西新の「一歩奥」へ
西新駅で地下鉄を降りると、商店街の活気とリヤカー部隊の声、学生の往来があります。西新はいつ来ても「動いている街」です。今回は、そこから少し奥へ入った福岡市早良区祖原。
西新駅1番出口から歩いて9分、祖原公園に近い小高い場所に「ザ・サンメゾン西新ヒルズ」が計画されています。
事業主はサンヨーホームズ。「ザ・サンメゾン」の「ザ」は同社の最上級ブランドで、表参道や芦屋、福岡では大濠公園などでも展開されてきました。
西新駅徒歩9分の新築マンションはいくらになったのか。そして、価格表を見比べたうえで、私ならどの住戸を選ぶのか。
そのあたりまで見ていきます。
物件の基本データ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 福岡市早良区祖原232番（地番） |
| 交通 | 地下鉄空港線「西新」駅1番出口 徒歩9分 |
| 総戸数 | 40戸 |
| 構造・規模 | RC造・地上8階 |
| 間取り | 2LDK・3LDK（52.99㎡〜110.56㎡） |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 駐車場 | 40台（設置率100％／うち機械式24台） |
| 駐輪場 | 80台（全台屋内） |
| 学区 | 高取小学校・高取中学校 |
| 竣工／引渡 | 2027年12月予定／2028年1月予定 |
| 売主 | サンヨーホームズ |
| 施工 | オークス建設 |
| 価格 | 5,590万円〜1億890万円（優先分譲・公開17戸） |
| 掲示板 | ザ・サンメゾン西新ヒルズってどうですか？ |
祖原という丘｜駅前とは少し違う西新
小高い丘を登っていきます
物件のすぐ近くにある祖原公園は、昔から「麁原山（そはらやま）」と呼ばれてきた小山です。鎌倉時代の元寇（文永の役）では、上陸した元軍が陣を構えたと伝わる場所でもあります。
いまは西新の住宅地の中にぽっかりと残った緑地で、物件から徒歩2分です。
西新駅前のにぎわいから住宅街へ入り、坂を上がっていくと雰囲気が変わります。公式サイトが「PREMIUM HILLTOP」とうたっている意味は、現地を歩くとよく分かります。
上り坂のぼぼ頂上に建設地
ただし、高台であることはメリットばかりではありません。
駅から物件へ向かう帰り道は上り坂です。
不動産広告では同じ「徒歩9分」でも、平坦な9分と坂道を含む9分では体感が違います。ここはモデルルームだけで判断せず、一度、西新駅から現地まで歩いてみてほしいポイントです。
もう一つ、現地を歩いて気づいたことがあります。
物件の西側は、道路を挟んでお寺です。
実際に見た限り、住戸からお墓はほとんど見えないと思います。ただ、気にされる方は、検討している住戸からの見え方をモデルルームで確認しておくと安心です。西側は落ち着いた環境が保たれやすいとも言えます。しかも、このお寺の境内には桜が植わっています。さらに、徒歩2分の祖原公園も桜の名所です。
向かいのお寺と祖原公園。春には、桜に囲まれるような立地になります。わざわざ出かけなくても、散歩がてら花見ができる距離です。
隣はお寺です
西新の利便は徒歩圏にそろう
公式サイトより
日常の買い物環境は十分です。
- ハローデイ西新店：徒歩7分
- 西新中央商店街：徒歩9分
- プラリバ：徒歩12分
そして西新といえば、商店街の「リヤカー部隊」。
春になると、タケノコを売っているおばちゃんがいます。これが毎回、本当においしい。
私は買って帰っては、酢味噌をつけてそのまま食べたり、焼いて醤油や塩だけで食べたりしています。シンプルな食べ方ほど香りが引き立ちます。スーパーでは味わえない、西新ならではの季節の楽しみです。
飲食店も豊富で、ちょっとした外食に困ることはありません。
そして、西新駅から天神までは地下鉄空港線で直通7分。
福岡市西部のマンションを多く見てきた私からすると、ここはやはり西新の強さです。筑肥線沿線にも魅力的な街はありますが、都心へのアクセスという点では一段違います。
