福岡市地下鉄空港線の西新・藤崎エリアで、新築マンションの価格が上がり続けています。
2023年7月に販売されたグランド・サンリヤン西新は、公開20戸の平均坪単価が約304万円。2024年にはポレスター西新が坪350万円前後、2026年にはザ・サンメゾン西新ヒルズが平均坪約410万円となりました。
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物件ごとに駅距離や建物の仕様、住戸の条件が違うため、単純に市場全体が同じ割合で値上がりしたとは言えません。それでも、西新駅徒歩10分圏で販売される新築マンションの価格水準が、この数年で大きく変わったことは確かでしょう。私が最初にマンションを買った2011年、姪浜駅から徒歩10分圏の85㎡は3,000万円台でした。今、西新駅徒歩10分圏で同じ85㎡の新築を坪410万円で計算すると、約1億540万円です。
もちろん、姪浜と西新では立地条件が違います。それでも、福岡市西部でマンションを探してきた私にとって、85㎡が1億円を超えるというのは、時代の変化を感じる数字です。
今回は、2024年に販売されていた「ポレスター西新」「グランドオーク藤崎南カノン」などを振り返りながら、その後の価格の動きを追ってみます。
当時は高いと思われた価格が、今ではどう見えるのか。
西新・藤崎の価格上昇は、周辺の街にどこまで広がったのか。
そして、これから坪500万円のマンションが登場するのか。
価格表と公示地価を見ながら考えてみます。
西新・藤崎エリアとは
西新駅と藤崎駅は、福岡市地下鉄空港線で天神から西へ3〜4駅。西新から天神までは約7分です。西新駅から藤崎駅にかけては商店街が続き、修猷館高校や西南学院などの教育施設も集まっています。地下鉄による都心へのアクセス、買い物の便利さ、学校、住宅街としての落ち着き。この組み合わせが、西新・藤崎の強みです。
今回の記事では、両駅から徒歩圏の城西・西新・祖原・高取・昭代・百道に加え、少し南へ離れた荒江・原周辺まで視野を広げます。駅近のマンションだけを見ていると、価格上昇の全体像が分かりにくいからです。
西新駅近くの新築は、いつから高くなったのか
| 販売時期 | 物件 | 西新駅から | 参考坪単価 |
|---|---|---|---|
| 2017年11月 | パークホームズ西新トラッドマークス | 徒歩3分 | 坪226万〜300万円（一般住戸） |
| 2023年7月 | グランド・サンリヤン西新 | 徒歩5分 | 平均約304万円 |
| 2024年 | ポレスター西新 | 徒歩7分 | 約350万円 |
| 2025年7月 | ザ・サンパーク西新 | 徒歩6分 | 約347万〜376万円 |
| 2026年3月 | イノバス西新 | 徒歩7分 | 約406万〜424万円 |
| 2026年9月 | ザ・サンメゾン西新ヒルズ | 徒歩9分 | 平均約410万円 |
2017年ごろ、西新駅徒歩10分圏の新築マンションは坪250万〜290万円台が中心でした。
それが2023年には坪300万円前後、2024年には坪350万円前後、2026年には坪400万円台へと上がってきました。
こうして並べると、2024年の坪350万円は、もはや突出した価格ではなくなっています。かつて別格だったのが、西新駅直結の「ブリリアタワー西新」です。
2018〜2020年に販売されたこのタワーマンションは、平均坪単価が約354万円でした。駅直結という立地と規模を考えれば、当時としては高額なマンションだったと思います。
ところが2026年には、西新駅から徒歩7〜9分の新築マンションで、坪400万円台が見られるようになりました。
かつて駅直結のタワーマンションに付いていた価格を、今では駅から少し歩く中小規模の新築マンションが上回っている。
これが現在の西新市場を象徴していると思います。
2023年、坪300万円だったグランド・サンリヤン西新
ここで、2023年の価格表を見てみます。グランド・サンリヤン西新は、西新駅徒歩5分、総戸数62戸のマンションです。
