ザ・タワー十条　モデルルーム訪問レポート【2LDK】

今回は十条駅から徒歩1分のマンションである「ザ・タワー十条」についてレビューしたいと思います。

本マンションのポイント3つ！

鉄板の商業一体再開発タワマン！
近くに十条銀座商店街があって便利！
1期2次は好条件住戸の販売！

物件概要

所在地：東京都北区上十条二丁目1001番
総戸数：578戸(事業協力者住戸184戸含む)
敷地面積：7,071.32㎡
建物竣工：2024年9月
引渡し：2025年1月
売主：東急不動産　日鉄興和不動産
施工会社：前田建設工業
管理会社：日鉄コミュニティ
駐車場：177台
駐輪場：1,070台
掲示板：ザ・タワー十条ってどうですか？

現地周辺地図（物件公式HPより引用）

公式HPより画像引用

駅距離

JR埼京線「十条」駅まで徒歩１分
JR京浜東北線「東十条」駅まで徒歩9分

十条駅からマンションエントランスまではわずか70mです。ウサインボルトなら7秒くらいで駅までいけそうです。

主要駅へのアクセス

東京駅：28分
池袋駅：7分
品川駅：36分
新宿駅：13分
渋谷駅：18分

平日8時着想定の十条駅から各駅へのアクセスです。池袋駅を始め、都内主要駅へのアクセスは良好です。

1日の乗客数

十条駅：23,855人

＊乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

駅は古い上に規模も小さく、駅周辺に賑わいは感じませんでした。

しかしながら本プロジェクトが完成すると駅西側の雰囲気は一変しそうですし、マンション下に40近くのテナントと公益施設（図書館・区の出張所）が入るため、活気が出そうです。

さらに十条駅は2031年にかけて鉄道を高架化し、駅もリニューアルする予定です。駅前×駅の開発が進めば今とはガラッと雰囲気が変わりそうです。

飲食店の数（食べログ調べ）

十条駅：406件＊駅から800m圏内

本マンションのすぐ近くに十条銀座商店街があります。商店街には多くの飲食店が並んでおり、食べ歩きや外食を気軽に楽しめそうなのは加点要素です。

現地を見たことがない人はこちらの記事をご覧になるとイメージが湧くと思います。食べ歩き記事を見ているとお腹が減ってきますね…

近隣スーパー

マンション下のスーパー
オーケー

マンション下の商業棟2階にスーパーが入る予定です。（スーパーが入ることは確定、どこが入るかは未定）

800坪（約2,640㎡）もの大きさがあるとのことで大きめのスーパーです。日常の買い物はここで十分事足りそうです。十条駅は駅近くに大きめのスーパーがないのがウィークポイントの一つでしたが、マンション下に本格的なスーパーができたことは大きなポジティブ要素となります。

オーケーストアは徒歩11分と日常使いするには距離がありますが、休日のまとめ買いなどで使わけられるのは良さそうです。

公式HPより画像引用

学区

王子第五小学校

本マンションから5分くらい歩くと王子第五小学校があります。道路を渡ることになりますが、小学校までの距離は近いです。

駅から近い小学校ですが、周辺が学校と住宅街のため落ち着いた雰囲気なのも個人的には良かったです。

待機児童数

待機児童数：18人

東京都北区教育委員会定例会資料より引用（2021年度実績）

待機児童数は18人と少なめですが、0歳で保育園に入れようとすると少々大変かもしれません。1歳枠は現時点でも空きがありました。（上十条幼稚園）

保活激戦区というレベルではありませんが、本マンションは大きめの3LDKがメインということもあり、子育てファミリーの入居も多いことが想定されます。競争がより激化する可能性はありますので、保育園入園がマストなご家庭は事前に確認をおすすめします。

