アトラスタワー五反田 モデルルーム訪問レポート【2LDK】




今回は五反田駅から徒歩5分のマンションである「アトラスタワー五反田」についてレビューしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!
  1. 重厚感ある門構え!希少なゲーテッドマンション!
  2. 五反田駅まで徒歩5分×目黒川沿いの希少な立地!
  3. 今も便利な五反田が再開発でさらに便利に!

物件概要

  • 所在地:東京都品川区西五反田二丁目22番1,2,3,5,6
  • 総戸数:213戸
  • 敷地面積:2,079.57㎡
  • 建物竣工:2024年3月
  • 引渡し:2024年3月
  • 売主:旭化成不動産レジデンス
  • 施工会社:西松建設
  • 管理会社:旭化成不動産コミュニティ
  • 駐車場:61台
  • 駐輪場:224台
  • 掲示板:アトラスタワー五反田ってどうですか?
現地周辺地図(物件公式HPより引用)



 

駅距離

  • JR山手線「五反田」駅 徒歩5分(西口)
  • 都営浅草線「五反田」駅 徒歩3分(A2出入り口)
  • 東急池上線「五反田」駅 徒歩5分(1階出入り口)
五反田駅から現地までは整備された歩道で歩きやすい道のりです。

都営浅草線のA2出入り口まではHPだと徒歩3分表記ですが、実際は2分程度と非常に近くて便利です。

五反田駅から現地


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:19分
  • 池袋駅:23分
  • 品川駅:5分
  • 新宿駅:14分
  • 渋谷駅:7分
平日8時着想定の五反田駅から各駅へのアクセスです。都内主要駅へのアクセスは抜群です。

羽田空港までも30分程度と空港アクセスが良いのも便利なポイントです。

1日の乗客数

  • 五反田駅:155,170人(JR:92,254人+東急:39,126人+都営地下鉄:23,790人)
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

複数路線が乗り入れていることもあり、駅力は高いです。

駅周辺は人の賑わいがありました。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 五反田駅:829件
*駅から800m圏内の数を集計しています。

飲食店の数も豊富です。

数がありすぎて店を選ぶのが大変になるくらいのラインナップとなっており、外食で困ることはなさそうです。

いつも食べそびれてしまうあげ福…いつかリベンジしたいです!

近隣スーパー

  • 成城石井
  • 東急ストア
駅に隣接する形で2つのスーパーがあります。成城石井は本マンションのある西口側でJR利用であれば、駅からの帰りの動線にあるので便利です。

駅に隣接している成城石井


東急ストアは反対の東口側にあるので日常利用は成城石井がメインになりそうです。

どちらも規模の小さめなスーパーなので、自炊派の方からすると少々物足りないかもしれません。

学区

  • 第一日野小学校
本マンションから10分くらい歩くと第一日野小学校があります。非常に雰囲気が良く、第一日野小学校区であることはプラスですが、小学校まで少々距離があることと、通学の際に大通りを渡ることは気になりました。

品川区は学校選択制度を採用しており、空きがあれば近隣の指定された小学校に通うことも可能です。第一日野小学校区であれば、芳水小・第四日野小・日野学園・跡地小・京陽小・宮前小の6つの小学校が選択対象となっています。

日野学園は第一日野小学校と近しい距離感かつ小学校の雰囲気も良さそうなので魅力に感じましたが、本マンションからだと駅を挟んで反対側になることから、駅周辺のゴミゴミしたところを子どもが歩くことになるのは少し気になります。

小学校までの距離感や動線は親御さんの価値観による部分も大きいと思いますので、未就学児・小学生のお子様がいる方は現地から小学校まで実際に歩いて見ることをおすすめします。

通学問題が気になるのであれば、日野学園周辺にある中古マンション(パークタワーグランスカイやプラウドタワー東五反田等)を検討するのもアリだと思います。(イマジカ跡地に新築マンションも建設予定)

いずれにせよ、ご家庭の環境に応じて小学校を選ぶことができるのは品川区のメリットです。

待機児童数

  • 入園決定率:77.7%
  • 待機児童数:12人
入園決定率:保活のミカタより引用(2018年度実績)

品川区の入園決定率は23区の平均である71.8%を超える数字となっています。

待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

五反田駅周辺は想像以上に保育園が多く、定員にも余裕があるように感じました。お子様の年齢にもよるので個別確認は必要ですが、比較的保活は進めやすそうです。

公園

  • 大崎公園
  • 五反田ふれあい水辺公園
近くに規模感のある公園が少ないのは個人的にはマイナス要素ですが、駅近の利便性とトレードオフの部分もあるので、本マンションを選ぶ方の価値観からすると許容できるレベルかなと思います。

