クリオ金山ブライトマークス 栄・名駅の次なる選択 ”第3街”(予定価格有)【こたろう】

こんばんは、こたろうです!
今回、クリオ金山ブライトマークスを紹介させていただきます。

物件概要

  • 所在地:愛知県名古屋市中区金山四丁目604番、他(地番)
  • 売主:明和地所株式会社
  • 施工:日東建設株式会社
  • 総戸数:総戸数52戸(内、管理事務所1室)
  • 規模:地上14階
  • 交通:名古屋市営地下鉄名城線 「金山」駅 徒歩2分・名古屋市営地下鉄名港線 「金山」駅 徒歩2分
    東海道本線 「金山」駅 徒歩3分・中央本線(JR東海) 「金山」駅 徒歩3分・名鉄名古屋本線 「金山」駅 徒歩3分
  • 竣工予定:2023年1月下旬(予定)
  • 価格:未定(後で記載してます)
  • 専有面積:57.01m2 ~95.00m2
  • 間取り:1LDK~3LDK
  • 駐車場:19台(平置:2台、機械式:17台 月額使用料:18,000円 ~ 35,000円)
  • 駐輪場:53台(月額使用料:350円 ~ 500円)
  • バイク置場:2台(2台、月額使用料:3,500円)
物件周辺地図です

出典 クリオ金山ブライトマークス公式HP



紹介

この物件について、一番の特色は「金山」徒歩2分じゃないでしょうか。複合ターミナル駅に徒歩2分はかなりの希少立地です。(複合ターミナル駅で、乗降数も愛知県で名古屋駅の次に乗降数も多いのですが、イマイチ発展してないのが現状でこれから再開発を控えてます。この物件も再開発エリア内に含まれます)
  • 市営地下鉄の名城線(栄へ7分)
  • 名港線(名古屋港へ10分)
  • JR東海道(名古屋へ4分、岐阜へ24分、豊橋へ46分)
  • JR中央(多治見へ25分)
  • 名鉄(中部国際空港へ24分)
    名古屋圏ならドアtoドアで15分以内、東海圏でも30分そこそこでマルチアクセスできます。(下記にて確認ください)

    出典 クリオ金山ブライトマークス公式HP

 

再開発について

注目すべきは再開発内容です。「金山駅周辺街づくり構想」と題し、名古屋市HPにて確認できます。再開発の中身を要約すると、金山地区はこれから愛知県にアクセスする人々の主要地になりますよとのことです。名古屋駅のリニア開通(国内) + 中部国際空港(海外)、歴史的建造物(名古屋城・熱田神宮)の中心に位置し人の往来がこれまで以上に見込まれる都市としての機能をこれまで以上に向上させよう!という取組みです。

引用 名古屋市HP


具体的には、金山駅を基軸にした下記エリア内で①~⑦が行われていく予定です。

引用 名古屋市HP:金山構想


①文化芸術創造拠点と②音楽プラザの移設
③上記①②の跡地に商業施設誘致+オープンスペース
④アスナル金山跡地に新たな複合施設とバス・タクシーターミナル、自転車駐車場を再整備+オープンスペース
⑤金山駅(こちらは市営地下鉄経営計画しか情報がなく、本再開発に合わせた構想は不明)
金山南ビルの更なる活用
⑦バス・タクシー、自転車駐車場+オープンスペース

これらは、市と民間誘致を行い実現させていこうとのことです。金山駅を中心(上記①~⑦)と商業エリアまたその外方に高層の共同住宅を踏まえた複合居住ゾーンとする計画です(容積率緩和など建築規制制限についても記載があり期待できるはず)何年までにと明確に表記はないものの、リニア開通年あたりに向けて計画が進むと金山駅がこれまで以上に住むエリアとして注目されていくのではないでしょうか。
行政主導の中途半端な計画ではなく、総合不動産ディベロッパーに参画してもらい魅力的な街になること望みます)

 

間取り

プランについては、最上階のE・F・Gを除き2階~13階はA~Dの4つのプランになり2LDKと3LDKの構成になります。
全戸南向き住戸です。それぞれの間取りを紹介していきます。

