海外不動産は勝たん？【ナカハラ】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

こんにちは、ナカハラです。

最近フィリピンのコンドミニアムの購入でPNBという銀行の口座取得や送金などのやりとりをしているのですが、これがもう大変で大変で、、販売代理店を通さず自分でやってみたほうがいろいろと勉強になると考えていろいろとやってみたのですが、逆に海外不動産販売代理店の大変さが際立って理解できるようになりました笑

・日本と違って、窓口の担当者が平気で間違った話をする。

日本支店の現地人スタッフが日本語が堪能でないせいかもしれませんが、現地の人も良くも悪くも適当な人が多い国民性のせいで間違ったことを平気で教えてきます、送金方法はこれでとかデベロッパの担当も振込の明細はこれこれでとか、割とフレンドリーに教えてくれるのですが明細の整合性や振り込み先指定が違うなど、やりとりしていてわけがわからなくなります。銀行やデべ窓口担当って現地でも特に日本担当なんてエリートのはずなんですが、しょうっちゅう間違えるのでかなり恐ろしいです、しかも外国送金は手続きが煩雑です、マネーロンダリング防止や適正な課税を目的として、送金額に応じた報告義務や確認手続きが定められています、フィリピンもドゥテル大統領あたりから腐敗撲滅のため、国公認であったオンラインカジノを違法にしたり、麻薬撲滅などを徹底してやったりして海外送金を規模しく管理していますが、そのため審査がやたらかかって送金のたびに不動産契約や日本の口座確認などを行ったたりして時間がかかります、話が違う上に時間が大幅にかかるという発狂しそうなやりとりが必要なこことを自分でやってみて初めて知りました。

お金や契約のやり取りは適当なほうが怖いので、めんどくさいプロセスのほうが結果的に全然ましなんだとおもいますし、面倒な理由の中にビジネスのチャンスがたくさん含まれているような気がするので、面白いと言えばそうなんでしょうけど、インターネットのない昔は多分もっともっと騙されたり恐ろしかったのだろうな、などと悠久の時を思いはせて受付の長い待ち時間を過ごしていました。（担当者の方々は多分悪気はない・・）

ただ、ナカハラはこの苦労がとても面白いと感じており、ただ観光に行く東南アジアとは違う別の顔をたくさん見ることができています、東南アジアの方々はおおらかで（適当で・・）フレンドリーなところが温暖な気候（暑い・・）と伴ってとても良い経験ができています。

そういった意味も含めて海外不動産は面白いと思うのですが、基本最終的には自己責任ですので今回は個人と法人で購入する場合の違いを説明しておきます。

日本人投資家が海外不動産を購入する際、「個人名義」と「法人名義（日本法人または現地法人）」のどちらを選ぶべきかは、税制、運営コスト、将来の出口戦略（売却や相続）によって大きく異なります。

それぞれの特徴や違い、メリット・デメリットを分かりやすく解説します。

1. 個人と法人の根本的な違い（一覧表）

まずは、全体像を把握するために、日本国内での税務や手続きを中心とした主な違いを比較します。

項目	個人で購入する場合	法人で購入する場合
適用される税金	所得税（累進課税、最大55%）	法人税（実効税率約30%前後）
海外不動産の減価償却	日本の所得税からは差し引き不可（税制改正により制限）	法人の損金（経費）として計上可能
売却益（譲渡益）の税率	保有期間により約20%または約39%の分離課税	通常の法人利益と合算（約30%前後）
損益通算	他の個人所得（給与など）との合算不可	法人の他の事業利益や赤字と合算可能
相続時の扱い	不動産そのものが相続税の対象（評価額算出が複雑）	法人の「株式」として相続（コントロールしやすい）
設立・維持コスト	なし	設立費用、税理士への決算報酬などが毎年発生

2. 個人で購入するメリット・デメリット

個人名義での購入は、「シンプルさ」が最大の魅力ですが、税制面での制限が厳しくなっています。

個人購入のメリット

手続きがシンプルでコストが低い 法人の設立費用や毎年の決算費用（税理士報酬など）がかかりません。物件数が少ない場合や、管理の手間を最小限に抑えたい場合に適しています。
長期保有後の売却税率が低い（約20%） 日本国内の税制上、個人が5年を超えて保有した不動産を売却する場合（長期譲渡所得）、売却益に対する税率は一律約20%（所得税15%、住民税5% ※復興特別所得税を除く）と低く抑えられます。

個人購入のデメリット

減価償却による「個人の節税」ができない かつては海外不動産（特にアメリカの中古木造物件など）の大きな減価償却費を個人の給与所得などと相殺して節税する手法が流行しましたが、税制改正により現在は個人の海外不動産投資における赤字（減価償却費由来のものを含む）は、他の所得と損益通算できなくなりました。
個人の所得が高いと税率が上がる（最大55%） 賃料収入から諸経費を引いてプラスの利益が出た場合、個人の「総合課税」の対象となります。本業の収入や他の所得と合算されるため、富裕層などの高所得者は最高税率（所得税・住民税合わせて55%）が適用されてしまうケースがあります。
相続時の手続きが極めて煩雑 個人名義のまま名義人が亡くなった場合、現地の法律（プロベートと呼ばれる遺産分割手続きなど）に従って処理する必要があり、遺族に多大な時間的・金銭的負担がかかる国（アメリカなど）があります。

