3月の新築マンション戦線：無抽選を恐れず「価値ある1戸」を射抜く視点が大事。
年度末の足音が聞こえてきました。業界全体を見渡せば、期末決算を意識した「販売加速」の動きも見受けられますが、それが市場全体の価格下落に直結しているわけではありません。むしろ供給の絞り込みにより、価値のある物件は淡々と、かつ着実に成約に至っています。
今のマーケットで肝要なのは、「抽選になるほどの人気物件＝正解」という固定観念を捨てることです。倍率に一喜一憂するのではなく、「自分のライフスタイルに合致しているか」「相場に対して適正な価格か」を冷徹に見極めること。無抽選を恐れる必要はありません。確実に自分に合った1戸を手に入れるための、真の目利きが問われる季節です。
今回も、そんな視点から「今、注目すべき2物件」をピックアップしました。
→これまでの気になる物件ブログはこちら
2月の気になる新築マンション（キットキャット） | スムラボ
１月に気になる新築マンション（キットキャット） | スムラボ
１２月に気になる新築マンション（キットキャット） | スムラボ
１１月に気になる新築マンション（キットキャット） | スムラボ
LIFE is GALLERY 美に、意思を。日々に、進化を。
「ジオ学芸大学」
全体物件概要（赤字が注目点）
ジオ学芸大学［全体概要］
| 所在地 | 東京都世田谷区下馬6丁目88番1（地番） |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線「学芸大学」駅 徒歩11分 |
| 総戸数 | 74戸 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造 地下1階建／地上3階建 |
| 敷地面積 | 2,833.05m2 |
| 建築面積 | 1,876.33m2 |
| 建築延床面積 | 6,795.70m2 |
| 用途地域 | 第1種低層住居専用地域 第2種住居地域 |
| 地目 | 宅地 |
| 建ぺい率 | 66.3% |
| 容積率 | 151.23% |
| 竣工時期 | 2027年12月下旬（予定） |
| 入居時期 | 2028年1月中旬（予定） |
| 分譲後の権利形態 | 土地：専有面積割合による所有権の共有 建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有 |
| 売主 | 阪急阪神不動産株式会社 JR西日本プロパティーズ株式会社 |
| 管理会社 | 株式会社阪急阪神ハウジングサポート |
| 管理形態 | 管理組合結成後、株式会社阪急阪神ハウジングサポートに委託予定 |
| 管理員の勤務形態 | 日勤(予定) |
| 建築確認番号 | JCIA確認24第00756号（令和6年12月13日付） JCIA確認24第00756号(02)（令和7年11月5日付） |
| 施工会社 | 不二建設株式会社 |
| 設計・監理 | 株式会社スタイレックス・コンサルタント 一級建築士事務所 |
| 駐車場 | 18台（機械式） 月額使用料：未定 |
| 自転車置場 | 107台（2段式29台（※上段ラック） スライド式39台（※下段ラック） 平ラック28台（※傾斜式） 平置き11台） 月額使用料：未定 |
| バイク置場 | 3台 月額使用料：未定 |
●広告掲載の完成予想図等は実際とは多少異なる場合があります。また写真・イメージイラストの家具・備品等は価格に含まれません。●専有面積は壁芯面積であり、登記面積は記載の専有面積より若干少なくなります。予めご了承ください。●駐車場の空き区画等の状況については、係員までお問い合わせください。(駐車場が未設置の物件もございます。)
1期1次 / 予告広告 / 販売概要
| 販売開始予定 | 2026年7月中旬（予定） |
|---|---|
| 販売戸数 | 未定 |
| 価格 | 未定 |
| 間取り | 1LDK～3LDK |
| 専有面積 | 45.49m2～85.66m2 |
| バルコニー面積 | 4.23m2～10.32m2 |
| サービススペース面積 | 2.12m2～7.88m2 |
| テラス面積 | 8.58m2～24m2 |
| ルーフバルコニー面積 | 10.63m2～24.91m2 |
| 管理費（月額） | 未定 |
| 修繕積立金（月額） | 未定 |
| 管理一時金（引渡時一括） | 未定 |
| 修繕積立基金（引渡時一括） | 未定 |
| インターネット使用料（月額） | 未定 |
