【大阪】【予定価格】「ブリリアタワー箕面船場 TOP OF THE HILL」価格の歪み・オススメ住戸・周辺マンションとの比較 後編「すごろく」

前回に引き続き大阪府箕面市に完成するBrillia Tower箕面船場 トップオブザヒルのモデルルーム訪問レポートです。

前回は共用施設・デザイン・新駅の魅力などをまとめましたが、今回は現時点の予定価格、予定価格から見た価格の歪み・オススメ住戸、更には周辺のマンション相場と比較した際の本物件が買いかどうかをまとめていきます。

  1. 【前編】立地・デザイン・共用施設など
    ※前編の記事はコチラから
  2. 【後編】予定価格・周辺マンションとの比較・オススメ住戸など
それでは、後編もお楽しみください。

14階以上はバルコニーが透明(グレー)になりますので、眺望の抜け感がある住戸を狙うなら14階以上が良いですね。13階以下は乳白バルコニー。


予定価格

階数別の予定価格

全住戸の価格帯が見えていない状況ですが、予定価格ベースの価格帯は以下の通りです。

高層階のプレミアムフロアの価格帯も入ってくれば坪340万円〜坪350万円が平均坪単価になりそうですが、直近の大阪市内の新築タワーマンションで近い価格帯だとリバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎(1期):322万円と同じような価格帯のイメージです。
(リバーガーデンタワー2期は多くの住戸で値上がりしているので、今はブリリアタワー箕面船場より少し高くなっています)。
  • 最安の坪単価:280万円〜
  • 低層階坪単価:313万円
  • 中層階坪単価:330万円
  • 高層階坪単価:350万円
  • 全体平均の坪単価:330万円
なお、ブリリアタワー箕面船場は全体的に広い部屋が多く3LDK中心の間取りになっています。
3LDK比率が76%は凄いですね。
大阪市内では見ないプラン比率で、ファミリー層の需要がメインであることが感じられます。
(実際、モデルルームは子連れのファミリーが多かった印象です)

1LDKは3,100万円台の価格のためグロス的にはかなり魅力的ですが、小さい部屋な分、坪単価は本物件で1番価格帯が安い向きでもそこそこになります。

一方、3LDKメインだと部屋の広さが広くなる分、グロスの価格が高くなるので購入検討者にとっては少々辛いかもしれません。
とは言え、この辺りはこの前で新築で販売されていた「シエリア箕面船場」、同時期にHPがオープンになった日本エスコンの新築マンション(平均140㎡!)も広めの部屋ばかりだったので、グロスが高くても売れるとは思っています。
  • 1LDK:全住戸の10%、坪単価325万円〜
  • 2LDK:全住戸の14%、坪単価294万円〜
  • 3LDK:全住戸の76%、坪単価280万円〜
やはり3LDKの坪単価は魅力的です。

価格一覧

  • 予定価格100万円単位の住戸は50万円で記載(7,200万円台の場合は7,250万円で記載)
  • 予定価格1,000万円単位の住戸は500万円で記載(10,000万円台の場合は10,500万円で記載)
  • 実際の販売住戸は4階〜30階、記載のない階は現時点では価格未定
  • 4階〜13階の東向きは1期未供給(現時点では抜けている方角)
■まずは低層階6階・10階の予定価格。

4階〜13階までが低層階の位置付けでエレベーターは2機。

ブリリアタワー箕面船場 1期予定価格(低層階)


■続いて中層階(16階)・高層階(22階〜)

14階以上が中層階・高層階となりエレベーターは3機。

ブリリアタワー箕面船場 1期予定価格(中層階・高層階)

