今回は兵庫県に完成するパークホームズ伊丹稲野ガーデンスクエア パークフロントの第1期販売の販売に関する最新情報です。
普段は大阪市内のタワマンをメインにブログを書くことが多いのですが、本物件は先日あっという間に完売した「パークホームズLaLa門真」と同じように、大型商業施設隣接の大型マンションであるため以前から注目しておりました。
思い返せば2022年春頃にデベロッパーの方と『三井不動産の関西のマンションで注目すべきは「門真」、「稲野」、「堂島」ですね〜』と話をしておりましたので、個人的には抽選祭りだった門真の次の物件になるためワクワクしております。
そして、この次の「堂島」も既にリリースが出ていますが
- 関西初となる「株式会社ホシノアーキテクツ」が手掛ける洗練されたファサードデザイン
- 最近の高級タワマンにもなかったスパエリア(リバーview)を設置
三井不動産の堂島のニュースリリースコチラから
さて…
本物件の第1期の締切は8月25日であまり期間もないため、早速まとめていきたいと思います。
なお、本物件は過去2回ブログでも取り上げておりますので、周辺環境やデザイン、共用施設などは以下の過去の記事も併せてご覧ください。
マンションコミュニティ：パークホームズ伊丹稲野ガーデンスクエア パークフロント
Contents
総評
「抽選部屋も多数であるものの条件良い眺望・入居時期を考慮するなら、今回の1期販売での購入がオススメ！」当初予定価格が出た時は想定より高かったのですが、正式価格で値段を下げた住戸もあり少し目に優しくなったこともあってか人気ですね！
第1期販売は8月25日12時までが受付期間で供給戸数は163戸なので1期の供給率は
- 今回販売対象であるA棟、B棟の合計数(285戸)のうち約57%
- 全体のA棟、B棟、C棟、D棟、E棟の合計数(571戸)のうち約29％
本物件は駅に近くて低層階でも眺望の抜け感がある西向きA棟、低層階でも公園viewの南向きB棟が圧倒的に条件が良いので、そのA棟、B棟の約6割くらいが供給されていることを考慮するとやはり極力1期で購入検討をしたいです。
投資購入が多い物件ではありませんが実需購入としては非常に魅力的で、多少狭いですがファミリー層で3LDKが4,000万円台で買える部屋が多数あるのは、どんどん値上がりする新築マンションの市況化ではお得に感じます。
大阪梅田や神戸三宮までの通勤時間、マンションから駅までの徒歩距離、大規模商業施設などの商業利便性など、この価格帯で新築で同じようなマンションを探そうとしてもなかなか見つからないですね〜。
ただ、エリア的にアッパー金額はあり大阪市内のタワマンみたいに『高額でも眺望や仕様を重視して1億円でも抽選！』というわけにはいかないため、4,000万円〜4,500万円のレンジ（西向き3LDK63㎡）、南向き70㎡超のプランでは5,000万円前後の部屋が人気になると思います。
（ちなみに大阪市内のタワマン検討者でサラリーマン世帯だとグロス8,000万円の壁があるように感じます）
実際、要望書の段階では低層階を中心に抽選になる部屋が多数ありましたので、今回の1期で購入確率を上げるのであれば西向きアクセスコートだと10階以上の5,000万円前後の部屋は比較的倍率は低く購入確率は高くなると考えます。
ただ、本物件は低層階でも眺望の抜け感のある部屋も多いですし、階層毎の価格差は結構あるので価格のことを考えると低層階は魅力的ですよね。
特に南向きのブライトリーコートは低層階の方が公園の木々が綺麗に見えますので、むしろ高層階より低層階の方が自然を感じられる景色で住んだら気持ち良さそうです。
タワマンだと階層毎の価格差は10万円〜20万円とかも結構見かけますが板状マンションになると50万円〜100万円の階層差もありますので、タワマンだと可能な限り高層階、板状マンションだと眺望具合によりますが可能な限り低層階が満足度的にもリセール的にも良いかと考えています。
また、入居時期に関してですが、A棟・B棟は2025年4月下旬入居予定、C棟・D棟・E棟は2025年12月下旬入居予定となりますので、眺望条件だけでなく入居時期も半年ほど早いのであれば尚更A棟、B棟は良いですね。
ただ4月下旬って学校や転勤などのことを考えるとかなり中途半端なので個人的には4月下旬入居ではなく3月下旬入居になんとか早めて、入園・入学などに間に合うようにしていただけると非常に嬉しいのですが…
A棟・B棟の建物完成時期は2025年2月上旬予定なので三井不動産、長谷工コーポレーション期待しています！
（三井不動産が幹事会社であるハルミフラッグも入居時期が早まったので期待したいです）
ちなみにC棟・D棟・E棟の完成時期は2025年11月下旬予定ですが、このタイミングは先日HPが公開されたシティテラス尼崎とほぼ同じ時期です(2025年10月)。
