2023年に配信したお得な中古マンションの振り返り!今の相場だと…【すごろく】

こんにちは!

2024年始まってからモデルルーム訪問はしているものの、書きたい物件のモデルルーム訪問がもう少し後ろになりそうなので、番外編として【2023年にLINE配信したお得中古マンションの振り返り】を行いたいと思います。

基本的に割安な物件、買いな物件を配信しているため配信した物件はほぼ成約している状況ですが、その中でも特にお得だったな〜というものを振り返っていきます。

この1年でもかなりマンションは値上がりましたが、値段が上がるから早めに購入した方が良いとわかりつつも購入しなかった・購入できなかったケースって新築・中古ともに多いと思うんですよね。
だからこそ、改めて今の相場と比べてどうだったかを振り返り、2024年は良い物件があったらスピーディーに買えるように頭の整理をしておくことも重要だと思いますので、そのような観点で見ていただければ幸いです。

決して『過去相場よりこんだけ値段上がったから、勿体無いし悔しいから当面買うのをやめよう』とはならないで欲しいと思います。

2024年も都心部を中心に更に値段は高くなっていくことが想定されますし、今回の震災の影響で今後は優先度が高く国や自治体からの巨額な予算が投入される震災復興に関わる話が増えてくることは2011年東日本大震災、2016年熊本地震の時の動きを見ていると明らかなので、今以上に建設資材費・人件費の高騰は避けられないと考えています。

つまり新築価格は基本的に上がる、中古価格も新築価格に引きづられて上がる、というのが2024年のマンション価格の動きと予想しています。
ゼネコンからするとマンション建設案件より、お金の面でも国や自治体からお金がしっかり落ちる震災復興に注力する流れ。以前雑談レベルで聞いた話では『マンションは1住戸毎に細かい調整が必要やし、内覧会や入居後の定期メンテナンス等で1住戸毎に多くの指摘をもらうからコスパが悪く、公共案件やオフィス案件と比べると大変』とか

参照:NHK政治マガジン。東日本大震災時は10年間で32兆円を投入。全部が建設系ではないものの、巨額な金額であるのは確かです…


(話変わりますが、ドラム洗濯機の買い替えを検討していたので、今年の年始初売りセールで価格ドットコムの最安より5万円以上安いPanasonicのドラム洗濯機の限定商品を狙って、家電量販店に向かいなんとかギリギリ購入できる状況だったにも関わらず一通り説明聞いた後に『やっぱりランチ食べながら考えるか〜』と一旦離れて1時間後に改めて行ったら完売していたんですよね。
普段もっと大きな買い物のマンションで『ノールック』、『迷うなら買え』、『スピード大事』と言いつつ、肝心な所で決断出来なければダメですね…その後、定期的にヨドバシカメラ覗いて30万円以上するPanasonicのドラム洗濯機を見るのが辛くて。何が一番辛いって、元旦から家族総出で買いに行って買えたのに買わなかったから、妻・子供から今だに…)

さて、余談が長くなってきましたので早速2023年のお得配信した中古マンションの振り返りをやっていきましょう〜!

2023年お得物件配信数 全体像

2023年の1年間にLINE配信した中古お得マンションの数は38物件でした。

再開発が多い北区の物件を中心に中央区、西区などのタワマンのお得物件を配信しました。

改めて配信した物件一覧を眺めてみると
『えぇ〜、この物件超お得!むしろ自分が欲しかった…』
と思う物件も複数ありますね〜。

ちなみに配信したお得物件の3分の1くらいは実際自分でも内見していますし、購入申込書出したものもあります。
(結局キャッシュ購入の方に負けて買えなかったですが)

なお、お得物件の配信回数が多かったタワマンの上位3つは以下の通りです…
  1. シティタワー梅田東
  2. 阿波座ライズタワーズフラッグシップ46
  3. グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCE
    シティタワー大阪本町
これらのマンションは改めて配信した内容を見てもやはりお得だと感じますし、2024年の今、同じような価格帯で購入するのは難しい状況になっていますね…

