グレンドール新宿牛込柳町 最終一邸 4,190万円 31.52平米 坪単価439万円【クリスティーヌ】

ハロー、最終一邸ファンのクリスティーヌです。

お子さんが早稲田大学に進学予定の親御さんにいかがでしょう。来年3月末に入居です。来年の新学期には大学の授業も再開されていることを期待して・・・。牛込柳町駅から、徒歩4分ですが、実は早稲田駅からも徒歩10分。自転車で早稲田大学に通えてしまいます。

「グレンドール新宿牛込柳町」は、タマホームのマンションです。牛込神楽坂駅からは外苑東通りを北上。大通りからちょっと脇に入っているので静かです。外苑東通りは工事中で将来街並みがきれいになることが約束されています。

周辺の売り出し価格も調べました。参考にしていただければ幸いです。

外観

物件概要

  • 名称 グレンドール新宿牛込柳町
    • キャッチフレーズ TOKYOに、新しいクラシックを。
  • スケジュール
    • 竣工予定 2022年2月下旬
    • 入居予定 2022年3月下旬
  •  場所
    • 東京都新宿区弁天町135番1 (住居表示)
    • 交通
      • 都営大江戸線「牛込柳町」駅(東口)より徒歩4分
      • 東京メトロ東西線「早稲田」駅(1番出口)より徒歩10分
      • 「神楽坂」駅(2番出口)より徒歩13分
    • 敷地面積 1,987.27㎡
  • 建物
    • 地下1階地上5階建
    • 総戸数 72戸(管理事務室を除く)
    • 所有権
  • 駐車場等
    • 駐車場 敷地内に2台(平置1台、身障害用平置1台)[使用料(月額):30,000円、保証金:駐車場使用料の1ヶ月分]
    • 自転車置場 145台(スライドラック式)[使用料(月額):200円]
    • トランクルーム面積・区画 0.76㎡・49区画[使用料(月額):1,000円]
  • 企業
    • 売主 タマホーム株式会社
    • 施工 古久根建設株式会社
    • 設計・監理 株式会社TAP一級建築士事務所
    • デザイン設計・監理 y.T-DESIGN,Inc.一級建築士事務所
    • 管理会社 株式会社大京アステージ

間取り・価格

3階、北西向き住戸です。

1LDK 31.52㎡(バルコニー面積 5.50㎡)3F
4,190万円
  • 月々
    • 管理費 9,080円
    • 修繕積立金 3,150円
  • 引渡時一括
    • 管理準備金 4,500円
    • 修繕積立基金  378,000円
設備的にはディスポーザー付きであることで、お部屋の設備として差別化ができる1LDKです。当然ですが、床暖房もついています。

廊下を非常に小さくし、リビングダイニングを9畳以上確保しています。洗面室がリビングインでない点、30平米ちょいのお部屋ながらウォークインクローゼットが確保されている点、それからシューズインクローゼットが大きめである点、この広さの間取りとしては優等生的なのではないでしょうか。

あと嬉しいことに、洗面所にタオル入れの棚もあります。あると便利なんですよね。

 


立地

敷地配置図

デザイン

下の「アピールタイム」の写真を見ていただければわかるように、高低差がある立地です。そこでエントランス階は、一番下の階(地下1階)です。周囲には一軒家も多いため、このエントランスはかなり目立ちますね。大通りに面したマンションではないので、「邸宅感」はあります。


ラウンジは、エントランスの階に設けられます。

アピールタイム

牛込柳駅ってどんな駅?ということで、現地を写真でお伝えします。神楽坂、牛込神楽坂駅あたりをよくご存じの方でも、牛込柳町までは足を運ばないことも多いかと思いますので。
  • 乗降人員 都営大江戸線 牛込柳町駅 
    • 一日平均乗車人数 : 8,245 人
    • 一日平均降車人数 : 8,005 人
  • 飲食の店(食べログ掲載店、牛込柳町駅から半径800メートル)
    • 数 274店
    • パン屋 7店
    • カフェ・喫茶数 39店
牛込柳町駅にスーパーがあり、普段のお買い物はここでOK!


