シエリア杜せきのした (堅実物件が約160万円 / 坪から供給、値上げ前 (予想) にご一考を。)【トミー】


はじめに

  • 本稿は、宮城県仙台市の南方面に位置している名取市杜せきのしたにて、関電不動産開発が分譲供給をしている シエリア杜せきのした を紹介するものであります。
  • 杜せきのした地区は、1996年に宮城県による仙台空港臨空都市整備基本計画として、2002年の仙台空港線 (仙台と表記されていますが、所在地は名取市) の着工を皮切りに、2004年から当該地区の土地の区画整理が始まりました。
  • その過程において、2007年に仙台空港アクセス線と杜せきのした駅の整備やイオンモール名取の開業、2017年には仙台東部道路に名取中央スマートICが開通し、交通や商業面からの充実も図られています。

(公式ウェブサイトより引用)


 

立地および周辺環境等

概要

  • 所在地 (地番): 宮城県名取市杜せきのした二丁目3番4
  • 最寄駅: 仙台空港アクセス線「杜せきのした」駅: 徒歩3分 (約145m)
  • 用途地域: 近隣商業地域
  • 地区、地域:
  1. 杜せきのした地区 (駅前周辺地区)
  2. 航空法: 標高46.7m以下
 

周辺環境

位置図



 

公式ウェブサイトにて、非常に分かりやすい図がありますので、引用します。

(公式ウェブサイトより引用)


 

(公式ウェブサイトより引用)


 

各施設

駅近であることにに加えて、商業、教育、文化公益、医療等々の各施設が、本物件の周辺に集積しています。

 
商業
  • イオンモール名取: 約110m
  • ミニストップ (コンビニ): 約210m
  • アクロスプラザ杜せきのした: 約440m
  • 他、多数
 
教育
  • イオンゆめみらい保育園: 約110m
  • キッズフィールド杜せきのした駅前園: 約320m
  • 増田小学校: 約1,040m
  • 増田中学校: 約680m
  • 名取北高校: 約940m
  • 他、多数
 
文化公益
  • 名取市役所: 約820m
  • 名取市文化会館: 約510m
  • 名取市民体育館: 約650m
 
医療
  • せきのした総合クリニック: 約380m
  • かとうこどもクリニック: 約360m
  • 休日夜間急患センター: 約880m
  • 他、多数
 

自然災害に対する影響関連

地震時の建物の揺れやすさ:

やや揺れやすい



 

浸水の可能性:

無 (標高約4.8m)



 

液状化の可能性:

やや高い (谷底平野・氾濫平野)

 

建物仕様等

概要

  • 敷地面積: 2,394.57m2
  • 規模、構造: RC造、地上14階建
  • 総戸数: 102戸
  • 竣工予定時期: 2024年2月中旬
  • 引渡予定時期: 2024年3月中旬
  • 売主: 関電不動産開発株式会社 首都圏事業本部 仙台事業部
  • 施工会社: 日本国土開発株式会社
 

仕様等

  • 耐震構造
  • オール電化
  • エレベーター: 2基 (90m / 分)
 

ZEH-M Oriented

定義

(公式ウェブサイトより引用、一部改変)


 

断熱性能の向上と、高効率設備の導入による実験結果

I. 室温分布シュミレーション
I-1. リビングダイニング内の室温の違い



(公式ウェブサイトより引用)


 

I-2. 住戸内における各室における室温の違い

 

(公式ウェブサイトより引用)


 
II. 健康の影響

(公式ウェブサイトより引用)


 
  • 特に、手足の冷えについては、ZEH-M基準住戸に転居した場合は、UA値がより高い他の2群に比して改善率が高いようです。これは、一般的住戸よりも室温が高い状態を維持できるという前記の図からも推察できる結果になっています。
  • また、アレルギー性結膜炎や鼻炎についても、断熱性能が高い住戸の方が改善率も高いようです。
  • 一方で、気管支喘息や喉の痛み、せきなどは、UA値が高い住戸でも50%を超える改善率である事も興味深いです。
※ UA値: 外皮平均熱貫流率

UA値が高くなるにつれては、熱貫流が大きい、すなわち熱が外に流れる度合いが大きく、断熱性能が低くなることを意味します。

 
  • ところで、このデータを解釈するためには、情報が不足しているため、それらを調べてみました。
  • 2000 – 2008年に実施された約2万人に対するアンケート調査のようです。新築戸建住宅に住んでいた方が転居した後に、それぞれの症状の変化や住宅の断熱性能を聞き取りし、その後に断熱性能毎にグループ分けをして、症状の変化率を求めたようです。
 