公園

十条公園
清水坂公園

マンション周辺には小規模な公園しかないですが、10分ほど歩けば清水坂公園があります。

十条銀座商店街を抜けた先にあるので、商店街でお惣菜を買って公園でピクニックをしても楽しそうだと思いました。

災害危険度

武蔵野台地に位置していることもあり地盤はしっかりしていますが、周辺には築古の建物が密集しているため地震時の二次災害危険の高いエリアです。しかしながら本マンションの開発によって周辺の道路も含めて整備されるため、危険度は改善されそうです。

石神井川が近くにあることから洪水リスクもある点は注意ですが、最大0.5mということで、リスクは限定的です。

地震・火災

以下は都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）

地震情報サイトより引用

災害時活動困難度：672位　ランク3

建物倒壊危険度：535位　ランク3

火災危険度：427位　ランク3

総合危険度：225位　ランク4

形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。
固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用

桃：液状化の可能性高
黄：液状化の可能性有
緑：液状化の可能性低

本マンション建設地は、液状化の可能性があります。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用

上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

0.5mの洪水リスクがあります。

建物

共用部

建物全体

廊下：内廊下
各階ゴミ置き場：○
各戸トランクルーム：△（一部有り）
24時間有人管理：○

規模感のあるタワマンということで、内廊下・各階ゴミ置き場に加えて、各階宅配ボックスと食配ステーションも各階に配備されます。宅配ボックスの大きさが小さそうなのは少々気になりますが、メールボックスの動線が使いづらいので宅配ボックスが各階にあるのは便利そうです。

タワー部分はバルコニーガラスをクリアと水色の2色展開とし市松模様を意識した配色としており、遠くから見た際も存在感のあるマンションになりそうです。マンション下駄の商業部分は緑を多く配置し、デザインにメリハリを付けているのも個人的には好みでした。

公式HPより画像引用

テナントを1,2階に集中させたことからメールボックスは5階になります。1階からエレベーターに乗って5階で一度下りて、その後再度エレベーターに乗るという動線になります。

5階エレベーターからメールボックスも少々距離があり、使いづらそうな印象を受けました。わざわざ一度エレベーターを降りる一手間が発生するなら「ブランズタワー豊洲」の圧倒的な開放感のような付加価値があると嬉しかったです。

尚、制震構造を採用しています。

共用施設

ラウンジ（5階）
フォレストパーク（5階）
ワークラウンジ（5階）
ゲストルーム×2（5階）
スカイラウンジ（37階）

共用空間のデザインはTRUNK（HOTEL）などの内装を手掛けているジャモアソシエイツが監修しています。完成予想CGを見てもTRUNK（HOTEL）を感じさせる仕上がりになってそうで期待が膨らみます。

公式HPより画像引用

フォレストパークは人口芝やハンモックを配置し、大人も子どももくつろげる空間となっています。キッズルームのようなおもちゃや遊具はないので、小さなお子様がいる家庭からすると物足りなさがありますが、その分子どもが大きくなっても使える空間になっています。

公式HPより画像引用

ワークラウンジは半個室となっているブースやオープンスペースなどをミックスさせています。

公式HPより画像引用

ゲストルームはかなりムーディ（死語）な仕上がりとなっています。~~えちえち感ありますね〜~~

公式HPより画像引用

スカイラウンジは東向き37階の角部分です。目の前に高い建物もないので眺望の抜け感は抜群です。右手にスカイツリーが見えそうなのもアゲポイントです。

公式HPより画像引用

専有部

天井高2,600mmはタワマンの中でも頑張っておりモデルルームでも開放感がありました。天井が高いだけにサッシ高が2,000mmなのは少々気になりました。

線路沿いに位置する立地のため、騒音対策のためにT-2サッシを採用。第3種換気（外からの空気を自然に取り込む）が採用されていますが、給気口部分にカバーが付けられており、給気口からの音の侵入を抑止している工夫がありました。

