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はじめに
こんにちはーひろしです！今回は「プラウド南千田東町ガーデン」のご紹介です。※テラスは次回ご紹介します「野村不動産」が贈る、広島の「プラウドシリーズ」第2弾の新築マンションです。
マンションギャラリーに訪問して入手した情報をご紹介するとともに、項目別の評価と総合評価をさせていただきます。
※こちらに掲載している情報は2023年1月時点のものです。
物件概要
所在地：広島県広島市中区南千田東町1210番1(地番)、1210番24(地番)交通：広島電鉄広電宇品線 「御幸橋」駅 徒歩5分
総戸数：52戸
専有面積：57.50㎡ 〜 83.36㎡
間取り：2LDK・3LDK
予定価格：3340～6590万円台
構造・規模：鉄筋コンクリート地上14階
竣工：2024年1月下旬予定
駐車場：45台（機械式42台、平置き2台、身障者優先1台）
駐輪場：114台（＋来客用5台）
バイク置場：4台
売主：野村不動産株式会社
施工：前田建設工業株式会社
管理：野村不動産パートナーズ株式会社
掲示板：プラウド南千田東町ガーデン＆テラスってどうですか？
マンションギャラリー訪問
マンションギャラリーは、広島市役所の向かい、セブンイレブン広島国泰寺2丁目店の隣にあります。訪問時の流れは
- アンケート記入[10分]
- コンセプトムービー視聴[10分]
- 物件の概要説明[30分]
- マンションギャラリー内の紹介（模型、、ジオラマ、モデルルームの説明）[30分]
- 間取り、予定価格の説明[15分]
- 今後のスケジュールの説明[15分]
- 商談[15分]
マンションギャラリーの様子は写真撮影NGのため、ここではご紹介できませんが、広島では2件目となるプラウドシリーズで、前回の「プラウド広島舟入幸町」よりも敷地が広く、規模の大きい物件となっており、全体的に売主のやる気と自信を感じる内容でした。
概要説明の際に特に印象的だった話としては、同じ敷地を二つの土地に分けてプラウド南千田東町ガーデンとプラウド南千田東町テラスで販売することになったのは建築基準法上の理由で一つの土地では十分な容積率が取れず、販売できる部屋が少なくなることがわかり急遽こういった形になったそうです。
また、土地は入札ではないため安く仕入れることができていて価格おさえられているということでした。
ギャラリー内モデルルーム
ギャラリー内モデルルームの間取りは南向き３LDKのSAタイプ(78.03㎡)を２LDKに変更したものです。
モデルルームの間取り 出典：配布資料
オプションが盛りすぎていないため好印象でした。SAタイプを検討されている方はかなり参考になると思います。
印象的だったのは洗面台で
- 三面鏡に木枠がついている
- 三面鏡下側が鏡ではなくホーロー
- 洗面台ボウルの左のスペースを狭く右のスペースを広くとっている
ラクモアのイメージ 出典：公式サイト
こういった他社にはない発想は、お客様からの意見を取り入れてPDCAサイクルを回す「ラクモア」という野村不動産独自の商品開発システムから生まれたそうです。
これまでの意見やノウハウを取り入れてより良い商品にしていく姿勢は流石1流ブランドという感じですね。
販売状況
現在は予定価格の提示のみで申し込みを受け付けていませんでした。2/11から登録・申し込み受付が開始になるということでした。今後のスケジュールとしては2月中旬に申し込みを受け付けて、2月中に重説・契約という流れになるようです。
項目別評価
ここからは各項目別に評価をしていきます。※あくまでひろしの主観的な評価です
立地
建物の周辺環境は以下の通りです。
周辺環境 出典：公式サイト
広島の有名私立校、修道学園と広島大学付属のちょうど間の場所で、広島市の文教地区と言われるエリアです。※公立の学区は千田小学校
三角州の南端にあたるので人通りが少なく、周辺は非常に静かです。
少し離れてはいますが、セブンイレブンとゆめタウン広島が徒歩圏内にあり普段の買い物は別段困らないでしょう。
建物の南側には嫌悪施設ととれなくもない下水処理場がありますが、現地に行ってみた感じでは匂いや音などが気になる感じはありませんでした。
以下の記事で現地周辺の様子をご紹介しておりますので、合わせてご覧ください。
交通アクセス
交通アクセスは、以下の通りです。
交通アクセス（広電） 出典：公式サイト
交通アクセス（バス）
ここはバス停は2か所に分かれてますし、バス路線は結構分かりにくいので、広電が使いやすいですかねー。本通りまで15分、八丁堀まで20分、広島駅まで30分といった感じです。
広島駅行きはバスの方が早い（広島バスの50号線）でしょう。所要時間はともかく、沢山の路線が使えるので多方面へアクセスできて利便性が高いですね。
建物規模・外観
外観デザインは以下の通りです。
外観デザイン①（西側）ガーデンは右側 出典：公式サイト
外観デザイン②（南側）ガーデンは左側 出典：公式サイト
ガーデンとテラスを合わせると全130戸なのですが、プラウド南千田ガーデン単体では52戸と中規模のマンションになっています。土地を分けて完全に別物件という作りなので敷地面積の割には戸数が少ないです。
