”ザ・タワー十条”の「私の印象」→都心アクセスのよい駅前なのに空が広い!すっきり落ち着いた住宅街の雰囲気と、隣り合った広~い商店街に興味をそそられる、地域一番物件!【けろけろ准将】

今日は、ザ・タワー十条の「私の印象」です!

所在地:東京都北区上十条二丁目1001番
交通:JR埼京線「十条」駅より徒歩1分、JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩9分
総戸数 578戸(事業協力者住戸184戸含む)
お引渡し:2024年11月下旬
構造および階数 鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上39階 地下2階・塔屋2階建

掲示板: THE TOWER JUJO(ザ・タワー十条)ってどうですか?

公式サイトより。


 

●なぜここに注目?→ここならではの特性ゆえ

さて、私は「駅前にある、再開発タワーマンション」が大好きです。

※本物件は駅前再開発によるものです:≪公式≫十条駅西口地区第一種市街地再開発事業 (tokyu-land.co.jp)



もうずーっと、かれこれ20年近く、「駅前にある、再開発タワーマンション」を見続けてきました。

例えば・・・
” ザ・ヨコハマフロントタワー”の「私の印象」→「横浜で」ランドマーク性と超絶利便性を兼ね備えた物件は見逃せない、そういう方のための物件。余裕があればコレクションに加えたい、そんな物件【けろけろ准将】 | スムラボ (sumu-lab.com)

プラウドタワー小岩ファーストの「私の印象」→地域一番でいられるかは微妙だが、小岩で良い人には「買い」【けろけろ准将】 | スムラボ (sumu-lab.com)

こちらザ・タワー十条は、その中でも、最近の注目株。なぜなら・・・

 

①確実に「地域一番物件」である

地域一番物件的なマンションがどんどん建って、しのぎを削りあい、どこが一番かよくわからないような地域もあります。

が、こちらは駅前ロータリーの特等席の再開発で、これ以上の場所は考えづらい。

十条駅一番マンションであることが、長く保障されている存在といえるのではないでしょうか。

公式サイトより。


②「乗り換えなし」で都心主要駅へアクセスできる

徒歩1分の十条駅から、埼京線で池袋へ6分、新宿へ12分、渋谷へ18分と直通。

徒歩9分(もう少し近いと良かったけれど)の東十条駅から、上野へ16分、東京へ24分と直通。

公式サイトより。


私は、直通=「乗り換えなし」が好きなんです。

 

・・・・でも、これらの属性を持っている物件はご存じの通り、過去にも複数ありました(そして値上がりしているものばかり)。

ここから先が、本物件ならではのポイント。

 

③23区内で、特段に良いイメージも悪いイメージもない十条駅前にある

私は城東に地縁があり、その雰囲気は嫌いでありません。城東地域の街は、おおむね交通利便性が高く、物価も安く、物件価格も割安で、現実的に見て住みやすいです。

しかし、城東エリアの雰囲気や地盤などを理由に、好まない方も居る、ということを知っています。

また、都心や城西方面にも住んだことがありますが、場所によっては「意識の高い方々」や「おしゃれすぎる方々」が多く、私のように意識低めの人間は、そういう方々に囲まれていると、落ち着かなさを感じる場合もあるわけです。

「北区十条」はそのいずれにも当てはまらず、いわば私から見るとフラットな印象。

その雰囲気に苦手意識をもたれづらい、というイメージなのですが、みなさまはどういう印象でしょうか。

この地の物件は、誰にも嫌われない=長期的に見て安定的な資産価値が望めるのじゃないかなと思いました。

 

そして何より!

 

④「きらきらした」地域でないからこそ、手のとどきやすい価格だろうという期待感

近年の不動産価格の上昇で、都内のみならず、郊外駅であっても、「きらきらした」人気地域の物件価格は、なかなか手にしづらいくらいに上昇してしまっているのは知っての通りです。

十条駅周辺には現状、特段に「きらきら」イメージはなく、地域一番物件とはいえ、ほどほどの価格ではないか、という期待感がありました。

 

●東十条駅から本物件への道のりは、地方の温泉街的(?)な風情に魅力が!