第1期1次の価格を私が計算したところ、平均坪単価は約304万円でした。
最低は約240万円、最高は約370万円。同じマンションの中でも、かなりの価格差があります。
グランドサンリヤン西新
例えば、南側のAタイプ（82.47㎡の4LDK）。同じ間取り、同じ面積でも、6階と14階では約2,900万円の差がありました。坪単価にすると約116万円の違いです。このマンションには、価格設定を考えるうえで重要な事情がありました。
建物の前には12階とほぼ同じ高さのマンションが建っており、12階までは眺望が制限される一方、13階以上になると視界が大きく変わるという立地条件です。そのため、12階と13階の間には大きな価格差が設けられていました。Aタイプでは約1,300万円、坪単価にして約52万円の差です。
ただし、13・14階のAタイプには、12階より優先順位の高い駐車場優先権も付いています。差額のすべてが眺望の対価とは言い切れません。
それでも、上層階の価格が高いのは、単に階数が上がるからではありません。目の前の建物を越えて眺望が開けることにも、明確な価格が付けられていたわけです。
眺望を重視するなら13階以上。一方、駅徒歩5分という立地や専有面積を重視するなら、12階以下にも十分な魅力があったと思います。
そして、ここ数年の西新の価格上昇を振り返ると、当時の価格差はまた違った意味を持ってきます。
眺望に制約があるとはいえ、駅徒歩5分という立地そのものの価値が変わるわけではありません。
周辺の新築価格が大きく上がった今、購入時の価格を抑えられた住戸にも、価格面での恩恵が及んでいる可能性があります。
もちろん、実際の中古成約価格を確認しなければ、どの階の住戸がどれだけ値上がりしたかは分かりません。眺望の良さは、中古市場でも評価される条件です。それでも、眺望のための上乗せ価格を払わず、駅近の立地と広さを手に入れる。そんな選び方にも合理性があったと思います。
ちなみに、6階の82㎡超の4LDKは、6,000万円を切る価格でした。
今、西新駅徒歩10分圏で80㎡を超える新築を6,000万円程度で買うのは、かなり難しくなりました。
2023年の平均坪304万円と2026年のザ・サンメゾン西新ヒルズの平均坪410万円を比べると、約35％の差があります。両物件の条件は違いますが、わずか3年で新築の価格水準がここまで変わったことは、購入検討者にとって無視できない事実です。
高い住戸が、必ずしも自分にとって最良とは限らない
私はマンションを見るとき、一般的に人気がある条件と、自分にとって価値のある条件を分けて考えるようにしています。
南向き、高層階、眺望の良さ。どれも魅力的ですが、その条件に付いた価格差を、すべての人が同じように評価する必要はありません。
例えば、眺望にはそれほどこだわらない人なら、同じ立地、同じ広さの住戸を安く買える方が魅力的かもしれません。反対に、毎日窓から見える景色を大切にする人なら、そのために予算を上乗せする価値もあるでしょう。
大切なのは、どちらが一般的に人気かではなく、その価格差を自分が納得して払えるかです。この考え方は、最近の新築マンションを選ぶときにも変わりません。
2024年、坪350万円でも高いと思われた時代
次に、2024年に販売されていた「ポレスター西新」を見てみます。ポレスター西新は、西新駅徒歩7分、総戸数22戸。
坪単価は約350万円でした。
直前に販売されたグランド・サンリヤン西新が平均坪304万円だったことを考えると、駅からの距離は少し長く、規模も小さいポレスター西新の方が高く感じられたかもしれません。
しかし、土地の仕入れ価格などを考えると、今後の新築がこれより安く出るとは考えにくい状況でもありました。
では、その後どうなったのでしょうか。
2025年7月時点のザ・サンパーク西新は坪347万〜376万円。関連記事：サンパーク西新南レジデンス（価格情報アリ） バスの使い方がカギになる
2026年3月時点のイノバス西新は坪406万〜424万円。