2023年に配信したお得中古物件


北区だとグラングリーン大阪の大規模再開発(うめきた2期)の影響もあり、ブリリアタワー堂島や梅田ガーデンレジデンスなどの超高額新築タワマンが販売したこともあり、北区の中古タワマンはかなり高くなりました。

特にザ・パークハウス中之島タワー、グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCEなどの中古タワマンは早々に値段が上がり、『えっ、こんな高い価格で成約するの?』と今までの相場より二段階くらい一気に上がった感じがします。

その中でお得物件として目立ったのがシティタワー梅田東は特にお得物件が多かったです。
個人的には穴場の中古タワマンでした(笑)
住友不動産らしいエントランスの豪華さ、綺麗な間取り、大阪タワマンの中でも圧倒的な解放感があるスカイラウンジは内覧した時に感動するレベル。
立地も地下鉄駅2駅まで徒歩5分程度ですし、梅田までも歩ける立地は非常に魅力的なタワマンだと感じています。

それでいて、中部屋ではありますが高層階の部屋が坪312万円は驚異的な安さですね。
低層階も坪300万円切り、角部屋中層階の眺望、間取りが良い部屋でも坪341万円の部屋は魅力的でした。
高層階の坪312万円の部屋は当時中古販売時も複数人の方から申し込みが入る状況にはなっていたので、今年も同じような価格帯で中古物件が出ることになれば争奪戦にはなりそうです。

グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCEの価格が明らかになったり、中崎町に東急不動産のタワマンが建築されることが発表されたりと、高単価の後発物件の情報が市場に出てくると同時にシティタワー梅田東のお得感は一気になくなった感じがします。

やはり大規模再開発や高単価のマンションが後発に控えていることは、マンション価格の高騰に繋がりますね。

 

次に配信した中古マンションの坪単価も見ていきます。
まずはグラフから。

配信物件の月別坪単価


扱ったマンションやエリア、階層や広さなども異なるため一概的にはまとめるのは難しいのですが、グラフを見てて感じたことは

『2023年10月以降は扱う物件の坪単価が高くなっている』。

配信したマンションが高額なマンションではありましたが、単純に「坪単価が安いお得なマンションは少なくなっている」という状況と感じています。

もちろん探せばあるのでしょうが、半年前、1年前の成約相場を前提に探すとほとんど魅力的な物件が探せなくなっている状況なので、新築だけでなく中古マンションをご検討の方もエリア・マンション毎の最近の価格相場は月単位でアップデートしていくことが重要です。
(かなり手間がかかるので誰が集計・調査すんねん問題はありますが)

でないと、ずっとマンションが高い高いと思って見送っていると、半年後には更に高くなっててより一層買えなくなってくるケースが今後増えると想定しています。

マンション毎の価格の変化

それでは配信した物件をエリア毎にピックアップしていきます!

大阪市北区

グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE

35階にカフェとフードがあるのは素敵

  • 2023年1月(成約済):中層階 坪362万円
  • 2023年11月(成約済):低層階 坪380万円
    〜販売中の一部住戸〜
  • 2024年1月現在(販売中):低層階 坪467万円
  • 2024年1月現在(販売中):低層階 坪523万円 ※角
  • 2024年1月現在(販売中):中層階 坪566万円
2024年1月時点で販売されている住戸は2023年の成約価格よりもかなり値上がりしています。
  • 低層階で坪90万円程度UP
  • 中層階で坪200万円程度UP
成約価格ではなく、あくまで販売価格なので成約価格は多少下回る可能性はありますが、昨年に複数の高額成約があったため一気に販売価格が上がりました。

今販売中の低層階(3階)の角部屋11,800万円・坪523万円の部屋は昨年末までは10,800万円・坪479万円でしたが、問い合わせが殺到したため値上げしたようです。
(問い合わせ殺到で値上げするケースってたまにありますが、個人的には仲介さんがしっかり査定してそうならないようにして欲しいもんです。安い価格で集客しておいて想像より内見が殺到したため売らずに値上げしますって普通はあり得ないですよね〜。折込チラシが入ってて目当ての家電買うために量販店行ったら「その価格では売ってくれない」となるとかなりのクレームになると思うんですが、不動産では意外とあるんですよね…)

