(前編)京都の一般定期借地件付き新築分譲マンション『シエリア京都二条/関電不動産開発』【kyoto1192】

シエリア京都二条/関電不動産開発

今回ご紹介するシエリア京都二条はJR『二条』駅から南へ徒歩8分で分譲される一般定期借地権付分譲マンションです。入居日が2022年8月、【借地期間】は引渡日より2093年7月31日まで(解体工事期間含む)、借地期間は約70年です。

京都で『定借マンション』といえば寺社仏閣の土地に建つ高額なイメージなので非常に珍しい立地に思えました。



庶民的な公園前。



 
  • 京都市中京区壬生神明町1-61(地番)
  • JR「二条」駅歩8分、
  • 地下鉄「二条」駅歩9分、
  • 阪急「大宮」駅歩13分
  • 鉄筋コンクリート造 地上7階建
  • 76戸
  • 間取り1LDK+F~3LDK
  • 住居専有面積/55.06m²~76.33m²
  • 駐車場 平面駐車場 3台 、機械式駐車場 29台(月額使用料:未定)、来客用 1台、サービス用 1台
  • サイクルポート76区画
  • バイク置場3台
  • ミニバイク置場14台
  • 準工業地域
  • 設計・監理/株式会社 TKI設計
  • 施工会社/株式会社大京穴吹建設
  • 管理会社/関電コミュニティ株式会社
  • 事業主/関電不動産開発株式会社
  • 販売提携/株式会社プロヴァンスコーポレーション
  •  竣工時期/2022年7月上旬(予定)
  • 入居時期/2022年8月上旬(予定)
 

一般定期借地権とは

存続期間を50年以上とし、契約期間の延長のない借地権。更新はなく、契約終了後は更地にして地主に返還する必要があります 。メリットは土地は所有権付きの土地より安く購入できるという点です。一般的な所有権付き住宅に比べ、一戸建てが6割前後、マンションが8割前後になることが多いようです。

土地に関する固定資産税や都市計画税が必要ありませんが・地代・解体準備金・前払い地代・解体準備一時金・地代保証金などの費用が必要となってきます。

 

これまでの京都の一般定期借地権付マンション

所有権付きより安く購入できるのが一般定期借地権付マンションのメリットですが、京都のこれまでの一般定期借地権付マンションは高額でした。

 

J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜/JR西日本不動産開発

下鴨デルタこの微妙な距離だからこそ、青春の鴨川デルタなのです。糺ノ森賀茂御祖神社参道

J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜

世界遺産「下鴨神社」参道に建つ2017年5月竣工済マンション。一般定期借地権期間は50年。



(2021.8.30時点)販売戸数4戸、販売価格6,900万円台・7,100万円台・7,500万円台・10,100万円台となっています。割安の感じが伝わってきません。竣工から4年ですがまだ販売しています。京都外からの富裕層ニーズが思ったほどないのでしょうか? 鴨川ビューみたいなわかりやすい景色の良さが必要なのかもしれません。譲渡に関しては、引渡日より3年を経過するまでは禁止となっています。竣工から4年たち今後中古物件が大量に出てくるかもしれませんね。

下鴨神社によく行く私としては、手に入るものなら欲しいと思います。スピリチュアルで運気が高まりそうでココロや体にも良さそうな気がします。当たり前ですが地元の方には全く見向きもされていない感じです。

2016年分譲時、東側A敷地坪単価@470万円、西側B敷地坪単価@421万円でした。



下鴨神社は年間8000万円の借地料を得て、社殿の修復や周辺の環境整備に充てます。※参照:下鴨神社に定借マンション、竹中の設計施工で



 

 

イーグルコート京都御所梨木の杜/ダイマルヤ

京都御所の東

清和院御門を出ると



鳥居の後ろに隠れているのが

イーグルコート京都御所梨木の杜



梨木神社の敷地の一部を一般定期借地権で60年間貸し出します。



 



京都御苑かぶりつき。私的には京都市内最高価格となった京阪電鉄不動産/ザ・京都レジデンス御所東より御所かぶりつき感があると思います。現在売買物件は出ておりませんが、2014年分譲時は坪単価@350万円で販売されていました。



梨木神社

社殿の修復等の資金集めに苦慮していた2013年(平成25年)、境内の参道を含む土地をマンション開発業者に60年の定期借地権で貸し、その賃貸料を社殿の修復費用に充てることとしたが、その計画が神社本庁の承認を得られなかったことから神社本庁から離脱して独立し、単立神社となった。これにより、別表神社の列から当社は外された。

参照Wikipedia



 

そう、京都の一般定期借地権付新築分譲マンションは安くないのです。京都では定借といえば寺社仏閣の財政難を救うイメージ、自社仏閣の敷地の活用で全く地元向けの雰囲気ではありません。安く購入するために『一般定期借地件付きマンション』を選択する感覚が京都にはありません。

 

そこに現れたのが地元向けの一般定期借地権付新築分譲マンション、

シエリア京都二条/関電不動産開発



JR「二条駅」から徒歩8分。インバウンドによる二条城人気で一気にメジャーとなり地価が高騰した二条駅界隈。



まさに駅前、コロナ禍と新規開業が重なってしまった今年6月開業ザ ロイヤルパークキャンバス 京都二条。9月末までの期間限定で30泊6万円と言う激安プランを発表しています!