外苑東通りを、南の方角へ向かって撮影しました。牛込柳町の駅は、この写真の奥、信号が小さく見えるところです。


「グレンドール新宿牛込柳町」に行くためには、この先を左折します。道路はまだ工事中です。


現地です。高低差がある立地です。

周辺価格

「グレンドール新宿牛込柳町」の周辺の中古マンションが、現在どのぐらいの価格で売られているのか、調査しました。

最終一邸の坪単価439万円は、良心的のようにすら感じてしまいます。

クリオ市谷柳町 2021年8月築 13階建 60戸(管理費 274円/㎡)
11階 1LDK 北西向き 42.71㎡ 7380万円(坪単価571万円)

プラウド新宿牛込柳町 2019年11月築 13階建 104戸(管理費 329円/㎡)
1階 1LDK 南向き 44.7㎡ 6290万円(坪単価465万円)
3階 2LDK 北向き 62.67㎡ 8780万円(坪単価463万円)

リビオレゾン神楽坂nex 2016年9月築 13階建 34戸(管理費 443円/㎡)
4階 1K 南西向き 26.32㎡ 3480万円(坪単価437万円)
2階 1LDK 南向き 38.02㎡ 4680万円(坪単価407万円)

ザ・ヒルズ市谷薬王寺 2015年5月築 7階建 77戸(管理費 270円/㎡)
3階 1LDK 南西向き 54.82㎡ 6400万円(坪単価386万円)
3階 1LDK 南西向き 70㎡ 9180万円(坪単価434万円)※オーナーチェンジ
7階 3LDK 南向き 72.08㎡ 9750万円(坪単価447万円)

シティハウス市谷薬王寺 2012年4月築 14階建 60戸(管理費 257円/㎡)
13階 2LDK 南東向き 62.99㎡ 8490万円(坪単価446万円)

*上記は売り出し価格のため、売主側の意向に沿ったものであり、成約価格とは異なる場合があります。また販売価格は変更されることがあります。
*管理費は、お部屋によって若干の誤差がある場合があります。

 

まとめ。クリスティーヌの意見

新築マンションの価格が高騰している中、「横目で見ている間に、気づくと誰かが買っている」状態なのではないかと思います。すでに売れてしまいましたが、70.72平米で、9,700万円(坪単価453万円)のお部屋もありました。

「グレンドール新宿牛込柳町」は、坪単価をわずかに他より低めに出すという販売戦略で、竣工を待たず、最終一邸となりました。

街の変化に期待しつつ、ちょっと奥に入った立地です。

以前取り上げた近くの「クリオ市谷柳町」の最終1邸(12階 30.89平米 4,996.5万円 坪単価535万円)からすると、グロスも低いので、売れるのは時間の問題かと思います。

駐車場は平置き2台のみで、車を持たない人向けです。ただし自転車置き場は総戸数 72戸に対して145台分あることは評価できます。「車ではなく自転車で生活する世帯」をターゲットにし、このあたりに住めば自転車は必須というか、自転車があることで行動範囲がぐんと広がります。冒頭でもお伝えしたように、早稲田大学へも自転車で通える距離です。

神楽坂までは高低差があるので、電動自転車がおすすめです。駐輪場はスライドラック式です。すべて平置き、チャイルドシート付きの電動自転車も入れられる、というのは「最高に良い」です。場所柄、ファミリーも多く入居されますし、ここへ引越しを機に電動自転車を買おう、という方もいらっしゃるかと思います。

専有面積を数字だけで見ると30平米は狭いなあ、と思われるかもしれませんが、今回の間取りは非常に効率的で、収納も確保されているため、実際に住み始めると「30平米ぐらいの割には意外と広い」と感じるお部屋かと思います!

最終一邸とは、いつ売れてもおかしくない部屋・・・。

完売した「クリオ市谷柳町」の記事、よろしければあわせてご覧ください。

クリオ市谷柳町《最終1邸!12階 30.89平米  4,996.5万円 坪単価535万円》【クリスティーヌ】



・・・皆さまの、今日1日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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ABOUTこの記事をかいた人

東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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