価格の歪み

本物件は西向き・北向きが安く、南・南東角部屋が高い設定になっています。

13階までは西向きが最安値
14階以上(中層階以上用エレベーター)は北向きが最安値
※北向き中住戸は13階まで駐車場タワーパーキングのため住戸設定無し

角部屋も単価的には高くなっていますが、それ以上に南向きの住戸が眺望的にも優れていることから北西角・北東角より単価が高くなっています。

なお、「ブリリアタワー箕面船場」は他のマンションより方角による価格差をつけているため、ある程度は予算の上限額に合わせて階数・眺望の抜け感、間取りを決めたら申し込む部屋は選びやすいかと思います。
  • 眺望や階数は拘らないから安い部屋が欲しい』→西向き 中部屋 など
  • 『眺望重視の部屋が欲しい』→ 南向き 中部屋 など
  • 『眺望も仕様も良い部屋が欲しい』→ 南東角部屋 など
     ※14階〜28階の角部屋にはリビングに天井埋込カセット型エアコン設置
中層階で1番安価な北向きを基準にした場合の方角毎の坪単価の違いは以下の通りです。
  • 西:+7万円(70㎡換算:+148万円)
  • 東:+22万円(70㎡換算:+467万円)
  • 南:+36万円(70㎡換算:+764万円)
  • 北西角:+25万円(70㎡換算:+530万円)
  • 北東角:+31万円(70㎡換算:+658万円)
  • 南西角:+42万円(70㎡換算:+891万円)
  • 南東角:+49万円(70㎡換算:+1,040万円)
角部屋は80㎡以上の部屋しかないため計算上わかりやすく全部70㎡換算で計算しましたが、角部屋の価格は最低500万円以上、南東角部屋だと1,000万円以上同じ広さでも高くなる計算となります。

階層別&方角別の坪単価図もご参考ください。

方角別坪単価比較

眺望イメージ

事前案内会ではまだ眺望イメージが用意されておらず8月6日以降の事前案内会でないと詳細はわからないのですが、Google Earthを活用して大凡の眺望を見てみましょう。
※眺望イメージは私の想定のため、モデルルームでご確認ください。

全体イメージ

再開発地域ではあるものの周辺はそこそこの囲まれ感があり、更には新駅「箕面船場阪大前駅」がある西方面には同じデベロッパーが提供する定借のツインタワー計画があります。
  • 西向き:詳細は未定とのことですが、同等以上の規模感を想定しておりますので、距離は一定離れていますが西向きは高層階でも抜けないことになりそうです。
  • 南向き:目の前のビルに南の中部屋が被るか微妙です。いずれにしろ低層階はベランダに出ると視界に入ってきます(日当たりも多少不安)。
  • 東向き:今の所抜け感はありますが、開発が入る可能性も踏まえると中層階以上がベターかもしれません(1期で東向きの低層階の販売無し)
  • 北向き:北向き中住戸の販売は14階以上のため、目の前の建物は視界を超えてきそうです。

現地上空俯瞰  出典:GoogleEarth


「ブリリアタワー箕面船場」の図面です。

横に広いタワーマンションで西向き・東向きが非常に多い戸数となります。
(図面見ると広い部屋が多いことが改めてわかります)

ゴミ置き場は非常用エレベーター側にもドアがあるため、内廊下を通らない動線で匂いの心配も少なく配慮されています。
ただ、トランクルームが目の前にある住戸はなんとなく気になりますね…

15階以上に設置されているスタディルーム(ワーキングキャビン)はエレベーターホール横に設置されています。

西方面

西向きは目の前が図書館、少し先には定借のタワーマンション2棟が被ります。

北西向きは少し距離がある場所に大阪大学がありますが、角部屋はリビング窓が足元までありますので、低層階はデッキ通行者からの視線は感じるかと思います。
(その分、角部屋4方向の中では坪単価最安)

図書館抜けるのは10階くらいでしょうか。
中層以上の14階まで行けば安心感はありますが、その先のツインタワーは最上階でも抜けない可能性があるので、西向きは敢えて低層階に行くのもありかなと思います。

図書館は新しく綺麗ですし、むしろ図書館の中のライトアップが綺麗かもしれませんね。
完全なお見合いを避けるように、図書館の窓面も斜めを向いていますので配慮されている感じです。

なお、夜は平日20時、休日17時に閉館するため、遅くまでは人の動きは気にならないかとは思います。

西向きイメージ  出典:GoogleEarth

南方面

南は目の前が広大な千里緑地が広がっており、緑地の先は低層の戸建住宅がメインのため眺望重視の方に人気になりそうです。

千里中央駅の2棟のタワーマンション、中層階以上だと梅田方面やエキスポシティ・万博記念公園の太陽の塔も見えます。
(その分、単価は1番高い方角)

南西角はオフィスビルがあるため低層階は視界が抜けません。
14階以上の中層階であれば綺麗に抜けるかと思います。

真南はオフィスビルが被るかどうかわかっていませんが、完全に抜けるなら南は低層階でも開放感のある景色になりそうです。
むしろ高層階まで行かず、低層で目線の高さで緑地が見えるか、緑地を少し上から見渡せる高さの階も人気になりそうですね。