ザ・サンメゾン西新ヒルズ外観完成予想図
そして、2026年9月に優先分譲が始まったザ・サンメゾン西新ヒルズは平均坪約410万円です。
同物件の南向き中層階では坪400万〜430万円台。北向きのコンパクトな2LDKなら坪350万円前後から選択肢があります。
ただし、約78㎡の北向き7階Gタイプは1億690万円、坪約451万円。
住戸条件によっては北向きでも南向き中層階を上回る価格が付いています。
私は以前、この物件を取り上げた際、選ぶなら北向き7階のGタイプだと書きました。
北向きだから安い、という話ではありません。むしろ、この住戸は坪450万円を超えています。
それでも、北側に開ける百道浜・福岡タワー方面の眺望、ルーフバルコニー、住戸の独立性、間取りなどを含めて考えると、私には魅力的に映りました。
南向きという一般的に人気の条件だけで判断するのではなく、実際にどのような暮らしができるかを考えた結果です。
グランド・サンリヤン西新では、眺望の差額を払わずに12階以下を選ぶことにも合理性があると書きました。ザ・サンメゾン西新ヒルズでは反対に、眺望に価値を感じて坪450万円を超える住戸を選んでいます。
一見すると逆の判断ですが、根本では同じ考え方だと思っています。
価格が安いこと自体が目的ではありません。
自分が重視する条件に対して、納得できる価格が付いているか。
マンションを選ぶときには、そこを見極めたいのです。
さて、価格の推移に話を戻しましょう。
2024年には高いと感じられた坪350万円が、2026年には比較的購入しやすい住戸の価格帯になっています。
坪350万円は天井ではなく、通過点だった。
この2年間の価格の動きを見ると、そう感じます。
駅から離れれば安く買えるのか
グランドオーク藤崎南カノン
次に、藤崎駅から少し離れた「グランドオーク藤崎南カノン」を見てみます。
藤崎駅徒歩13分、総戸数32戸。
2024年当時の坪単価は約252万〜293万円でした。
西新・藤崎の駅近と比べると、坪単価で100万円程度安い水準です。
マンション価格が上がると、誰もが予算を増やせるわけではありません。
同じ予算で探すなら、駅から離れる、面積を小さくする、中古を選ぶ、といった選択が必要になります。
その結果、価格上昇が周辺の住宅地にも波及していくことがあります。
2026年の新築価格を見ると、その動きがうかがえます。
荒江2丁目の「サンパーク西新南レジデンス」は、西新駅徒歩17分、総戸数38戸。
坪単価は270万円台後半〜280万円台前半です。
さらに南の原4丁目、バス利用が前提となるアーティックス原ヴェルソーレでも、販売価格から計算した坪単価が250万円台となる住戸があります。
関連記事：アーティックス原ヴェルソーレ 「原」という「買える」街
2024年に藤崎駅徒歩13分で見られた坪250万〜290万円台という水準が、今では駅から徒歩17分の物件や、バス利用を前提とする物件でも見られるわけです。
ただし、これだけで購入者が実際に南へ移動したと断定することはできません。購入者の前住所や検討履歴までは分からないからです。
それでも、駅近の新築が高くなるほど、周辺の住宅地が価格面での受け皿になるという見方には、一定の説得力があると思います。
一方、駅近と駅遠の坪単価の差は、むしろ大きくなっています。
西新駅徒歩10分圏で坪410万円、荒江の徒歩17分の物件で坪280万円とすると、その差は約130万円。
70㎡なら約2,750万円もの違いです。
この差をどう考えるか。
地下鉄を毎日利用する人と、車やバスでの移動が中心の人では、駅徒歩圏の価値も違うでしょう。
子どもの通学、買い物、将来の売却まで考えると、単純に安い方が得とも言えません。
ただ、2,750万円あれば、住宅ローンの負担も、その後の暮らし方も大きく変わります。
これから西新・藤崎でマンションを買う人にとって、重要な判断になるでしょう。
土地の値段は、マンション以上に上がっている
西新駅周辺の公示地価の推移（土地代データ〈国土交通省「地価公示」を集計〉、西新駅周辺の調査地点平均。商業地を含む）