外観は凹凸が多く、ガラスが全面に使われていて非常にスタイリッシュですね。特にベランダだけでなく、外廊下側までガラス手摺りになっているマンションは珍しいです。
敷地配置図
敷地配置図は以下の通りです。
敷地配置図 出典：物件資料
見ての通りガーデンとテラスできっちり敷地は区切られています。
南東側にはおそらくこちらの建設に合わせて作られたと思われる小さな公園「南千田東第一公園」があります。
「プラウド広島舟入幸町」の時も思いましたが、敷地の使い方が贅沢ですよね。
入口からエントランスまでしっかりと通路を取って、周りには多くの植栽が植えられています。最近は建ぺい率ギリギリまでドーンと建物を建てて、残りは駐車場・駐輪場って感じの物件ばかりので、これは好感が持てます。
眺望
GoogleEarthを使用した、現地高層階からの眺望イメージです。まずは東側です。京橋川をのぞむ方角になりますが、実際には「プラウド南千田東町テラス」が目の前に建つので実際にはほぼ視界を遮られるでしょう。
東側 出典：GoogleEarth
西側です。こちらは修道学園が見えます。背の低い建物が多いので視界が開けていますね。
西側 出典：GoogleEarth
バルコニーのある南側です。南千田公園と下水処理施設があり、こちらもあまり背の高い建物がないため、視界が開けており、京橋川の水が海へ流れていく様子まで見渡せます。
南側 出典：GoogleEarth
外廊下側になる北側です。右にソルコムの社屋がありここは視界を遮られますが、それ以外は開けています。真正面には「hitoto広島 The Tower」が見えますね。
北側 出典：GoogleEarth
間取り
間取りはSA-SEの全5タイプです。全戸南向きで、SEタイプは13F、14Fのみのプレミアム仕様です。
まずは角部屋のSAタイプです。モデルルームになっている部屋ですね。
開口部も多く、間口も6.6mとワイドスパンではないですが十分な感じです。注目は左下のFix窓ですねモデルルームでも見られますが、開放感があり、ここは南東の眺望も良いですし高級感があります。
外廊下側の柱の食い込みと下がり天井がきつそうなのはちょっと気になりますかね。間取り自体はよくある横長リビングの田の字に近い形なので暮らしやすい良い間取りだと思います。
SAタイプ 出典：物件資料
SBタイプは本物件では一番専有面積が狭い間取りですね。エレベーターが埋め込まれてますねー・・・。
建築基準法上建ぺい率や容積率が厳しかったという話も聞きましたのでそのあたりも影響しているのでしょうか。
間取り自体は標準的な他の字型の一部屋がエレベーターになっちゃっているという感じなので、使いやすい間取りだと思います。
リビング縦長タイプでひろしはあんまり好きではない間取りですが、廊下側の部屋の形が綺麗でアルコーブもしっかりあるので悪くはないかなと思います。
SBタイプ 出典：物件資料
SCタイプは超オーソドックスな間取りですね。使いやすいいい間取りだと思います。
癖の無い感じですが、唯一リビングから洗面所に入れるタイプは個人的にはあまり好きではないですね。家事動線的には良いんですけどね。
SCタイプ 出典：物件資料
Dタイプは東側の角部屋です。東側は「プラウド南千田東町テラス」が目の前に建つので、サイドバルコニーの日照や眺望は厳しそうです。間取り自体は横長リビングのオーソドックスな形で使いやすそうです。洗面所もリビングインじゃないですし、ひろしはこの間取り好きですね。
SDタイプ 出典：物件資料
SEタイプは本物件で専有面積が一番広い住戸です。天井高も他の階より高くなっています。西側角部屋の13、14階の2部屋のみがこちらのタイプになります。
7mを超えるワイドスパンで横長リビングの使いやすい間取りですね。本物件ではこのタイプが一番でしょう。
1部屋1部屋が広いですね、全ての洋室が6帖を超えるタイプは最近では久々に見た感じがします。4人から5人くらいの家族でも圧迫感なく住める良い間取りかなと思います。
SEタイプ 出典：物件資料
ブランド
冒頭でもご紹介しましたが、売主は「野村不動産」です。新築マンションの分譲事業を行う大手不動産会社7社が運営するポータルサイト「メジャーセブン」の運営にも参画している1流デベロッパーです。
広島での供給実績は1995年のアジア大会の選手村として建てられた、広島の「HARUMI FLAG」
供給実績 出典：公式サイト
共用施設
エントランスにはロータリー動線の車寄せがあり、1Fにスタディーラウンジとテラスがあります。それ以外には目立った施設はありません。
敷地配置図 出典：公式サイト
設備・仕様
主な設備は公式サイトに記載がなく、カタログもいただけなかったのでうろ覚えですがモデルルームで見てきた内容で書かせていただきます。
〇キッチン
- アクリル人造大理石カウンター
- ビルトイン食洗器
- デリシア
- ホーローキッチンパネル
- 人造大理石スクエアボウル（手洗いミラーをホーローに変更、洗面台スペース右側広め）
- 三面鏡（木枠付き）
- ダウンライト
- 浴室暖房乾燥機あり
- ローシルエットトイレ
- 手洗いカウンターあり
- 床暖房あり
- スロップシンクあり
- 外廊下側ルーパー面格子