ちなみに今買おうとすると、現在販売中の中古物件の下限価格は以下の通りです。
  • 1LDK:7,800万円〜
  • 2LDK:11,800万円〜
  • 3LDK:11,800万円〜
この価格でどこまで申し込みが入るか読めませんが、昨年みたいにオススメ中古物件として配信するレベルではないのは確かです。
(私の友人にはオススメ物件紹介して、昨年中に1LDK5,000万円台半ばで購入できたのはタイミング良かったかも)
ただ、グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCEも平均坪単価1,000万円程度でも抽選祭りになっていること、今年の秋にはグラングリーン大阪が一部先行開業することなどを考慮するとこの価格帯でも売れたりするのかな?と思っているところです。

正直値上がりしすぎている感はありますが、引き続き今年も注目していきたい物件です。

シティタワー梅田東

なんと言っても天井のキラキラ感がオシャレ。スカイラウンジの迫力は大阪No1?!

  • 2023年2月(成約済):中層階 坪332万円
  • 2023年3月(成約済):高層階 坪312万円
  • 2023年7月(成約済):低層階 坪298万円
  • 2023年7月(成約済):高層階 坪324万円
  • 2023年10月(成約済):中層階 坪341万円 ※角
    〜販売中の一部住戸〜
  • 2024年1月現在(販売中):中層階 坪406万円
  • 2024年1月現在(販売中):高層階 坪412万円 ※角 オーナーチェンジ
1月下旬、スーモで検索すると現状普通に買える物件は1件のみで、3件はオーナーチェンジ物件。

販売中物件が少ないですが、1年間で販売中の価格は坪100万円ほど上がっていますので、70㎡換算にすると2,100万円程の値上げになります。
この価格で成約するかはわかりませんが、サラリーマンが1年で貯蓄出来る金額の10年以上分は値上がりしていますね…

大阪市北区だと前述のグランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEやザ・パークハウス中之島タワーは再開発の影響で既に坪400万円以上の高騰した価格での成約実績も多く出ているのですが、シティタワー梅田東はまだ坪400万円を超える成約は最上階などのプレミアムフロアくらいしか出ていないので、意外と控えめな成約価格になっています。

東急不動産が中崎町駅徒歩2〜3分ほどの場所にブランズタワーを建てることが決まっていますし、他の北区のタワマンの高額成約の影響を受けてもう少し値段は上がっているかと予想しています。

ブランズタワーが坪500万円前後と予想しているため価格発表すると、『おっ、うちの近くのタワマンがこんなに高く販売されるならうちも高く売り出ししよう!』となって、この価格帯では買えなくなるでしょうから、北区のタワマンを検討している方はオススメ出来るタワマンです。

ザ・セントラルマークタワー

ここのラウンジがホテルライクで一番好きです。カフェやスイーツも美味しいです。

  • 2023年11月(成約済):高層階 坪413万円 ※角
    〜販売中の一部住戸〜
  • 2024年1月現在(販売中):低層階 坪497万円 ※角
  • 2024年1月現在(販売中):高層階 坪603万円 ※角 
中津駅直結タワマン三兄弟の長男坊。

去年お得物件として配信した高層階角部屋は良かったですね〜。

2023年11月成約の高層階坪413万円と今販売中の低層階坪497万円は同じ北東角ですが、坪単価ベースで坪84万円も値上げしています。
かなり下の階に落ちたのにこれだけ高くなるとは・・・

しかも高層階の部屋も即日成約とかではなかったので、比較的検討期間もあったことを踏まえると数ヶ月での値上げがすごいです。

ザ・パークハウス大阪梅田タワーの1期販売は全体の約50%ほど売れていますし、最高倍率は約20倍だったことから中津駅周辺のタワマンに与える影響もありそうです。
特に単価が高い中層階・高層階の角部屋はかなりの抽選倍率だったので、やはり角部屋は高額でも価格が伸びる傾向です(もちろん眺望含む)。
この勢いだと2期からは値上げすると思いますので、そうなると中津駅直結タワマン三兄弟の中古価格も更に値上がりすると考えています。