駅東口側のプラウドタワー東五反田の隣にある五反田ふれあい水辺公園は規模も小さいですし、遊具もほとんどないですが、運河沿いで開放感がありました。

五反田ふれあい水辺公園

災害危険度

地震時の二次災害リスクや液状化リスクは低めですが、本マンションは目黒川沿いにあるため、洪水・高潮時の浸水リスクがあります。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 災害時活動困難度:4,647位 ランク1
  • 建物倒壊危険度:4,085位 ランク1
  • 火災危険度:4,473位 ランク1
  • 総合危険度:4,577位 ランク1
台地を刻む谷底での堆積物でできているため、軟弱な地盤です。地震が起きた場合に、揺れが増幅されやすいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が高い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用
  • 桃:液状化の可能性高
  • 黄:液状化の可能性有
  • 緑:液状化の可能性低


本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。目黒川沿いということもあり0.5m~3mの洪水・高潮のリスクがあります。(洪水は一部3m~5m)

ハザードを意識してだと思いますが、本マンションは電気室が2階となっています。

建物

共用部

建物全体

  • 廊下:内廊下
  • 各階ゴミ置き場:○
  • 各戸トランクルーム:△(一部有り)
  • 24時間有人管理:○
普通のタワマンは高さや戸数を確保するために公開空地を広く確保しているため、公開空地内であればマンションの敷地であっても住人以外の人が出入りすることが可能です。(敷地の一部を一般開放する代わりにたくさんの戸数を確保できるような緩和を受ける)

一方本マンションは公開空地を設けないタワマンとなっているため、敷地を壁で覆って敷地内に住人以外の出入りができないようにすることができています。(所謂ゲーテッドマンションです)結果的にプライバシーが確保できたり、重厚感のある外観が実現できています。

営業担当の方曰く、本マンションは旭化成不動産レジデンスのシンボルとなるようなマンションを目指しており、そのために公開空地を設けず(=戸数が減るので価格上昇要因になる)、ゲーテッドマンションとすることを選んだとのことでした。(目の前の喫煙所の視線を遮るという目的もあるんだろうなと思ったりはしましたが、価格より外観デザインを重視した選択をしたのだと私は理解しました。)

共用部はゲーテッドマンションを最大限活かした造りとなっていてかなりテンションが上がりました。ゲーテッドマンションですので、敷地(≠エントランス)に入るのにゲートがあり、鍵を持っていないと入れません。またそのドアも非常に大きく、豪邸に帰ってきた感があり好印象でした。(ラクセスキー対応とのことだったので鍵を持ってゲートに近づくと大きなゲートが開く!!)

公式HPより画像引用


ゲートを抜けるとエントランスまでは石畳があり、その脇に小さな庭園があります。小さな小川のようなものも設ける予定とのことで、五反田駅前の少々ゴミゴミした感じからゲートを潜った途端日本庭園を感じることができるギャップも良かったです。ガラっと雰囲気が変わるので、仕事とプライベートの切り替えもしやすそうです。

エントランスとその奥のエントランスホールは2層吹き抜けで開放感があり、エントランスホールはガラス張りかつ敷地内の植栽を眺めることができます。壁で覆われているため、外は見えないですが、逆に外からの視線を気にする必要がないからこそガラス張りにできているとも考えれるのでここもゲーテッドマンションならではのプラス要素だと感じました。

公式HPより画像引用


階あたりの戸数が多いマンションではないですが、各階ゴミ置き場が各階に2箇所ずつあります。地下にトランクルームがありますが、全戸分の準備はなく(中サイズ:20区画2,000円/月、小サイズ:1区画1,000円/月)希望者のみの利用となります。エレベーターに着床制限があったりとセキュリティ意識の高さも感じました。

共用施設

  • ラウンジ(2階)
  • フィットネスルーム(2階)
  • ゲストルーム(2階)
  • パーティルーム(3階)
  • スタディルーム(3階)
  • ライブラリーラウンジ(3階)
  • スカイデッキ(屋上)
フィットネスルームは利用料無料ですが、筋トレマシンを置く予定はなく、文字通りフィットネス等の利用を想定したスペースです。