出典 クリオ金山ブライトマークス公式HP


AType  3LDK 73.11㎡ (角部屋(横のビルと壁ドン))

3階 5,693万円 坪単価259万円
9階 6,090万円 坪単価277万円

出典 クリオ金山ブライトマークス公式HP


BType  3LDK 70.21㎡(中住戸)

3階 5,598万円 坪単価265万円
8階 5,995万円 坪単価284万円

出典 クリオ金山ブライトマークス公式HP


CType 2LDK 57.01㎡(中住戸)

7階  4,392万円 坪単価256万円
10階 4,693万円 坪単価274万円

出典 クリオ金山ブライトマークス公式HP


DType 3LDK 75.08㎡

2階  5,895万円 坪単価261万円
10階 6,598万円 坪単価292万円

眺望

前建ては下記の画像の通り南面55m先まで遮るものはありません。
(全面歩道・自動車路・線路(道路面より低い))

出典 クリオ金山ブライトマークス公式HP


なので、概ねワンフロア100万ピッチで価格が上がっていることを考えて低層階がおすすめ。
(2階では心許ないので3階あたりで)

あくまで私見ですよ。。。窓開けて生活したい派の方や少しの音で気になる方は、気になると思います。現地で確認されるといいと思います。(金山駅は9割の列車が停車するから、騒音ないんじゃない?と思う方もいるかといます。が、低速で走行する際特有の騒音があるようです。現地で聞くとあまり聞いたことのないタイプの音で五月蠅いほどでもないですが気にはなりました。)

おすすめ住戸

低層階のDType(3LDK)かCType(2LDK)です。北側もアウトポールされていて、家具配置もし易いです。3LDKは間取りセレクトプランの良さでにDTypeになりました。(本音は、平米数上がると高くなるので、BTypeがいいですが同フロアで中住戸のが坪単価高いのが許せない(笑))そんなに、部屋数いらいないよって方々には2LDKがいいかと!ライフスタイルによりご選択を。

周辺相場

周辺の相場を紹介します。
  • アルバックスタワー金山駅前 2015年築 金山駅徒歩2分 27階建て 中古取引坪単価約233万円(定借残54年)
  • ダイアパレスステーションプラザ金山 1996年築 金山駅徒歩3分 15階建て 中古取引坪単約229万円
  • プラウド金山センターマークス 2012年築 金山駅徒歩7分 14階建て 中古取引坪単価約184万円
  • ローレルコート金山 2005年築 金山駅徒歩4分 14階建て 中古取引坪単価169万
周辺相場からクリオ金山ブライトマークスの将来価値を予想すると

CType 4392万円(新築時) → 4200万円(築10年時(再開発時期))くらいかと予想します。(結構難しい予想でした)資産性としては、金山駅の徒歩2分で中区方面なので大きくローン残債割れ(0.55%の35年借入で残債3220万)は考えにくくいです。若干、価格上昇分も織り込んでる感じしますが、徒歩2分ですし。今後の再開発に伴い後発物件が物件価格の釣りあげがあればキャピタルゲインも見込めそうです。

栄(久屋大通駅、伏見駅含む)と名古屋駅あたりで現在販売中(直近販売終了)の同規模マンションと坪単価比較してみましょう。(戸数や間取りなどの規模感や駅距離同等で)
  • プラウド久屋大通          低層階 徒歩3~4分  坪単価260万(野村不動産・M7)
  • ル・シェモア久屋大通公園     中層階 徒歩4分     坪単価250万(セキスイハイム・東海エリア)
  • ザ・パークハウス名古屋伏見    低層階 徒歩5分     坪単価290万(三菱地所・M7)
  • ヴィー・クオレ レジデンス名古屋駅 低層階 徒歩3~10分 坪単価240万(宝不動産・地場)
ブランドや設備仕様は抜きにして、クリオ金山ブライトマークス(首都圏中堅)の価格妥当性は”気持ち高い”と表現します。(金山好き!将来性見込んで買う!三河方面にもアクセス欲しい!方には大いに買い物件)