ブランズタワー梅田Northもまた上がってきていますし、ザ・パークハウス大阪梅田タワーを実需で検討されている方は今後の抽選にも当たらない可能性は高いので、中津駅直結タワマンも並行して検討することをお勧めいたします。

注目したい北区周辺の新築マンション

※一部淀川区、福島区のタワマンも入れておりますが梅田に近いエリアということで混ぜております。

大阪市西区

阿波座ライズタワーズフラッグシップ46

1階ラウンジ。本当はもっと広くてカッコ良いのですが、なぜかこの写真しか保存されていない。。

  • 2023年4月(成約済):中層階 坪228万円
  • 2023年4月(成約済):高層階 坪245万円
  • 2023年5月(成約済):高層階 坪250万円 ※角
  • 2023年6月(成約済):中層階 坪240万円 ※角
    〜販売中の一部住戸〜
  • 2024年1月現在(販売中):高層階 坪340万円 ※角
  • 2024年1月現在(販売中):中層階 坪320万円 
2023年は結構お得な部屋が多くて興奮しましたね!
LINE配信した方の2名はこの中の物件を購入いただいたようです。

中層階で坪90万円ほど、高層階角部屋でも坪90万円ほど値上がりしています。
坪単価ベースで見ると坪340万前後で高層階の角部屋買えるなら大阪市内都心3区としてはお得に見えますが、昨年までが安すぎましたね・・・

中層階の眺望抜ける70㎡で4,980万円、高層階の梅田view、淀川花火viewの角部屋80㎡超の部屋が5,980万円程だったのでほぼ即日で成約していました。

今の価格は結構高くなったので即日成約はしないかもしれませんが、梅田周辺のマンション価格高騰の影響でまだ本物件も値上がる可能性はありますので、検討はお早めに。

プレミストタワー大阪新町ローレルコート

人気の新町のタワマン、一度新町住んでみたかった

  • 2023年1月(成約済):低層階 坪305万円 ※角
    〜販売中の一部住戸〜
  • 2024年1月現在(販売中):中層階 坪353万円 ※中部屋
あまり中古の出物が出ない物件ですね〜。
西区新町の物件の中では個人的にサンクタスタワーの次に好きな物件がここです。

売り物件が少ないため、単純な比較が出来ませんでしたが中層階中部屋で坪単価353万円とこちらも結構値上がりしております。
今は1LDKが6,180万円と、この価格帯であれば新築タワマンも購入出来るので、結構悩ましい価格ですね。

ただ2031年なにわ筋線の西本町駅からも近い場所なので、将来的にも価格維持率は高いタワマンであることは間違いなさそうです。

大型スーパーのLIFEも近く、南側はすぐに公園なのも嬉しい立地です。
個人的には新町エリアはファミリー層には特にオススメしたいエリアなので、2LDK、3LDKのオススメ物件が出ればLINEにて配信していきます。

注目したい西区の新築マンション

特にグランドメゾン北堀江レジデンス、ジオタワー新町は在庫数が少ないので西区で検討するなら早いうちに資料請求&モデルルーム訪問しましょう!

大阪市中央区

シティタワー大阪本町

大規模タワマンならではのスカイラウンジ。スカイラウンジは西向きなので海が綺麗に見えます。

  • 2023年5月(成約済):高層階 坪560万円
  • 2023年9月(成約済):高層階 坪527万円 ※角
    〜販売中の一部住戸〜
  • 2024年1月現在(販売中):低層階 坪464万円 
  • 2024年1月現在(販売中):中層階 坪452万円 
  • 2024年1月現在(新築販売中):高層階 坪655万円  ※引き渡し2025年4月
昨年成約された物件は高層階だったため坪単価はかなり高かったですが、角部屋高層階は今見るとかなり安く感じますね(相場的にですよ)。

現在中古で販売されているのは低層階・中層階なのでシティタワー大阪本町の中では比較的安価な坪450万円前後ですが、新築として販売中の住友不動産が販売している高層階は中部屋でも坪655万円と昨年成約している高層階の坪単価より坪100万円以上高くなりますので驚愕です。
これいつまで売り続ける計画でこの価格設定したんやろ??