III. 光熱費の比較

(公式ウェブサイトより引用)


 

本物件に対する第三者認証

(公式ウェブサイトより引用)


 

敷地計画図

(公式ウェブサイトより引用)


 

デザイン

(公式ウェブサイトより引用、南リビング)


 

(公式ウェブサイトより引用、南側からのエントランスアプローチ)


 

専有住戸

概要

  • 面積: 67.79m2 – 72.45m2
  • 南リビング率: 100%

(公式ウェブサイトより引用、一部改変)


 

(公式ウェブサイトより引用)


 
  • 8戸 / フロア (2階のみ6戸)
 

間取り図

  • Aタイプ: 72.45m2、角住戸
  • 3面採光、クランクイン玄関、L型キッチン、洗面室 2way動線

(公式ウェブサイトより引用)


 
  • Bタイプ: 67.79m2、中住戸

(公式ウェブサイトより引用)


 
  • Cタイプ: 68.00m2、中住戸


 
  • D’タイプ: 70.02m2、中住戸


 

 

想定される眺望

(公式ウェブサイトより引用)


 

構造仕様関連

  • アウトフレーム (Bタイプのみ: ダブルアウトフレーム)
  • 天井高: 2.45m
  • 床: 直貼り、二重床を併用
  • サッシ遮音等級: T2
  • トイレタンク有
  • アルミ樹脂複合断熱複層サッシ

(公式ウェブサイトより引用)


 

機能仕様関連

  • ビルトイン食洗機
  • 断熱浴槽
  • コンロ: IH
 

専用使用部分

  • 縦面格子
  • バルコニー水栓等: 無
 

共用部分、附帯サービス等

共用施設

  • デッキテラス
 

共用設備

  • 防災倉庫 (2階)
 

防災、減災

  • キュービクル: ゴミ置場の上部に設置
  • エレベーター: 地震時および火災時管制運転、停電時自動着床
 

防犯

  • 防犯センサー: 各戸
  • 防犯カメラ: リース
 

附帯サービス等

  • カーシェア: 1台
  • カート置場: 車寄せから住戸前まで (ピロティー内に設置)
  • ソーラーカーポート
  • 定期アフターサービス、住宅設備機器通常保証期間: 15年
  • マイシエリア: https://cielia.com/support/mycielia/
 

駐車場

  • 駐車場率: 約75% (76台 / 102戸)、来客用2台、カーシェア用1台別途
  • 平面率: 約53% (40台)、機械式: 47% (36台)
  • 使用料: 3,000円 – 7,000円 / 月
  • EV充電器あり
  • 車両制限、区画等は、営業担当者に確認をお願い致します。
 

その他

  • 管理会社: 関電ファシリティーズ株式会社
  • 管理人常駐時間: 平日9時から16時まで
  • 電気: 東北電力
 

コスト

イニシャル

  • 修繕積立一時金 (引渡時一括): 325,800円 – 348,000円
  • 管理準備金 (引渡時一括): 26,580円 – 28,420円
 

ランニング

  • 管理費: 約196円 / m2 / 月
  • 修繕積立金: 約80円 / m2 / 月
  • インターネット使用料: 770円 / 月
 

販売状況等

イ) 先着順

  • 3,498万円 – 4,258万円、67.79m2 – 72.45m2 (約170万円 / 坪 – 約193万円 / 坪)
  • 最多価格帯: 3,600万円台
  • 7戸
 

ロ) 第1期6次

  • 3,200万円台 –
  • 戸数: 未定
  • 販売開始予定時期: 2023年3月中旬
 

販売住戸

  • 第一期対象住戸: A, B, C, D, D’タイプ
  • 第二期以降: C’, E, A’タイプ
 

周辺物件

新築

 

中古

  • 分譲マンションの分布等は、過去記事にて、まとめています。
宮城県名取市におけるマンション図鑑 (地方都市の分譲マンションの動向)

 

現況

(南リビング)


 



 

(敷地北側)


 

主たる特徴

駅近

  • メインエントランスを南側に設けることにより、敷地を出れば、杜せきのした駅までは限りなく直線の移動が実現します。
  • その道中には信号が一つあるものの、およそ100mの距離間は、魅力的です。