南向きイメージ  出典:GoogleEarth

東方面

現状は高い建物がない向きで遠くまで抜けます。
駐車場に開発が入りビルが建つ可能性もありますので、中層階以上が安心感はありますが、駐車場のままであれば低層階でも満足できそうです。

少し先に私がよく行くスーパー銭湯の水春があります。
(水春は大阪に複数あるスーパー銭湯で比較的値段が高い高級スーパー銭湯ですが、ここの水春は大人800円からと非常にリーズナブルです。更にはお得なチケットがありランチと入浴代セットでなんと・・・)

南東角は1番坪単価が高い向きなだけあって、低層階でも抜け感は非常にあります。

スーパー銭湯などが入る商業施設が潰れない限りは駐車場のままでしょうから、現時点では特に心配する要素はなさそうです。

東向きイメージ  出典:GoogleEarth

北方面

北向きは13階までタワーパーキングで住戸は14階以上のため目の前の建物は抜けてくると思います。

北東角は9階前後から少し抜けて、完全に抜けるなら中層階以上の15階以上になりそうです。
北西角は大阪大学を抜けると圧迫感はなくなり、西側の定借ツインタワーがどこまで視界に入るかモデルルームで確認必須ですね。

北向きイメージ  出典:GoogleEarth

オススメ住戸

「ブリリアタワー箕面船場」はどのプランも使いやすい間取りが多く、間取り全般的には満足する方がほとんどかと。
梁もなく各部屋が綺麗な四角形のため家具家電の配置もしやすいです。

1番最安値である西向きの部屋がオールリビングインではあるのが少々気になりますが、最安値住戸の需要は高いかと思います。

西向き:約72㎡(6階6,150万円(坪単価280万円))

6階:6,150万円(坪単価280万円)
10階:6,450万円(坪単価293万円)
16階:6,950万円(坪単価316万円)

3LDKで1番安い住戸です。
低層階西向きのため、図書館と被る方角ですが坪単価は本物件でも魅力的な300万円以下。
(1番下層階の4階が6,000万円を切ることを期待はしています)

10階前後で図書館が抜けるようなら10階の6,450万円は魅力的ですが、抜けないのであれば敢えて低層階にいって予算を抑えるのも良いかと思います。

間取りはオールリビングインで好き嫌いが分かれる間取りですが、個人的には子供が小さいときは各部屋の動線も短く面積の有効活用はできると思います。

以前、私が住んでいたマンションがオールリビングインでしたが、リビングダイニングのエアコンのみスイッチオンすれば各部屋開けた状態だとクーラー1台のみで全部屋が涼しくなったりもしますので、子供を部屋開けっぱなしで遊ばせる、昼寝させる等は効率的でした。

夫婦ともにリモートワークだと会話の音などは気になるかもしれませんので、人を選ぶ間取りではありますが、安く「ブリリアタワー箕面船場」を購入して利便性を享受する、共用施設を有効活用する生活も良いと思います。

リビングに下り天井がないのみ魅力的です。

南向き:約75㎡(6階7,150万円(坪単価314万円))

6階:7,150万円(坪単価314万円)
10階:7,450万円(坪単価328万円)

中住戸南向き。
恐らく眺望もオフィスビルが被らないかと想定しており、それであれば低層階でも綺麗な緑地を楽しむことができます。

間取りはワイドスパンで非常に良い間取り。
住友不動産のシティタワーシリーズのような綺麗さです。

キッチンにパントリーがあったりと収納も多いですし、何よりも使いやすい間取りで惚れ惚れします。

ただ、多少広さは異なるものの先程の西向きと1,000万円の差です。
間取りの良さ、眺望の良さに+1,000万円の差が出ているので、予算が問題ない方は南向きをオススメしたいですが、この1,000万円の差は結構悩ましい・・・

ちなみに、私なら頑張って南向き狙いたいです。

この間取りを標準仕様にしてほしい・・・

西向き:約60㎡(6階5,350万円(坪単価294万円))

6階:5,350万円(坪単価294万円)
10階:5,550万円(坪単価305万円)

中住戸西向きの2 LDK。
2LDK最安値です。

少々廊下の長さが気になりますが2LDKの間取りとしては高得点な間取りです。
2LDKで各部屋がいずれも独立している間取りで、シューズイン・ウォークインクローゼット・物入れもあるので収納はかなり多いです。

ベランダに出れる窓はリビングだけですが、本物件の2LDKの間取りとしては1番綺麗です。

なお、こちらも西向きのため低層階は図書館がありますが、この価格帯でデッキ直結のタワマンが手に入るのは魅力的です。

2LDKとしての間取りでは完璧では?!