新築販売物件は今購入しても1年ちょっと先の2025年4月というのもちょっと辛いですね〜…
シティタワー大阪本町は大規模物件で定期的に中古物件も出てきますので、欲しい方は引き渡しが先すぎるので中古物件の出物見ながら検討してみた方が良いかと思います。

価格は高いですが、やはり本町エリアNo1タワマンであるのは間違い無いですし、これから引き渡しが開始する「ローレルタワー堺筋本町」、既に完売した「ブランズタワー大阪本町」の新築未入居物件も高額になることが予想されるため、本物件が更に高くならないかは少々心配です。

少し調べてみよう…
ブランズタワー大阪本町の新築未入居物件が低層階 角部屋で坪584万円で販売されていますね…
これ見ると、シティタワー大阪本町安いな〜と思っちゃいますね(笑)

注目したい中央区の新築マンション

神戸市中央区

シティタワー三ノ宮

シティタワーらしい二層吹き抜け&スッキリしたエントランスロビー


一番最初にマンションを購入したのが神戸市中央区のタワマンだったので、定期的にウォッチしていますが大阪市内と比べるとまだまだ安価な物件が多くて良いですね〜!

ただ、その中でも一番人気、神戸のタワマンの中でも立地No1、最高層タワマンといえばここシティタワー三ノ宮です。
  • 2023年9月(成約済):中層階 坪309万円
    〜販売中の一部住戸〜
  • 2024年1月現在(販売中):中層階 坪444万円 ※角
  • 2024年1月現在(販売中):高層階 坪444万円
  • 2024年1月現在(販売中):高層階 坪575万円 ※角
いや〜、シティタワー三ノ宮の中層階 山viewが坪309万円は激アツでしたね!
直近数年間の最安価格でした。
神戸はタワマン規制があることから、今販売中のベイシティタワーズ神戸で一旦終了となり新規供給はありません。

シティタワー三ノ宮は抜群の立地とランドマーク性もあるため非常に人気がありますし、三ノ宮駅エリアの再開発の影響もありこれから更に価格高騰していくと思います。

なお、今は中層階角部屋で坪444万円、高層階で中部屋で坪444万円と階数は違えど坪130万円以上高騰しています。
今出ている3LDKの物件はほぼ1億円スタートになっているので今の出ている物件は結構高額ですが、昨年のような目玉物件が出てくることを期待していますし、良さそうな物件が出てきたらまたLINE配信致します!

その他、神戸市中央区の中古タワマンだと
  • ザ・パークハウス神戸タワー
  • ザ・パークハウス神戸ハーバーランドタワー
かなり好きです。
ハーバーランドumieが子育てファミリーには重宝出来ますし、神戸駅も再開発が計画されていて2030年度までに完成予定なので、これから更に注目されてくると思っています。
(ただ、残念ながら新築タワマンは供給されないため、新築の板状マンション、もしくは中古タワマンでの検討となります)

注目したい神戸市中央区の新築マンション

まとめ

今回は中古物件にフォーカスしてまとめましたがいかがでしたでしょうか?

ザッと見ても明らかに去年より高くなっている、なんなら数ヶ月前より高くなっていますね…
人気物件だと1,000万円単位で値上がりしていますが、これからの新築タワマンの価格を鑑みると更に高くなることが想定されるため、新築にしろ、中古にしろ早め早めに検討していきましょう。

何かあればお気軽にご相談下さい!

では〜!

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◾︎大阪市内を中心とした新築マンション情報を発信しています。
◾︎マンション経験値(2022年11月時点)
- 購入5軒(いずれも新築、内1軒は投資用)
- 売却2軒
- 賃貸1軒
◾︎2021年に3軒目、2022年に4軒目&5軒目を購入しましたが、まだまだ自分自身のマンション探しも続きそうです…
◾︎全国転勤の会社員のため半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
◾︎対応領域:新築購入/中古購入/自宅売却/マンション投資

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