目次
出典：【公式】プラウドシティ門前仲町
「定期借地権より所有権を選べ」
広く知れ渡ったマンション選びの軸の1つです。私もこれまでの記事では所有権のみを取り上げてきました。
マンション価格が高騰し、立地や築年数、専有面積の条件を大きく落とそうと考える人も多いと思います。しかし、条件を落としすぎると、所有権でありながらも売却に不安が出てきたり、居住性が悪化したりと、本末転倒になってきます。
条件として所有権の方が評価される構図は変わらないと思いますが、総合的に微妙な所有権を掴むくらいなら総合的には良い定期借地権の方が住んで満足度高く、将来の扱いもさほど困らないかもしれません。
今回は視野を広げて、定期借地権マンション「プラウドシティ門前仲町」をレビューしてみました。
物件概要
- 物件名：プラウドシティ門前仲町
- 住所：東京都江東区越中島1丁目3番31、6番2
- 交通：ＪＲ京葉線 「越中島」駅 徒歩3分／東京メトロ東西線 「門前仲町」駅 徒歩7分／都営地下鉄大江戸線 「門前仲町」駅 徒歩7分／東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩9分／都営地下鉄大江戸線 「月島」駅 徒歩11分
- 構造：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造木造）／地上19階
- 総戸数：780戸（非分譲住戸47戸、賃貸（シニア住宅）113戸含む）
- 敷地面積：17,967.11㎡
- 用途地域：第一種住居地域
- 間取り：1LDK ～ 4LDK
- 専有面積：36.87 m2 ～ 146.51 ㎡
- 駐車場：未公表
- 駐輪場：未公表
- バイク置き場：未公表
- 分譲後の権利形態：建物は区分所有、敷地は専有面積割合による定期借地権（賃借権）の準共有
- 借地権の種類と期間：一般定期借地権(借地権の期間：2099年(令和81年)3月31日まで)
- 管理会社・管理形態：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に管理運営、管理業務を委託予定（日勤）
- 売主：野村不動産株式会社
- 施工：前田建設工業株式会社
- 販売開始時期：2026年10月下旬 (予定)
- 竣工時期：2027年12月下旬（予定）
- 入居時期：2028年3月下旬（予定）
情報：＜公式＞物件概要｜プラウドシティ門前仲町
掲示板：【口コミ掲示板】プラウドシティ門前仲町ってどうですか？
こんな人におすすめ！
- 都心勤務。通勤に時間はかけたくない
- 電車も便利で、タクシーも気軽に使えるようにしたい
- 子育てしやすい環境に住みたい
- 部屋数に対して広さをしっかり確保したい
- 眺望重視 (Tokyoを感じたい)
- スーパーは激近希望
- 大人も一息つける飲食店が近くに欲しい
各ポイントを★5段階で評価してみました。（★が多いほど高評価）
立地＆アクセス ★★★★
【雰囲気】マンション周辺は閑静なエリア。道も平坦で、歩きやすくなっています。
越中島駅周辺は緑が多く、天気の良い日は歩いていてとても気持ちが良いです。
門前仲町の人通りが多いエリアから離れていますが、駅からの帰り道にはGoogleレビューでも高評価の飲食店が幾つか並んでおり、グルメは楽しみやすくなっています。
【公式】越中島駅周辺｜アクセス｜プラウドシティ門前仲町
【電車】
4路線3駅が使える立地です。家族それぞれが異なる場所に通勤通学、転職しても便利さを維持しやすいのが良いですね！
- ＪＲ京葉線 「越中島」駅 徒歩3分
- 東京メトロ東西線 「門前仲町」駅 徒歩7分
- 都営地下鉄大江戸線 「門前仲町」駅 徒歩7分
- 東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩9分
- 都営地下鉄大江戸線 「月島」駅 徒歩11分
【公式】現地案内図｜プラウドシティ門前仲町
(京葉線) JR京葉線で東京駅まで行けますが、他の路線から離れた位置(有楽町寄り)にあるのでJR線の乗り換え・新幹線利用の際には少し面倒。有楽町・日比谷方面へは地下通路で繋がっているので、オフィスの立地によっては便利に使えます。
マンション〜越中島駅へ向かう際の最短ルートは歩道橋を使います。横断歩道は少し離れているのがもどかしいです。