そういうわけで、現地確認。京浜東北線東十条駅から、埼京線十条駅前まで歩き、現地へ。

最短である東十条駅南口からの道のりは、最初、少々登りとなり、その後、こじんまりとした商店街の間の細道を上っていく感じです。

京浜東北線東十条駅南口前。手前に改札がある。


さきほどの駅前画像を右手に少し登ったところ。


どこか地方の温泉街にあるような個人商店や小劇場などが並んでおり、独特の雰囲気があります。


アーケードなしの十条中央商店街をしばらく進むと十条銀座の脇の入り口に突き当たります。踏切を渡ったら左に進むと、埼京線十条駅(本物件の前)が左手に見えてきます。



なお、帰りも東十条駅北口へと歩きましたが、北口への道のりは、もっと普通の住宅街の中を歩いて行く感じになります。

時々、隠れ家的なお店(いわゆる「おしゃれな店」ではないところが、またポイント高)があって、落ち着いた感じの普通の大人な方が1人でワインを飲んでいたり、仲間と飲んでいたりするのが見え、逆に「おしゃれだな~」と感じました。





・・・以上、風情のある東十条駅近くの店たち


風情のある店たちのそばを通って、東十条駅北口(この画像)へ。


さらに線路を挟んで反対側には、より日常感のある東十条銀座が。


わざわざ徒歩1分の十条駅に乗り付けず、東十条駅に乗り付けたのは、京浜東北線が使いやすかったからに他なりません。京浜東北線の駅にももっと近ければ、東京駅や有楽町駅周辺に通勤する方々など、より響く方々が多かったことでしょうね。

でも、東十条駅からのアクセスは楽しかったので、私にとってはOKです!

 

●十条駅前は、「空が広い!」「探索したくなる商店街の魅力と、すっきりした住宅街」

で、満を持して十条駅前に行きますと、思った以上の郊外感に驚くわけです。こんなに小さい駅だったのか、と。

埼京線十条駅前。背景は空しかない!


周辺に高い建物はほぼなく、空が広く感じられます。この空が見える感は、都心からこのくらいの距離の、他の駅前には見られないのでは?
(東京駅からの距離で比較すると、十条駅は、総武線新小岩駅、中央線中野駅、横須賀線西大井駅とほぼ同じの約10Km)

駅のロータリーにあたる部分には、白い塀とクレーンが複数あって、ここが本物件現地であることがわかります。

改札を出て、左に振り向いたところに建設地が。やっぱり空が広い!本物件が建つと、景色ががらっと変わるだろうなあ。


左手が建設地、右手前が十条駅。右奥に十条銀座(商店街)のアーケード入り口が見える。


本物件の裏側は、がっつりと住宅街であることがわかる。


駅周辺には複数の商店街があり、駅前ロータリーに入り口のある十条銀座など、どこまであるのかわからないくらい広い。「なにがあるのかな~?」な「わくわく感」があります。

十条銀座アーケード内。農林水産大臣賞を取ったということが、上の垂れ幕でわかる。


十条銀座はどこまでも続く。途中のここからは出口が見えないくらい。


また、広大な再開発の敷地をぐるっと反対側に回ると、ごく普通の郊外駅周辺のような「すっきり感」があります。

十条は帝京大学、東京家政大学、東京成徳大学など、複数の学校があるのですが、学生街のわちゃわちゃ感は私には感じられず、むしろ落ち着いた住宅街との印象です。

物件前の太いバスが通る道の街並み。心地よい郊外の住宅街、といった印象。左手奥が建設地。


物件正面の対面の小道。本当に「ザ・住宅街」


さきほどのバス道に面した本物件建設地。ほんっとに「空が広い」!


 

●本物件の中身は?

