グランリビオ浜田山を検討中!浜田山の住み心地、買いでしょうか?【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

記事化のリクエストをいただきました!リクエストしてくださった方、ありがとうございます。


取り上げてもらいたいマンション グランリビオ浜田山

浜田山の住み心地、買いでしょうか?



グランリビオ浜田山」は検討者も多いマンションだと思いますので、現地映像を作りました。よろしければご覧ください。



はじめに 相談とリクエストの違いについて

本編に入る前に、ひとつお知らせというかお伝えしておきたいことがあります。「記事にしてもらいたい物件募集に応募」(リクエスト)と「無料相談」の違いについて、です。

現在、スムラボではブロガーを指定して相談することができるのは、ご存知でしょうか。(相談受付はこちらから
  • 「相談」の場合
クリスティーヌの場合は、できるだけ早くお答えすることをモットーにしています。
  • 「記事にしてもらいたい物件募集に応募」(リクエスト)の場合
記事化のタイミングはすぐというわけにはいかず、取り上げられない可能性があります。(スムラボ事務局が「すべてのマンションを記事化できるわけではないのでその点はご了承ください」と明記しており、ご理解いただければ幸いです。)

以上が、相談とリクエストの違いです。よって、
  • 急ぐなら「相談」。(クリスティーヌに相談していただければ全力でお答えいたします!)
  • 急ぎでないなら「記事にしてもらいたい物件募集に応募」(リクエスト)
相談の受付はこちらから

※現在、クリスティーヌは多忙を極めているため、無料相談(記事上でお答え)のみ受け付けております。

前回の相談返しはこちら【相談返し】駅から9分、坂もある新築マンションは買い?見送るべき?【クリスティーヌ】

物件概要

  • 名称 グランリビオ浜田山
    • キャッチコピー 次代へ継ぐ「砺美の邸」。
  • スケジュール(予定)
    • 竣工 2023年10月下旬
    • 入居  2023年12月中旬
    • 販売開始2022年11月中旬
  • 場所
    • 東京都杉並区浜田山4丁目992-35,36(地番)
    • 交通
      • 京王井の頭線「浜田山」駅徒歩9分
      • JR中央線「阿佐ヶ谷」駅よりバス停徒歩1分、すぎ丸乗車18分「浜田山小学校」バス停下車徒歩3分
      • 東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ヶ谷」駅徒歩25分
      • 京王井の頭線「西永福」駅徒歩13分
    • 敷地面積 5,012.39m2(うち私道面積247.36m2、建築確認対象面積4,829.91m2)
  • 建物
    • 地上3階 地下1階建て
    • 総戸数 84戸 (うち募集対象外住戸1戸含む)
  • お部屋
    • 3LDK~4LDK
    • 専有面積 61.85m2~82.23m2
      • テラス面積 22.35m2~28.97m2
  • 権利 所有権
  • 駐車場等
    • 駐車場 機械式15台、平置き8台〔身障者用1台、来客用2台含む〕:23台
    • 駐輪場  ラック式:146台
    • バイク置場 8台
  • 権利 所有権
  • 企業
    • 売主
      • 日鉄興和不動産株式会社
      • 東京建物株式会社
      • 安田不動産株式会社
    • 管理会社 株式会社日鉄コミュニティ
    • 施工 株式会社淺沼組
    • 設計 株式会社自由建築設計事務所
    • デザイン監修 有限会社船田アーキテクツ
掲示板 グランリビオ浜田山

「グランリビオ浜田山」が気になる!私もです

グランリビオ浜田山」、なかなかす・ご・い・マ・ン・ショ・ンです!!!!!

いきなりですが、キャッチコピーが、読・め・ま・せ・ん!

次代へ継ぐ「砺美の邸」。

最も印象に残るべき、マンションのイメージを表す言葉のはずなのに、読み方がわかリません。

出典 公式サイト


「ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜」も読み方がわからなくて、「ぜんも?」「しかも?」と話題になりました。

「然も」には小さく「Sa-Mo」とローマ字でルビがふってありましたが、「砺美の邸」には、ルビさえありません。

出典 公式サイト

デザインが、細部にわたって、す・ご・い・ん・で・す!

