新庄監督、シャクシャインの生まれ変わり説。
こんにちは！
地元愛の塊、札幌タワマンくんです！
今回は「エスコンフィールドタワー」（平均坪単価：居住用410万円/民泊住戸475万円）をレビューさせていただきます！
久しぶりのタワー！！！
16-25階が民泊可能、共用施設豊富、新駅建設中、注目ポイントが多いです。
資料請求3,000件を超えており、当社お客様からも「購入した方がよいかな？」と聞かれることが多くなってきていて、話題性を日々感じる物件です。
登録申込受付時点では総戸数の30%は超えていくことが予想されます。
また、要望している人の8割近くが北海道外の方らしく、民泊・投資・セカンドハウス目的が多いと感じます。
迷われている方も多いと思うので、いつものように忖度なしレビューできればと思います。
それでは見ていきましょう！
物件概要
- 所在地：北海道北広島市Fビレッジ22番
- 交通：JR千歳線「北広島」駅へ車で4分・徒歩26分（約2,050m）
［2028年新駅開業予定※出典：JR北海道ホームページ］ - 総戸数：508戸（募集対象外住戸40戸含む）
- 構造・規模：鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造 地上36階建（住戸は35階まで）
- 竣工予定：2028年9月下旬
- 入居予定：2028年12月下旬
- 敷地面積：10,001.67㎡
- 第一期予定販売価格：4,200万円台〜5億円台
- 間取り：1LDK〜4LDK
- 専有面積：41.16㎡～238.13㎡
- 売主：株式会社エスコン/大林新星和不動産株式会社
- 施工：大林組・佐藤工業特定建設工事共同企業体
- 駐車場総台数：496台〔自走式立体駐車場：456台、平置駐車場：40台（内軽自動車：7台）〕、他来客用平置4台、サービス用平置3台
立地
上記が北広島マップですが、大きく分けて2エリアに分類されます。
1つ目が「北広島駅周辺エリア」です。
現時点での主要駅です。
「レ・ジェイド北海道北広島」を筆頭にトナリエ北広島など、再開発が進んでいるエリアです。
特にファイターズの試合がある日の人口密度は凄まじく、タクシーとバスの列が大行列です。
2つ目が「エフビレッジエリア」です。
実際に生活するのはこのエリアメインとなります。
現時点でもエスコンフィールドをはじめとしてレジャーや飲食店がある中、新駅・北海道医療大学・ホテル・オフィス複合施設や賃貸マンションなど、これからも建築計画が目白押しとなっています。
当社でも成約者様ご招待用に年間シート2席とエスコンフィールド内駐車場を購入していたり、併設のヴィラに泊まったり、私も何回か足を運んでいますが、毎日がお祭りみたいな場所です。
訪れた人は重々承知かと思いますが、やはり何度行っても楽しいです。
ぶっちゃっけ個人的に野球興味ないので試合はあまり見ないのですが、そんな温度感でも行く度に楽しめます。
今までのエスコンフィールドのネックとしては、駅が遠かったこと、近隣駐車場が少ないこと。
北広島駅から歩いて向かう方も多く(20−30分前後)、バスやタクシーも大行列です。
行きだけでそれなので、帰りはもっと大変です。やっとバスやタクシーに乗れたと思ってもJRで更に大渋滞です。
そんなネックも新駅ができて少し解消されると思うので、街としても進化していくこと間違いないです。
住む・セカンドハウスであれば関係ない話に見えますが、エフビレッジへの来場者総数が増加していくことに繋がるので、街としての評価が高くなっていくと思います。
建物
もう共用施設がえげつないです。
スパ・サウナ・フィットネスがあることを踏まえると、ONE札幌ステーションタワーやプレミストタワー新さっぽろを超える北海道1位と言っても過言ではない共用施設です。
語るのも野暮なので、下記の写真をご覧ください。
間取り・価格
物件概要では「第一期予定販売価格：4,200万円台〜5億円台」となっていますが、価格表だと「第一期予定販売価格：4,400万円台〜4.3億円台」となっております。おそらく一番高価格の最上階南東角PHタイプが0期でのアンダー販売で決まっていたため、その住戸が5億円近かったのだと思います。
その一番高価格の最上階南東角PHタイプがこちらです。
ザ・ペントハウスです。
イチオシです。
PHは決まってしまっていますが、同じ間取りの左右非対称のPH’がオススメです。
下記で述べますが、当物件は間取り、部屋が重要です。
今検討している人の温度感