ゲストルームは1部屋ですが、リビングと寝室を確保できる広さがあります。また本マンション敷地に元々あった海喜館という旅館をイメージした内装にする予定とのこと。個人的には元々あった建物や土地にゆかりのある仕掛けをしてくれるのは嬉しいポイントです。価格は5,000円/泊と程よい価格設定です。(安すぎると抽選で使いたい時に使えないので、そこそこの価格にしてほしい派です)

パーティルームは貸し切り利用だと1,000円/3時間、貸し切り無し時は誰でも無料で利用可能です。貸し切り利用ではない時は仕切りを開放することで隣接するスタディルームやライブラリーラウンジと一体的に利用することができそうです。ライブラリーラウンジの本を読んだりできそうなのはいいですね。

スタディルームは8区画ありますが、全てが個室かつ300円/30分の費用が発生します。無料で使える区画がないのは珍しいですが、使いたい時により使いやすいですし、個室になっていることでテレカン等でも利用できそう(防音性は未確認)なのは在宅勤務をする身からすると良いなと思いました。(よくあるスタディルームだと音がだだ漏れなのでテレカンの場所難民になってしまうんですよね…)

ライブラリーラウンジは蔦屋書店の選書サービスを導入しており、約3,000冊の本や雑誌が定期的に入れ替わります。(頻度は未定)ラウンジにある本は入れ替わりがないと飾り物になっているケースも多いので、定期的な入れ替わりがあるのは共用施設をより有効利用できそうなので嬉しいです。

公式HPより画像引用


屋上にスカイデッキもあります。北方向の眺望が楽しめるようになっていますので、東京タワーを始めとした都心の眺望を楽しむことができそうです。

公式HPより画像引用(眺望はイメージです)

専有部

専有部の設備仕様は近隣で販売中のプラウドタワー目黒MARCを意識したものになっている印象を受けました。全体的に仕様は良かったですが、価格帯からすると少々物足りないと感じる方もいるかもしれません。

キッチン・洗面所・トイレカウンターまでフィオレストーンですし、浴室が日ポリ化工なのはテンション上がりましたが、プラウドタワー目黒MARCと比べると天井・サッシ高やロスナイの有無などいくつか劣後する点がありました。専有部の仕様を求めるならプラウドタワー目黒MARCだと思います。

この点はデベロッパーも気にしている様子で、販売期間中に玄関電子錠が標準仕様にアップグレードされたりと設備仕様を上げる方向で調整を進めている様子でした。

全体

  • 天井高:2,550mm
  • サッシ高:2,100mm
  • 床暖房:リビング
  • 換気システム:第三種換気
  • 天井カセットエアコン:○
  • 鍵:電子錠
  • 玄関前カメラ:○
  • 窓ガラス:?
  • バルコニー隔て板:ショートタイプ
  • 廊下・トイレ・洗面所床:フローリング

キッチン

  • 天板:フィオレストーン
  • 側面仕上げ:×
  • 水栓:クリンスイ
  • ディスポーザー:◯(自動給水型)
  • 食洗機:◯
  • カップボード:×(これはちょっと悲しい)

洗面所・浴室

  • 洗面台天板:フィオレストーン
  • 洗面室水栓:グローエ
  • ミストサウナ:◯
  • 洗濯機上収納:◯

価格

販売価格

予定価格として価格が公開されていた住戸の平均は約坪730万円でした。プレミアム住戸抜きだと約坪660万になります。

低層階は眺望が抜けないこともあって価格は抑え目となっています。利便性を重視し、眺望を重視されない方にとっては低層階もありだと思います。

尚、本マンションの敷地すぐ隣にタマホームのマンション建設(恐らく14階の賃貸マンション)が進んでいます。角部屋Jタイプの13階くらいまではタマホームのマンションが隣接(敷地いっぱいに建てそうなのでかなり近くなりそう)する形となります。本マンションと向かい合わせになる方角にバルコニーは設けず換気用の小窓程度を設けるくらいになりそうですが、採光や眺望に期待できない分は価格に反映されています。

GoogleMapに筆者加筆

南西向き

J 3LDK 65.86㎡
  • 3階 11,600万円台/坪582万円
J2 3LDK 71.02㎡
  • 9階 13,400万円台/坪624万円
J4 3LDK 75.26㎡
  • 21階 12,000万円台/坪728万円