水回りに御影石が採用されていたり、床がタイルだったのは高級感があってよかったですが、食器棚がオプションだったのは残念に感じました。

浴室はダウンライトとラインライトが選べるようになっています。

全体

天井高：2,600mm
サッシ高：2,000mm
床暖房：リビング、寝室
換気システム：第三種換気
天井カセットエアコン：×
鍵：普通の鍵
玄関前カメラ：○
窓ガラス：T-2サッシ
バルコニー隔て板：ショートタイプ
廊下・トイレ・洗面所床：タイル

キッチン

天板：御影石
側面仕上げ：×
水栓：グローエ
ディスポーザー：◯
食洗機：◯
カップボード：×

洗面所・浴室

洗面台天板：御影石
洗面室水栓：グローエ
ミストサウナ：◯
洗濯機上収納：◯

価格

販売価格

1期2次の販売予定住戸の平均価格は約坪480万円でした。

1期1次の救済的な要素もあるようで、販売住戸はかなり少なめとなっています。販売住戸は少なめですが、本マンション内でも希少な4LDKは今回で完売になりますし、全部で5戸しかない南東向きの2LDK（S-55Eタイプ）も今回で完売になります。

S-55Eタイプの2LDKは1期1次に26階住戸が唯一の2LDKとして販売されましたが、なんと33倍もの倍率がついたとのことです。全体的に3LDKが多く2LDKが希少だったこともありますが、2LDKの中でもこのタイプは間取りや方角で魅力が多いです。

S-55Eタイプ（今回で完売、全5戸）

公式HPより画像引用

他2LDK一例（2023年5月以降販売、全約55戸）

公式HPより画像引用

今回販売のS-55Eタイプは南東向きであることに加えて、全居室がバルコニーに面しています。高層階かつ近くに背の高い建物も無いため、眺望・採光には十分に期待できます。後発の他タイプは北東向きになったり、行灯部屋ができてしまったりと2つを比較すると前者を選ぶ人がマジョリティかと思います。

売主としても販売は比較的好調かつ周辺の新築も価格が上昇している上に、今後東池袋駅直結タワマン（住友不動産＆野村不動産）の販売も始まるということで更なる相場上昇を見込んでおり、次回2023年5月販売は値上げもしくは低層階を高層階と同額販売（実質値上げ）を行う可能性も十分にあるとのことでした。

営業担当の方のポジショントークの可能性もあるので鵜呑みにはできないですが、値上げとなる可能性は十分にアリそうであることを考えると、今回の販売はより好条件の住戸をより安く買えるタイミングになります。ちなみに営業担当の方曰く上記東池袋駅直結タワマンは坪750万程度になりそうとのことでした。こちらもポジショントークの可能性もありますがご参考まで…~~（2LDKの心の声：たけええええええええええええげぇぇげえぇｊｈｒけんｒｇｌｋしｇｈｊぇｋｒんｇｗｒ）~~

南東向き

S-55E　2LDK　59.91㎡

21階　8,540万円台/坪470万円
22階　8,550万円台/坪471万円
23階　8,560万円台/坪471万円
24階　8,570万円台/坪472万円
25階　8,580万円台/坪472万円

S-90A　4LDK　92.90㎡

21階　13,690万円台/坪486万円
22階　13,710万円台/坪487万円
23階　13,730万円台/坪487万円
24階　13,750万円台/坪488万円
25階　13,770万円台/坪489万円

周辺相場

中古

加賀レジデンス　竣工2008年　十条駅徒歩8分　坪310万前後
プラウドシティ加賀学園通り　竣工2016年　十条駅徒歩6分　坪350万前後
プラウドシティ赤羽　竣工2011年　赤羽駅徒歩4分　坪400万前後
プラウドシティ池袋本町　竣工2011年　板橋駅徒歩2分　坪400万前後

新築

シティテラス赤羽　竣工2023年　赤羽駅徒歩8分　坪420万前後
ブリリアタワー池袋West　竣工2024年　池袋駅徒歩10分　坪530万前後

十条駅周辺の中古の価格を見ると坪480万は少々強気な価格に見えます（そのため価格発表当初は高いという声が多数派という印象でした）が赤羽駅・板橋駅のプラウドシティも坪400近い価格で売買されている上に直近の売出し価格は坪450万を超えてくるもの出てきており、相対的に割高感は薄れています。

