プラウドシティ門前仲町　東京駅2.3km圏・3駅4路線の大規模複合開発

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

今回レポートする物件は、プラウドシティ門前仲町です。

東京医科歯科大学職員宿舎の跡地で、敷地面積約1.7haとエリアでは珍しい大規模物件。
近隣では、過去に「プラウドシティ越中島」が供給されていますが、今回のプラウドシティ門前仲町は規模が非常に大きく、住宅・商業・地域共用施設を一体整備する大規模複合開発です。

土地を所有する一般的な所有権マンションとは違い、本物件は土地を借りる定期借地権方式で、「定期借地権だからこそ取得できた広大な土地」となっています。

10月の販売が迫り、分譲価格も明らかになってきましたので、物件のポイントと合わせてご紹介します。

物件概要

物件名：プラウドシティ門前仲町
所在地：東京都江東区越中島一丁目3番31、6番2（地番）
交通：
① JR京葉線「越中島」駅徒歩3分
② 東京メトロ東西線「門前仲町」駅徒歩7分
③ 都営大江戸線「門前仲町」駅徒歩7分
④ 東京メトロ有楽町線「月島」駅徒歩9分
敷地面積：17,967.11㎡
土地権利/借地権種類：定期賃借権
用途地域：第一種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造木造）地上19階
建物竣工時期：2027年12月下旬（予定）
入居（引渡）時期：2028年3月下旬（予定）
総戸数：780戸（非分譲住戸47戸、賃貸（シニア住宅）113戸含む）
管理形態：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に管理運営、管理業務を委託予定（日勤）
分譲後の権利形態：建物は区分所有、敷地は専有面積割合による定期借地権（賃借権）の準共有
売主：野村不動産株式会社
施工：前田建設工業株式会社

※本物件は一般定期借地権となっており、借地期間は2099年3月31日までです。

掲示板：プラウドシティ門前仲町ってどうですか？

物件概要

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周辺環境

JR京葉線「越中島」駅から徒歩3分。
さらに「門前仲町」駅が徒歩7分、「月島」駅も徒歩9分となっており、3駅4路線を使える立地です。

「越中島」駅からはJR京葉線で「東京」駅まで直通4分。
「門前仲町」駅からは東京メトロ東西線で「大手町」駅まで直通6分と、都心までの距離は非常に近いです。

「プラウドシティ門前仲町」公式HPより引用

門前仲町駅周辺はビルが並ぶ雑多なイメージですが、本物件は越中島公園に隣接しており、隅田川を望めるロケーション。
公式サイトでも「駅徒歩3分×リバーフロント」をアピールしています。

「プラウドシティ門前仲町」公式HPより引用

付近は駅距離に対して店舗が少ない印象ですが、今回の開発により敷地内にスーパーマーケットやテナント区画が整備される予定で、スーパーマーケットは2028年5月、テナント区画は2028年6月の開業予定となっています。
商業施設は本物件の中心部に位置し、規模も大きいことから使い勝手は良さそうですし、周辺の利便性向上にもつながりそうです。

「プラウドシティ門前仲町」公式HPより引用

建物概要

全体

総戸数は780戸。
一般分譲されるのは620戸で、非分譲47戸、賃貸シニアレジデンス113戸を含む構成です。

Ａ~Ｅの複数棟からなるものの、各棟は接続されており、メインエントランスはＢ棟、駐車場側のサブエントランスはＥ棟に位置します。

D棟、Ｅ棟は内廊下方式で、板状型の大規模マンションでありながら、棟によって内廊下を採用しているのは面白い設計です。

「プラウドシティ門前仲町」公式HPより引用

駐車場：161台（平置き・機械式）
※駐車場料金は未定

一般定期借地権のため、解体準備金として㎡当たり月額約82円、70㎡で月額約5800円の負担となります。
加えて、地代の負担がありますが、地代は㎡当たり月額約38円、70㎡で月額約2700円で、毎年の土地の固定資産税が不要な点を考慮すれば、大きな懸念点にはならないでしょう。

共用施設

スカイラウンジ+スカイデッキ
ゲストルーム
フィットネス
キッズルーム
フロントガーデン
コミュニガーデン
ウェルネスガーデン

「プラウドシティ門前仲町」公式HPより引用

板状物件としては充実しており、エントランスホールも魅力的なイメージです。
18階のスカイラウンジは隅田川や都心方面を望むことができ、隣にはスカイデッキも用意されています。

専有部

間取りはコンパクトな1LDKからファミリータイプ、さらに100㎡超のプレミアム住戸まで用意されており、ターゲットは広いです。

特徴的な点をピックアップしました。

基本天井高：2460ｍｍ
アウトフレーム構造
各階ゴミ置き場
床快full
ディスポーザー
タッチレス水栓
カップボード標準
洗浄機能付きユニットバス
Wi-Fiに対応した給湯リモコン

大規模物件に相応しく、各仕様にこれまでの同社のノウハウが詰め込まれており、実用性重視の設計という印象です。
好評な「床快full」が採用されている（1LDKを除く）のはポイントが高いですね。