マンション価格が上がっている背景には、土地の値上がりもあります。
西新駅周辺の公示地価は、集計データによると2017年から2026年にかけて約2.1倍になっています。
2026年も前年比で約8.9％の上昇です。
一方、同じ期間に確認できる駅近新築マンションの価格事例は、坪250万〜290万円台から坪410万円前後へ上がっています。
上昇率で見ると、土地の方が大きく伸びています。
ただし、ここは少し注意が必要です。
公示地価は土地1㎡当たりの価格であり、マンションの坪単価は建物を含む専有面積1坪当たりの販売価格です。マンションの価格には土地代だけでなく、建築費、設計費、販売経費、事業者の利益なども含まれます。
また、公示地価の集計には商業地が含まれる一方、今回比較しているマンションは個別の住宅物件です。そのため、地価が2.1倍になったからといって、マンション価格も同じように2.1倍になるべきだとは言えません。それでも、西新周辺で土地を取得して新たにマンションを建てる事業者にとって、用地取得費の上昇が大きな負担になっていることは想像できます。
しかも建築費も上がっています。
これから販売されるマンションには、高い土地代と建築費が反映される可能性があります。
ただ、売主のコストが上がったからといって、購入者が無制限に高い価格を受け入れるわけではありません。
高く売りたい事情と、高くても買える人がいるかどうかは別の話です。
ここが、これからの西新・藤崎市場を見るうえで重要だと思います。
次は坪500万円の時代になるのか
西新駅からの徒歩分数と坪単価。実績は販売価格（時期は各ラベル）、白抜きは筆者の予想で正式な価格ではありません
これからの西新・藤崎で、私が注目しているのは駅近の2物件です。
西新駅徒歩5分のMJR西新アークタワーと、藤崎駅徒歩3分のデュオヒルズ高取。どちらも駅への近さが魅力です。
物件・計画 最寄り駅 規模 引渡予定 価格・見立て
MJR西新アークタワーの建設地
MJR西新アークタワー 西新5分 71戸・18階 2029年3月中旬 未定（販売開始2027年3月予定）／私の予想は坪500万円前後〜
デュオヒルズ高取 藤崎3分 36戸・14階 2028年1月下旬 5,448万〜9,598万円
ザ・サンメゾン西新ヒルズ 西新9分 40戸・8階 2028年1月 優先分譲平均坪約410万円
住友不動産の西新7丁目計画 西新12〜13分（藤崎10分） 予想は坪450万円以上
九電不動産の荒江3丁目計画（グランドオーク藤崎南とは別の土地） 西新19分 予想は坪300万円台
※価格・販売時期・規模は原稿作成時点の参考情報です。予想坪単価は筆者の見立て。
MJR西新アークタワーついては、私は坪500万円前後からの価格設定もあり得ると見ています。駅徒歩5分で18階建てという条件を考えると、現在の西新駅近の坪400万円台から、さらに一段上の価格を狙う可能性があるからです。
一方、デュオヒルズ高取については、すでに示されている販売価格があります。価格帯は5,448万〜9,598万円、面積は51.01〜73.08㎡です。ただし、この価格帯と面積帯だけでは、個別住戸の坪単価は分かりません。最も安い住戸が最も狭いとは限らず、最も高い住戸が最も広いとも限らないからです。
個別住戸の価格表が確認できれば、さらに詳しく比較してみたいと思います。
坪700万円台の住戸も登場
一方、西新では、坪500万円を大きく上回る価格設定も見られます。西新二丁目の「リビオ西新二丁目」では、最上階となる6階の100㎡超の住戸に、2億円を超える販売価格が付いています。確認した販売情報では、101.68㎡の3LDKが2億960万円、103.55㎡の3LDKが2億1,500万円、115.61㎡の4LDKが2億6,540万円。坪単価にすると、約681万〜759万円です。もちろん、いずれも100㎡を超える特別な住戸です。一般的な70㎡前後の住戸と同列に扱うことはできません。また、これは販売価格で、実際にその価格で成約価格ではないことは注意してください。