北海道のマンションマーケットは独特です。実需目的、リセールで話は変わってきます。
相談を受けている感じ、セカンドハウスを含めた実需目的の人はあまり迷っておらず、リセール・民泊目的の人が決めきれていない、背中を押すべきか引き止めるべきかみたいなイメージでした。
やはりモデルルームに行くと欲しくなります。
規模感が凄まじいです。
コンセプトムービーなんて見終わった瞬間、印鑑を押したくなるレベルです。
どんな人が買うべきか、やめるべきか、見解を述べます。
結論、人に相談するなら買うな、です。
実需
まずは実需目的の話です。実需での購入は全面的に大賛成です。
いま「住みたい、欲しい」と思ってて迷っている気持ちが、将来「買わなくてよかった」に変わるケースが少ないマンションだと思います。
規模感、ランドマーク性、今後の開発、どれをとってもワクワク感が強いマンションです。
このタワープロジェクトがゴールまたはこのタワープロジェクトだけで完結、といった開発ではなく、大規模開発の中の1つのプロジェクトなので、住んでからも楽しみがどんどん増えていくマンションに違いないと思います。
完全居住ですと職業や車利用など色々と限られてくるので、現時点で「欲しい」と思ってる人はそもそもハマってる人なので迷わずGOです。
セカンドハウス利用でも興味ある時点でファイターズファンであったり北広島に地縁があったり、もうハマってる人なのでアリだと思います。
こんな感じで、実需だとハマる人が限られていて、かつハマる人にはどハマりのマンションなので、もう心の中は決まっている人が多いと思います。
リセール
次にリセールの話。大前提、新築時購入層の大半が道外顧客を占めているマンションより、道内顧客率が高いマンションの方がリセールは良いです。または道外顧客率が高くても、居住・セカンドハウス率が高いマンションはリセールが良いです。
要は引渡後即転売が多いマンションは本当に厳しいです。
特に引渡後も新築在庫が残っていたら更に厳しいです。
とは言え、道外需要が高いマンションでないと中古時の価格の底上げがされません。
新築時は道外購入者が少ないけど、引渡後に蓋を開けてみれば道外からの需要が大きい。
そんなマンションが現在リセール狙えます。
なので北海道で新築マンションでリセールを狙うなら、
①道外需要がある
②新築時に道外広告が活発的ではない
③引渡前完売
以上３点の条件を満たす必要があります。
②と③の相反する条件を満たすのが本当に難しいです。
現在の北海道の新築マンションはそもそも坪単価が高く、北海道外へ広告をしないと売れませんし、引渡前完売なんてよほど広告費を使わないと難しいです。
しかし、首都圏や大阪と比較して割安・リセール狙えるを武器にして広告をするため、相対的に転売目的の人が増えていきます。
更に、新築時広告が増えれば増えるほど話題性が高まり、「みんな買ってるから買っておこう」感が醸成され、転売目的がどんどん増えます。
そうなると引渡後即転売が溢れかえります。
北広島というニッチな需要で引渡後転売住戸を購入したい層がどれくらいいるのか、という点はひとつ考えるべきポイントです。
また、当物件の情報解禁後から私は「Fタイプ(113.28㎡/4LDK/南西角)とF’タイプ(113.28㎡/4LDK/南東角)はリセール狙いでもアリです」と相談していただいた方には伝えておりました。
ただやはり、人気が殺到して抽選住戸になりそうな勢いです。
そんなFタイプが引渡後転売住戸として高価格でSUUMO等に出た場合、それを見た他住戸を購入した転売層が「自分の部屋も強気でいける」となり、一気に価格が底上げされます。
そうなってしまうとちょっと怖く、強気販売が増えてカスタマーは一歩引かざるを得なくなり、在庫が大量になってしまいます。
同じような状況で、引渡後転売住戸が大量にあった中、一巡目の転売住戸が売れ尽くして二巡目に入り好調へと変わったのがONE札幌ステーションタワーです。
しかしONE札幌ステーションタワーは札幌市内、しかも札幌駅直結&最高層という万人受けする強みがありました。
当物件の場合、総戸数508戸/北広島市という壁をどう超えるかかと思います。
上記の条件のうち、今の販売手法と広告を見ていると①道外需要と③引渡前完売は満たすと思います。
ただその分、道外購入者、更に転売目的の方が増えること間違い無いです。
そうなると引渡後転売住戸が大量に溢れ、札幌市内の大手不動産業者は「わざわざ売れるか分からない物件を北広島まで案内しにいきたくない」となって、普段高価格帯に慣れていない地場業者が案内することになり、決めきれないという状況に陥ってしまう可能性が高いです。