こんな生活ができる！ ～西新祖原での1日～
祖原山の頂上から北を見ると、福岡タワーが
【平日】
朝は祖原の丘を下って西新駅へ。天神まで直通7分なので、朝食をゆっくり取ってから出ても間に合います。
帰りは商店街で夕食のおかずを買って、坂を上って帰宅。この坂が、ちょうどいい運動になります。
【休日】
自転車で少し走れば、百道浜や福岡タワーの周辺へ。紅葉山公園を散歩したり、プラリバで買い物したり。
そして夕方、ルーフバルコニーから、昼間に行った百道方面を眺める。そんな休日が想像できます。
高取小・高取中校区、そして第6学区
西新という立地に加えて、子育て世帯にとって大きいのが、高取小学校・高取中学校の校区であることです。
高取中学校は、福岡市内でも特に人気の高い中学校です。この校区に住みたくて、住まいを探す家庭も少なくありません。
さらに、このエリアは福岡県の公立高校入試で人気の「第6学区」。県立トップの修猷館高校も徒歩9分の距離にあります。
高取小学校までは徒歩7分。
福岡で住宅を探している人なら、このあたりの学校名に反応する人は少なくないでしょう。
一方、注意したいのが高取中学校までの距離です。
徒歩19分、約1,520m。
小学校に比べるとかなり距離があります。
中学校には3年間、基本的に毎日通います。子どもがいる家庭なら、駅から物件までの坂道と合わせて、こちらも実際に歩いて確認しておきたいところです。
建物を読む｜40戸・8階の落ち着いたマンション
敷地面積は約1,480㎡。建蔽率は約40％、容積率は約190％で、敷地いっぱいに建物を詰め込んだ計画ではありません。
総戸数40戸という規模も含めて、大規模マンションとは違った落ち着いた住まいになりそうです。
設備面で私が注目したのは次の4点です。
ZEH-M Oriented・低炭素建築物のダブル取得予定
省エネ性能の高いマンションです。住宅ローン控除などで有利になる可能性もありますが、税制は変わりますので、購入時点の制度を確認してください。
ホテルライクな内廊下
玄関前が外部から見えにくく、雨風の影響も受けにくい内廊下です。この価格帯のマンションとしては欲しい設備でしょう。
駐車場設置率100％
40戸に対して40台を確保しています。
西新エリアで車を持ちたい人には魅力的ですが、40台のうち24台は機械式です。
私はマンションを見るとき、機械式駐車場があれば長期修繕計画を確認するようにしています。便利な設備である一方、将来的には維持・更新にお金がかかるからです。
管理費・修繕積立金だけでなく、将来の更新費用をどう見込んでいるのかも確認しておきたいところです。
オール電化（エコキュート）
この物件はオール電化で、給湯にはエコキュートが採用されています。
私自身、オール電化とガス併用の両方の住まいに住んだ経験がありますが、わが家の場合はオール電化のほうが光熱費を抑えられました。
ガスの基本料金がかからず、エコキュートなら割安な夜間の電気でお湯を沸かせます。電気料金や料金プランによって変わるので一概には言えませんが、住み続けるほど効いてくるメリットだと感じています。
一方、IHでは使えない調理器具もあります。現在使っている鍋などは一度確認しておくといいでしょう。
屋内駐輪場と濡れないゴミ出し…地味に最高！
パンフレットでは眺望やキッチン、共用部の豪華さに目が行きます。でも、実際にマンションに住むと、毎日の小さな使い勝手が意外と重要です。
この物件で私が「これはいい」と思ったのが2つあります。
① ゴミ置き場まで雨に濡れずに行ける
1階の配置。ゴミ置き場へは駐車場横を通って雨に濡れずに行ける
ゴミ置き場へ行くには、いったん屋外に出ます。
ただし、そのルートは建物1階の駐車場横。上には建物があるため、雨に濡れません。
内廊下と合わせれば、玄関を出てからゴミ置き場まで、基本的に傘なしで行けます。
地味でしょう？
でも、こういうところが私は結構好きです。
朝の出勤前にゴミ袋を持ち、さらに傘を差して外を歩く。毎日のことだけに、その必要がないだけでも結構楽です。