面積に対して収納スペースが広く確保されているのも好印象です。

「プラウドシティ門前仲町」公式HPより引用

価格考察

販売開始予定は2026年10月下旬となっており、100万円単位での予定価格となっています。
今期は、1LDKの販売がなく、2LDK~となる予定です。
一部住戸価格はオンライン説明会時から調整されていました。

A3　66.09㎡　2LDK
18階 12700万円　坪634万円
14階 12600万円　坪629万円
10階 12400万円　坪619万円
5階　11900万円　坪594万円
2階　11400万円　坪569万円

D6　70.58㎡　3LDK
10階 11200万円　坪524万円
5階　10600万円　坪496万円
2階　10000万円　坪468万円

A7　70.88㎡　3LDK
18階 14300万円　坪666万円
14階 14200万円　坪661万円
10階 13900万円　坪647万円
5階　13400万円　坪624万円
2階　12900万円　坪601万円

D8　75.08㎡　3LDK
15階 12700万円　坪558万円

D4　70.61㎡　3LDK
10階 10900万円　坪509万円
5階　10400万円　坪486万円
2階　9800万円　坪458万円

D13r　75.08㎡　3LDK
14階 13600万円　坪598万円

A14　75.09㎡　3LDK
14階 15300万円　坪672万円
10階 15000万円　坪659万円
5階　14500万円　坪637万円
2階　14200万円　坪624万円

A15　93.39㎡　3LDK
10階 18800万円　坪664万円
5階　18100万円　坪640万円
2階　17800万円　坪629万円

A1　93.80㎡　4LDK
17階 20700万円　坪728万円
14階 20400万円　坪718万円
10階 19900万円　坪700万円
5階　19100万円　坪672万円
2階　18400万円　坪647万円

（プレミアム住戸）

A26r　90.00㎡　3LDK
17階　22000万円　坪807万円

A23　105.57㎡　3LDK
17階　24000万円　坪750万円

A棟は墨田川方面を向いているため条件が良く高単価となっています。
5階位までは一部越中島公園の樹木やプールの施設が被りますが、それ以上の階になると隅田川を綺麗に見ることができます。

D棟の低層階は商業施設の駐車場、高層階はC棟が被ります。

管理費は㎡当たり月額約540円、修繕積立金は㎡当たり月額約208円でした。

スマイルポイント（個人的なポイント）

良いと感じる点

都心近接と水辺環境の両立
東京駅2.3km圏、越中島駅徒歩3分。これだけ聞くと完全な都心型マンションですが、実際には越中島公園や隅田川がすぐ近くにあります。
「便利だけど窮屈」という都心マンションの弱点を、水辺環境でうまく補っている印象です。
約1.7haの大規模複合開発
本物件は、住宅だけではなくスーパーやテナント、地域共用棟まで含めた街づくりになっています。
スーパーがマンション敷地内にできることで、日常生活の利便性はかなり高くなるでしょう。
「駅まで近い」だけではなく、マンションの敷地内で日常生活をある程度完結させられることを狙った開発になっています。
3駅4路線
越中島駅は地味な駅ではありますが、東京駅まで直通4分は強烈です。
加えて、「門前仲町駅」「月島駅」が徒歩圏です。
東京駅、大手町、有楽町方面へのアクセスを重視する方にとっては、江東区の中でも極めて利便性が高い立地です。

気になる点

維持管理費
昨今の人件費や資材等の高騰、板状でありながらも多様な施設を有しているためか、管理費が現在分譲中の豊海タワーやセントラルガーデン月島ザタワーといった、近隣タワーマンションを超える設定となっています。
解体準備金(70㎡で月額約5800円)、地代(70㎡で月額約2700円)の負担はやむを得ませんが、修繕積立金を含めた㎡単価は900円となり、70㎡で月額約63000円です。
近隣では、比較的維持費が低い物件が多いため、比較するとどうしてもランニングコストが重く感じられます。
駐車場
ファミリー世帯が中心でありながら、駐車場設置率は低く、プレミアム住戸等に優先権があり、確保することは難しいかもしれません。
なお、本物件は購入時に合わせて駐車場の抽選を行う方式であり、落選となった場合には購入を見送ることができるようになっています。
周辺の既存住宅との比較
本物件は久々の大規模物件であり、ロケーションに優れ、周辺物件と比較しても抜き出た魅力があります。
予定価格では、近隣の「プラウドシティ越中島」の中古価格と同程度の様です。利便性は本物件の方が上で、新築プレミアムや定期借地権をどう評価するか。難しいポイントです。

まとめ

越中島にこれだけの規模の物件ができるのは面白いですね。
大規模でありながらも、「駅近」「都心近接」「水辺と公園」「商業施設」が揃う稀な物件であり、都心に近い便利な場所に住みたいけど、落ち着いた環境も得ることができます。

定期借地権という明確な個性があるものの、「東京駅まで4分」という利便性と、「隅田川沿いでゆったり暮らす」という生活が可能なことで、居住時の満足度は高そうです。

坪500万円前後から購入できる住戸がある一方、条件の良いA棟上層階では坪700万円超と幅広くなっています。
価格差は大きいですが、A棟の眺望は魅力的ですね。