それでも、西新で坪700万円前後という価格が提示される時代になったことは、注目に値します。
坪500万円なら、70㎡で1億円超
ただし、これから私が見たいのは、坪500万円のマンションが登場するかどうかだけではありません。その価格で、実際にどれだけ売れるのか。坪500万円なら、70㎡で約1億590万円です。夫婦共働きでも簡単に買える金額ではありません。販売価格が上がるほど購入できる層は限られます。西新という人気エリアであっても、価格を上げれば必ず売れるとは限らないでしょう。
そして、ここでも住戸の選び方が重要になります。
仮に同じマンションの中で、南向きと北向き、眺望の良い住戸とそうでない住戸に大きな価格差があったとします。その差額を払う価値があるかどうかは、人によって違います。
もちろん、一般的に人気のある条件は、中古で売却するときにも評価されやすいでしょう。
しかし、購入時に高く買った分を、売却時にそのまま回収できるとは限りません。マンション価格が上がっている今だからこそ、物件全体の相場だけでなく、同じ建物の中でどの住戸を、いくらで買うかを丁寧に考えたいところです。
まとめ
西新・藤崎エリアの新築マンション価格を振り返ると、この数年で市場の水準が大きく変わったことが分かります。2023年のグランド・サンリヤン西新は平均坪約304万円。
2024年のポレスター西新は坪350万円前後。
2026年のザ・サンメゾン西新ヒルズは平均坪約410万円。
ポレスター西新
同じ条件の物件を比較しているわけではありませんが、駅近新築の価格帯が上へ移ってきたことは明らかです。そして価格上昇は、西新駅近くだけで終わっていません。藤崎駅から少し離れた住宅地や、荒江・原といった南側のエリアでも、坪250万〜290万円台の新築が見られるようになりました。
2024年に坪250万〜290万円台だった藤崎駅徒歩13分の物件と、2026年に同程度の価格帯で販売される荒江・原の物件を比べると、価格上昇の影響が周辺にも広がっていることがうかがえます。
一方で、これからも同じペースで値上がりが続くかは分かりません。
土地代や建築費が上がっているからといって、購入者の予算まで同じように増えるわけではないからです。
今回、グランド・サンリヤン西新の価格表を改めて見て、もう一つ感じたことがあります。同じマンション、同じ間取りでも、眺望の違いによって数千万円の価格差が生まれること。
そして、価格の高い住戸が、すべての人にとって最良の選択とは限らないことです。
眺望を優先するのか。
広さや駅距離を優先するのか。それとも、購入価格を抑えて、その後の暮らしに余裕を持たせるのか。
私がザ・サンメゾン西新ヒルズで北向き7階に魅力を感じたのも、結局は同じ考え方です。あちらでは、百道浜・福岡タワー方面の眺望に、差額を払う価値があると感じました。
一般的な人気条件に引っ張られるのではなく、自分が本当に価値を感じる条件を選びたい。
今後、MJR西新アークタワーなどで坪500万円という価格が示される可能性は十分あると私は考えています。
しかし、価格が付くことと、売れることは別です。
これから西新・藤崎でマンションを探す人には、まず無理のない購入総額を決め、その予算の中で駅距離・広さ・築年数をどう組み合わせるかを考えてほしいと思います。
新築の駅近にこだわるのか。
駅から少し離れて広さを取るのか。
あるいは中古も含めて探すのか。
西新・藤崎は魅力的な街ですが、どのマンションでも、どんな価格でも買っていいわけではありません。
次の注目点は、坪500万円のマンションが出てくるかどうかではありません。その価格で、どれだけ売れるかです。
そこに、西新・藤崎エリアの次の相場が見えてくると思います。
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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