南向き

I2 2LDK 58.89㎡

公式HPより画像引用

  • 9階 12,000万円台/坪673万円
I3 2LDK 54.49㎡
  • 21階 12,000万円台/坪728万円

南東向き

G 2LDK 55.47㎡
  • 3階 10,200万円台/坪608万円
H2 3LDK 77.19㎡

公式HPより画像引用

  • 9階 14,700万円台/坪629万円
  • 21階 15,700万円台/坪672万円

東向き

F3 2LDK 54.11㎡
  • 3階 10,300万円台/坪629万円
F2 2LDK 57.25㎡
  • 9階 10,800万円台/坪623万円
  • 21階 11,500万円台/坪664万円

北東向き

D 2LDK 55.47㎡
  • 4階 11,100万円台/坪661万円
C2 3LDK 73.56㎡
  • 21階 15,400万円台/坪692万円

北向き

B2 2LDK 58.89㎡
  • 9階 11,900万円台/坪668万円
  • 21階 12,500万円台/坪702万円

北西向き

A 3LDK 65.86㎡
  • 4階 12,900万円台/坪647万円
A2 3LDK 71.02㎡
  • 9階 14,100万円台/坪656万円
A4 3LDK 76.63㎡

公式HPより画像引用

  • 21階 16,300万円台/坪703万円

西向き

K 2LDK 53.96㎡
  • 21階 10,400万円台/坪637万円

プレミアムフロア

J5 3LDK 103 .29㎡
  • 28階 25,000万円台/坪800万円
I4 2LDK 58.31㎡
  • 28階 14,000万円台/坪794万円
H4 3LDK 102.6㎡

公式HPより画像引用

  • 28階 24,000万円台/坪773万円
B3 1LDK 58.24㎡
  • 28階 14,000万円台/坪794万円
A5 3LDK 100 .04㎡
  • 28階 24,000万円台/坪800万円
J6 3LDK 126.94㎡
  • 30階 35,000万円台/坪911万円
I5 3LDK 108.4㎡
  • 30階 29,000万円台/坪884万円
F4 3LDK 107.39㎡
  • 30階 29,000万円台/坪892万円

周辺相場

中古

  • プラウドタワー東五反田 竣工2008年 五反田駅徒歩4分 坪530万前後
  • パークタワーグランスカイ 竣工2010年 五反田駅徒歩6分 坪550万前後
  • シティタワー目黒 竣工2017年 不動前駅徒歩4分 坪580万前後

新築

周辺中古並びに現在販売中のプラウドタワー目黒MARCの価格を踏まえると、プレミアム住戸抜きで坪660万というのは妥当な金額という印象です。

五反田駅をメイン利用で中古が許容できるのであれば、パークタワーグランスカイやプラウドタワー東五反田を見てみるのもアリだと思います。

管理費・修繕積立金

Jタイプ65.86㎡の3LDKで管理費:35,430円、修繕積立金:8,890円、合計:44,320円(672円/㎡)となっています。

戸数も213戸とタワマンにしては少な目な中で内廊下・ディスポーザー・各階ゴミ置き場(2箇所/階)・24時間有人管理・植栽等コストのかかる設備・サービスを導入していることもありランニングコストは高めです。

ただし、このマンションを選ばれる方の価値観からするとランニングコストは少々高くてもしっかりとしたサービスを受けたい方が多いのではと思います。

駐車場

  • 213戸中61台(設置率29%)
  • 通常 18台 43,000円/月 全長5,300mm、全幅2,050mm、全高1,550mm、重量2,500kg
  • ミドルルーフ 15台 46,000円/月 全長5,300mm、全幅2,050mm、全高1,850mm、重量2,500kg
  • ミドルルーフ(EV対応) 5台 49,000円/月 全長5,200mm、全幅1,950mm、全高1,850mm、重量2,400kg
  • ハイルーフ 17台 48,000円/月 全長5,300mm、全幅2,050mm、全高2,000mm、重量2,500kg
  • ハイルーフ(EV対応) 5台 51,000円/月 全長5,200mm、全幅1,950mm、全高2,000mm、重量2,400kg
  • 平置(車いす対応) 1台
  • 機械式
都心駅近立地ということもあって駐車場設置率は低いので、駐車場がマストの方は要注意ですが、周辺には複数の月極駐車場があるとのことでした。敷地内で雨に濡れず入出庫できる魅力は大きいですので、マンションの駐車場を確保できるのがベストですが、最悪の場合も選択肢はありそうです。