隔板が突き出てる? いや、わざわざ縦の板を入れている!

出典 公式サイト


あえて庇(ひさし)を設けたダイレクトウインドウ。

出典 公式サイト


エントランス。

出典 公式サイト


全体像です。こちらは西向き。

出典 公式サイト


ベランダが連なっているお部屋が、南向きです。

出典 公式サイト

敷地が広い!5000平方メートル超え

目を引くのが、5000平方メートル超えという、非常にまとまった、きれいな形の敷地です。

出典 公式サイト


あたりには高い建物はなく、せいぜい3階建てまでです。



工事の塀の「窓」越しに撮影すると、向こう側が「はるか遠く」に感じられる広さです!これが5000平米の凄さ!



奥に長い敷地なので、全84戸中、60戸が南向き。

出典 公式サイト

緑が近い!善福寺川まで5分ぐらい!

「グランリビオ浜田山」の住所「浜田山4丁目」は、井の頭通りの北側の一角です。



4丁目は、善福寺川、すなわち善福寺川緑地や和田堀公園に近いポジションです。



成園橋を渡って、善福寺川緑地の子供の広場へ行けます。



以上、駆け足でしたが「グランリビオ浜田山」についてでした!

ここからは、ご質問の「浜田山の住み心地」について考えるためにクリスティーヌがピックアップした情報をまとめてみたいと思います。

浜田山の「これ」は知っておきたい① 名だたる日本企業の寮がある街

グランリビオ浜田山」の場所には、もともとみずほコーポレート銀行の杉並寮がありました。

浜田山4丁目の「グランリビオ浜田山」のあたりは、とても静かで、車の往来も、あまりありません。「グランリビオ浜田山」ができる前にあったみずほコーポレート銀行杉並寮も、この写真からわかる通り、敷地がゆったり贅沢に使われていたことがわかります。

Google Map


みずほコーポレート銀行の寮がなくなった今も、お隣には、公共工事の前払金保証、契約保証、契約保証予約、中間前払金保証などを行う東日本建設業保証株式会社の浜田山寮があります。



実は浜田山には、企業の寮がいくつもあります。日本政策投資銀行浜田山社宅、日本製鉄浜田山寮など、日本の名だたる企業です。

こうしたことから、浜田山は「資産として企業が保有して手堅い」エリアであることがわかります。

そして、社員を住まわせるのにも良い環境であると、古くから判断されてきたエリアであるといえるでしょう。

浜田山の「これ」は知っておきたい② ヴィンテージマンションが似合う街

小学校までの道を撮影しながら、心から驚いたのは、映像の3分7秒から3分16秒までに出てくる「塀」です。



5,500平米を超える敷地に、「選ばれし35戸」しかないという「プレステージ浜田山」。その塀がずっと続いていてびっくりしてしまったわけです。



「プレステージ浜田山」は1990年築。調べましたら、販売中のお部屋がありました。
  • 157.74平米 2階 17,990万円 坪単価 377万円
 

出典 三井のリハウス


築20年を超えてもなお、この価格を保つには、管理の良さや周辺環境も含めて評価されなければなりません。

こうしたヴィンテージマンションが存在し得るエリアは、資産価値を保ちやすいといえます。

浜田山の「これ」は知っておきたい③ポルシェが日本で一番売れる街!?

浜田山は、「日本一ポルシェが売れる街」といわれているそうです。(ただこれはネット情報で元データは入手していません。)

ポルシェセンターは、東京23区だと港区六本木、文京区小日向、世田谷区桜、それから浜田山にあります。

「グランリビオ浜田山」へ行く途中に、BMWのお店(左)とポルシェのお店(右)がほぼ向かい合っています。



BMWやポルシェを売る会社が浜田山を選んだのは、浜田山なら、自社のイメージを損ねない、という面もあったのではないでしょうか。

なのに商店街もあり、夜になっても賑わいのある庶民的な街

駅前の商店街は「浜田山メインロード」。



夜になっても成城石井が22時30分まで開いていて・・・



カルディもつい寄りたくなっちゃう感じで・・・



いざという時に助かる、24時間オープンの西友も、行き帰りのルート上です。



22時まで開いているコモディイイダは、折しもリニューアルオープンしたばかり。品揃えと価格で、張り切ってます!