② 駐輪場80台がすべて屋内
もう一つが駐輪場です。80台分すべて屋内。ラック式65台、平置き15台です。
雨ざらしにならないので、自転車が傷みにくく、雨上がりにサドルがびしょ濡れということもありません。
西新は商店街やプラリバなど、自転車で動くのにちょうどいい街です。
子どもの塾や習い事などで電動自転車を使う家庭も多いでしょう。電動自転車はそれなりの値段がしますから、屋内に置けるメリットは小さくありません。
華やかな設備ではありませんが、こういう部分こそ「住んでから効いてくる」と私は思っています。
間取り｜中心は2LDK〜3LDK、上には100㎡超
公開されているプランは9タイプあります。- 2LDK：52.99㎡〜66.13㎡
- 3LDK：66.54㎡〜78.94㎡
- プレミアムプラン：102.72㎡・110.56㎡
50〜60㎡台の2LDKはDINKSやシニアの住み替えに、70㎡台後半の3LDKはファミリーに。そして100㎡超のプレミアムプランは、広さを妥協したくない層に向けたラインナップと読めます。
40戸という小規模マンションですが、購入層を一つに絞ったマンションではなさそうです。
価格と坪単価｜平均は約410万円
2026年9月10日時点の優先分譲価格表で公開されている17戸の価格は、5,590万円〜1億890万円でした。平均坪単価は約410万円です。ここでは、60㎡台以上のA・B・Cタイプから中層階を1戸ずつ抜き出し、後ほど紹介するGタイプを加えました。
| 住戸 | タイプ | 向き | 間取り | 専有面積 | 価格 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 501 | A | 南 | 3LDK | 66.54㎡ | 8,690万円 | 約432万円 |
| 502 | B | 南 | 2LDK | 66.13㎡ | 7,990万円 | 約399万円 |
| 503 | C | 南 | 3LDK | 78.94㎡ | 1億390万円 | 約435万円 |
| 705 | G | 北 | 3LDK | 78.36㎡ | 1億690万円 | 約451万円 |
南向きの中層階を見ると、坪単価は400万円前後〜430万円台です。
一方、表には入れていませんが、北向きの2LDKは価格が抑えられています。
例えば、Eタイプ52.99㎡の2階は5,590万円で坪単価約349万円、Fタイプ59.70㎡の2階は6,290万円で約348万円です。
「西新の新築」「高取小・高取中校区」という条件でも、コンパクトタイプなら5,000万円台から選択肢があります。
そんな中で、今回私が注目したのが、表の最後に加えた7階のGタイプです。
北向きながら78.36㎡の3LDKで、価格は1億690万円。坪単価は約451万円です。
坪単価だけ見れば、決して安くありません。むしろ南向きの中層階より高い。
それでも私は、この価格表の中でGタイプが一番気になりました。
その理由を見る前に、まず周辺でこれから出てくるマンションの価格を確認しておきます。
これから出てくる西新周辺のマンションと比べる
西新〜藤崎エリアで今後販売される計画についての私の予想坪単価です。※様々な聞き取りからの予想なので、実際とは異なる可能性あり
| 計画 | 所在地 | 徒歩 | 想定坪単価 |
|---|---|---|---|
| 九電不動産（社宅跡地） | 荒江3丁目 | 西新駅16分 | 坪300万円～ |
| MJR西新アークタワー | 城西1丁目 | 西新駅5分 | 坪500万円～ |
| 住友不動産 | 西新7丁目 | 西新駅12分 | 坪450万円以上 |
| デュオヒルズ高取 | 高取１丁目 | 藤崎駅3分 | 坪500万円～ |
特に、西新駅から徒歩12分の西新7丁目の計画が坪450万円以上と想定されていることを考えると、徒歩9分でこの水準は、比較的抑えられた価格と見ることもできます。
西新駅徒歩9分。