同じくコロナ禍、今年7月開業のモクシー京都

 



新築分譲マンションの出る幕すらなかった二条駅前。



唯一、千本三条南にジオ京都二条/阪急阪神不動産』が生まれました。



JR『二条』駅歩5分という好立地ですがそれほど注目されていない感じでした。しかし京都中心部の物件と比べるとまだ安めで京都エリアの物件の中では売行きは良い方と聞いていました。それでも3LDK5720万円~、全く庶民的な価格ではないですね。坪単価@300万円と聞いております



千本通側の計画地の南側にはホテル(ゲストハウス)が建っています。

南側は朱雀第一小学校に隣接しています。



ジオ京都二条と今回紹介するシエリア京都二条、共に三条通より南に位置するにも関わらずマンション名に『三条』ではなく『二条』がついています。三条という響きより二条の方がイメージが良いのでしょうかね。二条ブランドです。

京都の人気観光スポットに躍り出た二条城のおかげでしょうね。



 

三条といえば

 

三条会商店街

京都を代表する老舗商店街です。千本三条側の西口です。



西友があり、



フレスコがあり

西の入口に商店街の門番のような『京のお肉処 』本店があります



そんな新旧入り乱れる活気のある三条会商店街から西へ徒歩7分/約530mに位置するのが今回のシエリア京都二条です。



三条通から七本松通を南に入ると住宅街と工場的な建物が入り混じったエリアです。

材木会社が見えます。

公園に隣接して

シエリア京都二条/関電不動産開発

公式HPのイメージパースで見るとこんな感じになります。

こじんまりとした公園前、


公園隣接です。

北側も会社的な倉庫的な工場的な建物が見えます。



北側は駐車場もあり今後は風景が変わる可能性があるかもしれません。



ランドプランイメージでは北側は駐車場・駐輪場・バイク置場になっています。

※公式HPより


現地南側は2階建・3階建の住宅街です。この住宅街が取り壊されて一体の土地になり高い建物が新たに建設される可能性は非常に少ないように思います。(しかし、未来は何が起きるかわかりませんから、よくよくお調べ下さい)



となると南面の4階~7階住戸は見晴らしがかなり良いと想像できます。

※公式HPより


ジオ京都二条に勝っている点はまさにこの眺望ではないでしょうか

※公式HPより


現地西側も低層住宅が建ち並んでいます。



 

 

マンション計画地から七本松通を南にすぐ、昔ながらの風情の中華屋さんがあります。



稼いで稼いで稼ぎまくり50過ぎでガンで亡くなられた、とある不動産会社の社長オススメの餃子がこちらのお店でした。祇園や新地で金をばらまき贅を尽くした男が辿り着いた餃子です。



そんな社長から教えられ、いつか行こう、いつか行こう、と思ってはや10年超。

その「いつか」は「今日」となりました。

餃子を食べながら『一般定期借地権付き』と『所有権付き』について考え続けました。



 

・70年後は更地という明確な時期が見えている一般定期借地権付きマンション

・建て替える時期が明確でない所有権付きのマンション。

更地になるか、建て替えるか。

私のマンションは京都市の高さ規制のおかげで、もし建て替えれば階数が減らされるという恐ろしい事態が待ち構えています。11階建が7階建になってしまうのです。8階から11階の住人はどこへ行けば良いのでしょうか?こんな既存不適格マンションが京都のあちこちにあります。大規模修繕でさえお金が不足し住民の合意もなかなかまとまらない状況でした。これが建て替えとなると建て替え費用の捻出と住民の5分の4以上の賛同が必要で議会が紛糾するのは目に見えています。話し合いがまとまらず老朽化していくマンション。建て替える事もできず売却する事もできず管理組合は崩壊していく。そんな物件が売却できるのでしょうか。所有権付きリアルに未来を想像すれば恐ろしい事態が待っている可能性が有ります。

ネット情報によればマンションを建て替える費用は1戸あたり1400万円〜2800万円とかなり幅があります。建て替え時期にそんなお金が貯まっているのでしょうか。再びローンを組む事はできるのでしょうか?

