プラウドタワー小岩ファーストの「私の印象」→地域一番でいられるかは微妙だが、小岩で良い人には「買い」【けろけろ准将】

プラウドタワー小岩ファーストの「私の印象」です!
物件名 プラウドタワー小岩ファースト
所在地:東京都江戸川区南小岩六丁目2355(地番)
交通情報:JR中央総武線 「小岩」駅 徒歩1分
※サブエントランスまで約80m・1分(メインエントランスまでは約140m・2分)
総戸数 233戸 (非分譲住戸76戸を含む)
入居(引渡)時期 2022年6月下旬(予定)
構造・規模 鉄筋コンクリート (一部鉄骨造) 地上22階 地下1階建て

こちらに興味をもった理由は、小岩駅周辺はこれから南北とも再開発目白押しであり、そのほぼ最初の街区の将来性に期待したこと、事前情報で仕様が「小岩にしては」良さそうであったこと、小岩は繁華街もあるものの、全体的にはアットホームな雰囲気で、使い勝手のよい場所であるとの土地鑑があったためです!

◆駅徒歩1分で、商業施設直結の利便性!雨にほぼ濡れません。
小岩駅の南口を出るとすぐの、斜め右あたりに出来ます!
駅に隣接する商業施設に直結しており、ほぼ雨にぬれずに物件に入ることができます。
直結の商業施設には、医療機関やカフェ、スポーツクラブなどが入っており、まあ便利です。なにはともあれ、直結はいいですよね~


↑ 総武緩行線ホームから、物件を望む。真ん中右寄りのSHMZのところが、本物件です。

◆交通アクセスをどう考えるかは、人によるかな・・・
小岩は総武緩行線のみの駅であり、メトロのアクセスはありません。京成線も徒歩15分以上と、かなり離れています。まず、そこを許容できる方に限定される立地とはなってしまいますね。
なお、空港アクセスは意外にも良好です!成田空港にも羽田空港にも、物件前のロータリーからリムジンバスがあります。



◆庶民的商店街の集まる魅力・・・からの再開発目白押し!!
小岩駅南口は、現在は、古くからの「複数の」商店街で成り立っており、買い物利便性が抜群です(フラワーロード商店街、小岩昭和通り商店街、小岩サンロード商店街など)。
駅周辺一部に(地蔵通り周辺)やや怪しい繁華街があるものの小規模で、そのエリアを除けば実に健全です!
また、物件反対側の小岩駅北口もイトーヨーカドーと雑然とした商店街が、約200mほど先の蔵前橋通りまで連なり(その先にも商店があるけど)、物価もものすごく安いのでぶらぶら日常の買い物が楽しいです!


↑ 駅北口の商店街

また、駅直結のシャポーの中も、近隣の他駅よりはるかに食料系の専門店が充実しており、食材や総菜の購入がとてもしやすい。庶民にとーっても過ごしやすい街といえます。

で、そこから、向こう10年にわたって、ほぼ全方位的に再開発が予定されているとのこと!!一体どう変わるのだろう、と興味が尽きません。全貌は未定ながら、程度はともかく、なにがしかの価値向上は見込まれます!



ここまで徹底して再開発に囲まれる街というのは、類似の先行事例としてはどこになるのだろう・・・武蔵小杉とか??でもそこまで交通利便性が良くもないからなあ。

◆再開発のほぼトップだが、地域一番となるかは疑問(厳しいのかな、とも)
再開発のほぼ1本目の、一番駅に近いであろうタワーマンションというところに魅力を感じるわけですが、とはいえ、その後の再開発でできる予定のタワーマンションのほうが、階数が高くなる見通し。予定される後発タワマンも、いずれも駅距離も1~3分程度の範囲に建つため(おそらくは当物件が一番駅には近くなるとはいえ)、将来にわたって駅1番物件といえるかは、とても微妙。
現時点でも南口駅3分に築6年の「アルファグランデ小岩スカイファースト(29階建て)があり、そちらに高さで負けています。それがなければ、江戸川方向の眺望が楽しめる部屋が増えたことでしょう・・・(泣)

北口もロータリー向いのイトーヨーカドーのところで、三井の再開発が予定されているとのことです。駅から気持ち当物件より離隔しているものの、どちらが一番物件になるのだろう??だいぶ先(5年以上かな)の予定ではありますが。

とはいえ、現時点で駅に最も近い、スーパーゼネコンの清水建設が建てる、商業併設マンションということで、個人的には高評価です!おそらく後発は値段もぐっと高くなるはずで、「ここを買っておく理由」がある物件かと。

◆眺望推しのマンションではありません!
多方面に将来の再開発(より高層が見込まれる)が控えているゆえ、将来にわたって眺望の開ける部屋は限定的になってしまいます。
私一押し花火大会の、江戸川区花火大会が見える方向は、ちょうとアルファグランデが被るかなあ、残念!(今年はコロナ禍により、いち早く中止が決まっています)
なお、江戸川河川敷の散歩はとても気持ちよいですが、徒歩20分くらいはかかります。

◆建物は、このエリアとしては現状では満足いくスペックと思う
建物は、街の再開発コードに則った、こだわりのカラー・材質で作られています!
個人的には、木の質感が感じられる共用部に好感を持ちました。とりわけ、共用廊下から玄関周りは、玄関扉を含め他であまり見ない木調のもので、とてもこだわりが感じられます。

さらに、このエリアだとあまり多くはない、内廊下・各階ゴミ捨て場ありも、好感度高い!
新中川、江戸川に挟まれたこの立地で、電気室が地下にあるのはやや引きますが、とはいえ、いざというときの防潮策というか、電気室を守るような設備があるとの説明を受けました。そこそこは対策されているようです。

◆専有部も満足いく内容!管理費は約388円/㎡・・・やっぱ、結構するよね・・・。
専有部のカタログスペック的に、天井高261cmは十分ですし、バルコニーも奥行187cmとまあまあ広いです。
大理石のキッチンカウンターや、トイレスティックリモコン、玄関前カメラなど、最近のコストカット物件では削られてしまいがちな設備を備えており、このエリアとしては高品質な印象で好感持てます。
間取りも悪くない印象(下がり天井はごついので、要注意)

管理費は月額約388円/月と、結構しますね。24時間有人管理や各階ゴミステーション、ディスポーザーなどもあるから・・・
とはいえ、コンシェルジュや、眺望を楽しめる屋上(あるいは高層階)ラウンジや、特別なものはないのになあ、しかし今時の相場なのでしょうね(他物件と比較して致し方ないかと)。

◆小岩でよければ、とりあえず買っとくべき物件かと!
以上、小岩の一番物件になれるかは微妙ながら、今後の再開発にて価値向上が見込まれる中で、後発物件がより安く出てくるとは思えず、かつ、建物は当エリアとしては共用部・専有部とも十分といえるため、タイミングが合えば買っといて良いのかな、という物件ですね!(ちなみに個人的に検討するならという部屋は、坪単価350万円前後でした)

私にとっては、小岩は居心地のよく生活しやすい街。その点では「小岩で良い人」ですね、私は。

ただ、交通利便性が・・・総武緩行線+都バス、をどうとらえるか。そこが生活態様に合っている方には「買い」ですね!

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けろけろ准将です!約15年前、事前調査ほぼゼロで都内自己居住マンションを契約、「このマンションで良かったかなあ・・」と引渡し前に悶々と悩み(手遅れ!)、マンション情報収集が趣味になってしまいました。 その時購入したマンションは大大満足、大成功でしたが、もはやマニアになってしまったので、日々情報収集を続ける人生に!

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