尚、車は目黒川沿いの北側から入る動線となります。駐車場からマンションまでは雨に濡れることもありません。

気になる住戸

G 2LDK 55.47㎡

モデルルーム訪問者向け資料を筆者撮影

  • 3階 10,200万円台/坪608万円
本マンションは階毎の価格差が大きく、眺望のぬけ感有無も価格に反映されているため、「眺望のぬけ感の無い低層階」が相対的にお安めになっています。そんな低層階住戸の中でもピックアップしているGタイプは角部屋かつ間取りも非常に綺麗です。

私の中の55㎡2LDKの評価指標の一つが「LDが10畳を確保できているか否か」なのですが、10.8畳と55㎡の2LDKとしては十分な広さのLDを確保できています。またキッチン横まで窓があるのは開放感があり加点要素です。さらに内廊下のマンションながら行灯部屋がなく、全部屋に窓があるのでさらに加点です。

洋室1はLDと分離されているためプライバシーが確保されており、在宅勤務等でも使いやすいです。

3階だと南方向は多少の囲まれ感があるため、採光抜群とまではいかないですが、最低限の日当たりは確保できそうですし、東側はバルコニーから下を覗けば、敷地内の庭園を見ることが可能です。しっかりコストをかけて作られた庭園を日々感じることができるのは低層階ならではのメリットですが、ここは価格反映されてない印象なので、ちょっとした歪みを感じられるのも個人的には嬉しいポイントです。

このマンションを検討する方の価値観からすると、少々グロスが張っても条件の良い高層階を購入したいという人も多いと思われますので、価格の割安感の割に抽選も熾烈なものにならないのでは?というのも最近の新築マンションのトレンドを見ていると安心感があります。(買いたい!となって抽選に外れるのは悲しいですからね…)

まとめ

このマンションをおすすめできるか否かは、突き詰めると五反田駅まですぐの利便性とゲーテッドマンションの特別感を魅力に感じるか否かに収斂されるように感じました。五反田で億か…とか、ランニングコスト高いな…とか、感じる方は他のマンションの方が向いているかもしれません。

お子様がまだ小さくて、公園や小学校へのアクセスをより重視するなら同じ五反田駅でもパークタワーグランスカイ周辺の中古の方があってきそうですし、新築派で専有部の仕様・開放感・ハザード色無しを重視するならプラウドタワー目黒MARCも視野に入ってくると思います。

また、本マンション敷地目の前にある喫煙所については、特にタバコを吸わない方は現地の雰囲気を確認されることを強くおすすめします。時間帯によっても混雑度が変わりますが、平日の朝や昼食時などサラリーマンの一服タイムはかなりの人が利用しています。電子タバコ限定となっていますが徹底はされておらず煙たさを感じました。灰皿以外の場所でも目黒川沿いで喫煙している人もいて、吸い殻も道路沿いにたくさん捨ててありましたので、タバコに対して強い拒否反応がある方はストレスになりそうです。

子どもが小さいと道に落ちている吸い殻を拾ったり、拾ったものを口に入れたりするので、子育て環境としても個人的には気になりました。喫煙される方にとっては目の前に喫煙所があるのは便利でしょうし、プラスに感じる人もいるかと思いますが、私はタバコを全く吸わないかつ子どもが公園に落ちているタバコの吸い殻を拾いそうになってヒヤヒヤした経験があるので余計に気になりました。

現地周辺動画



少々ネガティブな意見もありましたが、ゲートの重厚感含めて完成すると間違いなく評価の高まるマンションだと思います。モデルルームだとより詳しい完成イメージを見せてもらえますが、それだけでもテンションが上がりましたし、実物はもっと素敵に仕上がるであろうことを考えると、五反田を代表するタワマンになることは間違いないと思います。

現時点でも便利な五反田駅ですが、TOCの建て替えやゆうぽうと跡地の開発(高層部分に星野リゾートのホテルが入ります)など街の評価が高まる開発が控えています。中期的に開発が進む品川へのアクセスも良好で、これから利便性にさらに磨きがかかる点も購入の後押しになるかと思います。

イマジカ跡地の再開発タワマンもかなり魅力的ですが、今の相場のままだとさらに高値になる可能性もありますし、本マンションとはコンセプトの違うマンションになりそうなので、予算内で本マンションが気に入ればGOだと思います。


1期で条件の良い住戸は売れてしまうことが予想されるため、ご興味ある方は早めのエントリーをおすすめします。

マンション購入のご相談も受け付けてます。<個別マンション相談カウンター>からお気軽にどうぞ!<YouTube>でも情報発信しています。

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