マンション(鉄筋コンクリート造の建物)の法定耐用年数は、47年。鉄筋コンクリートを用いた建物の実際の寿命については、国土交通省の資料「RC造(コンクリート造)の寿命に係る既往の研究例」では100年以上との知見が示されています。

売却時期という観点で見ると『一般定期借地権付き』ならある程度期間が残っていないと、買い手が現れないと予想されます。出口戦略(マンション売却)を購入時に検討する時代ですので、ある時期に一斉に売り物件が出て来て供給過多になる可能性もあります。



 

 

中京区壬生といえば

京都好きな方には壬生と言えば『壬生寺・新撰組』が思い浮かぶかと思います。



2/2~4の3日間、境内で盛大に開催「節分会(せつぶんえ)」の様子です。今となれば超密です。



壬生寺界隈の風情のある街並は四条通より南のエリアで、昔ながらの京町家の長屋が並んでいたりします。



今回のシエリア京都二条の住所『中京区壬生神明町』は四条通より北側で風情さは残されていないエリアです。前道が狭く細かい住宅が建ち並んでいるエリアもあったり工場的な会社もある印象があります。

交通は3WAYアクセスで便利な立地です。
  • JR「二条」駅歩8分、
  • 地下鉄「二条」駅歩9分、
  • 阪急「大宮」駅歩13分


三条通沿いにはタカギ・ダイソー・リカマン・コンビニ・ドラッグスドアと生活施設が充実しています。







 

シエリア京都二条計画地南には同じく壬生、NISSHA株式会社があります。

高品質な美術印刷を得意とする創業80年を超える大手印刷会社ではあるが、高度な印刷技術を使った加飾フィルムや最先端のタッチセンサーでグローバル展開している。近年は印刷用資材である蒸着紙を手がけたり、メディカル分野にも進出している。

特にタッチセンサーでは世界トップレベルのシェアを持ち、近年のタッチパネルの旺盛な需要に伴い、成長が著しい。印刷業界が構造不況に陥るなか、好調な業績を挙げている。

京都サンガF.C.のオフィシャルスポンサーでもある。

※Wikipediaより

周辺に社宅ニーズ(賃貸ニーズ)はあったりするのでしょうか?



 

 

競合する物件は?



先ほど紹介したジオ京都二条は三条会商店街前で、さらに交通アクセスが良いです。



●JR「二条」駅歩5分
●地下鉄「二条」駅歩6分
●阪急「大宮」駅歩9分

しかし3LDK5730万円

定借のシエリア京都二条なら3LDK3,400万円台〜

この2000万円以上の価格差をどうとらえるか?

マンションコミュニティには3LDKのその価格差が3000万円と記載されています。

165 マンション検討中さん 2021/05/10 13:59:55

ジオ京都二条と同じ最寄り駅で販売されるシエリア京都二条ですが、どちらが良いか悩みます。

立地や借地権など、比較は難しいですが、同じ㎡くらいの間取り3LDKの価格だと、3,000万円程度、シエリアの方が安くなります。

立地(駅近)  ジオ > シエリア
向き(南向き) ジオ < シエリア
資産価値   ジオ > シエリア
物件価格   ジオ < シエリア

予算があるのであれば、やはり借地権物件ではなくて、ジオを購入する方が、良いのでしょうか?

この北側の京都中央信用金庫のパーキングが気になりました。銀行が自社の土地の有効活用で背の高いホテルやビルを建てる時代です。今後どうなるかわかりませんね。



御池通のダイマルヤの敷地はバリケードの一部が開き工事が始まりそうな雰囲気。新築分譲マンション計画かはまだわかりません。



御池通沿いの「くら寿司」から七本松通を北に上がったところにある謎の敷地。非常にあやしいバリケードです。



地図に入っていませんが、御池通を西へ、西大路通の手前に『新都市企画』の新築分譲マンション建設地があります。



こちらはJR『二条』駅まで徒歩11分。地下鉄『西大路御池』駅までなら徒歩2分ぐらいです。



 

中古物件で抜群に資産価値が高そうなのは

JR『二条』駅前に建つ『ファミール二条ステーションサイド』



激安だった2000年建築で見事に大化けしました。新築で買った人、先見性がありました。



中古は5000万円以上で売りに出されています。現在、坪単価@240万~250万のようです



 

で、定借は買いなのか?

太陽が照りつけるマンション計画地の目の前の公園で考え続けましたが、答えが出ません。次はシエリア京都二条モデルルームに行って考えてみます!!



 

 

 

おわり

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ABOUTこの記事をかいた人

京都在住20年超(他府県出身)、新築分譲マンション購入から16年、京都御所まで徒歩10分圏内に生息中、家族6人(うち犬1匹)。現在手狭になったマイホームから住み替えを検討中。2016年から『京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト kyoto1192.com』を運営中。宅地建物取引士の資格有、不動産実務は勉強中です。

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