東急東横線「学芸大学」駅から徒歩11分。駅近トレンドが加速する昨今において、この距離をどう捉えるかが分かれ道となります。しかし、本物件の本質は「駅距離」を超えたところにあります。
注目すべきポイント：
-
「目黒通り」と「駒沢通り」に挟まれた希少な内側立地 これまでも学芸大学エリアを定点観測してきましたが、大通りを越えない「下馬6丁目」のアプローチは、住環境の質が一段階異なります。信号待ちのストレスを最小限に抑え、フラットな道のりで駅へと繋がる動線は、日々の生活において数字以上の価値をもたらします。
-
第1種低層住居専用地域を主とする広大な敷地 敷地面積約2,833㎡という規模感は、このエリアの低層住宅地としては白眉です。地上3階・地下1階建という贅沢な配棟は、阪急阪神不動産が誇る「ジオ」ブランドらしい、意匠性の高いギャラリーのような佇まいを予感させます。
単なる「駅徒歩◯分」というスペックではなく、「城南の低層住宅地に住まうプライド」を求める層にとって、2028年の入居が待ち遠しい1棟となるでしょう。
過去、キットキャットが取り上げた学芸大学物件はこれまで４物件。いずれも良かったのですが、目黒通りと駒沢通りの間の物件は２物件。出来れば大通りを超えたくない気持ちから、必ず取り上げようと思っている立地の良さだと思っているからこそ取り上げています。駅までの距離と共に、信号待ちのストレスの有無も大事であると考えると、やはり信号無しのアプローチは大事だと感じています。もちろんどの位置も良い面がある立地だったので、比較しながら調べてみると良いですね
＜過去取り上げた大通りを超えない学芸大学物件＞
＜過去取り上げた大通りを超えた物件＞
想像以上の東京に住もう。
「「アルファグランデ一之江七番街」」全体概要
特記事項バイク置場： 3台＜月額使用料：未定＞
そして分譲主のスターツと言えば免振！この戸数の中でもきちんと免振構造を取り入れてくれるのが嬉しいです。その他の設備もディスポーザ、スロップシンク、床暖房LDK＋ベッドルームに設置と、至れり尽くせりの設備仕様。これで文句は言わせませんと言うくらいにてんこ盛りなので、居住後の満足度が高そうなので、さらに気になりました。
注目すべきポイント：
-
39戸という規模で「免震構造」を採用する矜持 特筆すべきは、スターツデベロップメントの「免震」へのこだわりです。この総戸数規模で免震構造を採用するのはコスト面で非常に勇気がいる判断ですが、そこに妥協しない姿勢が資産価値の守り神となります。
-
驚異の標準設備スペック ディスポーザー、スロップシンクはもちろん、特筆すべきは**「床暖房をLDKだけでなくベッドルームにも設置」**している点です。近年のコストカット一辺倒の新築マンションとは一線を画す、圧倒的な居住者ファーストの姿勢が見て取れます。
「東京でのマンション購入を諦めたくない」という方へ向けた、同社の強いメッセージを感じる1作。周辺相場から大きく乖離しない価格設定を期待したいところですが、この仕様の高さゆえ、正式発表を待っていては出遅れる可能性があります。早めのエントリーが必須となる物件です。
【番外編】坪単価から気になるマンション３選（キットキャット） | スムラボ
過去「番外編」として、アルファグランデシリーズを取り上げましたが、免震構造＋設備仕様と言い規模感以上の良さを感じる物件だったので、この機会を見逃さないで欲しいですね。
総括
不透明な時代だからこそ「質の高い実物資産」を。株価の乱高下やスタグフレーションへの懸念など、経済の先行きには不透明感が漂っています。しかし、建築コストの高騰や賃料の上昇という「ボトムアップ」の流れは止まりません。
今後、建築費抑制のために「質を落とした新築」が増えることが予想される中で、本質的に質の良いマンションを見極める重要性はかつてないほど高まっています。「その時代における最良の1軒」を掴み取ること。それが、実需層にとって最大の防衛策となります。
まずは現地に足を運び、その空気感を感じることから始めてみてください！
Twitterでは、より旬なマンション情報を発信していますのでTwitterもよろしくお願いいたしますm(__)m
「#ブログ用現地写真・映像 」＋物件名 で検索すると現地写真・映像なども随時載せています。
マンション周辺の状況を動画で紹介するYouTubeチャンネルを開設しました！
分譲マンションの建築地周辺の様子 – YouTube
徐々に掲載物件を増やしていく予定です。ご覧になりたいマンションの表題の動画をご覧いただければ幸いです。
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
記事にコメントする