内廊下、各階宅配BOXと各階食配サービス、各階ゴミ置き場と、欲しいものはそろっており、かつ、多くの「ツボを押さえた」共用施設が完備しているようです。

公式サイトより。


個人的に良いな、と思ったのは、ワークラウンジ。

テレワークを意識して、きちんと仕切られたブースや、電話会議のできるブース、見晴らしのよい窓に面した箇所など、事前説明会ウェビナーの画像で見た限りでは、かなりツボを押さえ使いやすい感じでした。

あと、植栽のあるルーフガーデンやフォレストパークも気持ちよさそう。

公式サイトより。植栽に力を入れていそうで、魅力的。


●そんな魅力的な建物、価格は?

事前説明会ウェビナーによれば、第一期販売予定住戸は26階から39階の高層階を予定しており、

2LDK 58.23㎡ 8200万円台
3LDK 66.52㎡ 9200万円台
3LDK 72.11㎡ 10200万円台
3LDK78.13㎡ 11500万円台

の、坪単価460万前後から・・・・・・らしい。

これって、下のほうの階だったら、どのくらいなのかな。上のほうの販売状況を見て決めるのかな??

最近、あらゆる物が値上がり傾向で、建築資材とかも入荷しづらくなっていて、マンションに限らず先高感がある・・・

この価格をどう評価すべきか?
再開発で駅前がきれいで便利になることは間違いない。

もしかすると、商店街の魅力が一層クローズアップされて、国内外からもっと人の集まる名所となり、さらに魅力的な店とかが集積する地になる可能性もある?

だとしても、現状は、戸建てや小規模マンションばかりのこの地。

今回の再開発を終えた段階で、どう評価されるのか。

よその方々が「(他ではなく)あそこに住みたい!」と思えるような地になれば、この価格は「当時は安かったね」ということになるかもしれませんね。



十条駅西口地区第一種市街地再開発事業公式サイトにある、「まちづくりのテーマ」。


ご近所さん+「雰囲気が好きな」広域検討者、に選ばれるに留まる程度だとすると、ここからの上値は限定的な気もする・・・

けれども、販売している間に、よそのどーしょもない平凡な物件がもっと高く出てきたりすれば、やっぱりここは割安だった、ということも考えられなくないご時世、かな?

 

●物件の中も外も、住みやすさは期待できる

駅前再開発による利便性(下にスーパーマーケットも入る)+むかしながらの複数大規模商店街(徒歩10分以内に5つの商店街+東十条駅前商店街)+駅徒歩1分の交通利便性。

住みやすさは保障されていると言えるでしょう。



かつ、プレミアム以外の専有部仕様はまだ明らかではないものの、共有設備はとても充実。

周囲に他に高い建物がなく(再三にわたり画像を張り付けたとおり!)、どの方向でも一定の眺望が期待できるのが気持ちよさそう。

 

●まとめ

なんかとりとめもない感想ばかりになってしまい、恐縮です。

あくまで「私の印象」としては、馴染み深い城東地域でいえば、駅前に同じく大規模なアーケード商店街のある「新小岩駅」もしくは、もう少し郊外住宅街的な「小岩駅」に似た位置づけに感じられました。

グーグルマップより、新小岩駅前


グーグルマップより。小岩駅前。


参考:
新小岩駅前物件→シティテラス新小岩、小岩駅前物件→プラウドタワー小岩ファースト
 

とはいうものの、本物件は、城東エリアとは異なる落ち着いた雰囲気があり、駅前に雑居ビルが少なく、空が広い感じが印象的。

これからここを、さらに便利で、心地よい場所に変える再開発

長く、心地よく住めそうな地に建つ、共用部充実の内廊下の、地域一番物件。その地位は将来にわたり揺らぎそうにありません。

再開発により一層向上する駅前の利便性も相まって、資産性も維持はできるのかなと思います。

「ここに住みたい」「ここでなきゃ」という方は、予算が許せば、買っておくべき物件でしょうね。

将来的にさらに値上がるのか、というと、当地の価値向上だけでなく、市況次第かも。

期待していたような、お手頃感はなかったというのが、正直なところです。

私は広域検討者、に当たると思いますが、広い首都圏の駅近物件の中からここを選ぶかは、追加情報を待って市況とも相談しつつ、じっくり考える必要がある・・・との印象を持ちました。

 

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けろけろ准将です!約15年前、事前調査ほぼゼロで都内自己居住マンションを契約、「このマンションで良かったかなあ・・」と引渡し前に悶々と悩み(手遅れ!)、マンション情報収集が趣味になってしまいました。 その時購入したマンションは大大満足、大成功でしたが、もはやマニアになってしまったので、日々情報収集を続ける人生に!