- Low-Eペアガラス
価格表
予定価格は以下の通りです。| 階数 | タイプ | 価格 (万円) |
面積 (㎡) |
坪単価 (万円) |
| 3 | SA | 4990 | 78.03 | 211.4 |
| 4 | SA | 5120 | 78.03 | 216.9 |
| 6 | SA | 5370 | 78.03 | 227.4 |
| 9 | SA | 5480 | 78.03 | 232.1 |
| 11 | SA | 5560 | 78.03 | 235.5 |
| 12 | SA | 5590 | 78.03 | 236.8 |
| 13 | SE | 6390 | 83.36 | 253.3 |
| 14 | SE | 6590 | 83.36 | 261.3 |
| 3 | SB | 3340 | 57.50 | 192.0 |
| 4 | SB | 3450 | 57.50 | 198.3 |
| 6 | SB | 3670 | 57.50 | 210.9 |
| 9 | SB | 3780 | 57.50 | 217.3 |
| 11 | SB | 3850 | 57.50 | 221.3 |
| 12 | SB | 3890 | 57.50 | 223.6 |
| 13 | SB | 3970 | 57.50 | 228.2 |
| 14 | SB | 4090 | 57.50 | 235.1 |
| 3 | SC | 4270 | 70.42 | 200.4 |
| 4 | SC | 4380 | 70.42 | 205.6 |
| 6 | SC | 4590 | 70.42 | 215.4 |
| 9 | SC | 4690 | 70.42 | 220.1 |
| 11 | SC | 4760 | 70.42 | 223.4 |
| 12 | SC | 4790 | 70.42 | 224.8 |
| 13 | SC | 4870 | 70.42 | 228.6 |
| 14 | SC | 4990 | 70.42 | 234.2 |
| 3 | SD | 4420 | 74.84 | 195.2 |
| 4 | SD | 4740 | 74.84 | 209.3 |
| 6 | SD | 4950 | 74.84 | 218.6 |
| 9 | SD | 5070 | 74.84 | 223.9 |
| 11 | SD | 5150 | 74.84 | 227.4 |
| 12 | SD | 5190 | 74.84 | 229.2 |
| 13 | SD | 5250 | 74.84 | 231.8 |
| 14 | SD | 5390 | 74.84 | 238.0 |
安いとは言えない価格ですが、昨今の価格高騰を受けて中区の中心部に近い立地でプラウドですので、このくらいにはなってしまうのかなという感じですね。
ちなみに、基本天井高は2-12階が2.55ｍ、13階が2.65m、14階が2.7mになっていて、それによって他の階より大きな価格差が出ています。
総合評価
良い点
- プラウドの名を冠した広島では2つめの物件です。ブランド価値の高さは抜群です。
- バス停、電停まで徒歩6分で多方面へアクセスできます。
- 周囲の視界が開けていて素晴らしい眺望です。京橋川や階数によっては海ものぞめます。
- 空地率70％と敷地を贅沢に使っており、植栽が豊かです。
- 設備グレードが高めです。
- 13階2.65ｍ、14階2.7mと高層階は通常の物件より天井高が高いです。低層階も天井高、サッシ高が高めに設定されています。
- マンション管理計画制度の予備認定取得予定でフラット35の金利優遇を受けられます。
- 省エネ基準適合住宅取得予定です。
- 中区でありながら交通量が少なく、閑静な住宅地です。
悪い点
- 周辺に利便施設がやや少なめです。
- 南側に嫌悪施設（下水処理施設）があります。
- 戸数分の駐車場がありません。（52戸に対して45台）駐車場が確保できない可能性があります。
- 広島市の中心部からは少し離れています。公共交通機関を利用しての移動はトータルで八丁堀まで20分、広島駅まで30分程度かかります。
- ほとんどが機械式駐車場となっており、将来の修繕費には不安が残ります。
さいごに
「野村不動産」が贈る、広島のプラウド第二弾「プラウド南千田東町ガーデン」のご紹介でした。いかがでしたでしょうか。初めてこの敷地を見に行った時はとにかく広大で物凄い大規模物件ができると期待していたのですが、まさか建築基準法上の問題で敷地を2つに分けることになるとは思いませんでした。
とはいえ、この物件に関しては敷地の使い方、植栽のプランが贅沢ですね。周辺も静かで外観デザインも良く、個人的にはかなりオススメです。
次回はお隣の「プラウド南千田東町テラス」をご紹介します。
今後も、毎月3回、10日・20日・30日に広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に投稿を続けていきますので、よろしければ引き続きご覧ください。
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