(東西線) 通勤ラッシュが大変で有名ですが、乗り換えが路線がある門前仲町あたりから減り始めるので(それでも混雑していますが)、木場駅以東から乗る時よりストレスは多少マシになると思います。
(大江戸線) 大門・六本木方面の通勤ラッシュは月島駅からグッと和らぐので、門前仲町駅ではなく、月島駅から利用することで快適に通勤することができそうです。
【タクシー】
東京駅、銀座、大手町あたりからは深夜でも2,000円程度で帰宅できます。
ランドプラン ★★★★
【公式】プラウドシティ門前仲町
多くの住戸がリバービューとなり、開放的な景色が期待できます。
対岸にはタワーマンションが立ち並び、都心を感じられます。
【公式】プラウドシティ門前仲町｜南西方向の眺望（19階相当）
【公式】プラウドシティ門前仲町｜南西方向の眺望（17階相当）
なんといっても敷地内の大型スーパー誘致が嬉しいですね！！（2028年5月開業予定）今は買い物に不便な環境となっていますが、大型スーパーを始めとして、幾つかお店ができれば、ほぼ敷地内で日常生活が完結してしまうかもしれません。
【公式】大規模複合開発｜プラウドシティ門前仲町
共用施設 ★★★
- ゲストルーム：高級感もあるデザインが期待できそうです！
【公式】共用施設｜ゲストルーム｜プラウドシティ門前仲町
- フィットネス：このあたりはパーソナルジムは沢山あるのですが、月額通い放題のジムがあまりないので、フィットネス付きは嬉しいですね。但し、イメージ写真を見る限り筋トレ目的のマシン導入はあまり期待できないかもしれません。※マンション近くに「深川スポーツセンター」があり、格安でトレーニングルーム(筋力系マシンあり)を使用できます。
【公式】共用施設｜フィットネス｜プラウドシティ門前仲町
- キッズルーム
【公式】共用施設｜キッズルーム｜プラウドシティ門前仲町
- スカイデッキ&スカイラウンジ：キッチン併設なので、パーティールームとしても使えそうです。
【公式】共用施設｜スカイデッキ｜プラウドシティ門前仲町
【公式】共用施設｜スカイラウンジ｜プラウドシティ門前仲町
- 各階ごみ置き場(24時間利用可能)：大規模レジデンスだと住戸の配置によってごみ置き場まで遠く、ごみ出しが億劫になることがありますが、これならごみ出しのハードルが下がりますね。
【公式】デザイン｜メインエントランス｜プラウドシティ門前仲町
【公式】デザイン｜エントランスホール｜プラウドシティ門前仲町
間取り ★★★
部屋数に対して専有面積がしっかりとれている間取りが多いです。しかし中には微妙だな…と感じる間取りもあるので、よく考えて選びたいところです。2026年6月28日時点で公開されているプランのうち、気になるものはこちら↓
【4LDK│93.80㎡│A1タイプ】
◯プラス評価
- 4部屋中3部屋がリビングOUT
- 洋室2と洋室3の条件がそっくりで2人兄弟姉妹の部屋配分がしやすい
- どの部屋も採光良好
- キッチンと洗面所がウォークスルーで家事動線が良好
- 広々キッチン(おそらくコンロとシンクの間の作業スペースも広め)
- トイレも洗面ボウルも1つずつ
【4LDK│146.51㎡│D10タイプ】
◯プラス評価
- マンションで希少性高すぎる広さ
- トイレ2つ、洗面台ボウル2つ
- 1822広々浴室
- 洋室1と洋室2の間に互いのクローゼットを寄せることで、部屋の形状が整うだけでなく、防音性もUP
- 玄関に角空きスペースがあり、ベビーカーなどを置ける
- (強いて言えば)リビングから洋室1・2、浴室、洗面所に行くまでに扉が2つある(掃除が少し面倒)
【3LDK│85.06㎡│A27rタイプ】
◯プラス評価
- ウォークインクローゼットが2部屋に分散していて収納配分を考えやすい
- 洗面所の間取り的に洗濯カゴを置きやすそう&洗面台利用と洗濯機利用が同時にしやすそう
- 大きな納戸があり、スーツケースやアウトドア用品などサイズが大きい物も収納しやすい
- 玄関の靴箱の逆側はスペースに余裕があり、ベビーカーなどを寄せて置きやすそう
- 西日の取り込みが多く、夏場は暑さや眩しさが気になるかも
【3LDK│70.88㎡│A7タイプ】
◯プラス評価
- 収納多め
- 特に、デッドスペースになってしまうキッチン横の通路に収納に使っている
- よくある田の字間取りで、リセール時の競合多め
- 洋室1のクローゼットは廊下からも入れてしまうので、プライバシー確保が少ししづらい
【公式】外観イメージ｜プラウドシティ門前仲町
専有部設備 （星未評価）