 地域性(環境・治安)

金山は、愛知県ひいては名古屋市在住の方からすると「乗換駅」とイメージされるのではないでしょうか。オフィスが、飲食店が、小売店がどれも多くなく(いろいろと揃ってはいます、駅前にイオン金山店やマツキヨなど複数ドラッグストア。また、南側には仕様の高い、サポーレが開業しました)あと一歩な街だと思います。(自分は、金山地下街の飲食店やとん焼き石田・立ち飲み大安・スープカレーイシバ・広島焼のひろしま本店・メリメロ亭など好きなリピート店多いです)なので、飲みに行く、ご飯に行くとなって金山よりは、名古屋や栄になってしまっているのが現状です。第3の街として確立していくのはまだまだこれからなのかと。

環境(学区等の子育て情報)

学校区は、平和小学校・伊勢山中学校です。伊勢山中学校は下記に示す通り、

引用 iezo.net


4つの小学校区が集まる中学校で、比較的生徒数の多い学校のようです。教育のレベルとしては、高くもなく低くもなくです。東別院や上前津あたりは高級住宅があることや大須付近の仏具店など所得の高い方が住まうエリアを有しているので、熱心な方は熱心ではあるといったところでしょうか。

構造・共用施設

構造についてです。東海地方は、東南海地震が気になるところかと思います。が、制震や免震構造は特段ありません。しかし、このエリアは熱田台地の上に立ち国土地理院のHPでも確認できますが標高が10m以上あります。この点は、安心感がありあます。

住戸内構造は、二重床(スラブ厚250㎜)・二重天井です。(名古屋では直床物件がまだまだ多いです)天井高は2500㎜でかつサッシ高は1900mmと昨今の標準でしょうか。EVは1機です。
金山は車がいらないほどの、交通アクセスがいいです。しかし、愛知県はまだまだ車社会です。
駐車場の設置数は、機械式駐車場で17台、平置2台の附置率36%で多くはないです。

共用施設は、24間ゴミ出しもOK(マストですよね)、ホールにソファです。

設備仕様

キッチン:天板フィオレストーン、食洗器、ソフトクローズ、ユーティリティシンク。洗面:人造大理石ボウル、三面鏡(曇り止めヒータ付き)、洗面台ポケット収納(ボウル手前)。バスルーム:浴室ダウンライト、浴室乾燥機。トイレ:タンクレストイレに水洗カウンター付き、玄関前カメラ付きインターホン。

よかったのがセレクトシステム。無償で選べる種類が多いです。ベースカラーはもちろんのこと、天板(キッチン・トイレそれぞれ)、指定場所のアクセントクロス、バスルームのパネル、浴槽形状、ドア形状、ドアノブ形状。
購入した楽しみが持てます!廊下側窓にはルーバー付き。キッチン、バスルームの仕様は総じて高いです。(バルコニーシンクがないくらい)外廊下。価格相応でプラスα楽しみ付きです。

個人的感想

3段階: ?・??・???

購入したいか:???(独身 or dinks時代なら確実(2LDKで))
間取り:???(使いやすい間取り!)
眺望:?(日当たりはよし)
価格:??(周辺価格的には割高感無し、、、)
地域:??
構造・設備仕様:??
総合:???(選ぶ間取り家族構成次第)

 

まとめ

まず、まだまだ居住地としてはこれからな金山エリア。(SUUMOさんだと住みたい街2位とかだったか、分譲マンション少ないから賃貸についてかな)これから10年程度かけて変わっていく、街を感じながら住まうのも悪くないですね!(私は金山が好きなんです(笑))駅近(なんてったって、ターミナル駅に徒歩2分)ですし、価格の捉え方次第だと思います。

以上、ありがとうございました。

 

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スムラボ(愛知エリア)を担当させていただきます。妻と息子(0歳)の3人家族です。妻との結婚を機に新居探しを始めた際にマンションを好きになり、様々なマンションを見に行くようになりました。様々な物件を楽しみながら紹介できたらと思います。

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