さらに今後周辺では板橋駅直結のタワマン（野村不動産）、「シティタワーズ板橋大山ノース/サウスタワー」（住友不動産）、東池袋駅直結タワマン（住友不動産＆野村不動産）とどう考えても高単価になりそうなプロジェクトが控えています。

板橋駅直結の野村タワマンキタ！！JR東日本管内の駅で初となる駅施設に直結した開発！プラウドタワー板橋クロス（イタックス）かな🤔 pic.twitter.com/V429VAODL2
— 2LDK (@2ldk18) November 9, 2022

それらの価格が出た頃に振り返ると本マンションを早めに買ってよかった！となる可能性は高そうです。

次回販売が2023年5月とかなり間を開けるのも売主としては上記プロジェクトの販売開始を期待しているのかもしれません。営業担当の方も売り急いでいる様子は全くありませんでした。

本マンションを検討できる予算の方だと「ブリリアタワー池袋West」も視野に入ってきます。それぞれ一長一短ありますが、池袋駅徒歩圏内という立地は資産性・利便性の面で魅力があり、隣にスーパーができる点も本マンションと近しい環境です。ノーマークだった方は合わせてご覧になられても良いかもしれません。

本マンションが予算的に厳しい方は「プラウドシティ小竹向原」を待つのも手だと思います。（坪410万くらいと予想していますが、価格未発表なので高かったらごめんなさい）

管理費・修繕積立金

もらった資料に入っているだろうと思って聞いてなかったら資料に入ってなかった…すみません。

気になる住戸

どっちも気になる

今回販売の2タイプ（2LDKと4LDK）はどちらもマンション内では好条件住戸かつ希少な2LDK or 4LDKなのでどちらも気になります。

2LDKは上で触れたとおり条件が良いですし、4LDKも角部屋ながら単価がさほど乗っかっておらず割安感があります。

まとめ

エリアNO1の商業複合タワマンという鉄板のマンションです。当然価格も高いのですが、今の相場だと違和感のない価格になってきている印象です。

下駄の商業棟にはスーパーが入って便利になりますし、同じく入る公益施設には図書館も入る予定です。雨に濡れることなくそれらの施設が利用できることは魅力ですし、その他にも40近いテナントを気軽に利用できるのは本マンションのストロングポイントだと言えます。（ちなみにテナントのリーシングは東急主体で地権者テナントは入る予定なしとのこと。）

さらに少し歩けば昔ながらの商店街もあり、格安で外食やお惣菜を楽しむことができます。生活コストを抑えることができそうなのも魅力に感じる方が多いのではと思います。

今は開発途中でイメージが湧きづらいですが本マンションの完成と合わせ、駅もリニューアルされれば、周辺のイメージが大きく変わりそうです。

一方でモデルルームのムービーでもマンション内にフォーカスが当たり、周辺の環境はほぼ取り上げられませんでした。（湾岸エリアのマンションだとキラキラした運河沿いの景色がよく採用される）今の現地の雰囲気とマンションの価格にギャップを感じる方も少なくないはずです。将来的な開発イメージが描けない人にはとっつきにくさもあるかと思います。

とは言っても上で触れたとおり、周辺には高値になりそうな新規プロジェクトが控えており、売主も売り急ぐ様子はありません。ご予算内かつ本マンションが気に入っているのであれば、待つことは得策とは言えません。

11/20が登録〆ということで、今からモデルルーム見学という方は間に合わなそうですが、過去に見学済みの方は今からでもギリギリ間に合うかもしれませんので、お急ぎで動かれることをおすすめします。

間に合わなかった方もご興味ある方は次回のチャンスに向けてお早めにエントリーされることをおすすめします！

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