まだ情報が少ないので星評価なしです。ユニークなのは「床快full(ゆかいふる)空調」です！(※1LDKには無し)
床快full：https://www.proud-web.jp/proud/environment/yukaifull/
【メリット】
- 家のなかで温度差が少なくなり、どの部屋に行っても快適
- 壁掛けエアコンが取り付けられない水回りスペースにも温度調整が働く
- 各部屋に壁掛けエアコン不要(見た目◎、購入や引越しの負担軽減)
※オプションで壁掛けエアコンを付けること自体は可能なようです。 - 換気の役割もあり、第一種換気なので壁の通気口が無い(見た目◎、冬の冷気吹き込みが無い)
【デメリット】
- 電気代は少し高め(24時間365日稼働)
- 快適と感じる気温が家族と大きく異なると温度調整が難しい(設定温度は一括。吹き出し口の開口調整で個別対応する。)
- 冷房も暖房もエアコンと決まってしまうので、「冬は乾燥しやすいから床暖房」のような運用ができない
その他、水回りなどの設備詳細は未発表です。
周辺環境 ★★★
【病院】マンション周辺には全然ありませんが、門前仲町駅と月島駅周辺に色んな病院が密集しているので、いざと言う時も安心です。(テナントとして小児科&処方箋受付薬局が入ってくれないかな〜と個人的に思っています。)【飲食店】門前仲町は言わずもがな、おしゃれなビストロ、カジュアルな居酒屋、チェーン店まで幅広く揃っています。新しいお店も増えています。ファミレス系は不足しています。
【レジャー】マンションのそばに越中島公園(無料自転車貸出あり)、深川スポーツセンター(利用料格安)、越中島プール(屋外、7-9月のみ)があり、あまりコストをかけずに身体を動かせる環境が揃っています。
豊洲へは有楽町線で1本、東京ディズニーリゾートや葛西臨海公園へは京葉線で1本で行けるので、ちょっとしたお出かけにも便利な立地です。
【公式】ロケーション｜越中島公園｜プラウドシティ門前仲町
【保育園】マンション周りや駅までの動線には少なく、送迎が面倒かもしれません。(大規模レジデンスができるので、新設されると嬉しいのですがどうでしょうか…？)
ハザード ★★
プラウドシティ門前仲町がある「東京都江東区越中島1丁目」は浸水のハザードが付きますが、色は薄めです。リスクヘッジするなら1階だけ避けておけば良さそう。
定期借地権
定期借地権マンションでは、建物は所有し、土地は賃料を支払うことで借ります。期日が来たら土地は更地にして返還しないといけません。(プラウドシティ門前仲町の場合は70年)住める期間が確実に減っていくので、
所有権マンションよりも
- 市場価値は下落しやすい
- (審査が厳しくなるため)住宅ローンを組める人が減りやすく売却が困難になりやすい(→相続を含めて住み続けるor賃貸に出すしかない)
【計画・確認しておきたいポイント】
- 売却するなら築◯年(残存期間△年)までに
- 似た条件の賃貸の家賃
売却・賃貸どちらを取っても、「プラウドシティ門前仲町」が他の人も(他のマンションと比べて)住みたいと思えるかが大切です。
下記あたりのマンションが参考になってくると思います。
- ザ・パークハウス門前仲町 (条件が似た定期借地権、分譲中)
- ヴェレーナグラン門前仲町 (やや小規模の築浅定期借地権、中古取引あり)
- プラウドシティ越中島 (立地が似た所有権、築年数は約10年違う)
- プラウド門前仲町ディアージュ(所有権、一部リバービュー)
- 月島、勝どきの駅近築浅タワマン(低〜中層階)も一応
価格予想
坪単価は、ザ・パークハウス門前仲町と同じくらいになると予想しています。(販売中に審査金利上昇があると価格を抑制せざるを得なくなって、少し相場が下がることも無くはないかも…？)プラウドシティ門前仲町は敷地内に大型スーパーを初めとするテナントが幾つか入る計画ですが、テナントが決まっていない状態では日常の買い物に不便な立地なので、価格に織り込みづらそうです。
幸い比較しやすいマンションが複数あるので、飛んだ価格設定にはならないかと。
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
スムラボ記事
スムログ記事
ご近所物件の掲示板
- プラウドシティ門前仲町（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ） ｜ （スムログ）
記事にコメントする