北向き:約84㎡(16階7,850万円(坪単価308万円))

16階:7,850万円(坪単価308万円)
22階:8,250万円(坪単価324万円)

中層階以上の3LDKでは坪単価最安住戸。

中層階以上の北向きで眺望は抜け感抜群です。
14階以上のためバルコニー手すりもグレー透明のため、リビングのソファーに座った状態でも眺望を楽しむことが出来ます。

部屋が広い分グロスは高いですが、16階で坪単価は308万円と本物件の平均価格よりだいぶ下回っていますし、南向き6階の坪単価(314万円)より安価なのは魅力的ですね。

間取りは南向きと同様ワイドスパンで各部屋がリビングアウトな点は非常に良い。
更には形も綺麗、収納はトランクルーム含めてかなり充実しています。

この坪単価なら個人的には北向きの16階のこの間取りが本物件で1番欲しいです。

10m超えのワイドスパンは必見です。玄関クランクインも良いですね。

南東角:約83㎡(6階8,550万円(坪単価340万円))

6階:8,550万円(坪単価340万円)
10階:8,750万円(坪単価348万円)

眺望が1番良いが、1番坪単価が高いプランです。

広さと坪単価的に低層階でも初期費用を含めると9,000万円を超えるため、本来はなかなか手を出すのは難しい気がしますが、この間取りは本物件で1番条件が良い部屋として人気になると思います。

なんと言っても素晴らしいのがリビングの窓面です。
合計12窓、FIX窓だけでも10連は素晴らしい眺望が楽しめます。

LDKで20畳ありますのでかなりゆとりあるリビングが実現出来そうです。

気になったのは廊下が長いことから占有面積に対しての収納は少なめであることと、80㎡超えの角部屋で風呂サイズ1418は少々残念です(1620欲しかった)。

坪単価は高いものの、リビングの足元から広がる眺望は価値が高いです

周辺マンションとの比較

ブリリアタワー箕面船場駅の築浅マンション2棟、人気の千里中央駅のタワーマンション2棟の合計4棟の中古価格を見ていきます。

プラウド箕面船場(2018年築)

平均坪単価:約230万円
(直近の成約でも215万円程度なので価格帯はマイルドな印象)

当時は新駅の計画もかなり先ということで新築時は激安で販売されましたが即完売した物件です。
現時点では梅田方面に出る際には千里中央駅まで20分程度歩くか、バスで千里中央まで行かないといけないので不便です。

2023年度に新駅が開業すると、箕面船場阪大前駅まで徒歩2分の距離になるためもっと値上がりはしそうですね。
(むしろ転売益を狙うならここの中古の方が期待出来るかも)

現在の売り出しは72㎡3LDK4,980万円と目に優しい価格。

ブリリアタワー箕面船場よりはかなり安い価格帯ですが、マンションとしてのグレードはブリリアタワー箕面船場が良いので、予算が足りないけど、新しい街に住みたい、リセールバリューを期待している、という方はオススメです。

シエリア箕面船場(2022年築)

平均坪単価:約290万円
(完成して間もないため成約実績はなく、売出価格ベースのためもう少し単価は落ちるかもしれません)

新駅開業後は駅まで徒歩2分の好立地で、目の前が千里緑地向きの住戸が多いため眺望に優れています

難点は面積が広い住戸ばかりのためグロスが高め設定であることですね。

現在の売り出しは101㎡3LDK8,980万円です。

なお、ブリリアタワー箕面船場で約9,000万円であれば、以下の住戸が主な比較検討物件となります。
  • 南東角 83㎡ 3LDK 13階前後(1番坪単価が高い部屋)
  • 北向き 84㎡ 3LDK 28階前後
  • 西向き 32㎡ 1LDK 6階前後×3部屋
広さを求める層にはシエリア箕面船場は魅力的ですが、グロス価格だけ見ると「ブリリアタワー箕面船場」の満足度は高くなりそうですね。