立地的にはガチガチの競合物件になることはなさそうですが、シティテラス尼崎の価格も意識すると思いますし、A棟・B棟の売れ行き次第で今後パークホームズ伊丹稲野ガーデンスクエア パークフロントもよくある新築販売途中に値上げする可能性も意識しておかないといけません。
結論、三井不動産の大規模マンション買いです！
第1期販売価格
続いて1期の販売価格です。予定価格より少し下がったと言いましたが、部屋にもよりますが数百万円ほど下げた住戸もありますし、1戸しかない稲野の王様部屋である100㎡超の部屋は1,000万円ほど値下げしました。
平均値ですが当初の予定価格との差分は以下の通りです。
当初予定価格との差分
1期販売対象外住戸は「81Aa」、「63Ba」、「63Ea」の3列です。
4LDKのプランがアクセスコート1列、ブライトリーコート1列ずつあったのですが、4LDK希望者は1期販売ではブライトリーコートのみになったのは結構辛いですね。。。
アクセスコートの4LDKは6,000万円前半からの予定だったのでお子様が多いファミリー層などは狙っていた方もいらっしゃると思いますが、ブライトリーコートの4LDKになると広さは多少広くなるもののほぼ7,000万円〜になりますので予算は結構上がってしまいます。
それでは、各プラン、階層別の価格表をご覧ください。
供給戸数が多いのでアクセスコート、ブライトリーコート共に価格表を3つに分けています。
坪単価で青色が濃いものは坪単価が安い、赤色が混じっているのは坪単価が高いです。
アクセスコート価格表（西向き）
西向き アクセスコート①
西向き アクセスコート②
西向き アクセスコート③
ブライトリーコート（南向き）
続いて南向きのブライトリーコートです。角部屋を狙うならブライトリーコートになりますが少し単価は高くなります。
4LDKの住戸は2階のみ7,000万円切り、それ以上は7,000万円超とインパクトがある価格帯です。
稲野の王様部屋である100㎡超の9,980万円の部屋はどれくらいの人気になるか楽しみです。
坪単価329万円は本物件では一番高い価格ですが、普段大阪市内を見ていると安く感じてしまうこの感覚ダメですね〜…
南向き ブライトリーコート①
南向き ブライトリーコート②
南向き ブライトリーコート③
私が狙うなら
西向きアクセスコート68Aa4階：4,560万円（坪単価219万円）
です。
低層階ですが眺望的に戸建ての屋根なども完全に超す高さであり、価格も4,500万円ちょい。
個人的に好きな間取りで「リビング横長」、「リビングにスライドドア洋室1室」、「リビングアウト洗面室」が選択の理由です。
DINKSや子供が小さいファミリーの場合は洋室3を解放して使ってLDKを20畳弱で使えばかなり広々とできますし、子供の成長過程に合わせてうまく洋室3が使えます。
その他はリビング側に洋室が2部屋ある縦長リビングやリビングイン洗面室などの間取りもあるため、皆さんの好みの問題ではありますが、個人的には68Aaは使いやすい間取りです。
まとめ
1期の供給戸数が多く抽選部屋もあるため、自分自身が住みたい間取りや階層を狙うのか、抽選を避けて倍率が低いところを狙うのかは結構悩ましいですね。。個人的には東京や大阪のタワマンであれば、多少妥協してでも抽選倍率が低いところをオススメしているのですが、本物件の場合は抽選を避ける＜自分自身が欲しい間取り・階数をある程度優先した方が良いかと考えています。
理由としては、都心部の人気タワマンだと住んで満足行かなければ短期で売却して住み替えなどの選択肢も出てきますが、本物件の場合は値上がりする等のリセール重視で買う物件ではないので、どのような間取りや眺望、価格の部屋に住めば満足度が高くなるかを優先した方が結果的に良い買い物が出来ると思っています。
なお、第1期の締切間近で残りは21日（月）、22日（火）、25日（水曜12時まで）なので、今からローン審査をする方は間に合わないのですが、ローン審査は通っているけど申込しようか迷っている、という方がいらっしゃったらお気軽にご相談ください。
今、相談が多い物件は「大阪市内中古タワマン」、「シエリアタワー中之島」、「パークホームズ伊丹稲野ガーデンスクエア パークフロント」が多いですね。。
（私の友人でも申込する方がいるので当選を祈っています）
個人的には今販売中の新築の中ではオススメしやすいマンションですし、後発の新築マンションではサラリーマン世帯が購入な出来そうなめぼしい物件は正直あまり無さそうなので、本物件のようなワクワクするマンションが出てくることを期待しています。
まずは、今週末、良い購入報告が複数聞けることを楽しみにしております！！
今回は以上です！
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