「パン、ずいぶん売り切れてしまって」と申し訳なさそうに言うご主人のいるパン屋さんがあり・・・



このご時世でありがたい、街の本屋さんも健在。本屋のある街ってやっぱりいいな、と思う今日この頃・・・。



各駅停車しか停まらないけれど、



浜田山から渋谷までは15分。



そしてバスもあります。



さて、こんな浜田山。結構、親近感わいてきませんか。



以上、浜田山の街をざっとご一緒させていただいたところで、クリスティーヌが「浜田山の住み心地、買いでしょうか?」と聞かれたら、どう答えるか、今からお伝えしたいと思います。

あっ、その前に、防災情報、見学メシなどをチェック!

建築計画のお知らせ看板


防災情報

建設地から500mほどのところに善福寺川があり、その流域では浸水想定があるものの、建設地である浜田山4丁目は、洪水の影響がほとんどないエリアです。また土砂災害の危険性もありません。液状化の可能性も低い地域です。

洪水

建設地は、洪水の影響がない場所です。付近では所々に浸水想定がありますが、0.5m未満であり浸水の危険性はほとんどない場所に立地しています。周辺を見ると、約500mの距離にある善福寺川の流域では浸水想定がありますので、大雨の際には河川氾濫に注意する必要があるでしょう。

出典 杉並区水害ハザードマップ


土砂災害

建設予定地の付近には、土砂災害警戒区域に指定された区域はありません。(出典 杉並区土砂災害ハザードマップ)

地震

建設予定地である浜田山4丁目の地盤分類は、「台地1」です。台地は、台地は、固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、比較的危険度が低い地域とされています。
東京都の地域危険度ランクでは、建物倒壊危険度:ランク1、火災危険度:ランク2、災害時活動困難度:ランク2で、総合危険度はランク2です。
地域危険度は、都内5,177町丁目ごとに5段階の相対評価でランク分けされたもので、1が最も危険度が低く、1から5へと危険度が高くなります。(出典 東京都 地震に関する地域危険度測定調査)

液状化

建設予定地は「液状化の可能性が低い地域」です。

出典 東京都建設局 東京の液状化予測図

周辺相場

グランリビオ浜田山」周辺の取引状況をまとめました。
  • ヴェレーナグラン浜田山 2018年12月築 浜田山駅徒歩9分 高井戸東1丁目 坪単価約410万円
  • ディアナコート浜田山 2017年 3月築 浜田山駅徒歩10分 浜田山4丁目 坪単価約406万円
  • ザ・パークハウス浜田山季の杜 2017年 2月築 浜田山駅徒歩7分 浜田山4丁目 坪単価約370万円
  • ザ・パークハウス浜田山 2014年 1月 浜田山駅徒歩6分 浜田山4丁目 坪単価約360万円
直近の取引の中央値です。取引のないものは記載していません。

「浜田山小学区」を売りにした、新築戸建ての広告も出ていました。やはり「浜田山小学区」はアピールポイントなのですね。


クリスティーヌの見学メシ

商店街を抜けて、もう住宅街だからお店はないのかな、と思ったところにピザのお店。



「グランリビオ浜田山」への道の途中にありました。



ランチから夜まで通し営業なので、ご近所さんが集うカフェ的な役割も担っているようでした。内装はとってもおしゃれ。

コッカボッカ 食べログはこちら

まとめ。クリスティーヌの意見

高級感をそっとオブラートに包んで、ひけらかさない街、浜田山

浜田山を一言で表すと、「高級感をむき出しにするのではなく、奥ゆかしくオブラートに包んでいる街」です。(ひけらかさない、という言葉を使ったら大げさでしょうか。)

武蔵野台地の高級住宅地として、贅沢に作られたマンションや、大きなお家がある一方で、駅の周辺は、商店街があり、庶民的です。

一部屋が100平米を軽く超えるヴィンテージマンション「プレステージ浜田山」の前をゆっくりと散歩している老婦人も、おそらく買い物は、駅の近くのお気に入りのスーパーで買い物されるのでしょう。