駅前の喧騒から少し離れた高台。
高取小・高取中校区。
この条件に坪400万円台前半という価格をどう見るかが、このマンションを検討する際のポイントになりそうです。
私ならどこを買う？｜南向きCより、北向き7階G
Cタイプ 3LDK+3WIC+SIC 78.94㎡（南向き）
Gタイプ 3LDK+WIC+SIC 78.36㎡（北向き・ルーフバルコニー付き）
では、価格表を見ながら「私ならどこを買うか」を考えてみます。
ファミリーなら、まず目に入るのは南向き約79㎡のCタイプでしょう。
中層階の503号室は78.94㎡で1億390万円、坪単価は約435万円です。
ただ、Cタイプを検討する予算があるなら、私は北向き7階のGタイプ・705号室を必ず比較します。
同じ7階のC703号室も並べてみました。
| C 503（南・5階） | G 705（北・7階） | C 703（南・7階） | |
|---|---|---|---|
| 専有面積 | 78.94㎡ | 78.36㎡ | 78.94㎡ |
| 価格 | 1億390万円 | 1億690万円 | 1億890万円 |
| 坪単価 | 約435万円 | 約451万円 | 約456万円 |
| ルーフバルコニー | なし | あり | なし |
C503との価格差は300万円。1億円を超える買い物の中では約3％の差です。
専有面積はほぼ同じ。それで5階から7階へ上がり、さらにGタイプにはルーフバルコニーが付いてきます。
公式サイトから
そして、私がGタイプを面白いと思う一番の理由が、北側への眺望です。
祖原の丘から北を見ると、その先には百道浜方面が広がり、福岡タワーもこちら側にあります。
一般的には南向きが好まれます。日照を考えれば当然です。
でも、高台の7階なら、私は少し考え方を変えます。
南向き5階に1億390万円を出すのか。
あと300万円出して、北向きでも7階の眺望とルーフバルコニーを取るのか。
さらに、同じ7階同士なら、南向きCタイプよりGタイプのほうが200万円安い。
私ならGタイプです。
もちろん、北向きである以上、冬場の日照や室内の明るさは確認が必要です。
現地の祖原公園から北を見ると福岡タワーまで見渡せます。Gタイプから実際にどこまで見えるかは眺望シミュレーションの確認が必要ですが、この「北側への抜け」が取れるなら、私はかなり魅力を感じます。
私は「南向き」という条件だけでCタイプを選ぶより、高台というこの物件の特徴を生かせる7階からの眺望と、ルーフバルコニーを取ります。
このマンションの3LDKから1戸選ぶなら、私は705号室のGタイプです。
マンションタビトのまとめ
ザ・サンメゾン西新ヒルズは、西新駅から徒歩9分という利便性と、人気の高取小・高取中校区、そして祖原の丘の落ち着いた住環境を組み合わせた40戸のマンションです。優先分譲で公開された17戸の平均坪単価は約410万円。決して安いマンションではありません。
ただ、西新周辺でこれから出てくるマンションの価格を考えるうえでも、「西新駅徒歩9分で坪410万円」という数字は一つの基準になりそうです。そして、私がこの物件で評価したいのは、価格や立地だけではありません。
屋内駐輪場。
雨に濡れずに行けるゴミ置き場。
オール電化。
駐車場設置率100％。
内廊下。
毎日の小さなストレスを減らす工夫が、きちんとあります。
一方で、駅からの坂道、高取中学校までの距離、24台ある機械式駐車場の将来的な維持・更新費用などは確認しておきたいところです。
こんな人には特におすすめ！
- 西新の利便性は欲しいけれど、夜は静かな環境で暮らしたい
- 高取中・第6学区で子育てをしたい
- 「南向き」にこだわらず、眺望とルーフバルコニーに価値を感じる
でも、価格、眺望、間取り、動線、そして実際にそこでどう暮らすかまで見ていくと、別の答えが出ることがあります。
このマンションで3LDKを1戸選ぶなら、私はGタイプです。
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