4 件のコメント

  • 十条に昔から住む現役会社員 より:

    ん~いやはや、まぁ物価がそこそこ安く確かに商店街も豊富でありますが、一概に言えないですが、あくまで個人的な意見としてですが、
    環七通りを渡り小学校の裏側の住宅街に行くと
    良くわかりますが、率直に道路が狭くとにかく坂も急です。
    資金にゆとりがありマンションを購入する方々と交わる事は、少ないと思われます。

    • けろけろ准将 [首都圏] より:

      コメントいただき、ありがとうございます!

      確かに、十条周辺の住宅街は、ゆったりした高級住宅街、という風情ではないですよね、落ち着いてはいるものの。
      率直なご意見、ありがとうございます。

      どちら(資金にゆとりのある広域検討者のターゲットとなるか、このまま変わらないか)に動くかは正直自信がなく、会社員さまのご意見、一理あるように思います。

      とはいえ、ここから再開発で、例えば城東だと深川のように、従前とは少々異なる「ゆとり層」がその個性に惹かれ住み始めるような、そんな地域になると面白いかもな、と。

      引き続きどうぞよろしくお願いいたします!

      • 老後を考えるマリア より:

        購入検討しています。付近に住んで30年。
        購入後は賃貸に出す予定です。62平方メートルで8710万、賃貸予定価格は28万ほどと聞いております。
        しかし、30万近い賃貸を借りる人がいくら池袋や新宿に便利な駅だとはいえ十条に借りるだろうか?同じ金額を出すなら新宿区や文京区の物件が良いのだろうか?
        もう少し出せば山手線内で購入できそうな気もしてきました。特に今どうしても欲しいということはないので、悩むところです。
        専門家としてのアドバイスなどございましたらどうかよろしくお願いします。

        • けろけろ准将 [首都圏] より:

          読んでくださってありがとうございます!
          「専門家としてのアドバイス」というにはおこがましいのですが、「私の印象」を書きますね。

          「十条で30万円近い賃貸を借りる人はいるが、山手線内(特に港区とかの都心)と比較すると、少ない」
          「十条やその近辺の城北で、30万円近い賃貸を借りようとしている人からは、本物件が選ばれやすい」
          というところかと思います。

          23区別の平均年収などを見てもわかるとおり、例えば港区や千代田区には年収の高い人がもともと生活しています。
          そのような人は、特段地縁がなければ十条をあえて選択するケースはまれでしょう。
          良く知っている&普段の行動範囲のエリア=港区や千代田区やその隣接区、がまず選択肢に挙がり、予算が潤沢ならおおむねそこで決めるケース多いのではと考えます。

          他方、もともと城北エリアで探されている方々や、十条に地縁がある方の中にも予算潤沢な方も一定数居て、その方々からは明白な地域一番物件&新築&近隣他物件より設備も充実しているこちらは、選ばれやすいと思うのです。

          そして、より都心には条件の良いライバル物件も多数あるので、むしろライバル物件の少ない十条エリアのこのような物件を購入するのも、そう悪くはないのでは、という印象を持っています。

          但し、資産価値を重視するなら、もしかすると山手線内の条件の良い物件(もっと価格も高い)が固いのかもしれません。

          現状、十条は「人気のエリア」とまでは言い難いです。
          今後の開発次第で将来的にはもっと人気が出る可能性はあります。しかし、人のイメージは短時間にはなかなか変わりません。

          予算があり、かつ、他に割高感がない良物件が選びうるのであれば、山手線内の購入のほうが、「山手線内ブランド」=すでに「人気のエリア」として、安定的に価値を保ちやすいのではと思うからです。

          結局、私は「イメージ」が資産価値に及ぼす影響は、思われている以上に大きいのではと考えています。
          「私の印象」にすぎませんが、参考になれば幸いです。

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