(駅からメインエントランスアプローチまでの道)


 



 

名取市の取り組み

  • 小中学校における給食費の無償化: 2023年4月から
 
 
  • パトロール、防犯ブザー
 

高架

  • 高架の高さは、本物件の4、5階に相当するようです。
  • また、配棟を敷地北側に寄せることにより、敷地南側にある高架に対する圧迫感対策、県道127号や高架からの騒音対策としている様子も伺う事ができます。
 

住宅ローン控除

  • 本物件は、ZEH水準省エネ住宅に該当しており、令和6年に入居の場合、借入限度額が3,500万円となります。
  • その他の当該制度における減免優遇措置 (控除率、控除期間、最大控除額、等) については、営業担当者に確認をお願い致します。
 

洪水による浸水の影響

  • 東日本大震災 (2011年3月11日) における影響を図示している国土地理院の資料によれば、浸水範囲は仙台東部道路辺りまでであり、本物件までは届いていません。

(国土地理院より引用、一部改変)


 
  • また、名取市役所が公開している宮城県津波浸水想定においても、東日本大震災時と同等の影響が予測されています。

(名取市役所より引用、一部改変)


 

販売価格等

第一期の販売価格

  • 専有面積の範囲は、67.79m2 – 72.45m2ですが、住戸タイプの大多数が68m2前後となっています。したがって、販売状況等項の先着順では、約170万円 / 坪 – 約193万円 / 坪と記載していますが、中住戸に関しては、相対価格では、約170万円 / 坪 – 約185万円 / 坪が目安になります。
  • 絶対価格であれば、角住戸 (高層階を除) を含めても、予算が4,000万円程度であれば、ほぼ選べる状況になります。
 

価格の妥当性の判断材料

  • 耐震構造や共用部分は控えめではあるものの、ZEH-M基準に適合するために断熱材等のコストがかかり、相殺されているという印象がありますが、仙台市の物件と比すると、絶対価格では1,000万円程度の価格安ですので、お手頃価格という感じを受けています。
  • 杜せきのしたエリアにおける新築物件や築浅の中古物件は、事例が少ないため、過去の新築分譲物件から物価変動や物件特性の違い等を考慮した分析が主になります。
  • 西隣画地にある ノブレス杜せきのしたルークス は、約165万円 / 坪程度が唯一の判断材料になります。
 

成約状況と今後の動向

  • 現在は、低層から中層にかけての動きが活発です。特に、中層階は、ほぼ成約済と捉えて検討をして頂きたいと思います。
  • 高層階を検討するのであれば、選べる状況にあります。
  • また、東側の3タイプは、第二期以降の販売が予定されていますが、値上げが行われる可能性があります。
 

建物仕様等

モデルルーム

  • 動線、収納率、設備仕様等に関しては、東北における三井不動産の物件に類似しているように見受けられました。すなわち、特別な可なく不可もない、万人受けする標準偏差の少ない平均を目指したものと読み取りました。
  • 細部では、レバーハンドル附属のT2サッシ、棚付洗面台下収納等の気遣いがありました。
 

駐車場

  • 設置率が約75%ですが、敷地面積 2,394.57m2であり、その建蔽率が40%以下と建物以外の敷地が多めであるため (仙台市の物件では、45 – 60%が多い)、あと10%程度は確保する事が可能であったと思います。
  • 価格が良心的であるだけに、この点をクリアしていれば、おそらく仙台市からの流入もさらに期待できるものと考えられます。
 

免震構造

  • 西隣画地にある ノブレス杜せきのしたルークス、東隣画地にある アドグランデ杜せきのした は、ともに免震構造となっています。
  • 建物は揺れやすく、液状化も起こりやすいエリアではありますので、販売価格を上乗せしてでも採用すべきか否かは、それぞれに判断が分かれるところです。
 

まとめ

  1. 立地や周辺環境は、名取市としては、申し分がない
  2. 建物仕様等は、卒なく、手堅い
  3. 敷地内に駐車場が確保できないかもしれない
  4. 第一期の価格設定は、現実的
 

おわりに

  • 現在、確定申告の真っ最中ですので、落ちつきましたらモデルルームや模型、周辺環境等の生活イメージをしやすい記事を更新できれば思っています。
 

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