シエリアタワー千里中央(2019年築)

平均坪単価:約290万円
52階建て

人気の千里中央駅(北大阪急行線)まで徒歩1分の物件です。
更には商業施設・スーパーにも直結してて濡れずに行けますし、駅までも屋根付きデッキ移動が可能なので素晴らしいタワマンです。

ただ、ネックは定期借地物件。
もちろん新築時よりは値上がりはしているものの、値上げ幅は限定的な印象で、定借のリセール限界値も垣間見れる感じはします。
築年数は10年古くてもザ・千里タワーの方が中古価格は高い)

20階72m2の3LDKが5,980万円で売り出しもあるため、価格だけ見ると魅力的ですがリセール前提で購入する物件ではないかと思います。

ザ・千里タワー(2009年築)

平均坪単価:325万円
50階建て

シエリアタワー千里中央と同じく駅1分物件です。

こちらもマンション下にスーパーが入居するなど、ハイクラスなタワーマンションです。

築年数はシエリアタワーより10年古い物件ですが、価格はシエリアタワー千里中央より坪30万円程高いです。
10年新しかったらシエリアタワー千里中央の方が良さそうな気もしますが、これだけ価格差が出るのはやはり定借であることが大きいかと思います。

坪325万円を見ると、ブリリアタワー箕面船場が安くも感じますが、やはり千里中央駅No1なので、立地をどう見るかは大きなポイントになりそうです。

ちなみに、箕面船場阪大前駅直結に完成するツインタワーも結果的には千里中央のシエリアタワー千里中央とザ・千里タワーのような価格差があって当然だとは思います(駅分数は異なりますが)。
よって、箕面船場阪大前駅の定借ツインタワーがブリリアタワー箕面船場と同等価格、もしくは少し安いくらいならブリリアタワー箕面船場の方をオススメはします。

すごろく期待値(再掲)

すごろく期待値:80点

書けば書くほど自分自身でも欲しくなっていますが、やはり学校距離がネック・・・

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて(売却益)、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※すごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

まとめ

今回は前編(共用施設・新駅・街の魅力など)と後編(予定価格と価格の歪みなど)の2部構成に分けて記事にさせていただきましたが、いかがでしたでしょうか。

予定価格は少々高いものの、
  • 箕面船場阪大前駅の中古のシエリアと比べるとグロス的には良い部屋も十分選択が出来ること
  • 千里中央駅に行けば駅力は良いが築10年以上のタワーマンションが坪325万円程度でブリリアタワー箕面船場でも選択できる部屋が多くあることを踏まえると
上記を踏まえるとブリリアタワー箕面船場は非常にオススメ出来るマンションです。

大阪市内と比較してそんなに変わらないと思ったりはしますが、千里中央駅自体も高騰していますので、ブリリアタワー箕面船場は結果的に近場エリアの中古マンションと比較しても割高感はあまりないかと考えています。

更には箕面船場阪大前駅直結の定借ツインタワーの価格が高かったり、商業施設のクオリティ次第では、ブリリアタワー箕面船場の価値はまだまだ上がるかと思いますので、非常にポテンシャルがあります。

兎にも角にも新しい駅・街のデッキ直結の共用施設が大阪市内のタワーマンションよりラグジュアリーな物件なんて滅多に出てこないので、広域でマンションを検討している方はぜひ検討して欲しいです。
きっと気に入るはず!

また、売主の東京建物(ブリリアタワー堂島など)、住友商事(クラッシィタワー靱公園クラッシィハウス尼崎など)は既存物件でも販売途中で何度も値上げしているデベロッパーなので、本物件も今の人気状況を踏まえると、2期からの値上げも想定されます。
よって、1期で検討した方が後悔も少ないので、少しでも気になる方はお早めに資料請求とモデルルーム訪問をしてみてください!

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ブリリア、ブリリアと言い過ぎましたので、今回はこの辺りで失礼させていただきます。
大阪のブリリアタワー最高!!

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年11月時点)
-購入4軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
2021年に3軒目、2022年に4軒目を購入しましたが、まだまだ自分自身のマンション探しも続きそうです… ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。対応領域:新築購入/中古購入/自宅売却/マンション投資

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