個人で購入すると減価償却ができずこれは大変なデメリットです、逆に法人だと現地の減価償却20年とかが使えるので日本のRC47年と違いこれが大きな違いですね、赤字も合算できませんし税金も個人の累進のほうが購入できる層としては高くなる可能性が高いでしょう。

3. 法人で購入するメリット・デメリット

法人名義（主に日本の資産管理法人など）での購入は、ビジネスとして本格的に不動産投資を行う富裕層や経営者に選ばれています。

法人購入のメリット

現在も「減価償却」による損金算入が可能 個人では禁止された「海外不動産の赤字と他所得との損益通算」ですが、法人であれば現在も認められています。 海外の建物比率が高い物件（アメリカの中古物件など）を購入し、大きな減価償却費を計上することで、法人の本業の利益を圧縮（節税）することが可能です。
税率が約30%で頭打ちになる 法人の実効税率は約30%前後のため、個人の所得税率（最大55%）よりも低く抑えられる可能性が高いです。また、役員報酬を出すことで家族へ利益を分散させることもできます。
他の事業との損益通算や利益の繰り延べができる 不動産で赤字が出れば法人の他事業の黒字と相殺でき、逆に不動産で大きな利益が出た年は、法人の他の経費（退職金や大規模修繕など）と相殺して税負担をコントロール（利益の繰り延べ）できます。
相続税対策・事業承継がスムーズ 資産が「不動産そのもの」ではなく「法人の株式」に変わるため、株式の評価額をコントロールしながら生前贈与したり、次世代へスムーズに引き継いだりすることが可能です。

法人購入のデメリット

設立・維持に一定のコストがかかる 法人の設立費用だけでなく、毎年赤字であっても発生する法人住民税の均等割や、税理士への決算報酬（国内＋海外不動産の複雑な税務に対応するため高額になりがち）が発生します。
短期での売却メリットが薄い 個人であれば5年超保有で売却税率が約20%に下がりますが、法人の場合は保有期間に関わらず一律で通常の法人税率（約30%）が適用されます。そのため、売却益（キャピタルゲイン）を狙う投資の場合、税率面で不利になることがあります。
二重課税や税務調査のリスク 現地国での課税と日本での課税の二重課税を防ぐ「外国税額控除」の適用など、税務処理が非常に複雑です。また、不自然な内部留保や実体のないペーパーカンパニーとみなされると、税務署からの指摘を受けるリスクがあります。

4. 【補足】現地法人（LLCなど）を活用する選択肢

国によっては（特にアメリカなど）、日本法人が直接買うのではなく、現地に「LLC（有限責任会社）」などの現地法人を設立して購入するケースも増えています。これには、現地の法的トラブルから個人の資産を守る「有限責任」のメリットや、現地での売却時の源泉徴収（FIRPTAなど）を回避・軽減する目的があります。ただし、現地法人の維持費や現地の会計士（CPA）への報酬が追加で発生するため、投資規模が大きい人向けのスキームです。

5. まとめ：どちらを選ぶべきか？

海外不動産投資において、個人と法人のどちらが良いかは「投資の目的」と「本人の所得状況」で決まります。

「個人」が向いている人：
- 年間の本業所得がそれほど高くない（累進税率が低い）
- 1〜2戸程度の少額投資で、管理の手間やコストを抑えたい
- 5年以上の長期保有をして、売却益（キャピタルゲイン）を約20%の低税率で狙いたい
「法人」が向いている人：
- すでに個人の所得が高く、所得税率が30%を大きく超えている
- 他に本業の法人（黒字）があり、減価償却費を活用して法人の節税（利益の繰り延べ）を行いたい
- 将来的に子供や親族への資産承継（相続税対策）を視野に入れている

海外不動産は、購入する「国」の税制と「日本」の税制の両方を加味する必要があるため、検討する際は海外税務に強い税理士や専門の不動産会社に一度シミュレーションを依頼することをおすすめします。

アメリカのイラン攻撃のせいでUAE（ドバイ）の不動産は大暴落していると思いきや、逆に安く購入したいとの要望が世界の富裕層から殺到しているとの話も聞いています、ドバイの不動産を借金で買うと法律的にUAEから出れなくなる可能性もあったり、下水などインフラ工事が行き届いていないため大雨の時にタワーが水没したなどいろいろと海外の不動産を購入するのは面白い半分苦労半分ですが、ゲームを前に進めてレベルアップしている自分を発見することは必ずできますので、皆さん自己責任でリスクを取って世界に出ましょうね。

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。