善福寺川に沿った遊歩道をウォーキングしている紳士も、たたずまいが自然体です。

よく高級住宅地として引き合いに出される成城あたりもそうですが、昔から住んでいる人と、新しく入ってきた人が、犬の散歩を介して仲良くなったりします。

そうして始まるのは、わりとおおらかな、気持ちのいいお付き合いです。

浜田山は「すでに出来上がった住宅地」で、新興住宅地とも、駅前・繁華街立地のマンションとも違います。新参者も、おおらかに受け入れる、街として成熟した雰囲気です。

高級住宅地における人付き合いは、基本的には他人には関わらないという暗黙のルールのようなものがあるのではないかと見受けられますが、いったん、挨拶をするような関係になると、あまり踏み込まない、ずけずけ立ち入らない、わりと気を使わないご近所付き合いになるのではないでしょうか。(お子さんつながりや趣味の集まり等に参加されて親しくなった場合は別です。)一方、あまり人に煩わされず、生きたいという方は、その希望通りに住めるかと思います。

次に小学校について。浜田山小まで近いのは大きなメリットです!

小学校が近い!

先日「ブランズ三鷹」の記事で三鷹市の小中一貫教育について取り上げましたが、杉並区も小中一貫教育に取り組んできました。



浜田山小学校までは、2、3分。これもお子さんを持つ方にとっては安心でしょう。




改めて、浜田山の住み心地、買いでしょうか?

浜田山の住み心地、買いです。理由は、以下。

高級住宅地であることをひけらかさない街、浜田山。

そこに建設される「グランリビオ浜田山」は、そのデザインの洗練ぶり、高級感、規模の大きさから、エリアでも非常に目立つ存在になることは間違いありません。

しかしながら、「グランリビオ浜田山」だけが突出して素晴らしいマンションであるのではなく、浜田山がすでに成熟した高級住宅地であるがゆえに、長い年月をかけてその地に根付いた古い建物などもあるエリアです。

そのバランス感は、住み始めてから、住み心地という点で、きっとプラスに働くだろうと思います。

・・・言い換えれば、「住み心地」とは、クリスティーヌが考えるに、買い物が便利だとか、交通利便性がいいとか、そういうポイントも大事なのですが、街の雰囲気に自分のマンションが合っているかどうかも重要だと思うんです。

「グランリビオ浜田山」のデザインはうっとりしてしまうほど美しく、かつ、浜田山の街に、十分合うものだと確信しています。

資産性は?

資産性を考える上で、今後の浜田山における分譲情報をお伝えします。

浜田山で後発プロジェクトが控えています。

現地調査で確認した、とびきり高く販売されるだろう後発マンションは、なんと駅から2分、西友の隣の敷地です。
  • 名称 (仮称)浜田山3丁目計画
  • 東京都杉並区浜田山3丁目
  • 京王井の頭線「浜田山」駅 徒歩2分
  • 敷地面積 約1005.18m²
  • 総戸数 37戸
  • 鉄筋コンクリート造 地上7階建
  • 竣工予定 2024 年8月下旬(予定)
  • 事業主
    • 株式会社サンウッド
    • 京王電鉄
ここが分譲されれば注目されることは間違いなく、駅近派であれば、こちらの分譲を待つという手もあります。

ただ、利便性では駅徒歩2分が良いですが、静かな住宅地にあって、小学校からも近い「グランリビオ浜田山」を選びたいというファミリーも一定数いるかと思います。


倍率優遇について

最後に、「グランリビオ浜田山」の「倍率優遇」について簡単に触れたいと思います。
  • 8月20日(土)から2022年9月4日(日)までの間に、オンライン相談を受ける
  • 10月8日(土)から2022年10月30日(日)までの間に、現地見学会、ご希望住戸相談会、ご資金計画相談会のどれかに参加
以上の2つの条件を満たすと、第1期1次に限り、3倍 の倍率優遇を受けられます。

そのほかも抽選落選時の救済措置などもありますので、オンライン相談の機会を逃さないでいただければと思います。資料請求すると予約のタイミングをいち早く知ることができます。

本日は以上です!

今日もお読みいただき、ありがとうございました!

 

・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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