施設に月々管理費を払うのはもったいないと感じるようになってしまいます

中古売却時に高い管理費を敬遠される

中古のマンションを購入しようとする人は、新築では高すぎるからと割安な価格に期待し購入判断します

販売価格と毎月かかる固定費にまず目がいく

私は価格が手ごろであっても、毎月の固定費が高額な物件は敬遠されてしまうと懸念しています

購入した価格が高くても、マンション相場が上がれば売却益がでます

一方、毎月の固定費は確実にキャッシュアウトしていき、居住年数が長いほど膨らむ

今後さらに値上げされると、売却益が目減りし投資目線としては魅力を失っていきます

管理費の安い新築マンション例

すでに完売となっていますが新築マンションで管理費の安い物件がありました

アルファステイツ深谷駅

竣工2025年3月

• 管理費 7,700円
• 修繕積立金 4,900円
• 合計 12,600円

安くできる理由としては

• 駐車場は平置き
• 共用施設は最小限
• ディスポーザーなし

大宮以北の高崎線内への通勤や、周辺地域への車通勤であれば現実的な選択肢です

郊外のマンションって値下りしそう…

その地域で１番と評価されるような物件なら大丈夫ですよ！

実際、私は神奈川県や埼玉県郊外の駅近物件を購入し、５年以内に売却することを繰り返して売却益を得ています

浮いた資金を新NISAに回してはどうか

私が現在住んでいるタワーマンションでは管理費26,000円と修繕積立金11,000円、合計37,000円を毎月支払っています

本来資産とは、毎月配当金や利子所得を自分のポケットに入れてくれるものであり、毎月キャッシュアウトするものではありません

投資系YouTuberが家は資産ではないと発信している理由です

ところが、アベノミクス以降マンション価格が右肩上がりとなり、新築マンションを買えば転売して儲けられる状況が続いてきました

出典；国土交通省公式HP

私もこれまで新築マンションの売買を繰り返して一定の資産形成に成功しています

住んでいるタワーマンションも幸い購入時より1,500万円以上高く売却できそうです

売却後、先ほどのアルファステイツ深谷駅のような固定費が安いマンションに転居すれば毎月25,000円浮きます

そして、マンションの売却益と月々浮いたお金の大半を株式投資に回していく

新NISAがはじまり、株式投資で得られた利益に税金がかからないというお得な制度ができました

都心好立地の新築マンションを購入し、数年後に売却益をねらう方法もまだ通用するかもしれません

とはいえ、都心のマンションは高くなりすぎました

50㎡でも１億円超など目を疑う状況です

アジア圏の富裕層が資金を日本の不動産に換えておきたい需要で、特に晴海や勝どきのタワーマンションをこぞって購入しています

マンション販売会社からすれば一般の日本人会社員に買ってもらう必要がないのでしょう

このような状況で、夫婦でペアローンを組み１億円以上の物件を購入して管理費など固定費も高いとなると株式投資に回す資金がありません

郊外でも管理費など固定費の安い物件を購入し、新NISAを利用した長期的な株式投資をしていく

これからの時代の手堅い戦略ではないでしょうか

そして若い方なら、若いときにしかできない経験や思い出作り、我が子のためにお金を使っていくのも良いでしょう

最後までお読みいただきありがとうございました

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

新築マンションの資料請求（無料）

記事に出てくる新築マンション

• メイツ川越南台
• 2,900万円台予定～5,500万円台予定
• 埼玉県川越市南台三丁目
• 西武新宿線 「南大塚」駅 徒歩2分
• 3LDK
• 67.07平米～73.60平米
• 4戸／総戸数 117戸

• URAWA THE TOWER
• 7,480万円～2億1,480万円
• 埼玉県さいたま市浦和区高砂一丁目
• 湘南新宿ライン（宇都宮～逗子） 「浦和」駅 徒歩3分
• 1LDK～3LDK
• 40.43平米～76.38平米
• 33戸／総戸数 525戸

• プレシス蓮田ステーションフロント
• 5,298万円～5,848万円
• 埼玉県蓮田市東5丁目
• 湘南新宿ライン（宇都宮～逗子） 「蓮田」駅 徒歩1分
• 2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 63.72平米・67.20平米
• 4戸／総戸数 155戸

こちらの物件も見られています

イニシア町屋ステーションサイト
公式サイト