ただリセールでも勝ち筋はありまして、個です。
人気タワーマンションであること間違い無いので、リセールでも売れる部屋は売れます。
要は個、部屋選びが大事です。
リセール狙える部屋はいくつかあります。
しかしここでオススメな部屋を発表してしまうと結局同じ部屋にリセール目的が集中してしまい厳しい未来が待っているので、リセール狙いのお客様へは、リセール時に当社が責任を持って販売させていただくことを条件に、こっそりオススメ部屋をお伝えさせていただいております。
民泊
最後に民泊の話です。結論、民泊も部屋によっては行けます。
・民泊用フロアは16〜25階/各フロア18戸(17階は17戸,24階は15戸)
・ルールは札幌市と同じで年最大180日間民泊運用可能
・民泊宿泊者は鍵ではなく暗証番号で出入りする。
→宿泊者は共用施設使えない
・民泊部屋所有者は鍵を保有。
→所有者は共用施設使える
・宿泊者は出入り口とエレベーターが違う。
上記より、居住用フロアと民泊フロアで完全分離されているので、居住者はそこまで宿泊者が気になりません。
現時点で北広島で人気なホテル、「エスコンフィールドHOKKIDOホテル北広島駅前」の2025年4月〜2026年3月の稼働率で平均71.1%・16,792円とのことです。ファイターズ試合日に限ると74.2%・33,268円で、とんでもない水準で回っております。
ファイターズの試合ごとの稼働率を見ると利回りも良さそうです。
問題一つ目は、民泊可能部屋が176戸もある点です。
北広島駅まで距離がある現時点であれば満室に近づきそうですが、新駅が完成した時点で果たしてどれくらい宿泊者がいるのだろうというのが不安です。
176戸満室は難しく、選ばれし部屋の稼働率が高くなりそうです。
眺望や大きさ、価格設定によって稼働率に大きく差がつくと思います。
つまり部屋が重要になります。
問題二つ目は、投資用ローンです。
札幌市だと融資が通る投資用ローンでも、北広島市だと一気に厳しくなります。
なぜなら公示地価が低い、かつ事例がないので審査ができないからです。
引渡直前で担保評価が分かり審査開始できたとしても、条件はかなり厳しいものになりそうです。
以上より、民泊住戸は間違いのない部屋選びができて、かつ現金購入の方にはオススメです。
総評
今のままいくと、新築販売時は爆発的に売れて、それを見て転売目的で購入する人が増え、竣工前完売。
↓
中古では全く動かず、転売住戸が割安に。
↓
新築時と中古時の評価が全く違うマンションになる。
となってしまう可能性が高いと思いました。
前提、めちゃくちゃ良いマンションです。
引渡後評価の命運が別れるのは、どれくらい転売目的がいるのか、です。
竣工前完売を目指すなら転売目的購入者が必要、だけど引渡後に再評価を受けるなら新築時購入層の実需割合を増やすべき。
当社も新築時の売れ方を常時見て判断していきます。
せっかくシーズンシートもあるので、ご成約者様の宿泊向けに1部屋を法人で購入はアリかと考えておりましたが、冷静にこの金額をお客様へ還元するなら他のやり方にしようと思いました。
これがリアルかなと。
本気の人は先延ばしにせずに1期で購入するべきです。
選べる部屋の数が違います。
迷っている人は、先延ばしで様子見が良いかと思います。
今の調子で販売状況が続くなら、なんなら転売住戸でも良いかと思います。
ただ転売目的が少なくなって、セカンドハウス含めた実需購入が増えるのであれば、話は変わってきます。
住みたくて欲しい人(居住/セカンドハウス)は迷わず購入すべし！
少しでも悩んでいる人は様子見すべし！です。
「住みたくて欲しいけど部屋どうしよう」という方はご相談ください。
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昨日、当社エゾデベのコーポレートサイトが完成しました。
↓ ↓ ↓
＞「株式会社エゾデベ」公式HPはこちら＜
タワマン・ラグマン・新築、全てまとめて検討できるよう作成したので、是非ご覧ください！
また、専門性をお求めの方は下記HPをご覧ください！
＞「札幌タワマンくん」公式HPはコチラ＜
＞「札幌ラグマンさん」公式HPはコチラ＜
以上、「エスコンフィールドタワー」のレビューでした！！！
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
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